单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,浅析中国房地产泡沫及,次贷危机,住房抵押贷款证券化对其影响,浅析中国房地产泡沫及次贷危机,小组成员,曾雪原,124335228,张佳宏,124335229,张 翔,124335230,朱 丽,124335231,朱 玲,124335232,李颖莹,小组成员 李颖莹,100,万人民币你可以在世界各处买到什么样的房子？,阿根廷布宜诺斯艾利斯市中心美元价格：$149,000。点评：这所房子经过装修，就在艾尔森特罗，距科隆剧院仅两个街区。,100万人民币你可以在世界各处买到什么样的房子？阿根廷布宜,智利比亚里第九区美元价格：$110,000 三卧室三浴室。点评：这所房子在比亚里镇，周围有着世界一流的田野。,智利比亚里第九区美元价格：$110,000 三卧室三浴室。点,俄罗斯莫斯科Chystye Prudy区约$152,000 两卧室两浴室。说明：这所房子就位于莫斯科市中心。,俄罗斯莫斯科Chystye Prudy区约$152,000,南非东开普省杰弗里湾约$152,200 五卧室三浴室。说明：这所房子里有烧烤、花园，他还是离世界上最棒的冲浪点之一很近。,南非东开普省杰弗里湾约$152,200 五卧室三浴室。说明：,澳大利亚新南威尔士州德尼利昆约$144,400 五卧室三浴室。说明：在德尼利昆镇附近有一块27英亩的农场。澳大利亚还提供住房贷款业务。,澳大利亚新南威尔士州德尼利昆约$144,400 五卧室三浴室,而,100,万在中国，,北京房山郊县一个村里，,60,平米的毛坯房。,而100万在中国，北京房山郊县一个村里，60平米的毛坯房。,房地产泡沫-优质ppt课件,房地产泡沫-优质ppt课件,以温州房地产为例,以温州房地产为例,泡沫扰乱世界经济的幽灵,美国次贷危机始自房价下跌，然而房价下跌仅是次贷危机的导火索，或者说压死骆驼的最后一根稻草，并不是次贷危机的根本原因。次贷危机从本质上讲是一种泡沫的破裂。,关于泡沫，可以这样来解释一类或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主（通常是那些投机者），推动价格进一步上涨，然后是人们对这种资产涨价的预期突然改变，导致价格暴跌，最后以金融危机告终，或者以繁荣的消退告终但不爆发危机。,泡沫扰乱世界经济的幽灵,房地产泡沫-优质ppt课件,次 贷 危 机,由美国出现并蔓延到世界各国由次贷危机引起的全球性的金融危机影响着全世界的经济。次贷危机，又称次级房贷危机，主要是由不良房款引起，美国的次级贷款业务本身是一件挺好的事，其出发点是为了向那些信用等级较低或收入不搞的人提供贷款，让他们可以实现拥有自己住房的愿望，但美国的购房者有近一半借助于次级贷款买房，在这个过程中，一些负面因素逐渐浮现，最终导致危机爆发。,次 贷 危 机 由美国出现并蔓延,次贷危机下，中国房地产的现状,。,次贷危机对中国房地产市场的影响。,（一）影响中国国内的货币政策,中国国内的货币政策会受到美国金融危机后实行的货币政策的影响而发生变化，这对中国的房地产业会有很大的影响。自2003年以来美联储所实施的货币政策不断地下调利率，适当地松动银根，相应地提高货币供应量，美元随之贬值。楼市却迅速上涨，次级贷款商也逐渐增多，地产泡沫随之显现出来，美国许多地方的房价超过100，甚至有200-300的涨幅，再美国房市带动下，中国房市也跟着繁荣起来。,（二）影响房地产投资观念,中国的楼市投资观念受到美国投资观念的影响，在美国房地产空前繁荣的时候，国内外的企业对投资中国的房地产业抱有很大的信心，在很大程度上带动房地产经济泡沫的预防和监控。投资房地产，绝大部分企业的资金来源都是通过银行贷款，自次贷危机爆发后，中国已两次调整利率来调控市场，许多企业都再持币观望，不敢轻易地投资，害怕决策的失误给企业带来重大的损失，这样在无形中削弱了投资者对市场的信心。企业的持币观望虽然不会对去也有创伤，却是阻碍了经济的发展。,次贷危机下，中国房地产的现状。次贷危机对中国房地产市场的影响,（三）影响购房者的购房数量,购房者对房地产市场的预期及其敏感，“买涨不买跌”是消费者普遍的心态。美国房价的不断上涨再很大程度上助长了中国购房者的信心，对房价的快速上涨起到了一定的作用。受次贷危机的影响，使国内消费者认识到房地产市场跌价的厉害，进而由蜂拥买房转为持币观望，具体变现为成交量急剧下滑和房价的滞涨。整体房价水平虽然略涨，然而急剧下降的成交量已导致楼盘以各种名义的各种方式暗降价格来增加成交量。,（四）次贷危机反衬中国房地产市场的潜在危机,美国的次贷危机如一面镜子，也反衬出我国房地产市场潜在的问题。国内的房地产市场涨价过快，然后又降价，市场非常的不稳定，给国内投资的企业带来一定的影响，这种影响是双向的，同时又对市场带来反作用。对银行来说违约风险会给银行造成巨大的损失。我国也在不断的加息，大幅度攀升家中了购房者的还款负担，当贷款的利率上升到一定水平，风险累计带一定程度，稍有风吹草动，违约率就会增加，而房贷违约风险基本聚集在银行系统内，那么这些风险就会给我国的银行带来不可估量的损失，最后还是会波及到房地产市场。,（三）影响购房者的购房数量,次贷危机对我国房地产业的启示,（1）大力发展租房市场和加快廉租房建设,美国次贷危机的一个重要教训是让无支付能力的低收入者进入购房市场，不仅事与愿违，还会产生许多负效应。因为低收入阶层的信用风险较高，且对利率和房价较为敏感，严重依赖从商业银行获得的房屋抵押贷款，无疑将增加整个金融系统的风险。所以，在住房供应结构上，要建立包括商品房、经济适用房、廉租房等多层次的住房供应结构。,政府相关部门在住房政策设计时要考虑不同群体的收入状况，把中低收入阶层分离到经济适用房、廉租房等保障性住房市场。政府必须承担起住房保障的责任，实行住房分类供应，高收入者和中高收入者在市场上购买商品房，中低收入者则通过住房保障制度来解决住房，二者的比例随着经济状况、保障政策不同而不同。像我国这样居民平均收入较低的发展中国家，住房问题更不能完全推给市场。我们应当建立以保障居民基本住房需求为核心、同时兼顾经济增长的房地产市场。,次贷危机对我国房地产业的启示（1）大力发展租房市场和加快廉租,（2）建立信用审核制度，杜绝随意放宽贷款标准,我国房地产信贷市场的信用识别机制的不健全，贷款者和借款人之间的信息不对称，导致信贷市场的逆向选择，因此迫不及待的需要建立信用识别机制。当务之急，我国应该建立个人信用电子档案，为各个金融机构和司法部门间共享。针对住房贷款而言，该档案最好可以查阅以家庭为单位的信息，这有利于打击房地产的投机。其次，各个银行应该制订相应的信用标准和内部控制制度，确定个人住房信贷管理战略和风险暴露，控制个人信贷的比重和结构，加强对信贷人员的业务培训，减少业务人员和借款者间的共谋而带来的操作风险。,（2）建立信用审核制度，杜绝随意放宽贷款标准,（3）加强资产证券化的推进,虽然此次次贷危机与金融产品过度使用有关，但是抵押证券化产品本身是中性的。这次次贷危机促进了对其的风险的认识，为其更好的服务经济提供了条件。我国房地产与银行紧密联系，威胁我国金融体系的安全，加剧经济的波动和降低了政策的效果。因此，我们要切断房地产和银行的联系，就应该加大金融市场发展，培养资产证券化市场机构。资产证券化由一组住房抵押贷款组成的资产池，其风险相对单个资产的风险要小，其现金流相对稳定，适宜投资者购买。资产证券化为商业银行提供了流动性，将资产负债表中资产项目转为现金，加快资金周转和资源配置速度。另外，这将有利于转换商业银行的盈利模式。在发达的金融市场，商业银行大部分利润来源于表外业务，中间业务占总收入的40%-50%。这也是我国商业银行的发展趋势。,（3）加强资产证券化的推进,（4）政府应采取有效措施，防止房地产价格的过快增长,房价应与居民百姓的收入水平相适应，房地产市场才能稳健发展。从美国次贷危机的原因来看，房地产泡沫催生了这场危机。为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响，应采取有效而又审慎的措施，加大经济适用房和廉租房的供给，合理引导房地产市场的健康发展。按世界银行的标准，房价超过每户年均收入6倍左右的区域即被称之为泡沫区。在我国，已远远超过这一区间。对于绝大多数普通居民家庭而言，购买一套100平方米的楼房住宅，至少需要积累十多年。让百姓安居乐业是政府的职责，但是“居者有其房”并不意味着所有人都要买房，让无支付能力的低收入者进入购房市场无疑是一种握苗助长的行为。,（4）政府应采取有效措施，防止房地产价格的过快增长,住房抵押贷款证券化,指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款,汇集重组,为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流通的证券。,住房抵押贷款证券化 指金融机构把自己所持有的流,推行抵押贷款证券化应做的工作,推行抵押贷款证券化应做的工作,1,、需要建立住宅和贷款法律体系,2,、需要建立标准化的抵押贷款市场,（课本,P203,）,推行抵押贷款证券化应做的工作推行抵押贷款证券化应做的工作,中国住房抵押贷款证券化的收益分析,1.有利于商业银行增加资金来源渠道，扩大筹资范围。,2.有利于解决资金流动性问题。,3.有利于降低商业银行的经营风险。,中国住房抵押贷款证券化的收益分析1.有利于商业银行增加资金来,中国住房抵押贷款证券化的风险分析,1.信用风险。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。,2.提前偿付风险。提前偿付是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。,3.利率风险。利率风险，也称市场风险，是指由于利率的变化而使发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。,4.流动性风险。流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。,5.法律政策风险。中国整个经济处于转轨时期，市场经济体制不够完善，政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背时，政府会采取房地产调整政策，房地产业政策的调整和收缩，使商业银行面临政策风险。,中国住房抵押贷款证券化的风险分析1.信用风险。信用风险是个人,防范个人住房抵押贷款风险的对策,1.提前偿付风险的防范,2.加强银行放贷的操作和流程的管理，完善信贷管理机制。,3.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理。,4.发展个人住房抵押贷款风险转移机制。,5.加快完善个人征信体系，完善运作机制。建立完善的个人信用制度。,防范个人住房抵押贷款风险的对策1.提前偿付风险的防范,THE END,THE END,