单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,0,15 十一月 2024,1,某房地产住宅项目建议报告,南安城市特征,南安,隶属福建省南部“大泉州经济圈”的经济重镇之一；,拥有300万华侨的“侨乡”；,鞋革、服装、针纺织等轻工业为支柱性产业；,在大泉州经济圈中处于中等发展水平。,大泉州经济圈,南安市属于人口大市,南安市GDP居各县市前列,南安市人均GDP居各县市末流,纺织服装产业竞争力不强,南安,支柱产业,纺织服装,水暖器材,石料陶瓷,竞争性,中,强,强,石狮,纺织服装,强,晋江,服装鞋革,强,区域,省新镇概况,省新镇地理位置具有一定优势,省新镇,南安市中心,铁路,省新镇在南安市的经济地位,不属于经济强镇，与水头镇和官桥镇比有相当差距；,产业基础以,密胺制品、纸塑品、针织品,行业为主。,省新镇产业特点,以针织业为主，水暖和家具为辅；,企业分散经营，大型企业不多。,企业发展缺少产品展示交易平台。,水头镇产业特点,石材和水暖业已形成了全国性的产业基地。,官桥镇产业特点,拟打造东南亚粮油贸易新平台；,大力发展大型工业园区。,官桥和水头镇通过大型产品展示交易平台，聚集了大量的品牌及生产企业，最终形成了区域的产业热点。,南安商品房市场分析,南安房地产开发投资迅猛增长,相比其它县市，开发投资规模不大；,随着市区的北拓东进和中心城镇建设步伐的加快，开发投资进入新一轮上升阶段，2007年一季度，增幅排名泉州区域首位；,南安市房地产业的支柱地位已基本确立。,2006年商品房销售面积达到32721，空置率5.9%，施工面积90万，均呈现快速增长势头；,由于高档楼盘的陆续出现，南安房价仍将呈现快速增长的趋势。,南安房地产价格持续上涨,项目,名称,国际花园城,帝景东,方广场,名都城,滨江大厦,皇家滨城,主力,户型,三房,三房,三房,三房,三房,主力,面积,150,153,134,140,140,主力,总价,55万元,55万元,50万元,43.4万元,60万元,单价,范围,33004200,元/,30004070,元/,30883508,元/,28003600,元/,37004500元/,总价,范围,4560万元,1865万元,3776万元,3950万,5070万,案例,住宅市场分析,后市供应量迅猛增长，但是市场吸纳能力有限；,城市政经中心北移，带动西溪两岸成为南安高档住宅汇集区；,商品房以三房为主，面积段在130M,2,以上;,市场价格在20004500元/之间；,住宅楼盘总体品质不高，社区规划落后。,住宅客群分析,二元客群结构，中间阶层（白领、中产阶层）缺失,白领及中产阶层,工薪阶层、劳工,私营业主（财富阶层）,无购房能力或需求（通常企业会自建员工公寓）,异地置业,缺失,本项目客群分析,二元化结构导致住宅市场客群刚性需求严重不足；,在刚性需求不足的情况下，寻求投资客成为主要出路；,生产企业经营者购买作为职工配套公寓。,投资客群锁定,华侨,投资客,当地财富阶层,侨乡300万华侨资源,集中了社会大部分的财富,关键点,消费者现状：本地人投资意识和消费观念落后,关键：培养消费者房产投资的理念,主要途径：广告（针对目标客户的阅读习惯和接受信息途径）宣传、产品自身的改良（如：面积分割、功能复合、产品性质改变等方式）等。,南安工业地产发展现状,南安工业地产现状分析,目前南安工业地产尚处于起步阶段；,当地工业园区成型还有相当时间；,目前当地企业仍以自建厂房为主；,通常工业地产市场，以租赁为主，有良性的企业进出机制，入驻企业拥有政策、物流环境、产业配套相关环节的支持。这些是目前南安工业地产市场所欠缺的。,南安轻工、针纺织企业发展现状,大企业,出口订单减少,内销品牌不具备,市场竞争力,用工紧张,运用新技术和先进设,备抢占市场份额,中型企业,出口订单减少,企业品牌建立,难度大,用工短缺,企业扩张拉动收益，技,术设备升级受困资金流,小型企业,产业链末端，,订单分包,难以为继,临时用工为主,解决生存之道为先，,没有长远发展目标,企业类型,面临主要问题,企业发展目标,本地企业倾向自建厂房和职工公寓楼,外地企业赴南安购买厂房几率较低,根据亚洲鞋业协会统计：,厂房销售难点,供需矛盾，体现在有供无求：,东南亚（越南、印度、缅甸设厂占25）,内陆（湖南、江西、广西等占50）,观望状态（25）,广东鞋业企业,项目发展思路,7大问题,出口形势,产业生命力,企业竞争力和品牌,资金技术,人力短缺,分散经营,本地缺少产品展示交易平台,制约南安轻纺企业发展7大主要问题：,为企业解决5个现实问题为突破口！,企业竞争力和品牌,资金技术,人力短缺,分散经营,本地缺少产品展示交易平台,本项目突破口,项目突破口,产业整合是根本出路，政府和行业协会的推动作用是先决条件！,产业整合的内部条件,订单接洽,原材料交易,生产加工,设计开发,行业信息收集发布,产品展示,品牌推广,行业培训,项目功能复合,产业整合的外部条件,政府牵头,行业协会助力,产业整合的平台的搭建,政府牵头,行业协会助力,项目功能完善,产业整合平台,任何环节都不可缺少,项目建议,项目开发思路,搭建展示交易平台,吸引企业入驻,企业购买住宅作为配套,住宅带动配套商业,产业整合具体措施（外部条件支持）,地方贴息贷款、行业协会或地方政府担保贷款为企业输血,引进人才优惠政策，劳工户籍、子女教育、社保、养老保障等,政府牵头信息推广、产品发布及贸易洽谈,行业协会组织企业共营市场,产业整合具体措施（内部条件支持）,打造功能复合，为企业发展提供支持的平台；,先期尤其要注重企业产品和品牌的展示；,硬件设施尽可能满足企业生产需求。,厂房租售建议,厂房客群：,现行条件下，租赁是可行的方式，应以租赁为主，兼顾销售。,行业,服装、鞋业,轻工,纺织,针织,企业规模,中大型,企业区域,南安本地、珠三角、东南亚等地,住宅销售建议,打造封闭式社区管理，将厂区和生活区功能划界；,对于企业购买厂房并购买住宅的，给予一定的优惠和相关服务；,利用广告传播为主的途径培养当地人的投资意识，影响当地人的消费习惯。,销售节奏建议,厂房,住宅,招商，租售并举,等厂房租售过半，再行销售,紧后工作,紧前工作,厂房带动住宅销售,住宅,培养投资意识阶段,形成引爆点,价格上涨,搭建交易平台,本地企业招商,厂房,厂家入驻,厂家入驻,产品形象推广阶段,珠三角及海外招商,住宅销售时机,参考项目：石狮服装市场,