单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,世茂集团商业地产战略与模式解析,世茂集团商业地产战略与模式解析,壹、世茂商业地产资本运作平台综述,贰、世茂商业地产投资与开发概览,叁、世茂地产开发与商业运营联动模式,目录,目录,壹、世茂商业地产资本运作平台综述目录目录,1,壹、商业地产资本运作平台综述,从“世茂房地产”到“世茂股份”的“,A+H”,投融资模式,1壹、商业地产资本运作平台综述从“世茂房地产”到“世茂股,1,第一阶段：,19891994,年 涉足房地产领域,上世纪八十年代末，世茂集团就在甘肃兰州投资开发了著名的东方红商业城。同时，在福建兴建了振狮开发区、闽南黄金海岸度假村、福建武夷山度假村等多个标志性房地产及旅游项目。,第二阶段：,19951999,年 开发高档房地产项目,进入九十年代，世茂集团在北京先后开发建设的亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等大型优质房地产项目，北京亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园多次获得“北京明星楼盘”称号。在融资方面，世茂股份于,1998,年成功借壳万象集团实现上市进行融资。,第三阶段：,20002004,年 战略转向高端房地产,跨入二十一世纪，世茂集团将发展重点移到上海。发展战略从高档房地产向高端房地产转型，并以“世茂”为品牌，逐步向酒店、商业建筑、旅游等房地产衍生行业发展。在上海陆续开发了五大经典项目；其中，上海世茂滨江花园于,2001-2004,连续四年蝉联“上海市住宅销售金额第一名”。在此期间，,2001,年,9,月,18,日，世茂集团通过,PZIL,收购东建科讯大股东,JMAL,持有的东建科讯股份，在香港完成世茂国际的借壳上市，并通过两次供股实现了再融资。,（一）集团发展阶段回顾,1.1,早期阶段：专注住宅开发,1第一阶段：19891994 年 涉足房地产领域,1,第四阶段：,2005,年,2008,年 实施多元化，转战商业地产,自,2005,年以来，集团先后实施了新世纪的新战略。首先是“专注主业，兼顾房产领域多元组合”战略，集团有计划有步骤地推进产业拓展，现已逐步建立了以高端住宅、豪华酒店及商业办公三大集团核心产业。其次是“核心区域发展”战略，将优势资源集中投入到中国经济发达或极具发展前景的经济圈，目前集团的重点投资区域已经包括长三角地区、环渤海地区。涉及上述两个重要经济圈的项目数量占集团总项目的三分之二。,第五阶段：,2009,年,至今 整合内部资源，全力进军商业地产,2009,年,5,月,18,日，上海世茂股份有限公司及世茂房地产控股有限公司先后发布重要公告，宣布世茂房地产向世茂股份成功注入资产及世茂股份成功发行新股予世茂房地产。通过此次定向增发，世茂股份获得总建筑面积逾,400,万平方米的优质商业地产和约人民币,7.5,亿元现金，成为中国大陆最大的商业房地产上市企业之一。,1.2,近期阶段：转型商业地产,（一）集团发展阶段回顾,1第四阶段：2005 年2008年 实施多元化，转,1,住宅开发：,截至目前为止，公司共拥有,34,个发展中的项目，分布于二十多个大中城市，拥有的土地储备总计划建筑面积达,2700,多万平方米。拥有跨境及境外项目两个，分布在香港、马来西亚等国家和地区。世茂正以每年超过,300,万平方米的开发建设速度，初步形成在中国主流城市的规模式豪宅地产布局。,酒店物业：,随着位于上海的世茂佘山艾美酒店、世茂皇家艾美酒店、世茂外滩茂悦大酒店等高档商业物业陆续开业，世茂外滩茂悦大酒店等高档酒店物业也陆续开业，世茂占据了全上海高档酒店市场近,15%,的份额。,2008,年初世茂集团为旗下酒店资产进行估值，市值约,300,亿元，,2010,年前，世茂集团将在全国范围拥有,10,家五星级酒店；至,2011,年，公司发展酒店项目将增至,19,个。,商业地产：,早在,2003,年，世茂集团在兼顾高档住宅开发、打造金字塔尖豪宅的同时，进军商业地产和星级酒店物业市场。,2010,年，在整合集团旗下商业地产资源的基础上，世茂集团宣布将在未来,5,年内陆续在国内,20,个城市推出约,24,个商业地产项目的宏伟计划。,（二）集团三大业务板块,世茂集团是以房地产开发为主的企业集群，现发展成为以“世茂房地产”及“世茂股份”两家控股上市公司为核心的大型企业集团，总市值合计约,600,多亿港元。集团业务范围涵盖房地产综合开发（住宅,+,商业）各环节，同时，涉入百货、酒店管理等多种业务。,住宅开发,+,商业地产,+,酒店物业,2.1,集团核心业务板块,1住宅开发：截至目前为止，公司共拥有34 个发展中的项目，,1,（三）商业地产资本平台,2009,年,5,月,13,日，世茂股份完成向峰盈国际、北京世茂、世茂企业,3,名特定对象合共发行,69,224,万股股份及所有股权登记的相关事宜。通过此次定向增发，世茂股份获得总建筑面积逾,400,万平方米的优质商业地产和约人民币,7.5,亿元现金，成为中国大陆最大的商业房地产上市企业之一。,2007,年,6,月,7,日，世茂房地产和世茂股份同时发布重大资产重组公告，称世茂房地产的全资附属公司峰盈国际有限公司和北京世茂投资有限公司将分别向世茂股份注入位于上海、江苏、浙江等地,11,处约,400,万平方米建筑面积的商用物业以及建筑面积为,72149,平方米的商用物业北京华平国际大厦。,图,1.,集团股权关系,3.1,集团股权关系变更,（数据来源：世茂股份,/,上市公司年报）,1（三）商业地产资本平台 2009 年5 月13 日，世茂,1,项目名称,占地面积,（万）,总建筑面积（万）,权益比例,（,%,）,权益建筑面积,（万）,土地金额（亿元）,楼面地价（元,/,）,常熟世茂世纪中心,34.46,108.00,100%,108.00,4.87,451,苏州世茂运河新城,9.25,46.00,100%,46.00,2.97,646,北京世茂国际中心,2.94,21.12,100%,21.12,10.05,4741,上海世茂新体验,42.82,37.00,100%,37.00,3.33,900,常州大湖东路项目,6.04,31.00,100%,31.00,1.69,545,徐州新都会商业广场,8.86,23.00,100%,23.00,1.65,717,嘉兴世茂新世纪项目,13.56,44.00,100%,44.00,1.27,289,昆山世茂国际城,12.68,26.00,100%,26.00,1.41,542,沈阳五里河,6.10,95.00,100%,95.00,5.82,613,芜湖世茂滨江花园,8.03,12.00,100%,12.00,1.79,1492,绍兴世茂迪荡新城,11.03,26.92,100%,26.92,3.20,1189,北京世茂大厦,0.72,7.22,100%,7.22,2.60,3607,小计,157.29,477.34,100%,477.34,40.65,852,表,1.,集团注入世茂股份的项目概览,（数据来源：世茂股份,/,上市公司年报）,重组之前，总资产只有,27,亿元，,2010,年第,1,季度，总资产就达到约,174,亿元，净资产也从重组前的约,12,亿元增长到,2010,年第,1,季度的约,74,亿元。完成重组后，商业模式由之前的住宅开发和小型商业地产变更为投资、开发和经营大型商业地产。,世茂系计划将酒店、住宅、商业三块业务分别剥离成独立的公司上市，分业经营。未来世茂系所有商业地产项目全部由世茂股份开发,。,（三）商业地产资本平台,3.2,集团注资项目情况,1项目名称占地面积总建筑面积（万）权益比例权益建筑面积土地,2,贰、商业地产投资与开发概览,从“集团注资”到“独立开发,+,综合运营”的深度转变,2贰、商业地产投资与开发概览从“集团注资”到“独立开发+,2,徐州世茂广场,绍兴世茂广场,昆山世茂广场,常熟世茂广场,苏州世茂广场,世茂广场系列：,2徐州世茂广场绍兴世茂广场昆山世茂广场常熟世茂广场苏州世茂广,2,芜湖世茂滨,-,江商业部分,青岛世奥大厦,烟台滨海,1,号,沈阳世茂五里河,上海世茂新体验项目,世茂其他部分商业项目：,2芜湖世茂滨-江商业部分青岛世奥大厦烟台滨海1号沈阳世茂五里,世茂股份大部分项目分布于长三角、环渤海区域内较为发达城市，两大区域占总量的,80%,以上；截止,2009,年底，公司在北京、沈阳、青岛、徐州、南京、常州、常熟、苏州、昆山、芜湖、绍兴、嘉兴、厦门、武汉、杭州、上海、大连、无锡、济南等,19,个城市拥有,21,项目；目前，扩展至约,24,个。,2,（一）总体概览,1.1,区域与城市分布,图,2.,世茂股份项目分布情况（,2009,年度）,（数据来源：世茂股份,/,上市公司年报）,世茂股份大部分项目分布于长三角、环渤海区域内较为发达城市，两,项目名称,项目数,占地面积,（万）,总建筑面积（万）,权益比例,（,%,）,权益建筑面积,（万）,土地金额（亿元）,楼面地价（元,/,）,2008,年以前项目,2,个,61.88,174.60,53.0%,92.10,37.66,2157,2009,年新增项目,4,个,17.51,106.75,61.0%,64.80,32.75,3068,2009,年集团注资,12,个,157.29,477.34,100.0%,477.34,40.65,852,2010,年土地储备,4,个,114.21,125.11,100.0%,125.11,32.13,2568,合计,24,个,350.89,883.80,86.0%,759.35,143.19,1620,2,初步统计，截止目前，世茂股份拥有,24,个项目，总占地,350.89,万平米，总建筑面积,883.80,万平米；预计至,2012,年土地储备将超过,1000,万平米。,1.2,项目来源构成,（一）总体概览,表,2.,世茂股份项目构成情况,（数据来源：世茂股份,/,上市公司年报）,项目名称项目数占地面积总建筑面积（万）权益比例权益建筑面积,项目名称,占地面积,（万）,总建筑面积（万）,权益比例,（,%,）,权益建筑面积,（万）,土地金额（亿元）,楼面地价（元,/,）,南京世茂滨江新城,55.3,165.0,50%,82.5,36.61,2219,昆山世茂华东商城,6.58,9.6,100%,9.6,1.05,1094,小计,61.88,174.6,53%,92.1,37.66,2157,2,（二）各类型项目简况,2.1-2008,年前项目简况,表,3.,世茂股份项目概览（,2008,年以前）,2008,年以前，世茂股份主要包括南京世茂滨江及昆山世茂华东商城两个项目。,（数据来源：世茂股份,/,上市公司年报）,项目名称占地面积总建筑面积（万）权益比例权益建筑面积土地金,项目名称,占地面积,（万）,总建筑面积（万）,权益比例,（,%,）,权益建筑面积,（万）,土地金额（亿元）,楼面地价（元,/,）,无锡地块,7.14,30.0,25%,7.5,10.26,3420,厦门地块,3.05,27.04,51%,13.8,7.09,2622,杭州地块,6.25,25.02,100%,25.02,6.01,2420,青岛世奥大厦,1.07,24.69,75%,18.5,9.39,3803,小计,17.51,106.75,61%,64.8,32.75,3068,2,2009,年新增,4,副地块，占地面积合计,17.51,万平方米，预计建筑面积,106.75,万平方米。,2.2-2009,年新增项目简况,（二）各类型项目简况,表,4.,世茂股份,2009,年新增项目,（数据来源：世茂股份,/,上市公司年报）,项目名称占地面积总建筑面积（万）权益比例权益建筑面积土地金,2,2.3-2009,年集团注资项目,（二）各类型项目简况,项目名称,占地面积,（万）,总建筑面积（万）,权益比例,（,%,）,权益建筑面积,（万）,土地金额（亿元）,楼面地价（元,/,）,常熟世茂世纪中心,34.46,108.00,100%