单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,世昌九九广告推广及活动营销案,是什么让销售陷入困境？,售楼处来电、来访量少，成交比约4:1，但极度缺乏意向客户登门,沿街商铺上下两层，但利用率不高，单个200多万的总价，客户抗性较大，他们普遍认可60-70的小铺,六层以下公寓、办公已去化一半，但过程缓慢，没能够引爆投资市场的关注,7-13层酒店产品，价格9000多，又无返租优惠，来访客户对其不感冒,截止到5月31日，我们要完成3500万的任务，时间紧迫，行动就要趁早。,做决策之前，先看看销售的困境,销售不理想的症结：,我们的项目，没有让投资者记住,我们的销售很被动，案场很冷清，坐等客户上门,我们没有主动出击，向准客群推销我们的产品,我们习惯以来电量来判断广告的价值，进而否定广告的强大效应,我们很多的策划方案被否，让我们自己的路越走越窄，甚至陷入销售的“怪圈”中,我们的营销策划团队在萎缩，实际倾向于销售代理，但销售的“尾巴”越来越长,做决策之前，方向感很重要！,如果想摆脱目前的困境，我们势必要做一些尝试和改变。,通往成功的因素很多，但最重要的是决策者的智慧和胆识,我们需要新鲜的思想，明确的思路，以及果敢的判断力和彻底的执行力。,第一部分：销售现状及客群分析,销售现状,目前，世昌九九沿街商铺销售没有成交，,3、4层办公共10套，已售出5套；,5、6层自住兼投资型小公寓，共计36户，每层各剩一半房源,7层以上精品酒店销售尚未成交。,总结,目前自住型公寓、办公较为热销，酒店及商铺产品相对,滞销。,如果酒店及商铺定价暂不调整，建议3、4月份集中火力,宣传公寓、办公产品。,让目标客群了解我们的项目，主打商业投资牌，将奥特,莱斯作为重要配套。,什么样的人，会买世昌九九？,依据销售统计，大部分成交客户均属于社会成功人士,大多是私营企业主，从事外贸、银行等行业，具备一定的资产实力。,他们的购买动机：或者是自用、或者是投资,更有客户连房子都没仔细看，连买三四套，典型的冲动型购买。,综合反映出，世昌九九的客户不差钱的身价。,客户深度分析,第一，我们目标客群投资意识非常强；,第二，大多拥有丰富的商业经验，并且对房地产投资非常认同；,第三，他们的钱不是拿来冒险，而是开始理财分析，注重以稳取胜；,第四，开始注重提高生活的品位，享受物质和精神愉悦，享受生活，乐在精彩。,精准的概念营销,我们的广告营销，要紧紧抓住客群的心理，结合产品自身优势，重点向准客群灌输三大理念：,投资型+享乐型+自由型,第二,部,部分,：,：项,目,目定,位,位,令人,羡,羡慕,的,的小,资,资生,活,活,产品,定,定位,投资,型,型+,享,享乐,型,型+,自,自由,型,型,世昌,大,大道,享,乐,乐小,户,户,自,自由,商,商务,产品,卖,卖点,【投,资,资型,】,】,奥特,莱,莱斯,时,时尚,购,购物Mall,，,，120,套,套精,品,品酒,店,店，,稀,稀缺,旺,旺铺,新,新品,【享,乐,乐型,】,】,小户,公,公寓,，,，41-58,小,小的,新,新，,小,小的,精,精致,，,，小,的,的很,过,过瘾,【自,由,由型,】,】,自由,商,商务,，,，40-60,，,私,私享,空,空间,，,，独,立,立主,张,张,我们,为,为客,户,户带,来,来什,么,么？,我们,的,的产,品,品能,够,够为,客,客户,带,带来,的,的是,什,什么,？,？带,来,来的,应,应该,是,是,一种,全,全新,的,的生,活,活模,式,式。,一种,生,生活,享,享受,，,，一,种,种工,作,作自,由,由，,一种,投,投资,安,安心,，,，一,种,种快,乐,乐心,情,情,我们,在,在卖,什,什么,？,？,我们,要,要用,心,心打,造,造一,所,所，,集,集,精,精品,酒,酒店,物,物业,、,、临,街,街旺,铺,铺、,公,公寓,、,、办,公,公于,一,一体,的,的，,市,市区,稀,稀缺,的,的、,资,资本,增,增长,型,型综,合,合体,。,。,居,居住,新,新体,验,验,居住,在,在这,里,里，,除,除了,享,享受,尊,尊贵,的,的酒,店,店物,业,业服,务,务，,让,让生,活,活更,有,有品,位,位感,，,，,还将,拥,拥有,家,家门,口,口-,奥,奥特,莱,莱斯,商,商城,最,最潮,流,流的,休,休闲,、,、餐,饮,饮、,购,购物,配,配套,，,，体,验,验国,际,际化,“,“一,站,站式,”,”欢,乐,乐shopping，,还,还将,就,就近,享,享受,酒,酒店,交,交际,平,平台,、,、商,业,业街,繁,繁华,以,以及,行,行政,商,商务,办,办公,氛,氛围,。,。,如果,同,同时,购,购买,多,多套,，,，不,出,出家,门,门就,办,办公,，,，节,省,省时,间,间成,本,本，,创,创造,更,更多,财,财富,，,，自,由,由享,受,受个,性,性生,活,活。,而,而且,小,小户,型,型产,品,品，,投,投资,少,少，,风,风险,小,小，,坐,坐等,租,租金,收,收益,，,，更,是,是一,个,个充,满,满诱,惑,惑的,完,完美,投,投资,计,计划,。,。,阶段,性,性推,广,广1,一条,世,世昌,大,大道,，,，很,多,多人,的,的都,市,市理,想,想,世,世界,名,名品,购,购物,、,、娱,乐,乐、,休,休闲,，,，,“一,站,站式,”,”shopping就,在,在家,门,门口,文案,：,：,世界,上,上有,很,很多,条,条路,可,可以,走,走，,但,但我,更,更钟,情,情于,世,世昌,大,大道,。,。,高速/繁,荣,荣/,活,活力/潜,力,力，,天,天虹,商,商场,、,、振,华,华、,银,银座,、,、高,新,新城,市,市广,场,场，,繁,繁华,魅,魅力,四,四射,，,，汇,集,集政,务,务、,商,商务,、,、娱,乐,乐、,购,购物,、,、居,住,住完,美,美形,态,态，,想,想想,这,这些,威,威海,就,就年,轻,轻了,好,好多,。,。,名士,奥,奥特,莱,莱斯,、,、大,润,润发,、,、肯,德,德基,的,的进,驻,驻，,世,世界,名,名品,“,“一,站,站式,”,”购,齐,齐，,餐,餐饮,娱,娱乐,休,休闲,运,运动,尽,尽情,体,体验High,激,激情,，,，想,想,想这,些,些心,情,情又,开,开始,飞,飞扬,。,。,这条,路,路上,，,，集,合,合了,一,一座,城,城市,的,的主,流,流资,源,源，,还,还有,彰,彰显,城,城市,精,精神,的,的主,流,流生,活,活特,区,区，,很多,人,人的,都,都市,理,理想,由,由此,而,而延,续,续,阶段,性,性推,广,广2,都市,小,小公,寓,寓，,新,新版,时,时尚,家,家,小,小得,新,新，,小,小得,精,精，,小,小得,很,很过,瘾,瘾,文案,：,：,人生,不,不仅,仅,仅只,有,有奋,斗,斗，,有,有了,钱,钱，,咱,咱就,要,要好,好,好享,受,受生,活,活！,既然35,岁,岁的,时,时候,能,能拥,有,有自,己,己的N个,居,居所,，,，为,什,什么,要,要等,到,到50岁,以,以后,再,再享,受,受呢,？,？,心随,境,境迁,，,，我,现,现在,更,更崇,尚,尚品,位,位，,更,更热,衷,衷于,生,生意,谈,谈判,，,，玩,转,转资,产,产，,忙,忙里,偷,偷闲,，,，,50,Mini居,室,室，,装,装得,下,下整,座,座世,界,界的,精,精彩,，,，,现代,时,时尚,格,格局,，,，全,功,功能,配,配置,，,，奢,华,华不,奢,奢侈,，,，,独处,主,主义,的,的空,间,间，,思,思想,减,减压,的,的心,境,境，,家,家庭,式,式的,温,温馨,，,，,生活,犹,犹如,度,度假,般,般自,由,由自,在,在。,小得,新,新，,小,小得,精,精，,小,小得,很,很过,瘾,瘾！,阶段,性,性推,广,广3,自由,商,商务,，,，独,立,立主,张,张,私,私享,空,空间,，,，工,作,作的,态,态度,就,就是,快,快乐,文案,：,：,从今,天,天起,，,，我,要,要占,据,据城,市,市中,心,心的,时,时尚,生,生活,，,，,我要,拒,拒绝,所,所有,的,的平,庸,庸，,拒,拒绝,空,空洞,的,的讨,论,论，,彻底,告,告别,嘈,嘈杂,、,、忙,碌,碌。,拘,拘束,的,的工,作,作节,奏,奏，,我要,来,来一,次,次重,新,新选,择,择。,最好,能,能轻,松,松投,入,入工,作,作，,还,还能,享,享受,自,自由,，,，,我要,重,重新,培,培养,不,不可,更,更改,的,的生,活,活态,度,度。,私享,空,空间,，,，自,由,由主,张,张，,自,自由,商,商务,工作,就,就是PLAY,，,，PLAY就,是,是快,乐,乐！,第二,部,部分,：,：,广告,推,推广,策,策略,策略1,花,花少,钱,钱，,快,快速,、,、长,期,期让,更,更多,人,人记,住,住,媒体,：,：公,交,交车,体,体,形式,：,：选,择,择青,岛,岛北,路,路、,世,世昌,大,大道,等,等主,干,干路,的,的公,交,交车,体,体，,数,数量1-2辆,即,即可,内容,：,：重,点,点突,出,出小,公,公寓,产,产品,，,，画,面,面时,尚,尚简,约,约，,展,展现,档,档次,感,感，,电,电话,凸,凸显,。,。,费用,：,：每,辆,辆车5000,元,元（,大,大约,）,）,主题,：,：LOGO+都,市,市小,公,公寓,，,，新,版,版时,尚,尚家,15,万,万，,过,过令,人,人羡,慕,慕的,小,小资,生,生活,！,！,TEL：0631-5885588/99,世昌,大,大道,附,附99号,（,（三,联,联家,电,电西50,米,米）,策略2,多,多频,次,次、,精,精准,出,出击,吸,吸引,客,客群,媒体,：,：短,信,信,形式,：,：从,邮,邮政,直,直邮,或,或易,讯,讯公,司,司获,取,取,内容,：,：主,力,力销,售,售商,铺,铺+,公,公寓,主题,：,：百,万,万购,铺,铺大,赢,赢家,！,！世,昌,昌99黄,金,金旺,铺,铺寻,找,找有,眼,眼光,的,的投,资,资者,！,！三,联,联家,电,电寨,子,子商,圈,圈、,开,开元,酒,酒店,楼,楼下,、,、跟,奥,奥特,莱,莱斯,、,、大,润,润发,一,一起,赚,赚钱,。,。5885588/99,费用:短,信,信1,条,条0.04元,，,，彩,信,信1,条,条0.15元,策略3,抢,抢占,大,大型,商,商场,，,，向,准,准客,群,群直,销,销世,昌,昌九,九,九,形式,：,：,每周,末,末定,期,期在,各,各大,商,商场,门,门口,，,，发,放,放印,有,有世,昌,昌九,九,九宣,传,传单,、,、手,提,提袋,、,、,纸抽,等,等,内容,：,：宣,传,传世,昌,昌九,九,九小,公,公寓,、,、大,商,商铺,费用,：,：手,提,提袋,每,每个1-2元,，,，纸,抽,抽、,单,单页,现,现成,就,就有,主题,世昌,九,九九,都市,小,小公,寓,寓，,新,新版,时,时尚,家,家,11,席,席沿,街,街旺,铺,铺先,赚,赚先,得,得,热线,：,：5885588/99,三联,家,家电,西,西50米,策略4,通,通栏,广,广告,，,，选,择,择财,经,经类,、,、房,地,地产,类,类网,站,站,媒体,财经类、,房,房地产类,网,网站,目的,目标客群,熟,熟悉网络,，,，善于关,注,注理财、,投,投资类新,闻,闻网站,形式,网络横幅,、,、点击网,页,页广告,主题,15万，,过,过令人羡,慕,慕的小资,生,生活！,都市,小,小公寓，,新,新版时尚,家,家，享乐,小,小户真精,彩,彩！,费用,费用1-3万/,月,月不等，,价,价格可打,折,折,策略5,高,高档酒店,前,前台及X,展,展架宣传,媒体：,高档酒店,、,、写字楼,内,内部展架,，,，或者爱,威,威海杂志,展,展架,形式,将世昌九,九,九单页陈,列,列摆放，,意,意向客户,到,到访成交,，,，给与酒,店,店团购价,