单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,会跌！,四大护法护驾保行！,国家政策因素,资本市场,货币政策,财政政策,国家政策,20,世纪,90,年代日本泡沫经济的破灭给日本经济带来了沉重的打击，房地产泡沫破裂，价格一路下跌，经济一蹶不振。可见，房地产对整个经济的影响是非常大的，因此，要想保持经济长久健康稳定发展，必须要处理好房地产问题，面对现在如此猖獗的房地产泡沫，政府怎能坐视不管呢,国家政策,2010,年是一个国家政策年，国家出台了一系列的政策，先后有“国十一条”、央企的“清退令”、“限购令”、出台“保障房政策”。分别在减少买房需求（尤其是投机性购房），从房地产撤出国有资本，增加房源供给等方面做出了一定的努力，房价虽然没有预期的大幅下跌，但是上涨幅度受到了一定的控制。,国家政策,2011,年，只要国家的政治经济形势没有大的变化，在民生问题方面，中央政府必定会下大力气来改善，楼市的调控的大体目标就不会发生太大变化。如果,2011,年国家已出台的政策还显现不出明显的效果的话，那么房产税的出台就指日可待,国家政策,温家宝表示，今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实的还不够好，我们将从两个方面继续加大力度，第一，就是加大保障性住房的建设力度，也就是说今年我们将开工的保障性住房大约为,580,万套，已经建成,370,万套，明年我们将开工的是,1000,万套，这也包括公租房、廉租房和棚户区改造。第二方面的努力，就是要抑制投机，这主要是利用信贷的杠杆，并且加强对土地的管理，土地要首先保障保障性用房，对于投机的土地使用我们要严加管理。我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。,资本市场,中国证监会，自,2007,年起，就不断提高房地产企业再融资的门槛，近三年更是几乎停止了房企的再融资审批，数千亿元的融资申请一直堆压着。如此看来各种对房价涨价的压力都已经慢慢在酝酿了，一旦房地产开发商承受不起，房子降价就不远了。,中国宏观经济分析与预测报告,中提到，,2011,年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现下滑。,资本市场,刘元春解释说：在贷款、销售，自有资金存量等方面，会找到资金的恶化点，当房地产商的资金状况恶化到一定程度，房地产企业希望对抗调控政策的影响，就只能做出经营策略调整，开源节流，而房地产企业能节流的最大开支包括两项：减少投资或不还款，但后者显然并不可能，因为目前政府正在加大对开发投资的监控，而企业最后只能够选择降价来弥补资金链缺口。,因此，在资本方面房地产将面临巨大挑战。,货币政策,最近货币政策由宽松转向稳健，高了存款准备金率和贷款利率，并且控制了用于投资房地产的贷款，货币政策是对资产价格影响最大的宏观政策。,全年连续六次上调储备金率：中国人民银行决定从,2010,年,12,月,20,日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5,个百分点。这已经是国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率。,此次上调存款准备金率预计冻结资金,3000,亿，频繁准备金率上调已经成为当局收紧货币政策的主力战术，意在加强对流通性的有效调控，管理通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管。,财政政策,2010,年,1,月,1,日，财政部出台“,5,年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。,紧缩的国家的财政政策，房产税可能颁布，将会投资房地产的收益降低，进而一些投机性的资本会撤出，寻找更高的投资收益，可能会导致房价的下跌。可能从第三套房开始征收，对于一般的居民自住房来说，影响不会很大。,财政政策,提高闲置房地产的持有成本和房地产短期内的二次转让成本。,养房的成本贵了，很多人就会放弃养房，这样，炒房者们就会放弃炒房，把资金投在别的地方，炒房的人少了，价格就能慢慢趋向正常。同时，二手房的市场增加了，闲置的房子上市，供给增加了，进而房价就有了更多的降价空间。,其他因素,2011,年，由于全球粮食危机将会造成多国骚乱，中国粮价将随国际粮价一起猛涨。同时，人民币升值使众多劳动密集型、出口贸易型企业关闭。也就是城市机会在减少，农业利润将大幅上升，这必将引发阶段性的城市化逆转，对于,2011,年的房地产行业，必将雪上加霜。,跌！,跌！,跌,！,Thank you,