单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产经济学,中国城市土地使用制度,一、土地制度和土地所有权,土地所有制,：,是指一个国家或地区在一定的社会制度下占有和控制土地的法定形式。,土地所有权：,是指土地所有者在法律规定的范围内，对土地享有占有、使用、处分和收益的权利,。,（,法律实现）,地租：,是土地使用者为租用土地而向土地所有者支付的经济代价，是土地所有权在经济上的实现。,（,经济实现形式）,土地所有权的属性,1 土地占有权,土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权和占有权的分离，因此土地所有权人并不一定就是土地占有人。,2土地使用权,土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用更谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。,3土地收益权,土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。,4土地处分权,土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。,二、我国的土地所有制,土地使用制度受到土地所有制和经济体制的制约。,土地管理法第2条第1款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。根据这一规定，我国的土地所有制有两种基本的形式，一种是全民所有制土地即,土地国家所有制,，一种是劳动群众集体所有制土地即,土地集体所有制,。,我国传统城市土地使用制度,我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。基本特征就在于：,一是行政划拨,二是无偿无限使用,三是禁止转让,城市土地使用制度改革,我国的城市土地属于国家所有，但随着计划经济体制向市场经济体制转换，土地使用制度发生了根本变化。,城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶段：,1、征收土地使用费,2、实行土地使用权有偿出让和转让,3、修改宪法和土地管理法，制定全国性土地使用权出让和转让条件,我国城市土地使用制度,城市土地使用制度可以分为两大类：,无偿的行政划拨制度,有偿的市场交易制度,从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面：,1、城市土地使用权出让,2、土地使用权划拨,3、城市土地使用权转让,4、城市土地使用权出租,5、城市土地使用权抵押,6、城市土地使用权收回与终止,城市土地使用权出让,定义：,土地使用权出让,，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,城市房地产管理法规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。,城市土地使用权出让的特征,（一）土地使用权出让是国家行为,土地使用权出让是一种国家垄断的行为。因为国家是土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份出让土地。,土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。,（二）土地,使,使用权出让,的,的年限是有,限,限的,土地使用权,出,出让的最高,年,年限是由国,务,务院按照土,地,地的不同用,途,途规定的，,它,它是指一次,出,出让签约的,最,最高年限。,不,不同用途的,土,土地，出让,的,的最高年限,如,如下：,（1）居住,用,用地70年,；,；,（2）工业,用,用地50年,；,；,（3）教育,、,、科技、文,化,化、卫生、,体,体育用地50年；,（4）商业,、,、旅游、娱,乐,乐用地40,年,年；,（5）综合,或,或者其他用,地,地50年。,土地使用权,出,出让年限届,满,满时，土地,使,使用者可以,申,申请续期，,但,但应当至迟,于,于届满前一,年,年申请续期,。,。,（三）土地,使,使用权出让,是,是有偿的,土地使用者,取,取得一定年,限,限内的国有,土,土地使用权,，,，须向国家,支,支付,土地使用权,出,出让金,。土地使用,权,权出让金主,要,要包括一定,年,年限内的地,租,租，此外还,包,包括土地使,用,用权出让前,国,国家对土地,的,的开发成本,以,以及有关的,土,土地安置补,偿,偿等费用。,只,只有当土地,使,使用者支付,全,全部土地使,用,用权出让金,后,后，才能由,市,市、县人民,政,政府发给土,地,地使用权证,书,书，土地使,用,用者方可取,得,得受让的土,地,地使用权。,（四）土地,使,使用者享有,权,权利的范围,不,不含地下之,物,物,我国城镇,国,国有土地使,用,用杈出让和,转,转让暂行条,例,例第二条,规,规定：“国,家,家按照所有,权,权与使用权,分,分离的原则,，,，实行城镇,国,国有土地使,用,用权出让、,转,转让制度，,但,但地下资源,、,、埋藏物和,市,市政公用设,施,施除外。”,由,由此可见，,土,土地使用者,不,不因其享有,土,土地使用权,而,而对地下的,资,资源、埋藏,物,物和市政公,用,用设施等享,有,有权利。,城市土地使,用,用权出让的,方,方式及程序,城市房地,产,产管理法,和,和土地管,理,理法规定,，,，国有土地,使,使用权出让,的,的主要方式,有,有协议、招标、拍卖三种。2002年5月,，,，根据我国,土,土地市场的,实,实践，国土,资,资源部颁布,了,了招标拍,卖,卖挂牌出让,国,国有土地使,用,用权规定,。,。,国土资源部,号令,规,规定：商业,、,、旅游、娱,乐,乐和商品住,宅,宅等各类经营性用,地,地，必须以招标、拍,卖,卖或者挂,牌,牌方式出让,。,。对经营,性,性土地已,禁,禁止协议,出,出让方式,。,。,协议出让,1.协议,出,出让的概,念,念：,协议出让,是,是指土地,的,的出让方,和,和受让方,通,通过协商,方,方式有偿,出,出让土地,使,使用权的,方,方式。,一般由土,地,地使用者,向,向政府土,地,地管理部,门,门提出用,地,地申请，,经,经法定程,序,序批准后,，,，再由出,让,让方与受,让,让方就地,价,价、使用,年,年限、付,款,款方式以,及,及用地条,件,件等达成,协,协议，并,签,签订出让,合,合同的行,为,为。,2.适用,范,范围：,协议出让,的,的土地主,要,要适用于,工,工业、仓,储,储、市政,公,公益事业,项,项目以及,政,政府为调,整,整经济结,构,构、实施,产,产业政策,而,而需要给,予,予优惠扶,持,持的建设,项,项目。,招标、拍,卖,卖或者挂,牌,牌出让,招标出让,国,国有土地,使,使用权,是指市、,县,县人民政,府,府土地行,政,政主管部,门,门（以下,简,简称出让,人,人）发布,招,招标公告,，,，邀请特,定,定或者不,特,特定的公,民,民、法人,和,和其他组,织,织参加国,有,有土地使,用,用权投标,，,，根据投,标,标结果确,定,定土地使,用,用者的行,为,为。,拍卖出让,国,国有土地,使,使用权,是,指,指,出,出,让,让,人,人,发,发,布,布,拍,拍,卖,卖,公,公,告,告,，,，,由,由,竞,竞,买,买,人,人,在,在,指,指,定,定,时,时,间,间,、,、,地,地,点,点,进,进,行,行,公,公,开,开,竞,竞,价,价,，,，,根,根,据,据,出,出,价,价,结,结,果,果,确,确,定,定,土,土,地,地,使,使,用,用,者,者,的,的,行,行,为,为,。,。,挂,牌,牌,出,出,让,让,国,国,有,有,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,是,指,指,出,出,让,让,人,人,发,发,布,布,挂,挂,牌,牌,公,公,告,告,，,，,按,按,公,公,告,告,规,规,定,定,的,的,期,期,限,限,将,将,拟,拟,出,出,让,让,宗,宗,地,地,的,的,交,交,易,易,条,条,件,件,在,在,指,指,定,定,的,的,土,土,地,地,交,交,易,易,场,场,所,所,挂,挂,牌,牌,公,公,布,布,，,，,接,接,受,受,竞,竞,买,买,人,人,的,的,报,报,价,价,申,申,请,请,并,并,更,更,新,新,挂,挂,牌,牌,价,价,格,格,，,，,根,根,据,据,挂,挂,牌,牌,期,期,限,限,截,截,止,止,时,时,的,的,出,出,价,价,结,结,果,果,确,确,定,定,土,土,地,地,使,使,用,用,者,者,的,的,行,行,为,为,。,。,土,地,地,使,使,用,用,权,权,出,出,让,让,金,金,1.,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,出,出,让,让,金,金,的,的,概,概,念,念,：,：,是,政,政,府,府,将,将,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,出,出,让,让,给,给,土,土,地,地,使,使,用,用,者,者,，,，,并,并,向,向,受,受,让,让,人,人,收,收,取,取,的,的,政,政,府,府,放,放,弃,弃,若,若,干,干,年,年,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,的,的,全,全,部,部,货,货,币,币,或,或,其,其,他,他,物,物,品,品,及,及,权,权,利,利,折,折,合,合,成,成,货,货,币,币,的,的,补,补,偿,偿,。,。,2.,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,出,出,让,让,金,金,的,的,确,确,定,定,有,有,三,三,个,个,过,过,程,程,：,：,第,一,一,是,是,估,估,价,价,过,过,程,程,。,。,在,在,这,这,个,个,过,过,程,程,中,中,，,，,政,政,府,府,选,选,择,择,有,有,土,土,地,地,估,估,价,价,资,资,格,格,的,的,中,中,介,介,机,机,构,构,对,对,拟,拟,出,出,让,让,的,的,土,土,地,地,进,进,行,行,地,地,价,价,评,评,估,估,。,。,第,二,二,是,是,确,确,定,定,出,出,让,让,底,底,价,价,过,过,程,程,。,。,在,在,这,这,个,个,过,过,程,程,中,中,，,，,政,政,府,府,根,根,据,据,其,其,产,产,业,业,政,政,策,策,和,和,其,其,他,他,有,有,关,关,政,政,策,策,，,，,对,对,土,土,地,地,估,估,价,价,结,结,果,果,进,进,行,行,修,修,订,订,，,，,形,形,成,成,出,出,让,让,底,底,价,价,。,。,第,三,三,是,是,批,批,准,准,过,过,程,程,。,。,土,地,地,使,使,用,用,权,权,划,划,拨,拨,（,一,一,）,）,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,划,划,拨,拨,的,的,概,概,念,念,是,指,指,县,县,级,级,以,以,上,上,人,人,民,民,政,政,府,府,依,依,法,法,批,批,准,准,，,，,在,在,土,土,地,地,使,使,用,用,者,者,缴,缴,纳,纳,补,补,偿,偿,、,、,安,安,置,置,等,等,费,费,用,用,后,后,将,将,该,该,幅,幅,土,土,地,地,交,交,付,付,其,其,使,使,用,用,，,，,或,或,者,者,将,将,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,无,无,偿,偿,交,交,付,付,给,给,土,土,地,地,使,使,用,用,者,者,使,使,用,用,的,的,行,行,为,为,。,。,以,划,划,拨,拨,方,方,式,式,取,取,得,得,上,上,地,地,使,使,用,用,权,权,的,的,，,，,除,除,法,法,律,律,、,、,行,行,政,政,法,法,规,规,另,另,有,有,规,规,定,定,外,外,，,，,没,没,有,有,使,使,用,用,期,期,限,限,的,的,限,限,制,制,。,。,但,但,划,划,拨,拨,使,使,用,