单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,学习改变命运,知识创造未来,学习成就理想知识创造未来,17 十一月 2024,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,23 九月 2023XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营,1,目标审视,总销,回款,口碑,签约金额达到,8.25个亿,高速,品牌力,，,项目,形象力,、,独树一帜,影响力,双拼去化,0.46万,，联排去化,0.38万，,洋房去化,2.3万,15套,14套,156套,回款金额达到,6.6个亿,建议其中别墅洋房去化：,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,目标审视总销回款口碑签约金额达到8.25个亿高速品牌,2,货量盘点,洋房产品：223套/3.02万,1.98亿元,别墅产品：79套/2.41万,3.97亿元,高层产品：25.01万,12.46亿元,商业产品：1套/0.01万,0.0084亿元,总货值：约18.42亿元,物业类型,栋号,总套数（套）,总面积（）,已售套数（套）,可售套数（套）,销售均价（元/）,已售面积（）,可售面积（）,市值（万元）,1-3期多层,D1#-D16#,477,62071.61,254,223,6358.90,31832.95,30238.66,19806,双拼别墅,B1,-B14,28,8709.88,4,24,21778.58,1279.89,7429.99,13387,联排别墅,LP1-LP5,20,5364.09,0,20,0.00,0.00,5364.09,8050,高层,G1#-G3#,509,54474.21,507,2,4897.74,54255.85,218.36,107,三期高层,G9#、G11#,264,27844.98,145,119,4800.00,15467.55,12377.43,5879,星空别墅,G4#、G5#,71,13543.42,32,39,6694.82,5995.89,7547.53,4906,商铺,G1、G3,34,5278.81,33,1,7441.91,5161.84,116.97,84,合计,1403,177287.00,975,428,113993.97,63293.03,52220,现有余房,Ps：货量盘点包含未上市，13年内预计可以取得预证的全部货量预估,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,货量盘点洋房产品：223套/3.02万总货值：约1,3,营销思路,多频小幅快跑-快速去化回笼资金,集中爆点营销-制造项目影响力,挖掘产品内核-增强产品销售力,精准客户圈定-实现整体快速去化,线上：别墅洋房拉升项目形象，节点性销售配合加推信息释放,线下：通过不间断活动制造邀约理由，持续拓客助力洋房、高层销售,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,营销思路多频小幅快跑-快速去化回笼资金线上：别墅,4,制定原则,在全国政策持续挤压下，铜陵市场观望情绪严重，要完成2013年8.25亿的销售目标，CRIC认为“小幅快跑”的推盘策略，可灵活对应特定的市场环境；以“少量多次”策略，给价格留有调整的余地和空间，是目前市场环境下最为稳妥的应对之策。,2013年推售策略,小幅快跑,2大5小,政策环境 竞争关系,市场关注,现金为王,推售策略,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,制定原则在全国政策持续挤压下，铜陵市场观望情绪严重，要完成2,5,节点排布,2013年,05月,07月,12月,06月,08月,10月,09月,11月,高层加推,G19-G21#,高层加推,GY1#、GY2#,高层加推,G14#、G24#,高层加推,G22#、G23#,高层加推,G12#、13#、G7#,小户型高层加推,G6#、G8#,双拼别墅首开,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,节点排布2013年05月07月12月06月08月10,6,节奏控制,2013年,05月,07月,12月,06月,08月,10月,09月,11月,重点蓄气,重点蓄势,高层强销阶段,持销阶段,推广阶段,产品形象强化,别墅洋房主推,产品价值宣导,高层强势去化,热销VS稀缺,小户型投资,标签,直效,强化,企业形象强化,整盘形象巩固,高层产品核心价值强力推广,业务直效拓客,稀缺珍贵，预订火爆,劲销过亿，仅存10席,别墅产品形象拉升整盘调性,别墅,洋房,5月-7月,第一阶段,8月-10月,第二阶段,11月-12月,第三阶段,推广重点,高层加推,G14#、G24#,高层加推,G22#、G23#,高层加推,G6#、G7#、G8#,小户型高层加推,GY1#、GY2#,高层加推,G19#-G21#,高层加推,G12#、G13#,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,节奏控制2013年05月07月12月06月08月10,7,阶段分解,第一阶段高层营销预热、发力别墅、洋房,5月、6月、7月,高层,整体加推量：4.8万方,推 盘 次 数：2次,(G14/G24、G22/G23),预计成交量：3.12万方,预计成交额：,1.53亿,洋房,目标成交量：1.18万方,目标成交套：80套,预计成交额：,0.77亿,别墅,目标成交量：0.405万方,双拼0.215 联排0.19,目标成交套：14套,双拼7套 联排7套,预计成交额：,0.67亿,双拼3875万 联排2850万,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,阶段分解第一阶段高层营销预热、发力别墅、洋房高层,8,推售策略：G14#、G24#开盘,第一阶段-营销推广策略/,推售策略,推售建议,开盘时间,2013.06.10,（周一端午节）,推售楼幢,G14、G24,推售套数,256套,推售面积,约2.5万,推售户型,2梯4户，以89以内2房为主占50%，92和101三房共占50%,蓄水周期,1个月（2013.5.10-6.10）,预期去化,65%,销控说明,通过前期火爆氛围，制造市场饥饿感，补足货量，持续热销,G14#,G24#,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,推售策略：G14#、G24#开盘第一阶段-营销推广策略/推售,9,推售建议,开盘时间,2013.07.13,（周六）,推售楼幢,G22、G23,推售套数,224套,推售面积,约2.3万,推售户型,2梯4户及2梯3户，以89和92-942房为主，占70%,1013房为辅，少量1393房,蓄水周期,1个月（2013.6.11-7.13）,预期去化,65%,销控说明,补足货量，持续热销,G22#,G23#,推售策略：G22#、G23#开盘,第一阶段-营销推广策略/,推售策略,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,推售建议开盘时间2013.07.13（周六）推售楼幢G22、,10,推广主题,臻荣生活，仅供少数人私藏！,推售策略：G22#、G23#开盘,第一阶段-营销推广策略/,推广主题,7月,新城中心，珍稀贵族领地,6月,启幕铜陵真正的半山奢适生活,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,推广主题臻荣生活，仅供少数人私藏！推售策略：G22#,11,6月10日,8月,7月13日,开盘,开盘,G14、G24高层蓄客期及强销期,G22、G23高层蓄客期及强销期,区域渗透，渠道占位，精准蓄客，实效客户，有效挤压，剩余房源转化,营销活动,蓄客重点,线下拓展：分级定向区域拓展、多级商圈巡展及派单、客户陌拜、数据库营销,推广策略,营销节点,线上媒体：配合节点性大活动，户外配合释放活动信息及销售节点预告；同步通过报纸、网络结合项目卖点释放,客户拓展：除了自然来人及业务拓客外，通过媒体看房团、社区看房团、定向团购等保证直效客户导入,阵地包装：将阵地包装进行整体风格及内容统一规划，将项目的核心卖点，逐一展示，在营销界面强化项目价值,6月2日,“高考名师报告会”,7月6日幸福大讲堂互动,献给最爱的人【铜都天地幸福大讲堂】,推广主题,新城中心，珍稀贵族领地,启幕铜陵真正的半山奢适生活,第一阶段-营销推广策略/,策略控制,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,6月10日8月7月13日开盘开盘G14、G24高层蓄客期及强,12,活动时间：2013年6月1日,活动地点：铜陵学院报告厅,邀约客户：,意向客户、高考学子及父母,活动内容：,邀请安徽省高考名师来铜陵进行专题报告会，针对备考要点、应考心态、冲刺方式、试题预测等进行解析,活动后续：,针对参与报告会，高中学子基于相应的物质奖励及购房优惠,名师讲坛、助力莘莘学子,“高考名师报告会”,第一阶段-营销推广策略/,活动排布,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,活动时间：2013年6月1日 名师讲坛、助力莘莘学子“高考,13,活动内容：,以项目大讲堂的形式，锁定目标客户群及业主朋友日常生活、工作中的关注点，启动2013年项目的社区文化建设，形成项目一条鲜活的活动线，活动中注入互动环节，同时注意活动本身附加值的增值。系列统筹，热点与生活、工作相结合,献给最爱的人【铜都天地幸福大讲堂】活动,活动时间：7月6日启动,主题：,第一讲：风水运程,第二讲：如何合理避税,第三讲：魅力妈妈塑造计划,第四讲：亲子教育之心理成长,第五讲：亲子教育之个人潜能,第六讲：亲子教育之心理突破,第七讲：亲子教育之人格更新,第八讲：什么样的家庭环境更适宜老人养生,第一阶段-营销推广策略/,活动排布,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,活动内容：献给最爱的人【铜都天地幸福大讲堂】活动活动时间：,14,媒体类别,形式,2013年7月,主要诉求,一,二,三,四,五,六,日,一,二,三,四,五,六,日,一,二,三,四,五,六,日,一,二,三,四,五,六,日,一,二,三,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,营销节点,整盘形象先导,主打整盘形象+别墅调性,强化高端社区的概念，树立铜陵顶级住宅的地位,网络,铜陵生活网铜房网,新安网,新浪网,通栏,持续投放,通栏,持续投放,报纸,新安晚报铜陵晨刊,软文（含铜房网）,投放,投放,杂志,铜都生活,硬广+软广,投放,渠道,短信,来访客户+其它客户资源,投放,投放,投放,投放,投放,DM,易拉宝,银行信用卡账单,投放,投放,华谊影院易拉宝,持续投放,楼宇电视,合百商厦20秒广告,持续投放,车身广告,公交车,持续投放,巡展,社区及商业网点派单,启动,启动,启动,现场,楼体广告,持续投放,户外,铜都大道北京路段道旗,持续投放,铜陵市淮河路体育馆楼顶大牌,铜陵长江大桥桥北高炮老洲大牌,合安跨桥大牌,持续投放,市石城大道与芜铜路大牌,持续投放,淮河大道与长江路交汇处三面翻,持续投放,世源驾校门口落地大牌,持续投放,天井湖宾馆三面高炮(三面),持续投放,第一阶段-营销推广策略/,活动排布,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,媒体类别形式2013年7月 主要诉求 一二三四五六日一二三四,15,阶段分解,第二阶段高层强势热销、顺势消化3成别墅、洋房,8月、9月、10月,高层,整体加推量：8.7万方,推 盘 次 数：3次,(G12/G13、G7、G6/G8),预计成交量：5.275万方,预计成交额：,2.58亿,洋房,目标成交量：0.66万方,目标成交套：45套,预计成交额：,0.43亿,别墅,目标成交量：0.289万方,双拼0.153联排0.136,目标成交套：10套,双拼5套 联排5套,预计成交额：,0.48亿,双拼2760万 联排2040万,XX0515高速托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案,阶段分解第二阶段高层强势热销、顺势消化3成别墅、,16,推售建议,开盘时间,2013.08.03,（周六）,推售楼幢,G12、G13,推售套数,264套,推售面积,约2.8万,推售户型,2梯4户，以912房