单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,一期1号楼入市推广思路,思考：我们销售的是,高层住宅,还是,高层生活,?,总体销售思路,据目前的项目到访客户群分析可知，本项目的目标客户群主要为市区中挡收入者,市区备婚单身，中小型投资者及县城人群。而我们所有的购房群体从项目竞争角度来看只有状元府第是相同的。从产品上龙湾二期高层有一定竞争关系。所以从销售上来说，差异化的营销区别于竞争对手的推广手段才是抓住客户并促使成交的关键。根据目前的形式，状元府第已是现房销售且相对火爆。而借助之前派单带来的人气和声望，销售自然会更上一层。而我项目目前却处于相对尴尬的阶段（情况这里不在阐述）。所以1号楼的重新入市是承上启下的销售作用，,项目整体的关键在于形象提升，2、3、4号楼的工程进度、绿化配套建设和顺林交房建立口碑的工作！,确定的整体销售策略是,加快2号楼工程进度，确定并能尽快交房挽回前期口碑影响。同时实施集硬软性宣传、声色广告、活动促销、公关促销为一体的全方位立体推广策略。,整体销售策略是：,精确定位，建立口碑，多元化整合推广,差异化营,销策略,本次推广目的,能否把普通高层这种,产品形态,，,拉升到高端住宅的档次,，,使本项目在形象及销售上有一个质的飞跃，并为,二期能够顺利入市,做好铺垫。,思路：,1、利用整个大生活区的环境,营造：生态生活环境的高层产品。,3、利用区域独特的文化底蕴,营造：现代中式风韵儒雅的高层产品印象。,4、利用高层产品的居住舒适度,营造：多层产品无可比拟的居住品质。,5、享受优质的配套服务，人性化的服务、安防智能化系统。,营造：高端住宅的尊崇。,推广定位,享受高品质生活的高层住宅。,、从受众人群出发,我们为他们选择这个楼盘除了居住，更是营造一种精神层面的享受，好比是奢侈品追逐者、古董收藏家，购买本产品已经不从其功能出发，而是注重它的精神面与价值面。,、我们不仅是在造一所房子，而是在造一个生活，制造一个话题，一个可谈论的未来高端生活代名词。,、睥视市场：告诉竞争者，我就是高端高层产品的参考样本，是领导市场，而不是被市场所领导。,4、我们的高层产品具有多层产品所具有的优点以外的优势，如抗震性、私密性、生活便捷、生活品质提高、良好的视野空间，无疑不是居者所追求的居住理想目标。,定位依据,那么我们卖的是：,高品质的高层,高端的生活姿态,而不仅仅是,单纯的电梯楼房,推广基础：,远离喧器,城市中心,生态环境,儒雅人文,教育环境,完善配套,人性服务,现对本项目的竞争对手作以下分析：,本项目为高层电梯公寓。本区域真正意义上能与之的竞争对手为状元府第与龙湾二期。,竞争对手分析,状,元,元,府,府,第,第,位,于,于,本,本,项,项,目,目,对,对,面,面,，,，,无,无,论,论,从,从,各,各,方,方,面,面,都,都,与,与,本,本,项,项,目,目,形,形,成,成,鲜,鲜,明,明,对,对,比,比,。,。,现,现,对,对,我,我,项,项,目,目,关,关,于,于,状,状,元,元,府,府,第,第,的,的,定,定,位,位,和,和,做,做,法,法,作,作,以,以,下,下,分,分,析,析,：,：,案名,状元府第,位置,归德路与珠江路交汇处。,建筑类别,小高层,建筑面积,15000,价格范围,均价：,1850元/平米,付款方式,一次性、按揭,景观,江南风情园林，60%超高绿化率,主力户型,一房一厅；二房二厅；三房二厅,交通状况,16路,广告语,龙凤地 状元家,销售状况,目前，一期小高层销售率为70%；二房还剩30-40套左右正强销小户,主要卖点,现房发售、60米楼间距、超高绿化率、户型合理,开发商,河南朗臣置业有限公司,项目所,在,在区域,属,属于城,市,市新区,，,，目前,在,在开发,楼,楼盘较,多,多，且,片,片区较,受,受市场,青,青睐；,周边的,各,各项生,活,活配套,基,基本满,足,足公众,需,需求但,交,交通配,套,套设匮,乏,乏；,从已销,售,售的情,况,况来看,，,，应天,占,占据不,可,可撼动,地,地位且,基,基本售,罄,罄。龙,湾,湾与状,元,元府第,相,相对理,想,想；,区域内,购,购房客,户,户对于,产,产品品,质,质的要,求,求较高,，,，高品,质,质项目,受,受关注,较,较高；,中高档,次,次楼盘,中,中，住,宅,宅的销,售,售价格,集,集中在18002400,元,元/平,方,方米；,本项目,自,自身资,源,源状况,在,在片区,内,内处于,中,中间位,置,置；,项目所,在,在片区,已,已逐渐,成,成为市,场,场上最,火,火热的,区,区域之,一,一，片,区,区效应,逐,逐步显,现,现，片,区,区内部,竞,竞争激,烈,烈。,项目区,域,域现状,片区市,场,场地位,挖,挖掘和,竞,竞争格,局,局分析,资源挖,掘,掘和提,炼,炼：,非常纯,粹,粹的居,住,住区域,之,之一；,受到市,场,场的高,度,度认可,，,，属于,房,房地产,的,的热点,区,区域；,客户的,层,层面多,样,样化，,具,具备较,好,好的市,场,场形象,；,；,配套设,施,施日趋,完,完善，,发,发展前,景,景十分,看,看好。,SWOT分析,对,项,项目各,项,项因素,的,的评价,总体而,言,言，本,项,项目最,大,大的优,势,势在于,片,片区良,好,好的发,展,展前景,；,；项目,最,最大的,劣,劣势乃,自,自身存,在,在的具,多,多问题,（,（如：,一,一期工,程,程进度,缓,缓慢，,前,前期不,良,良口碑,，,，产品,没,没竞争,力,力等等,。,。）项,目,目最终,是,是否能,走,走出现,状,状、淡,化,化劣势,，,，,差异化,竞,竞争策,略,略和产,品,品模式,及,及开发,模,模式的,创,创新,将成为,本,本项目,的,的最大,机,机会因,素,素定位,内,内容将,以,以“强,化,化优势,、,、改善,劣,劣势、,避,避免威,胁,胁、把,握,握机会,”,”的价,值,值最大,化,化策略,为,为出发,点,点，提,出,出系统,的,的、适,用,用的解,决,决方案,。,。,S优势（strength）：,W劣势（weakness）：,良好的区位优势，所在的片区属于 商丘市房地产开发的热点区域；,购买人群细分明确；,一高学府文化氛围浓厚周边人群具有较高的文化底蕴；,片区具备了良好的居住氛围和较高的市场认可度，易形成羊群效应；,生活配套设施匮乏（医疗、餐饮、交通等）；,户型搭配不合理基本没有市场需求空间；,前期诸多问题造成工程停顿、口碑不好等；,O机会（opportunity）：,T威胁（Threat）：,市场不断细分，客户对产品附加值的要求增高，给项目创新带来机会；,本项目区域处于城市发展战略的主方向上，具备良好的发展前景；,本地多数项目的素质较为传统，产品超越的可能性较大；,市场竞争激烈，产品同质化较为严重，产品创新速度较快；,前期造成的不良口碑影响是否能挽回；,目前虽然楼市由回暖迹象但大环境依然严峻。客户观望心态严重；,项目要,形,形成的,比,比较竞,争,争优势,突,突破点,中,高,高端产,品,品,项目要,提,提供的,是,是一种,高,高性价,比,比、高,舒,舒适度,、,、高前,瞻,瞻性和,创,创新的,居,居住产,品,品，从,而,而保持,在,在市场,上,上的比,较,较竞争,优,优势，,从,从市场,竞,竞争、,机,机会、,趋,趋势等,因,因素分,析,析，本,项,项目该,类,类产品,的,的供应,将,将主要,集,集中在,创,创新的,生,生活理,念,念、高,端,端物业,及,及各种,完,完善配,套,套等方,面,面进行,突,突破，,未,未来的,产,产品将,会,会依据,市,市场发,展,展状况,和,和项目,品,品牌的,塑,塑造情,况,况适时,调,调整策,略,略。,保持同,类,类产品,的,的共性,优,优势：,对社区,环,环境的,营,营造,对产品,细,细节的,把,把握,对产品,创,创新的,应,应用,比较优,势,势突破,点,点,在产品,品,品质上,的,的突破,：,：,从产品,发,发展的,趋,趋势角,度,度,从产品,类,类型的,升,升级角,度,度,从产品,细,细节的,创,创新角,度,度,在价值,属,属性上,的,的突破,：,：,以种高,端,端的产,品,品入市,、,、以中,端,端产品,的,的价格,购,购入,上升为,文,文化和,生,生活方,式,式,项目客,户,户的初,步,步界定,中端,中高端,富豪,中,低端,低端,对客户,的,的初步,界,界定，,有,有利于,更,更准确,锁,锁定竞,争,争对手,，,，研究,项,项目地,块,块资源,与,与之先,天,天方面,的,的差异,，,，研究,竞,竞争对,手,手的产,品,品优劣,势,势，从,而,而找出,市,市场的,空,空白点,和,和机会,点,点，合,理,理运用,差,差异化,策,策略，,制,制定项,目,目开发,战,战略。,本项,目,目客,户,户的,初,初步,界,界定,为,为：,中高,端,端客,户,户的,中,中下,层,层；,中端,客,客户,。,。,SOHO,未,未来,国,国际,商字16,号,号,应天,花,花园,富饶,新,新城,国,国际,水木,清,清华,上海,城,城市,花,花园,龙湾,25-45岁,中,中青,年,年,购买,诱,诱因,：,拥有,一,一定,经,经济,实,实力,且,且条,件,件便,利,利并,以房,子,子的,形,形式,发,发生,与,与这,座,座城,市,市的,关,关联,藉此,从,从心,理,理拥,有,有对,城,城市,的,的话,事,事权,投资,群,群体,钢性,居,居住,者,者,购买,诱,诱因,：,：,地段,因,因素,未来,潜,潜力,产品,独,独特,性,性,购买,诱,诱因,：,：,改善,居,居住,条,条件,身份,象,象征,城市,新,新区,生活,方,方便,自住+投,资,资，,多,多为,二,二次,置,置业,主力,购,购买,人,人群,营销,策,策略,一期1号,楼,楼及,剩,剩余,单,单元,推,推盘,思,思路,及,及急,需,需解,决,决问,题,题,1、,用滞,销,销的,剩,剩余,单,单位,尾,尾房,特,特价,房,房形,式,式以1650,元,元/,平,平米,的,的均,价,价砸,开,开市,场,场，,以,以绝,对,对低,于,于竞,争,争对,手,手的,价,价格,冲,冲击,市,市场,，,，高,调,调造,势,势，,迅,迅速,聚,聚集,销,销售,人,人气,。,。,2、1号,楼,楼不,是,是纯,盈,盈利,的,的产,品,品，,我,我们,真,真正,的,的重,点,点在,于,于对2期,的,的培,养,养，,开,开发,商,商需,要,要有,保,保全,大,大局,而,而牺,牲,牲一,部,部分,利,利益,的,的魄,力,力。,3、,用,用1,号,号楼,、,、来,检,检验,市,市场,，,，以,便,便对,后,后期,高,高层,开,开发,做,做出,调,调整,，,，规,避,避风,险,险。,4、,尽,尽快,施,施工,加,加快,工,工程,进,进度,，,，2,、,、3,、,、4,号,号楼,迅,迅速,已,已现,房,房形,式,式面,市,市。,铺,铺设,部,部分,绿,绿化,带,带以,增,增强,购,购房,信,信心,。,。,5、,销,销售,部,部不,定,定期,追,追踪,老,老业,主,主通,告,告工,程,程进,度,度以,抵,抵消,不,不满,情,情绪,。,。,差异,化,化的,营,营销,手,手段,策略,之,之公,关,关营,销,销,无论,开,开发,商,商还,是,是项,目,目都,是,是以,崭新,的,的面,貌,貌重,新,新入,市,市,，这,对,对于,销,销售,本,本是,有,有利,条,条件,。,。但,之,之前,的,的已,购,购及,意,意向,客,客户,对,对我,项,项目,产,产生,的,的,不良,误,误会,以,以及,后,后期,因,因客,观,观因,素,素造,成,成的,停,停工,、,、改,房,房、,拖,拖延,交,交房,等,等,对我,们,们今,后,后的,销,销售,工,工作,产,产生,了,了重,大,大阻,碍,碍。,而,而销,售,售过,程,程中,老,老客,户,户的,口碑,传,传送,及,及转,介,介绍,起到,极,极大,的