单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深圳市长城物业管理股份有限公司,2006年10月31日,CCPM,物业前期在什么时候介入对物业公司有利,主讲人：叶云州,时间：2006-10-31,关于长怡花园物业管理的建议书,物业前期介入在建主体进入比较好，可以看出好问题，熟悉图纸，设计规划和物业管理的配套设施有一些冲途，给开发商提出修改建议,一、土建方面：,1、铝合金窗施工时，应确保推拉槽内缘比外缘高，结合部位防水沙浆应充实，以防止台风暴雨来临时雨水渗入室内。,2、标准层电梯厅的电梯出口地面应做成斜坡面，防止日后清洗楼面时，污水倒灌入电梯井而造成事故隐患。,3、鉴于长乐花园、长安花园外墙的防渗漏的工作。同时，阳台及室内卫生间、厨房地面应做好防水处理。,4、在消防标准允许的条件下，楼层消防通道内的防烟防火门应选用无法上锁的产品只有把手而无锁头，一来可杜绝日后住户成心将门锁上占用公共地方的现象；二来防止发生火警时门被锁上而延误住户逃生时间。,5、地面的各类下水管道如污水井、雨水井、化粪池等的水泥盖板井盖外表应贴上瓷片或广场砖进行装饰，确保与周边地面环境相一致，并采用特殊符号进行标记。,6、所有设备房包括电梯机房、配电室、变压器室、水泵房等内，地面应铺设防滑瓷砖，墙面瓷片贴至1.5米高处；其中，电梯机房、发电机房、配电室、变压器室等处应该安装空调和排气扇。并做好防水、防台风处理。,7、大厦地面各个花槽和花池，应做好防水处理，并建议安装PVC材质的排水管。,8、为了实行封闭管理，建议修建小区围栏。,二、电气方面：,1、大厦内的公共照明系统应分区和分组设置，便于控制开关时间，从而节约用电。,2、除事故照明、楼层指示、地下室照明外，经实践证明，楼层其它公共照明开关采用光敏感应参加体感应式最为有效和节能。,3、各类公共用电器应分别计量，如楼梯照明、电梯用电等等。防止日后的偷漏电现象；每栋干塔楼的住宅局部应安装至少一个水、电总表。,4、因深圳为沿海城市，故室外庭院灯应选用防台风型。,5、设备房应注意设置防鼠网、防虫网、防小动物网，防止管线被破坏。,三、给排水方面：,1、所有的管道和管线应按照国家标准颜色进行涂漆；例如：消防管红浮球控制位不适宜，给清洗水箱和维修带了难题色，给水管绿色，排水管银灰色，煤气管黄色等等。,2、水箱内部包括地面、侧面应全部贴瓷片，此举可大大提高日后清洗水箱的质量，有效防止红虫滋生；水箱的爬梯及盖板应采用不锈钢材料，防止生锈污染水质。,3、地下停车场内亦应考虑充足的水源，便于日后清洁；所有公共用水应安装水表进行计量。,四、智能化方面：,1、在大厦内的保安设施方面应充分考虑设置门禁系统、电子门锁、电子巡更系统，闭路监控系统和对讲系统等，利用高科技手段提高管理水平，同时提升大厦形象。闭路监控系统应具有长时间自动录像如72小时的功能。,2、为了将来在住户家中统一安装保安紧急报警系统、门磁防盗报警系统及煤气探测报警系统，建议预留线管及接线头。,3、建议停车场等其它监控系统统一设置在消防监控中心监控，以便节约人力资源，同时便于管理。,五、停车场规划和施工：,1、停车场建议安装IC卡智能管理系统，以便有效减少人力配置、杜绝人为舞弊、加快车辆流速。,2、停车场地面建议采用瓷片铺设永久性停车线及指示标志。并完善停车场反光镜、限速标志、限高标志、防撞标志、防水板、车位牌、停车场及小区出入口永久性岗亭等配套设施。,3、停车场的公共照明系统、智能管理系统应作为一类供电设计，与大厦后备发电机组相连，以便停电时仍然可以提供效劳，不会出现混乱。,4、停车场的出入口限高必须保证有2.2米以上。建议地下停车场出入口做好防水雨棚。,5、因长怡花园地面几乎无停车位，大局部住户主要是从地下停车场直接乘电梯回家，因此建议地下停车场内的电梯间与标准层电梯间的装修标准一致，防止简单装修。,六、其他：,1、管理用房：,应充分考虑管理用房问题，提前将各类用房包括管理处办公室、会议室、辖区警办公室、管委会办公室、各类值班室、培训课室、员工娱乐室、卫生间、员工宿舍、仓库、工具间、维修操作间等等和社区文化用房考虑进去并预留空间。,以上内容系我公司从物业管理的角度出发，针对长怡花园的实际情况提出来的建议，其中一局部是根据以往我公司的管理经验总结出来，并经过实践证明确实有效的，一局部那么仍在借鉴和摸索中，不一定成熟仅供参考。,同时，由于客观原因我们在规划设计阶段未能及时介入，故一些建议可能已错过时机而无法或难以实施，但在此一一列出，希望能为日后的工程建设提供一些参考。,谈新接管物业的前期管理,物业管理的前期介入对于物业的后期管理具有重要意义。但从目前市场运作情况看，物业公司常常来不及作充分准备，便匆匆“走马上任。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如：楼宇验收、入伙、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理产生不利影响，甚至造成无法挽回的损失。笔者就前期管理中几个重要环节，略作分析，以资参考。,楼宇接管验收应软、硬件一齐抓,一、俗话说“良好的开端等于成功的一半。要搞好楼宇接管验收，必须坚持软、硬件一齐抓。软件是指相关图纸资料，主要包括楼宇竣工图、设备说明书、用地和建楼批文、工程竣工验收合格证、用电许可证、消防合格证、电梯准运证等，到交接时要仔细清查，缺一不可。齐全的图纸资料将给今后管理工作带来方便，特别是在创优考评中，图纸资料是否完备是一项重要考查内容；硬件是指房屋本体及其配套设施，硬件的接管应从严从细要求。一是机电设施、设备的验收要从严。对于各大型系统和设备，如：供水系统、供电系统、消防系统、电梯系统、柴油发电机组等，均须投入试运行一段时间，由专业人员仔细观察系统运行情况，并应用检测仪器严格检测设备参数是否符合技术标准要求，发现问题及时报告施工单位维修整改。假设在接管后的运行中才将问题暴露出来，尽管施工单位保修，但主动权掌握在他人手中，问题难以及时得到解决，影响管理效劳质量。二是对套房的验收要从细。哪怕是些细小问题，如窗锁扣、门拉手等损坏情况也要详细记录下来，对厨房、洗手间、阳台要逐个作闭水试验，以检验地面防水层的防水状况，将存在的问题收集好及时交施工单位，以赶在入伙前修好。假设问题等到住户验房时才发现，因钥匙在住户手中，将给维修带来不便。,在入伙现场营造喜庆气氛，把好验证关,二、乔迁新居乃人生一大喜事，入伙时举行一种仪式，营造一种喜庆气氛，将给住户留下良好的第一印象。如在道路两旁插上彩旗，在适当位置配上指路牌，在楼宇显眼位置挂上“恭贺乔迁之喜等内容的条幅，在大堂门口摆上盆花，员工衣着整洁，精神饱满，面带笑容等，展示标准管理、文明效劳的良好开端。,入伙时验证把关是一项重要的工作。如：验证?入住通知?、?购房合同?、家庭人员身份证等原件，并留复印件存底，让住户填写好?家庭情况登记表?和签定的?业主公约?，并将资料一一归档保存，为日后管理提供依据。,及时办理电气等供用手续，实现“三通,三、实现“三通是楼宇入伙的前提条件。但在入伙初期，由于楼宇水、电、气的供用关系尚未理顺，抄表到户的时机也不成熟，施工单位尚未办理好手续。所以在这一阶段须办理一系列的相关手续：,供用电手续。楼宇一旦竣工验收，就不再使用施工用电，在启用楼宇正规供电系统前，供电局要对系统进行检验和封装电表处理。此时，应着手两方面的工作：一是报停暂不投入使用变压器，以免造成不必要的损失，因为楼宇入伙初期用电量少，而变压器一旦投入使用，不管用电多少，都要缴纳一定数额的根本电费。二是与供电局签定供用电协议，及时办好委托银行代收费手续。,(2)供用水手续。一般而言，楼宇入伙初期的实际用水情况往往与自来水公司所定用水指标不符，比方：商业用水所占比例相比照实际偏高造成水价偏高，管理单位在与自来水公司签定供水协议的同时，应注意适时向自来水公司申报更改用水指标，调整用水比例。值得特别强调的是，按有关规定，非因火灾不允许开启消防水使用，假设因需要那么须向自来公司办理申报审批手续。一般而言，楼宇供水系统有两个进水口:小口径的是生活用水，大口径的是消防用水，假设未经审批而擅自开启消防水，自来水公司将按实际用水量的三倍以消防水给予处分。,(3)管道煤气虽由煤气公司一条龙设计、施工和管理，但由于种种原因，煤气的开通往往滞后于楼宇入伙，管理单位应在入伙前就加大协调力度，尽快实现通气。对于严禁使用罐装煤气的高楼宇更是如此。,向开发建设单位申请划拨:专用房屋、专用基金和开办经费,四、根据?深圳经济特区住宅区物业管理条例?及其实施细那么的规定，开发建设单位应划拨给业主委员会一定面积的管理用房和商业用房，由管理单位使用和经营，其经营收入用于补偿管理经费的缺乏，开发建设单位还应在移交楼宇时按规定一次性向业主委员会划拨公用设施专用基金。管理单位应密切关注以上事项，力求尽快划拨到位。为保障前期物业管理工作的正常开展，管理单位还应向开发建设单位申请划拨开办经费，作为物业管理的前期投入。,严格控制装修，统一楼宇外观,五、对住户的装修控制包括两个方面：一是严格装修审批。首先是对住户提供的图纸资料是否标准齐全进行审核，包括平面布置图、水电施工图、施工队营业执照、装修人员身份证、特种作业人员操作证等，查验后留复印件存档：其次是对装修内容的审核，不允许对承重墙造成成任何破坏，对可能损坏房屋暗敷管线和厨房、洗手间地面防水的装修工程，应与住户签订“责任书以明确责任。二是加强装修巡视。尽量将违章装修制止在初始阶段，以免“生米煮成熟饭造成整改难度加大和住户蒙受损失。对于直接影响楼宇外观的装修工程，如住户防盗门、防盗窃网和空调架的安装，商户广告招牌的安装等，管理单位可组织专业施工队伍统一式样、统一标准制作安装，这样既可保楼宇外观的整齐统一，又可降低本钱，为住户节约一定的开支。,物业管理方案目录,第一局部 管理处管理模式、工作方案和物资装备,第二局部 管理人员的配备、培训、管理,第三局部 财务管理及经费收支测算,第四局部 日常管理,第五局部 物业维修养护方案和实施,第六局部 会所的经营管理,第七局部 社区文化建设,第八局部 经费收支测算,第九局部 全民效劳,谢谢大家,结束,