,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产市场愿景之我见,长期的稳定的缓慢增长的房地产市场愿景,北京裕昌置业股份有限公司董事总经理,98MBA学员,常鹏 班门弄斧,谨祝光华管理学院20周年院庆,一、房地产的四属性,属性一：生活资料和消费品,如水、电、冰箱、彩电一样，住房是生活资料（必须品）且是大宗消费品,属性二：生产资料,如钢筋、水泥一样，土地及上的建筑物是生产资料之一，包括办公楼。,同时属于生产资料和生活资料的商品共性是：涨价关系千家万户的承受，涨价可能引发终端产品物价上涨和通货膨胀，关系着整体国民经济运行,类似的有水、电，实质未涨多少钱，但国家和居民都发慌。小轿车虽然属于大宗消费，但不具备这个特性,。,一、房地产的四属性,属性三：资产类产品的价值虚拟性,现代经济200年，房地产始终搭着经济发展的便车，与当期最新潮的生活用品保持着价值上的高度关联。因此其利润一般不超过最新潮的生活用品，但一定不是各行业中最低的。,如果有资金而没有使资金增值的本领，最好就买建设用地（当地主而不是干房地产）。但是，中国储备土地是不合法的。,世界上最好的楼往往是金融中心的楼，因为其无法储备其资金，大量的现金对银行意味着成本，如果放不出去款，就以最先进的建筑的形式储备，最先进的最高的建筑说他值多少钱就可能值多少钱，前提是银行不破产。这就是虚拟属性。,类似的如股票及其他金融衍生工具等，说值钱就值钱，说不值钱就不值钱，,一、房地产的四属性,基于虚拟性，房地产的第四属性是掠夺性。,适度的通货膨胀有利于现代经济的发展和生产要素的价值调整和分配。,200年来的经济发展史，也是通货膨胀的历史。许多物品（如当年的铝等）都在贬值。因此继承和存量财富的重要性在逐步降低，而增量财富日益重要，劳动和智慧是财富的主要源泉。,但土地由于其属性而始终在搭经济发展的便车，表现卓异，水涨船高。,如果虚拟性失去了控制，将形成干什么行业都不如地产，大量资金向地产涌入，楼价飞涨和各行业生产成本上升、利润被压缩。最终是在高端地产价位上的产业空洞，最后发生崩盘和理性回归。期间国家经济损失惨重。,房地产虽是支柱产业，但不是核心竞争力行业，如果任由其掠夺性扩张，必然使国家经济的竞争力降低。,一、房地产的四属性,房地产价格畸形高位，作为生活资料国民难以承受，必然声讨房价,房地产价格畸形高位，作为生产资料各行业扩大再生产无力，资本流出，产业空洞化，必然声讨房价,房地产价位畸形高位，开发商只得到了其中的一小部分利润，其他以税收等形式被国家征收，以征地等费用在土地方面消耗，以钢筋、水泥的涨价在建设方面消耗，利润被分散到行业相关的各个领域。这个过程是不可逆的。所谓”炒下豆众人分，砸了锅自己赔“。房价高带来的好处被分享了，但目前房价高的所有罪帐都是开发商的。,开发商抱怨成本的刚性，自己所得并不是宣传中那样多，感觉自己委屈。说委屈也委屈，说不委屈也不委屈,。,二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成为行业内和政府的远景共识,经济秩序和经济预期是宏观经济管理的核心，由此诞生了许多伟大的经济理论。,混乱的经济秩序使经营活动与赌博同质,混乱的经济秩序使预期变得“不可预期”，前一阶段的房地产价格使专家们都意见对立。,“不可预期”将导致经济秩序的进一步恶化。,二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成为行业内和政府的远景共识,房地产价格长期下降的趋势,不是国民经济的福音，通过打击而使房价暴跌更不是政府的理性选择,在降价的趋势下，预期仍要继续降价，正常的经济秩序被破坏。,如果长期下降或暴跌：,已经购房者负资产，生活全被打乱，,正要购房者不敢购买，,银行坏帐增加，有房产的公司帐面恶化甚至破产（这不重要），更多的持有房产 的公司资产贬值遭受损失。,建筑公司会蒙受损失，民工工资无法保障,房价长期下降或暴跌是全民受损。,二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成为行业内和政府的远景共识,房地产价格长期高速增长的趋势,不是国民经济的福音，它掠夺其他行业的利润，拖跨其他行业，变成千军万马走地产这一独木桥,在价格快速飞涨的趋势下，预期仍要继续大幅度涨价，会推动新的涨价，正常的经济秩序被破坏,地产虽然是我国的支柱产业，但不是我国的核心竞争力行业，作为生活资料，人们购不起房，社会通货膨胀率压力非常大，影响国民经济的正常运行。,在房地产中，价格的飞涨会短期内供求规则“失效”，飞涨的价格带来更多的行业外资金进入，继续加大了炒作的程度，最后供求规则“恢复效力”时，出现崩盘。,二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成为行业内和政府的远景共识,房地产价格长期不增长的趋势,不是国民经济的福音，不利于生产要素的重新定价和配置,在通货膨胀长期存在的今天，地产的特殊属性决定了其搭便车中的缓慢增长。,二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成为行业内和政府的远景共识,结论,稳定的、长期的、缓慢的增长是我们需要的房地产市场秩序，如同适度的通货膨胀对社会有利，是社会发展的动力之一。,缓慢地增长产生美好的远景，快速增长和下滑产生的是对未来的不可控预期和经济秩序的失衡,。,三,、,、,房,房,价,价,争,争,论,论,中,中,各,各,方,方,的,的,表,表,现,现,单,纯,纯,地,地,谈,谈,论,论,房,房,价,价,高,高,低,低,都,都,是,是,错,错,误,误,的,的,，,，,忽,忽,视,视,了,了,事,事,情,情,的,的,复,复,杂,杂,性,性,。,。,既,然,然,有,有,论,论,高,高,的,的,，,，,有,有,论,论,低,低,的,的,，,，,面,面,红,红,耳,耳,赤,赤,不,不,分,分,高,高,低,低,，,，,政,政,府,府,部,部,门,门,也,也,各,各,执,执,一,一,端,端,，,，,形,形,成,成,如,如,此,此,庞,庞,大,大,的,的,两,两,派,派,，,，,我,我,认,认,为,为,只,只,有,有,一,一,种,种,可,可,能,能,，,，,那,那,就,就,是,是,双,双,方,方,都,都,有,有,道,道,理,理,且,且,道,道,理,理,只,只,在,在,一,一,方,方,面,面,看,看,上,上,去,去,是,是,对,对,的,的,，,，,而,而,且,且,是,是,势,势,均,均,力,力,敌,敌,的,的,。,。,以,汽,汽,车,车,为,为,例,例,，,，,也,也,是,是,数,数,十,十,万,万,的,的,东,东,西,西,，,，,假,假,如,如,桑,桑,塔,塔,纳,纳,定,定,价,价,在,在20,万,万,元,元,让,让,大,大,家,家,讨,讨,论,论,价,价,格,格,是,是,否,否,高,高,，,，,肯,肯,定,定,答,答,案,案,不,不,象,象,房,房,价,价,一,一,样,样,相,相,成,成,对,对,立,立,的,的,两,两,派,派,，,，,即,即,使,使,生,生,产,产,厂,厂,商,商,群,群,体,体,想,想,说,说,不,不,高,高,也,也,不,不,容,容,易,易,也,也,不,不,敢,敢,说,说,。,。,三,、,、,房,房,价,价,争,争,论,论,中,中,各,各,方,方,的,的,表,表,现,现,民,众,众,说,说,房,房,价,价,高,高,错,错,误,误,吗,吗,？,？,一,点,点,都,都,不,不,错,错,误,误,，,，,任,任,何,何,买,买,东,东,西,西,的,的,人,人,作,作,为,为,需,需,求,求,力,力,量,量,都,都,应,应,该,该,讲,讲,：,：,价,价,格,格,要,要,低,低,而,而,再,再,低,低,，,，,如,如,果,果,卖,卖,东,东,西,西,的,的,人,人,要,要,两,两,元,元,你,你,给,给20,元,元,，,，,那,那,就,就,是,是,脑,脑,子,子,有,有,问,问,题,题,了,了,。,。,民,民,众,众,在,在,争,争,辩,辩,中,中,一,一,点,点,错,错,误,误,都,都,没,没,有,有,，,，,房,房,地,地,产,产,商,商,和,和,倾,倾,向,向,于,于,房,房,地,地,产,产,的,的,专,专,家,家,有,有,何,何,理,理,由,由,一,一,定,定,要,要,让,让,人,人,家,家,说,说,：,：,房,房,价,价,不,不,高,高,，,，,你,你,们,们,继,继,续,续,再,再,涨,涨,啊,啊,！,！,！,！,三,、,、,房,房,价,价,争,争,论,论,中,中,各,各,方,方,的,的,表,表,现,现,房,地,地,产,产,商,商,认,认,为,为,房,房,价,价,不,不,高,高,有,有,错,错,误,误,吗,吗,？,？,有,的,的,观,观,点,点,对,对,，,，,有,有,的,的,观,观,点,点,错,错,。,。,对,对,的,的,观,观,点,点,是,是,“,“,房,房,价,价,不,不,高,高,”,”,，,，,作,作,为,为,供,供,给,给,一,一,方,方,必,必,须,须,这,这,样,样,说,说,，,，,也,也,有,有,理,理,由,由,这,这,样,样,说,说,，,，,原,原,因,因,是,是,确,确,实,实,有,有,购,购,买,买,力,力,支,支,持,持,且,且,泡,泡,沫,沫,目,目,前,前,没,没,有,有,破,破,裂,裂,；,；,错,错,的,的,观,观,点,点,是,是,“,“,每,每,年,年,再,再,涨,涨15-20%,”,”,。,。,如果,真,真是,每,每年,再,再涨15-20%,，,，我,愿,愿意,逃,逃离,开,开发,商,商队,伍,伍，,因,因为,全,全疯,了,了，,覆,覆巢,之,之下,，,，安,有,有完,卵,卵？,好,好的,市,市场,应,应该,是,是长,期,期的,、,、稳,定,定的,和,和缓,慢,慢增,长,长的,。,。,三、,房,房价,争,争论,中,中各,方,方的,表,表现,专家,们,们在,各,各代,表,表一,方,方的,争,争论,中,中有,错,错误,吗,吗？,有错,误,误！,缺少,一,一贯,的,的观,点,点和,立,立场,缺少,对,对所,持,持的,观,观点,的,的全,面,面的,分,分析,和,和严,谨,谨的,论,论证,。,。这,是,是地,产,产商,和,和民,众,众无,须,须做,而,而专,家,家因,为,为是,学,学者,而,而必,须,须要,进,进行,的,的工,作,作。,追求,政,政治,上,上一,贯,贯正,确,确而,缺,缺少,鲜,鲜明,的,的学,术,术观,点,点,热中,于,于赌,博,博性,命,命题,以,以博,取,取眼,球,球，,没,没有,深,深入,探,探讨,房,房地,产,产的,经,经济,管,管理,理,理论,，,，如,“,“房,价,价升,还,还是,降,降”,，,，一,切,切没,有,有时,间,间限,制,制的,都,都可,能,能是,正,正确,的,的。,出现,了,了经,济,济的,政,政治,表,表演,家,家，,即,即使,是,是“,为,为民,请,请命,”,”，,也,也应,用,用经,济,济学,的,的语,言,言来,说,说，,而,而不,能,能用,政,政治,的,的语,言,言来,讲,讲：,“,“我,为,为民,请,请命,，,，我,同,同情,老,老百,姓,姓”,。,。我,认,认为,老,老百,姓,姓不,需,需要,施,施舍,的,的同,情,情，,而,而是,需,需要,良,良好,的,的生,活,活秩,序,序。,缺少,能,能全,面,面真,实,实反,映,映中,国,国房,地,地产,的,的真,实,实情,况,况并,给,给予,指,指导,的,的理,论,论研,究,究。,中国,需,需要,真,真正,的,的经,济,济学,家,家和,房,房地,产,产经,济,济学,家,家。,三、,房,房价,争,争论,中,中各,方,方的,表,表现,政府,的,的表,现,现有,错,错误,吗,吗？,有,国土,部,部门,声,声明,房,房价,上,上涨,与,与招,拍,拍挂,无,无关,。,。可,笑,笑！,招,招拍,挂,挂使,土,土地,市,市场,公,公开,化,化，,是,是一,次,次大,进,进步,。,。但,一,一利,兴,兴必,然,然一,弊,弊兴,，,，当,前,前方,法,法确,实,实抬,高,高了,地,地价,，,，这,无,无须,统,统计,说,说明,。,。招,拍,拍挂,可,可用,另,另外,的,的方,