,#,目,录,第一部分,投资管理,第一章,项目投资管理制度,6,第二章,项目建议书编制指引,9,第三章,第四章,项目可行性研究报告编制指引,项目立项评审决策指引,19,11,第二部分,规划设计管理,第一章,项目设计管理制度,21,第二章,规划方案设计作业流程,25,第三章,建筑方案设计作业流程,26,第四章,景观环境设计作业流程,27,第五章,规划设计指引编制要点,28,第六章,规划设计任务书编制要点,33,第七章,项目规划方案评审指引,36,第八章,建筑单体方案评审指引,38,第九章,景观设计任务书编制要点,41,第十章,施工图审查基本要求,44,附：项目规划设计方案简评表,46,施工图审查意见表,49,第三部分,工程管理,第一章工程管理组织,51,1.,1,管理组织机构,51,1.,2,项目经理部的组织管理,52,第二章经济合同管理,55,2.,1,经济合同管理规定,55,目录第一章项目投资管理制度6第二章项目建议书编制指引9第三章,1,2.,2,工程类合同编制要点,59,2.,3,标准格式合同内容要点,61,2.,4,对外合同及付款签批的意见,63,2.,5,合同付款管理程序,66,附：经济合同审批表（,500,万元以上）,68,经济合同审批表（,500,万元以下）,69,经济合同付款审批表,70,合同管理台帐,71,第三章采购与招标管理,72,3.,1,招标管理规定,72,3.,2,材料设备采购规定,78,3.,3,甲供材料设备采购操作要点,81,3.,4,乙供采购指定品牌及限价操作指引,83,附：招标文件审批表,85,中标通知书,86,投标承诺函,87,履约保证金保函,88,材料设备采购计划表,89,零星（紧急）采购审批单,90,限价（指定品牌）材料设备审批表,91,乙供材料设备审定表,92,第四章工程进度管理,93,4.,1,工程进度管理规定,93,4.,2,施工进度控制流程,95,4.,3,施工进度控制指引,97,4.,4,进度计划内容编制要点,99,2.2工程类合同编制要点592.3标准格式合同内容要点6,2,第五章,工程质量与施工管理,100,5.1,项目施工管理规定,100,5.2,施工组织设计制度,104,5.3,技术交底及施工图会审制度,108,5.4,样板指路制度,110,5.5,工程质量现场检查内容与要求,113,5.6,材料设备质量技术要求管理规定,115,5.7,材料设备进场验收指引,117,5.8,质量保证资料检查要求,119,5.9,分部（项）专业工程验收检查要求,121,5.10,项目预验收检查要点,122,5.11,项目竣工验收检查要点,124,5.12,工程技术档案范围与建档要求,126,5.13,工程竣工总结编制指引,132,5.14,工程管理奖罚制度,135,附：重点监管部位质量监管计划表,136,材料设备质量监管计划表,137,材料设备进场验收单,138,139,甲供材料设备台帐,第六章工程造价管理,140,6.,1,成本管理制度,140,6.,2,工程设计变更管理规定,143,6.,3,现场签证管理规定,147,6.,4,项目成本核算与分析指引,149,6.,5,工程结算控制指引,151,6.,6,工程造价管理奖罚制度,154,第五章工程质量与施工管理1005.1项目施工管理规定1005,3,附：,设计变更审批表,155,设计变更通知单,156,现场变更签证通知单,157,现场变更签证费用审核单,158,成本动态统计控制表,159,现场签证统计台帐,161,设计变更统计台帐,162,合同统计台帐,163,第七章安全文明生产管理,164,7.,1,安全文明生产管理制度,164,7.,2,施工现场安全风险与环境因素识别指引,168,7.,3,施工现场安全检查指引,170,7.,4,施工现场文明生产管理要点,172,7.5,工程事故处理指引,173,第四部分,营销管理,第一章,组织架构与编制,175,第二章,营销策划管理,176,2.,1,总则,176,2.,2,总体策划,177,2.3,阶段策划及实施,178,2.4,市场调查与前期策划,179,182,192,2.5,营销策划工作规范房地产全程策划标准,第三章,现场销售工作管理,3.,1,销售准备,192,3.,2,现场销售过程,193,第四章现场销售工作规范,195,附：设计变更审批表155设计变更通知单156现场变更签证通,4,4.1,销售准备工作,195,4.2,销售价格管理要点,199,4.3,销售合同范围与草拟注意事项,201,4.4,销售面积确定操作要点,202,4.5,销售工程设计装修注意事项,204,4.6,广告方案与实施操作,206,4.7,销售过程管理要点,209,4.8,房产价格折扣管理指引,211,4.9,销售收款指引,214,第五章客户服务工作规范,217,5.1,客户服务部职责,217,5.2,客户资料管理指引,218,5.3,退换房办理指引,220,5.4,更名办理指引,222,224,5.5,客户按揭代办指引,第六章营销费用制度,226,4.1销售准备工作1954.2销售价格管理要点1994.3销,5,第一部分投资管理,第一章项目投资管理制度,1,总则,1.1,为有效规避项目开发风险，,保证项目开发的效益和效率，,公司所有拟开发项,目必须经过科学论证和决策。,1.2,公司房地产开发项目的选择决策应基于,市场需求,、国家政策法规规定，以及,企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为,依据,，,符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，,以实现投资效益最 大化为目标。,2,项目投资建议,2.1,计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项 目调研,，,新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基 本信息等。,2.2,计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，,经初步判,断具备立项条件的，,提出项目建议书。,项目建议书的编制应符合,项目建议书编,制指引的规定。,2.,3,项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工 作。,3,项目投资论证,3.1,项目论证工作必须有计划地进行，,计划配套部负责制定和实施项目论证阶段,的工作计划。,3.2,项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：,1,）宏观和微观投资环境分析；,2,）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；,3,）项目初步定位；,4,）资金来源计划及融资方案；,5,）投资估算；,第一部分投资管理1 总则1.1为有效规避项目开发风险，,6,6,）经营效益分析等。,3.3,项目论证形成的可行性研究报告必须符合项目可行性研究报告编制指引 的规定要求，,计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审 查。,3.4,计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，,进一步修订,完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。,3.5,项目可行性研究报告由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造 价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。,4,项目投资决策,4.1,开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。,4.2,总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，,由总经理确定,召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种：,1,）同意立项；,2,）不同意立项；,3,）推迟立项。,4.,3,总经理办公会要求补充论证的项目，,由计划配套部在规定时间内完成补充论,证，并再次提交总经理办公会审议。,总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审 批。,投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按,本手册“经济合同管理”的规定执行。,项目并购及合资合作,项目并购及合资合作必须按上述第,2,、,3,、,4,条的规定执行项目建议、论证、决策程序,。,凡合资合作项目在人事、,资金、技术,、,经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。,计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策,6）经营效益分析等。3.4 计划配套部根据总经理办公会的审查,7,划方案由投资决策委员会审议批准。,5.3,在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。,项目变更与调整,项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或 滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策 委员会通过。,投资项目变更时，,由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办 公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。,划方案由投资决策委员会审议批准。,8,第二章项目投资管理工作流程图,设定开发项目目标,进行市场调研,市场部等相关部门配合进行项目 调研，提供调查资料,进行市场定位,相关部门参与定位、分析,提出项目建议书,总经理办公会审批,相关部门参与可行性分析,进行项目论证、可行性分析,编制项目可行性报告，并组织,总,相,经,关,理,部,办,门,公,讨,会,论,评,，,审,根,据,项,建,目,议,可,进,行,行,性,修,报,改,告,总经理办公会评审通过后，计划配套部 根据评,审,报,意,投,见,资,修,决,改,策,委,项,员,目,会,可,审,行,议,性报告,审议通过后，项目立项,第二章项目投资管理工作流程图设定开发项目目标进行市场调研市,9,第三章项目建议书编制指引,城市规划及发展简述,项目决策背景及摘要,外部环境,1,）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规 划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；,2,）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；,3,）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住 宅配套、文化园、政府重点工程等。,内部因素,1,）,项目启动对公司未来几年发展战略的意义,（一般,3,至,5,年,），,在公司发展,中的地位（是否核心项目）,；,2,）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升 品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；,3,）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。,项目概况,宗地位置,宗地现状,四至范围，,地势比较，,地面现状，,现有居民情况，,地下情况，,土地的完整性，地质情况。,项目周边的社区配套,项目周边环境,大市政配套,规划控制要点,总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑 面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。,土地价格,第三章项目建议书编制指引1）项目启动对公司未来几年发展战略,10,土地升值潜力初步评估,立即开发与作为土地储备优缺点分析。,法律及政策性风险分析,土地使用权归属、,土地的他项权力、,土地的用途、,有关项目用地现状的政府 文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土 地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。,市场分析,区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近,3-5,年,）,、区域市,场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、,各档次产品的,集合特征、,区域内表现最好个案状况、,未来,2-,3,年区域内可供应土地状况、产品 供应量和产品类型、,本案在区域市场内的机会；,产品特征,、,重点个案,、,成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。,6,主要经营指标分析,开发建设期间计划分析；,购置土地的资金来源计划分析；,营销计划分析；,成,本、费用、税务分析；赢利能力分析。,7,结论和建议,土地升值潜力初步评估区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成,11,第四章,项目可行性研究报告编制指引,项目决策背景