,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,福安韩阳煌都项目,二期住宅及商业街规划建议,厦门名相,2019.4.15,1福安韩阳煌都项目厦门名相,1,目录,第一部分 市场简析,第二部分 商业街铺建议,第三部分 住宅户型建议,目录 第一部分 市场简析,2,市区房地产,1,市场简析,市区房地产1市场简析,3,4,富春香樟苑,荣宏外滩,中环,1,号,瑞景,-,名仕城,水岸明珠,本 案,天马山庄,城东板块,以新阳路为轴心，西侧与市中心相接，北至城郊，南至天马山，城区建设比较成熟，配套相对完善，板块素质较好。但可开发地块稀缺，多为本地农民自建房，目前在售本项目。,城南板块,位于富春溪与南湖片区，水景资源丰富，市政配套完善，板块素质较高，几个项目体量较大品质也较高，已经形成水景豪宅聚集区，目前在售有荣宏外滩、水岸明珠、中环,1,号、富春香樟苑这几个项目。,城北板块,位于新华路片区，学院氛围好，市政配套完善，目前在售有闽东世纪城这个项目。,市区近期在售楼盘分布图,天润国际,丽水东方,闽东世纪城,金瑞广场,福安在售项目分布图,4富春香樟苑荣宏外滩中环1号瑞景-名仕城水岸明珠本 案天马山,4,5,部分住宅效果图,荣宏外滩,富春香樟苑,5部分住宅效果图荣宏外滩富春香樟苑,5,6,市区城市综合体分布图,富春溪城市综合体,阳泉城市综合体,秦溪洋城市综合体,包括溪北洋组团打造成会展、酒店、商住区,富春香樟苑、天润国际、宝龙城市广场,韩阳煌都、金瑞商业广场,随着房地产开发加快，新区逐渐形成三大城市综合体；,6市区城市综合体分布图富春溪城市综合体阳泉城市综合体秦溪洋城,6,7,楼盘名称,占地,总体量,住宅,商业,规划,金瑞商业广场,1.24,万,16.84,万,（计容,12.37,万）,6.3,万,6,万,6,万平方米的商业广场和,3,座高层住宅，,大润发进驻。总建筑面积,168383,平方米，计容建筑面积,123732,平方米（其中：住宅建筑面积,37440,平方米、公寓建筑面积,25173,平方米、地上商业建筑面积,39391,平方米、地下商业建筑面积,19228,平方米、社区配套用房建筑面积,2500,平方米），不计容建筑面积,44651,平方,宝龙城市广场,5.23,万,24.30,万,集大型超市、时尚百货、影院、,KTV,、餐饮于一体的商业广场,富春香樟苑,3.98,万,14.36,万,13.36,万,1,万,12,层,5,栋,18,层,3,栋,31,层,2,栋,天润国际,3.96,万,19.16,万,11.61,8,万,打造为集五星级酒店、高端写字楼等物业类型为一体的商务居住综合,韩阳煌都,12,万,31,万,29,万,2,万,打造福安最大城市综合体,合计,26,万,96,万,79,万,17,万,市区部分楼盘情况一览表,7楼盘名称占地总体量住宅商业规划金瑞商业广场1.24万16,7,8,市区商圈分布图,秦溪洋商圈,城北城阳商圈,老城区,商圈,坂中商圈,阳头商圈,随着新城区建设脚步加快，老城区商圈逐步延伸，逐渐形成了五大商圈的商业雏形；,8市区商圈分布图秦溪洋商圈城北城阳商圈老城区坂中商圈阳头商圈,8,9,市区主要商圈情况一览表,类别,阳头商圈,老城区商圈,坂中商圈,城北城阳商圈,秦溪洋商圈,区域,鹤祥路、,中兴街、解放路、,富春大道,新华路、冠后路,秦溪路,业态分布,酒吧、,KTV,娱乐、酒楼、茶叶、酒业、餐饮,时尚购物、精品服饰、餐饮、德龙超市,酒店、旅社、福联商场,建材、家居、五金、永辉超市,兴福兴超市、酒店（旅社）、汽车专卖店、机电,租金,鹤祥路：,50-80,元,/,；,中兴街西段：,80-120,元,/,；东段：,70-80,元,/,30-60,元,/,新华路：,40-70,元,/,；,秦溪路：,40-60,元,/,售价,鹤祥路：,3-5,万,/,中兴街西段：,4-8,万,/,；东段：,3-5,万,/,冠后路,1.5-2.5,万,/,凯兴小区：,0.8-2,万,/,实景,9市区主要商圈情况一览表类别阳头商圈老城区商圈坂中商圈城北城,9,商业部分,2,商业街铺建议,商业部分2商业街铺建议,10,11,商业价值最大化,满足本项目社区，为其提供日常生活配套的服务；,打造,韩阳煌都城市综合体,服务于“,秦溪洋商圈,”商业、娱乐餐饮、金融、商贸客户；,首家进入东部的,秦溪洋商圈城市综合体,；,业态种类组合能够充分满足该片区的商业需求，做到便捷、实用、易于投资、有前瞻性。,商业部分的定位方向,其核心问题：商业的辐射半径，所服务的目标客户群是谁？,片区的发展方向及客户群的需求构成项目整体商业规划！,11商业价值最大化商业部分的定位方向其核心问题：商业的辐射半,11,12,商业规划思路建议,打造休闲公园商业,首家“公园环抱”式购物商业街,时尚女装、休闲运动城、品牌手机专卖店,高档商务礼品店、特色餐饮一条街,社区配套服务项目主要有美容美发、银行、中介、药店、诊所、摄影冲印,店、书店、水果屋、西饼屋等,针对商务人士饮食、休闲、健身为主的生活潮流空间：,养身、健身会所、肯德基、咖啡吧、西餐厅、牛排馆,高档汽车俱乐部、美容,SPA,、健身及休闲书吧等,休闲一体化办公生活。,投资型特色商务酒店；,高档大酒楼，宴请会所；,商场,商业街铺,区域的日渐完善及扩充,住宅项目的逐渐入住,区域居住氛围的提升,高尚住宅项目,完善商业配套,满足区域商业需求,独特休闲的购物街,主要考虑到福安现在商圈状况、本项目周边临金瑞广场（大润发进驻等大商业）、,以及本项目所在区位的自然独特的公园景观，特建议本案的商业要具有与比邻商圈互补又能在全市有特色的业态街区；,12商业规划思路建议打造休闲公园商业首家“公园环抱”式购,12,13,高档汽车俱乐部、酒楼、银行、酒店公寓大堂、购物广场（永辉）休闲健身（,SPA,美容、瑜伽、足浴推拿）、网吧,咖啡馆、私房菜、酒吧、精品、服饰、美容美发、摄影馆、,首家“公园环抱”式购物商业街,小区商业部分整体业态分布图,13高档汽车俱乐部、酒楼、银行、酒店公寓大堂、购物广场（永辉,13,14,小区商场裙楼建议：放弃原来的隔间商业模式，在面积不变，格局打通做成通透式商场使用,商业街建议：由原来的五层商铺改成两层商铺,+,街墅（两层半）,小区商业部分布局设计建议,14小区商场裙楼建议：放弃原来的隔间商业模式，在面积不变，格,14,15,1#,楼布局及建议,1#,楼业态建议：,一楼：,高档汽车俱乐部、,酒楼、银行、酒店公寓大堂、购物中心,二、三楼：,肯德基、咖啡吧、西餐厅、,休闲健身（,SPA,美容、瑜伽、足浴推拿）、,休闲一体化办公生活。,打通成片使用，便于招商及提升商业档次,在每层的商业布局中，除主力店和相对集中功能区域外，通常采用混业经营原则，使消费者体验到“逛街”和随机购物的乐趣。,在动线安排方面，弧型动线可以使人们的视野更具延伸性，店铺可视性强，每个店的可视率更高,大堂入口,酒店配套、,精品、咖啡,购物中心、酒楼、,KTV,151#楼布局及建议1#楼业态建议：打通成片使用，便于招商及,15,16,酒店式公寓大堂效果图,购物商场内部示意图,大型购物超市效果图,汽车高档服务会所效果图,1#,楼商场业态效果图,16酒店式公寓大堂效果图购物商场内部示意图大型购物超市效果图,16,17,一二层平面图,业态建议：,7.8,米挑高，一层,4.8,米、二楼,3,米,时尚女装、休闲运动城、品牌手机专卖店,高档商务礼品店、特色餐饮一条街；,社区配套服务项目主要有美容美发、银行、中介、药店、诊所、摄影冲印店、书店、水果屋、西饼屋等,商业街布局及建议,外立面：通透式玻璃幕墙,+,干挂石材结构,17一二层平面图业态建议：7.8米挑高，一层4.8米、二楼3,17,18,打造具有生活感染力的休闲购物公园,18打造具有生活感染力的休闲购物公园,18,19,打造具有生活感染力的休闲购物公园,19打造具有生活感染力的休闲购物公园,19,20,商业街建筑形态建议：街墅类型,参考厦门莲花尚院街墅底商,两层商业,+,三层别墅风格选取与高层协调,20商业街建筑形态建议：街墅类型参考厦门莲花尚院街墅底商两层,20,21,车库,店面,电梯,街墅,沿街规划路,别墅入口,1F,2F,3F,4F,5F,1.5M,14M,1.5M,4.8M,3M,室外梯,商业街剖面结构示意图,21车库店面电梯街墅沿街规划路别墅入口1F2F3F4F5F1,21,22,商业街别墅鸟瞰图,12,米占,3,间店面,A,单元,A,单元,车库,8,米,14,米,B,单元,B,单元,车库,入户门,11,米,双拼别墅,电梯井,外走廊（,1.5,米宽）,200-2601-3,层联排别墅，使用面积,300,（不含花园）,卖点：商墅，大空间利用，独享私家花园，自带入户电梯，赠送车库，迎合部分住宅客户需求,我们取,3-5,层部分，做成别墅群,22商业街别墅鸟瞰图12米占3间店面A单元A单元8米14米B,22,23,商业街面积配比及效益测算,方案对比,经济效益测算,测算依据,效果分析,五层商业街铺,总体街铺面积*街铺均价,=15260,*,10000=1.5,亿元,五层街铺均价按,10000,元,/,计,由于本区域位于新区开发，加上,2,层以上商铺本身就是比较难以去化且价格上不去，这样会延长去化时间，开发周期拉长；,两层街铺,+,街墅,商业面积,5200,*,1.8,万,=0.936,亿元,别墅,7200,*,1,万单价,=0.72,亿,合计：,1.65,亿元,两层街铺均价按,18000,元,/,计,别墅均价按,10000,元,/,计,本案位于公园周边居住环境好，以及区域没有高档住宅，本案定位街墅可以很大程度提升本案价值，商铺两层也便于去化，缩短开发周期，尽快回收资金,商业街,+,街墅户型：总建,9200,32,套,200-250,空中街墅，计,7200,；,两层街墅暂定为,52,间计,5200,（,1,楼进深,14,米*面宽,4,米；,2,楼进深,14,米*面宽,4,米）,23商业街面积配比及效益测算方案对比经济效益测算测算依据效果,23,住宅部分,3,住宅户型建议,住宅部分3住宅户型建议,24,25,二期住宅户型建议一：户型产品配置,1#,3#,5#,7#,9#,中庭景观和沿湖景观都是本案的主要卖点，从景观和阳光照射上都是最佳位置，建议规划为本案的豪宅部分，中间部分做本案,85125,的主力户型，其中,1#,楼三角后半部分做单身公寓，其余的做办公、酒店公寓。,西边角户型为,130-150,可看到沿湖景观的位置，增加豪宅的附加值,东边角户型为,130-150,可看到小区中庭，安静，景观视野度佳建议做豪宅,中间部分建议做,85-125,的主力户型,写字楼,SOHO,酒店公寓,住宅挑高,25二期住宅户型建议一：户型产品配置1#3#5#7#9#中庭,25,26,二期住宅户型建议二：户型格局设计,一期客户对户型反映情况及对户型分析：本项目一期的户型存在有以下缺点：,1,、暗卫，洗手间不采光、不通风；,2,、户型不方正，布局不合理。,（,1,）房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来,，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应近入户门设置,；,卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。,（,2,）房型好的住宅采光口与地面比例不应小于,1,7,；房间宽度不应小于,3.3,米；主卧室宽度不宜小于,3,米，面积应大于,12,平方米，次卧室的面积应在,10,平方米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于,2.4,米；厨房净宽度应在,1.5,米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于,1.6,米，如为淋浴则净宽度不得小于,1.2,米。另外，房型设计还应考虑住房的,“,时期消费,”,特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。,（,3,）一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食