,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,物业工程培训管理简论,（培训使用）,物业工程培训管理简论（培训使用）,2,物业的工程管理,是,产品品质,的管理与,公共服务,的管理,2物业的工程管理,3,产品品质,公共服务,物业工程管理,维持和保持硬件标准，提供提高项目品质的工程基础；通过物业费用在工程上的优化更新改造，弥补项目质量的不足，更加适合使用人群的使用特点。,工程是物业主要的公共服务内容，由于有技术管理的要求，往往只重技术，反而在服务方面没有较多的管理论述，这是物业工程管理要学习和探索及发展的,3产品品质公共服务物业工程管理维持和保持硬件标准，提供提高项,4,物业工程管理三个特性,技术性,运营性,经济性,1,、技术管理的范围。,2,、市场技术人力资源状况。,3,、专业公司的发展对管理的影响。,4,、法律法规的变化。,5,、合同维保的掌握。,1,、接收和检验。,2,、运营条件维护的保障。,3,、复原和更新。,4,、经营性活动。,5,、安全防范和风险管理。,6,、值班与值守。,7,、正常营运标准的理解和执行。,1,、项目能源资源分配和使用。,2,、内部管理的一些技术指标。,3,、容易忽略的内容。,4,、与人力行政与财务的配合。,4物业工程管理三个特性技术性运营性经济性1、技术管理的范围。,5,物业工程管理为项目提供什么？,提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能；,直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备；,负责物业设施的维护、保养和检修；,协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务；,（如：布置会场、制作宣传道具等）,项目设施设备改建和改造现场协助管理。,5物业工程管理为项目提供什么？提供能源供应、设施维修和工程协,6,工程部运作的依据,根据公司物业规模，参照项目类型（写字楼、商业、综合体等）工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实行程序化、制度化的管理。,许多公司已有规范文件继承和更新的，项目交接管理要注意原有体制对新项目的约束。,新项目应该如何建立一套包括各种日常运作管理的规范文件，是有逐步完善的过程，所以管理方案要有分段分时期的工作准备，所使用管理工具要从实际出发而使用，管理分工和责任先进行确认，从而取舍所有要使用流程和维系流程的标准和要求，从管理角度可进行评估。,6工程部运作的依据根据公司物业规模，参照项目类型（写字楼、商,7,如何组建高效工作团队,3.,三种培训,2.,工作责任,4.,考核制度,5.,班组建设,6.,工作流程,1.,组织架构,建立精干、高效的工程服务队伍,理解一专多能和工作时间效率控制,技术培训和管理培训及公司文化培训,对业务技能和敬业情况进行考核,技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍,操作过程简单化，降低技术性工作门槛,7 如何组建高效工作团队 3.三种培训 2.工作责任,8,物业工程管理的内容：,工程部,行政管理,资料管理,物料工具管理,叫修管理,保养管理,技术管理,安全管理,费用管理,人员管理,后勤管理,外部资料,内部资料,库存管理,工具管理,日常叫修,紧急叫修,日常保养,计划保养,二次装修,安全隐患,能耗控制,维修费用,紧急事故预案,预防性点检,设备检测,外包合同,改造更新,外包维修,改造费用,部门费用,消防系统,培训,缺陷改进,风险评估,8物业工程管理的内容：工程部行政管理资料管理物料工具管理保养,行政与财务,行政与财务,10,为什么要积极配合财务进行管理：,因为工程是项目付出费用比例最大的部门。,费用的申请、审批、结算过程长，程序严格且容易出错是。,预算制作的准确性会影响实际执行结果，超出预算费用。,经济成本没有数据和指标，浪费现象严重。,报废处理是如何管理的。,配合项目资产管理，盘活和使用项目资源。,工程费用的节省体现良好有序的管理。,对项目物业管理评估有重要的影响。,10为什么要积极配合财务进行管理：因为工程是项目付出费用比例,11,行政工作管理最能体现管理能力,工作现场的管理。清洁、有序摆放、编号标识清楚、记录、工作指引张贴。,资料和档案的管理。,收、发文件的管理。,质量管理和工作手册执行。,工具和材料管理。,安全工作的管理。,人员组织结构的优化，上岗的证件齐全。,办公用品和公共消耗材料的管理。,员工上门服务的管理。,风险评估与审计。,团队沟通和共建。,11行政工作管理最能体现管理能力工作现场的管理。清洁、有序摆,保障日常运行,保障日常运行,13,日常工作有哪些分工来进行排班,入驻、交接验收、二次装修理,行政及财务处理,日常值守和巡视及检查,保养及运行调节管地,经理和文员,人员轮换,管理人员的行程,专门的人员,13日常工作有哪些分工来进行排班入驻、交接验收、二次装修理行,14,分级和分风险的汇报制度,按处理权限，编定各类汇报制度,各类应急预案，特别注意工程和各部门之间的配合,供应商和外界行政单位的紧急联络方式,按风险和紧急状况必须要通知的所有部门上和人员,14分级和分风险的汇报制度按处理权限，编定各类汇报制度各类应,15,提倡按质量管理的方式开展,计划和分配任务,工作执行过程,对工作检查考核,提供指导和改进计划,要学习制定和完成目标，工作简单效率化，不断改进和提高。,15提倡按质量管理的方式开展计划和分配任务工作执行过程对工作,16,设备运行状况日志,交接班表格和每日维修统计日志,值班巡检表,设备台账和设备卡,设备病历卡和维保记录卡,回访记录,库存管理表格,资料编号管理和借阅管理,设施设备的点检完成情况表,年度设施设备保养计划表,照明开关时间表和设备使用时间表,费用抄表表格,维保手册和维修手册,安全操作规程,预算表和,KPI,表,月工作报告,各类宣传看板,日工作计划协调板,同类机房一把钥匙,公用公用工具上墙和上架定位清点,材料和配件编号表和高低存量计划,每日把所有值班和巡检表定存在一起,每周个人沟通二个员工,外包维修月预约上门计划,每天的班会和每周周会,排班的培训工时管理,制定设备维修保养手册（半年修订一次）,外包维修改造记录表,日久如新，无锈无尘。标识清楚，透气明亮,管理常用管理工具,16设备运行状况日志各类宣传看板管理常用管理工具,17,计划性,巡查和记录,特殊情况下的应急处理程序,(,这是一个典型的抢修工作程序,),计划维修和抢修,委托维修保养合同的签定和执行监督,外委维修工程的管理,技术改造和设备更新,节能计划和措施,档案资料的管理,物业接管后如何开始始工作,17计划性物业接管后如何开始始工作,18,节能降耗控制,要确定了解建筑的设备和设施的设计，当地城市的气候条件。做出参考点。,做个全系统的能源循环流程，找出节点。,对具体节点的系统进行现场检查并进行分析可行性。,设计节能方案和方法。,要有实验性阶段。合理的方案改进是重点。,有长远的计划。,有宣传和培训的工作共同展开。,有之前之后的数据和档案保存。,不断的新技术学习和引入。,18节能降耗控制要确定了解建筑的设备和设施的设计，当地城市的,设施设备管理,设施设备管理,20,设施设备分类编号,供配电系统,给排水系统,电梯系统,公共装修装饰,5A,智能系统,空调暧通,消防系统,停车场系统,外立面,光彩照明,一级：设备系统,二级：子系统,三级：分类设备,四级：设备编号,项目文件类档案号,部门管理分类编号,20设施设备分类编号供配电系统给排水系统电梯系统公共装修装饰,21,技术手册与设备档案,照片与编号,维修和保养记录,操作和简单的故障恢复手册,检测记录,设备维护费用记录,更新改造记录,技术说明与资料,档案资料页面,技术手册,利用技术手册作这员工培训的基础资料，让新员工尽快的了解和正确操作设备,把设备档案融入整个设备手册中，对每个设备建立自己的终生使用记录,21技术手册与设备档案照片与编号维修和保养记录操作和简单的故,22,设备设施管理的内容,1,、日常运行管理,2、维修保养,3、提升效率和改善缺陷,4,、安全管理,5、档案资料的管理,6、采购计划和备品备件的管理,7、工具、器械和仪器仪表的管理,8,、预算控制,9,、能源使用管理,10,、技术优化和自动化管理提升,物业管理的角度，物业的机电设备管理应该包括以下几个方面：,安全,保养,优化,维修,改善缺陷,后台管理,正常运行,22设备设施管理的内容1、日常运行管理物业管理的角度，物业的,23,工程设备设施管理的重点,工程设备设施,管理的特点,安全至上,保证运行,依法管理,专业化服务,分工细致,责任落实,设备设施管理是物业管理的重要内容之一,设备设施管理是顾客评价的主要内容之一,设备设施是管理经费使用的主要部分，且弹性成分大,事故的后果非常严重,23工程设备设施管理的重点工程设备设施管理的特点安全至上设备,24,物业设备交接管理容易忽视的工作,（,1,）设备资料和档案的接收和建档，主要包括：,建筑设计图和竣工图；,排水系统及管道布置图；,供水系统及管道布置图；,消防系统及管道布置图；,供电系统及管线布置图；,煤气供应系统及管道布置图；,公共照明系统及管线布置图；,电讯系统（电话、有线电视、对讲、闭路电视、公共广播）系统及线路布置图；,各类机电设备（电梯、配电柜、水泵、中央空调、发电机等）的型号、技术指标、使用手册等。,（,2,）合同的接收和履行：许多机电设备，如电梯、空调系统、发电机、水泵等的供应及安装合同都附有一段时间的保修保换和零配件供应的内容。因此，物业管理企业要做好合同的接收和条款的履行工作。,（,3,）参予物业的验收：就发现的错误和必要的调整及改造与建设单位交涉，同时记录存档。,（,4,）消除安全隐患：就检查和验收过程中发现的各类影响安全和运行的隐患进行整改。,（,5,）设备编号和标识：对设备进行编号，并设立各类安全、警示、指示标识、标牌。,工作中部门技术资料不收集和丢失,供应商各类合同执行管理漏洞,验收和交接及维修保养计划,安全隐患及安全标识的检查,设备编号的混乱,24物业设备交接管理容易忽视的工作（1）设备资料和档案的接收,25,物业设备养护以下几点不能忽视的工作,没有长期养护计划记录表,每个设备分级保养工作内容因工作量降低工作标准要求。,没有把一级清洁保养工作分给供应商、客户、保洁等部门协助完成。,因为费用，而采取拖延的方式应付使用。,设备技术监测和检测工作不重视。,专业的工作交与专业的公司。,设备易损件技术质量和配件价格。,维保期和维保内容的审核。,25物业设备养护以下几点不能忽视的工作没有长期养护计划记录表,26,工程设备设施管理者要树立的几个观点,最经济的设备管理费用来增加设备良好使用的期限,设施设备只要有人使用是一定会损坏和 损失的,设施设备的设计和选择是最影响管理费用的因素,环保和节能是我们最需要注意的,安全和风险隐患总是在你不注意时发生,26工程设备设施管理者要树立的几个观点最经济的设备管理费用来,27,设施和设备管理中故障和费用的关系,初期,平稳期,老化期,1-2,年,3-5,年,5-8,年,维修费用,故障率,1,2,3,4,5,磨合期间故障会越来越少，费用会