Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房价问题(wnt)的讨论,第一页，共17页。,全国(qun u)商品房平均销售价格(元/平方米),第二页，共17页。,房价排行(pi hng)2021,排行(pi hng)城市 新房均价元平方米,1 杭州市 40840,2 北京市 37310,3 上海市 34168,4 温州市 33854,5 三亚市 33319,6 深圳市 30978,7 宁波市 25438,8 南京市 22021,9 舟山市 20500,肇东市 3550,第三页，共17页。,4,2021年一些(yxi)城市的房价和人均收入,第四页，共17页。,致使(zhsh)我们买不起房。,第五页，共17页。,房 价 居 高 不 下 的 原 因,观念,市场(shchng)关系,政府,第六页，共17页。,房地产调控(dio kn)政策,1.鼓励开展阶段,1998 年，我国受亚洲金融危机影响，经济形势严峻，国家进行住房制度改革，住房走向市场化，催生了房地产业。为促进房地产业的开展，国家采取了扩张性的货币政策，下调(xi dio)存款准备金率和存贷款利率，并对房屋交易相关的税费进行减免。2000 年，国家正式批准房地产企业进入资本市场，为房地产业提供强大的资金支持。经过一系列调控，房地产业迅速走向繁荣。,2.紧缩限制阶段,2003 年起，房地产行业过快开展引起房价迅速上涨，房价问题已经(y jing)产生。为稳定房价，国家开始陆续出台政策试图冷却过热的房地产经济，从土地、信贷、税收等方面进行调控。,第七页，共17页。,4 温州市 33854,但受美国次贷危机的影响，爆发了全球性金融危机，2021 年房价开始下跌，房地产业面临严重危机。,为什么房价不会降，降，降！,9 舟山市 20500,8 南京市 22021,不管谁是总理，廉洁也好，贪污也好，都希望社会和谐，可这是一个棘手的问题。,新华网北京11月8日电(记者 刘铮)国家统计局8日公布的数据显示，房地产业(fn d chn y)增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%，在国民经济开展中发挥了支柱产业的重要作用。,严厉(ynl)调控阶段,不管谁是总理，廉洁也好，贪污也好，都希望社会和谐，可这是一个棘手的问题。,开发商早就有足够的资本死抗，正如潘石屹所说“现在开发商死不了，资金链还不错。,2021 年，国家加大调控力度，主要针对住房市场的投机行为加以限制，更多城市强化执行“限购令。,可是后果谁能承担，严重通货膨胀谁来负责？房地产业已经绑架了中国的经济，是无可置疑的，是客观实在的，没有人能改变。,政府不会让房价跌的，因为(yn wi)稳定经济开展是主因，房地产是支柱产业而且是重要的支柱。,但受美国次贷危机的影响，爆发了全球性金融危机，2021 年房价开始下跌，房地产业面临严重危机。,非市场因素的误导(w do)影响了人们的正常判断。,看似房价与石子毫无相干，可是他们的属性是一样的，就是价格和价值严重的背离。,3.刺激开展(kizhn)阶段,随着调控政策的出台，房地产市场受到一定(ydng)抑制，2007 年局部城市住房市场出现价跌量减的现象，房地产调控取得了一定(ydng)的效果。但受美国次贷危机的影响，爆发了全球性金融危机，2021 年房价开始下跌，房地产业面临严重危机。为提振国家经济，防止房地产业的深幅调整，国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，减免住房交易税费。2021 年国务院发布?关于调整固定资产投资工程资本金比例的通知?将保障性住房和普通住房工程的最低资本金比例下调到 20%，其他房地产开发工程的最低资本金比例下调到 30%。,第八页，共17页。,由于(yuy)前一阶段调控政策的刺激，房价上涨不可抑制，国家开始出台限制房地产市场的措施。2021 年初“国 11 条要求二套房首付不得低于 40%，严查房地产市场的违法违规现象；紧接着，国务院出台“新国十条要求实行严格的差异化住房信贷政策，对大户型提高首付比例，再次提高二套房的首付比例和贷款利率，并对投资性住房提高资金门槛，各地也将继出台“限购令，但效果很差，房价继续上涨。2021 年，国家加大调控力度，主要针对住房市场的投机行为加以限制，更多城市强化执行“限购令。2021 年下半年，银行紧缩银根，大局部房企出现资金缺口，房地产市场再次进入调整期，房价上涨势头得到一定的遏制，局部城市房价下跌。,4.严厉(ynl)调控阶段,第九页，共17页。,房地产业(fn d chn y)增加值占我国GDP比重超过年11月08日 17:24 新华网,新华网北京11月8日电(记者 刘铮)国家统计局8日公布的数据显示，房地产业(fn d chn y)增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%，在国民经济开展中发挥了支柱产业的重要作用。,中国的房地产已经使中国央行发行了太多的人民币，如果房价下降，等于把那颗石子投进了海里，那么多印出来的钱会使中国产品价格飞涨，会发生严重的通货膨胀。看似房价与石子毫无相干，可是他们的属性是一样的，就是价格和价值严重的背离。实际上房地产的崩盘受害最大的并不是中国的商业银行，而是整个中国经济体系(tx)。为什么go-vern-ment迟迟没有把房价降下来，不是降不下来，如果真想降房价，只需要一道政令，房地产价格会在一夜之间土崩瓦解。可是后果谁能承担，严重通货膨胀谁来负责？房地产业已经绑架了中国的经济，是无可置疑的，是客观实在的，没有人能改变。不管谁是总理，廉洁也好，贪污也好，都希望社会和谐，可这是一个棘手的问题。,第十页，共17页。,1.扛过了这一波，市场又活泼的时候，会赚很多钱。大局部开发商的心态就是中国房地产还有时机，只要能借钱，我就开展。,2.开发商早就有足够的资本死抗，正如潘石屹所说“现在开发商死不了，资金链还不错。还穿着棉衣(min y)呢,3.地方政府也不愿意房价下降。保持平稳增长最好，既能保证财政收入，GDP也能稳步增长。,4.房地产一直作为经济的支柱性产业奉献不小，相信国家不可能将房地产一棒子打死。要死也是银行先死，地方政府先死。,为什么房价不会降，降，降！让我们(w men)来看看开发商的想法！,第十一页，共17页。,我们需要(xyo)越来越多的房子,“拥有房子这种概念已经成为中国(zhn u)人基因里的东西，这种房子文化不是一代人可以消除掉的。,第十二页，共17页。,城市化问题(wnt),农村走向城市，也就是城市化进程，这并非只是口号(kuho)，而是国人骨子里追求的。,第十三页，共17页。,房价=土地取得(qd)本钱政府出让土地 开发本钱建房本钱 管理费用 销售费用 投资利息银行贷款 销售税费政府各个部门 开发利润开发商,第十四页，共17页。,房价还要上涨？政府(zhngf)调控有用吗？,网友的评论：,看看历次调控的结果就知道了什么是空调。2021年的调控很严，加上外部因素的影响，马上房价要跌，我们望眼欲穿的结果马上要实现了。可是怎么样？政府还是放松了，而且还鼓励购置。,政府不会让房价跌的，因为(yn wi)稳定经济开展是主因，房地产是支柱产业而且是重要的支柱。谁会允许自家的房子少了一个支持的柱子，如果没有；政府也不会让房价跌。,早买价格更低外，房子还附带各种利益，比方小孩上学等。,可见政府其实是无所作为的，也不是很想作为。,第十五页，共17页。,思考(sko),1.我们(w men)要分清在房价问题上搏弈双方的力量是谁。,2.非市场因素的误导(w do)影响了人们的正常判断。,第十六页，共17页。,对自住型购房者来说，由于政府对房地产市场的隐性担保，房价不断飙升，自然迫使这些消费者提早进入房地产市场，但这是不是一定降低了购置负担？这就要看各个消费者本身的条件了，看他们在购置住房时对各种风险的考虑。如果一次性付款，那么只是(zhsh)没有计算购置住房时所使用资金的时机本钱，风险不高。但是，如果购房时通过银行按揭贷款及使用父母钱，那么面临的风险在加大，比方利率风险、父母养老保险风险、个人未来职业变化风险等，这就是目前国内不少住房消费者成为“房奴的原因所在。特别是，如果购房者是在房价较高时期进入，那么当市场逆转时，面临的风险就更高。,房价过高让人租房是正确选择吗？民众租房还是买房，在一个正常的房地产市场中，是不难选择的。但是，如果房地产市场是一个完全投资炒作的市场，房屋(fngw)售价这个经济指标就会被严重扭曲，无法反映正常的房屋(fngw)供求关系，这个问题就要判断了。目前的房地产市场，一手房市场、二手房市场及租房市场都不太成熟。一般民众无法根据市场信息作出正确判断，再加上一些非市场的文化因素的影响，不少居民对于是租屋还是购房没有一个明确清楚的概念或判断。特别是当各种误导性的概念泛滥时，不少居民不能清楚判断而轻易购房，这也是目前房价不断上涨的原因之一。,第十七页，共17页。,