Code of this report,*,邻里商业中心案例研究,邻里商业中心概述,选址,规模及档次,业态组合,特色购物体验,通常在非传统商业区，接近交通要道和中高档住宅集聚区、周边人口密度较大；,开放的物业建筑形式，更加注重环境和建筑风格的营造；,面积一般在,13,万平米之间；半开放形态，并且至少有,2000,平米以上的面积是由全国性的连锁专卖店使用；,中高档或以上，迎合周边消费者对一站式便利生活、日帯休闲的追求；,购物,40-50%,，餐饮,30-40%,，休闲娱乐,10%,，服务配套,10-20%,；,超市、餐饮、服务是最主要的三大功能业态，此外，生活类购物、服务、儿童游乐等功能也需有一定的考虑；,对消费者而言是一站式消费、休闲生活中心，也是结合餐饮、娱乐的多功能休闲去处；,通常设有如喷泉、沿街座椅、雕塑等增加游览意愿的独特设施；,基本情况：,通常位于住宅聚集区，面积在,1-3,万平米之间，以购物、餐饮、休闲娱乐及服务配套为主要业态组合,邻里商业中心概述,以人为本：,以居住人群为中心，构成家庭住宅延伸体系，菜场、超市是厨房的延伸；洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸,业态齐全，方便生活：,把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量,服务功能为主：,服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统,增加就业机会：,通过高起点的商业开发运作，为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会,2,1,4,3,四大特色：,以居民为中心，健全各种商业业态，同时增加社区服务配套比例，方便居民生活，提供更多就业机会,邻里商业中心概述,特色服务功能：,区别于社区商业，在满足日常生活需求同时，重点打造,12,项居住配套功能，满足社区居民一站式购物、休闲、娱乐等需求,集中式服务：,集中服务的模式改变了传统社区服务业,“,经营散、管理乱,”,的形态、打破了沿街为市的传统底商模式。将这些商铺集中到住宅区中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区内外的居民提供了更大的便利；,打造特色：,半开放式建筑形态，注重室外休闲空间，与环境自然融合，打造具有自由、开放、具有情景体验感的商业氛围,商业氛围上：自由的、开放的、浓郁的休闲氛围，强烈的设计感,建筑形式上：半开放的，,BOX+,特色休闲商业街，强调室外休闲空间,环境形态上：,与环境、自然、广场等相结合，具有趣味性及情境体验感的,邻里商业中心概述,方洲邻里中心,-,概况：,建面,2.89,万，有机整合餐饮、休闲、娱乐、培训等多项功能，满足家庭一站式消费需求，国内最早成功运营邻里中心之一,项目基本信息,项目位置,苏州方洲路及津梁街交汇处,规模,占地面积：,19969.46,平方米,建筑面积：,2.89,万平方米,功能分区,按照建筑共划分,A,、,B,、,C,、,D,、,E,、,F,、,G,区,停车场,7,500平方米室内停车场,，,共,186,个车位,服务范围,周边三公里范围内楼盘26个，规划人数约30万人,基本情况：,大厦整体由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的,A,区，长方形,B,区以及群落状个体相对独立的餐饮区，,B,区及餐饮区之间形成了一条概念内街。致力于打造苏州湖东一站式商业服务中心；,打造特色：,方洲邻里中心在保持原有居住配套功能的基础上，有机的整合餐饮、休闲、娱乐、培训等多项功能，成为满足家庭消费需求的一站式新型社区商业中心。,邻里型商业案例研究,案例研究,方洲邻里中心,-,业态组成：,三大业态，,12,项居住配套功能，涵盖衣食住行闲，提供一站式服务，服务业比例占据,8,成以上，其中,30-40%,为餐饮业,业态组成,超市,通讯,餐饮,社区服务,购物消费,银行,社康中心,生鲜菜市场,药店,洗衣店,修理铺,休闲娱乐,美容美发,社区活动中心,文化中心,案例研究,邻里型商业案例研究,方洲邻里中心,-,功能分区：,内部道路将地块划分为三大功能分区，满足社区居民衣食住行闲各项需求，集中式商业带动商业街发展,A,区,B,区,C,区,D,、,E,、,F,、,G,区,A,区（日常生活区）：,主要以生活服务类为主，涵盖美容美发、超市、银行、药店、洗衣店等日常消费业态；,B,、,C,区（社区活动中心）：,包含社康中心、社区文化活动中心以及休闲娱乐类产品为主，少量零售类店铺；,D,、,E,、,F,、,G,区（餐饮区）：,由几栋独立建筑组成，同,B,、,C,区相临街店铺形成特色餐饮内街。,特色餐饮街,案例研究,邻里型商业案例研究,方洲邻里中心,-,开发模式：,自持部分商业，便于统一经营，少量商业带租约销售，由开发商统一招商，有利于降低经营风险和保证现金流稳定,为了便于统一经营管理以及保证前期现金流的稳定，商业大多数以,自持为主,，通过,招商品牌连锁,商家（,KFC,、华润万家超市等），形成主力店吸引人气，同时为可销售部分商业溢价,自持,销售,为了缓解资金压力，以及降低经营风险，少量商铺,带租约销售,，同时开发商同自持商业一起,统一招商,，完善业态，形成良性循环；,为了便于统一经营管理，开发商自持大部分商业，通过招商品牌连锁商家，吸引人气提升溢价；为保证前期现金流稳定，少量商铺带租约销售，由开发商统一招商,案例研究,邻里型商业案例研究,方洲邻里中心,-,成功打造,KPI,业态齐全,设置生活服务、健康教育、商业载体三大业态，包含,12,项基本服务功能，涵盖衣食住行闲，为周边社区居民提供一站式服务；,开发模式可持续,为了便于统一经营管理，开发商自持大部分商业，通过招商品牌连锁商家，吸引人气提升溢价；为保证前期现金流稳定，少量商铺带租约销售，由开发商统一招商，实现滚动开发；,功能分区明显,公共设施配套完善,KPI,总结,标准化配置了,“,社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站,”,等七大类功能服务场所，满足社区居民生活需求；,通过内部道路将社区划分为几个区域，不同区域打造特色功能，各区域之间形成功能互补和相互促进租用，同时形成特色商业街，增强商业吸引力；,案例研究,邻里型商业案例研究,新加坡第一乐广场,-,概况：,经营面积,仅2万多平米，包含150多家零售商家，,业态丰富，同时商业与公共配套设施结合，形成独特项目特色,项目基本信息,项目位置,新加坡蔡厝港地铁站旁,规模,经营面积：,20160,交通条件,蔡厝地铁站、巴士换乘站,店铺数量,155,家,服务范围,周边居住人口近50万人,基本情况：,第一乐广场坐落于新加坡西部的蔡厝港，周边为高密度住宅区，居住人口近,50,万人，第一个广场位于整个社区中心，连接公路、地铁站、巴士换乘站等，交通条件极为便利；,打造特色：,定位为家庭消费主题邻里购物中心，营业面积仅,2,万多平米，包含,150,多家零售商家，业态丰富可满足日常生活各种需求，中心在广场设置许多亲民设施，增加邻里型商业粘度，持续吸引周边居民人气。,案例研究,邻里型商业案例研究,新加坡第一乐广场,-,业态组成：,集餐饮、时尚购物、娱乐、休闲等业态于一体，满足五天家庭消费需求,业态,备注,负一楼,基础餐饮,以,“,食物小巷,”,为主题，满足社区居民餐饮需求,一楼,零售、生活服务,以,BHG,时尚百货为主，部分干洗、美容美发等日常生活业态,二楼,零售、生活服务,以,BHG,时尚百货为主，部分干洗、美容美发等日常生活业态,三楼,家电、电脑,主要售卖家庭用具、电脑、电器及美容美发等,四楼,文化、餐饮,免费公共图书馆以及特色食阁，社区商业与公共设施完美结合,五楼,休闲娱乐,以电影院和电玩为主，同时拥有露天游乐场，满足居民娱乐需求,集餐饮、时尚购物、娱乐、休闲等业态于一体，满足日常购物消费需求，同时购物商店分布均匀，与公共配套设施结合，有效增加人流量,案例研究,邻里型商业案例研究,新加坡第一乐广场,-,业态配比：,购物与餐饮占比基本一致，两者占比超五成，生活及娱乐配套占比也较高，业态设置总体以方便家庭生活为原则,业态,数量,其他,购物,41,以生活消费购物为主，含有,BHG,时尚百货,文化用品,17,主要以小孩学习用品为主,家电数码,12,主要为小型家电，包含小孩电子数码以及电脑办公等,餐饮,38,一楼为家常餐饮，四楼为特色餐饮可满足居民宴请需求,娱乐,24,以电影、电玩为主，同时设置露天游乐区，同时满足大人小孩需求,其他,3,社区生活配套，如图书馆、休息室等,生活配套,20,日常生活类商店为主，如干洗店、复印室等,业态配比图,购物：餐饮：娱乐：其它（含生活配套）业态配比分别为,26%,：,25%,：,17%,：,32%,，其中购物与餐饮比重基本相当，业态设置以方便家庭生活为原则,邻里中心共,155,家零售商家，其中零售购物（以学生儿童、家庭女性消费为主）与餐饮比重基本相当，生活配套以及娱乐所占比例相对较高，业态以方便家庭生活为原则；,第一乐广场,营业面积仅有,2,万多平方米，却有,150,多家零售商家。第一乐广场的业态（购物：餐饮：娱乐：其它）比例分别为,26%,：,25%,：,17%,：,32%,。,案例研究,邻里型商业案例研究,新加坡第一乐广场,-,布局规划：,每层设置特色主力店或者社区公共服务配套，有效带动人流，业态贴近生活，为社区居民提供生活便利,公共配套：公共图书馆；商业：书店、文具用品,一楼,二楼,三楼,四楼,五楼,负一楼,主力店：电影院；公共配套：儿童游乐场,主力店：家政服务；公共配套：社区活动中心,主力店：,BHG,时尚百货、美容美发,主力店：,BHG,时尚百货、儿童用品,主力店：特色餐饮,通过特色主力店或者社区公共配套,+,主力店形式，有效带动人流，业态贴近生活，为社区居民提供生活便利,案例研究,邻里型商业案例研究,新加坡第一乐广场,-,成功打造,KPI,KPI,总结,业态配比合理,主力店布置合理,邻里中心共,155,家零售商家，其中零售购物（以学生儿童、家庭女性消费为主）与餐饮比重基本相当，生活配套以及娱乐所占比例相对较高，业态以方便家庭生活为原则；,每层设有公共配套，创造性的将商业同公共配套相结合，有效增加人流量，带动商业中心的人气，树立形象和良好的口碑，同时方便社区居民；,将特色餐饮、电影院、电玩城等吸引人气店铺设置在地下一层及高楼层，可拉动人流向地下及高楼层流动，有效提升租金水平；,注重公共,设施配置,案例研究,邻里型商业案例研究,项目基本信息,项目位置,深圳宝安区人民南路与布龙公路交界处,商业规模,1.5,万平米,打造特色,圈地街铺型，展示面长，车位比,1,：,1.6,功能分区,餐饮区、购物区、家政区、娱乐区,服务范围,周边居住人口近20万人,基本情况：,锦绣江南位于深圳龙华新区，周边为新兴居住区，辐射人口近,20,万人，无明显交通优势，离市区较远，仅通过快速路同连接市区。项目周边无大型购物中心，商业氛围较差；,打造特色：,商业采用圈地街铺型排布，可以较大限度扩大商业体量，同时展示面较长，诏示性较好，有效的吸引外部消费者，对外辐射能力较强；,锦绣江南,-,概况：,位于深圳龙华新区，无明显交通优势，项目通过对商业街高效利用，形成辐射周边区域特色邻里商业中心,案例研究,邻里型商业案例研究,锦绣江南,-,功能分区：,将社区临街商铺划分为餐饮、娱乐、购物、配套服务等四个区，各区之间相互促进和互动，带动商业整体发展,连廊,人民路,梅龙路,龙胜璐,布龙璐,入口,入口,小区内部,配套服务,连廊,入口,入口,餐饮,购物,娱乐,案例研究,邻里型商业案例研究,锦绣江南,-,成功打造,KPI,设置购物、餐饮、娱乐、配套服务四大业态，涵盖居民日常,衣食住行闲,等功能，全方位满足社区及周边居民需求；,按照功能划分不同区域，临街商铺,统一招商管理,