Page,*,版权所有 不得外传,*,Page,*,版权所有 不得外传,Page,*,版权所有 不得外传,*,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,房地产价格制定,目,录,录,一,、,、,房,房,地,地,产,产,定,定,价,价,方,方,法,法,二,、,、,房,房,地,地,产,产,定,定,价,价,策,策,略,略,三,、,、,项,项,目,目,整,整,体,体,价,价,格,格,制,制,定,定,四,、,、,项,项,目,目,各,各,楼,楼,栋,栋,价,价,格,格,制,制,定,定,五,、,、,价,价,格,格,表,表,详,详,细,细,制,制,作,作,一,、,、,房,房,地,地,产,产,定,定,价,价,方,方,法,法,方,法,法,分,分,类,类,成,本,本,加,加,成,成,定,定,价,价,法,法,：,：,将,将,产,产,品,品,的,的,成,成,本,本(,含,含,税,税,金,金),加,加,上,上,预,预,期,期,利,利,润,润,即,即,为,为,房,房,地,地,产,产,价,价,格,格,。,。,竞,争,争,价,价,格,格,定,定,价,价,法,法,：,：,竞,竞,争,争,价,价,格,格,定,定,价,价,法,法,从,从,市,市,场,场,竞,竞,争,争,的,加权点数定价法：根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例。,顾客感受定价法:依顾客感受而定价。,二,、,、,房,房,地,地,产,产,定,定,价,价,策,策,略,略,价,格,格,折,折,扣,扣,与,与,折,折,让,让,策,策,略,略,现,金,金,折,折,扣,扣,：,：,购,购,买,买,者,者,如,如,能,能,及,及,时,时,付,付,现,现,或,或,提,提,早,早,付,付,现,现,公,公,司,司,则,则,给,给,予,予,现,现,金,金,折,折,扣,扣,。,。,数,量,量,折,折,扣,扣,：,：,顾,顾,客,客,大,大,量,量,购,购,买,买,时,时,则,则,予,予,以,以,价,价,格,格,上,上,的,的,优,优,待,单,一,一,价,价,格,格,与,与,变,变,动,动,价,价,格,格,策,策,略,略,单,一,一,价,价,格,格,：,：,无,无,论,论,谁,谁,来,来,购,购,买,买,都,都,是,是,同,同,样,变动价格：对每一顾客的成交价皆有所差异。,特,价,价,品,品,定,定,价,价,策,策,略,略,：,使,使,少,少,数,数,产,产,品,品,以,以,非,非,常,常,廉,廉,价,价,的,的,姿,姿,态,态,出,出,现,现,来,来,吸,吸,引,引,消,消,费,费,者,者,购,购,买,买,。,。,所,所,谓,谓,“,“,特,特,价,价,品,品,”,”,在,在,房,房,屋,屋,营,营,销,销,中,中,往,往,往,往,只,只,有,有,一,一,户,户,或,或,少,少,数,数,几,几,户,户,如,如,广,广,告,告,中,中,常,常,见,见,的,的,所,所,谓,谓,“,“,起,起,价,价,”,”,元,元,或,或,者,者,根,根,据,据,特,特,殊,殊,产,产,品,品,或,或,时,时,间,间,内,内,规,规,定,定,的,的,价,价,格,格,。,。,心理定价策略,：根据心理学家,对,对消费者购买心,理,理之研究调查,同,同一件产品当标,价,价49元时,不,但,但销量远大于标,价,价50元的产品,甚至还比标价48元的销路还,要,要好。这种策略,也,也能用于房地产,定,定价。现代心理,定,定价还有其他一,些,些新的表现,如,吉,吉祥数字、吉祥,门,门牌号定价策略,像每平方米19888元这类,定,定价。,非价格竞争策略,：价格竞争是市,场,场竞争的基本策,略,略,但在房地产,营,营销中,也有在,竞,竞争中突破价格,竞,竞争而自主定价,的,的策略,如在相,邻,邻同档次的项目,中,中,一方不通过,价,价格调整,而通,过,过提供比竞争者,更,更优惠的其他条,件,件来竞争的情况,如提供良好的,后,后期物业管理、,较,较低的物业管理,费,费等来吸引顾客,。,。,三、项目整体定,价,价方法,常用定价法:竞,争,争价格定价法,市场对比项目的,选,选择说明：由于,房,房地产产品所独,具,具的地域性特点,，,，在选取价格比,对,对项目时，第一,原,原则为选择同区,同,同质项目，但某,些,些项目所具有的,特,特殊性，应在更,大,大范围内寻找价,格,格标杆进行补充,比,比对才能使结果,更,更趋于客观，,市场比对项目选,择,择,同区同质项目,不同区同质项目,权重影响原则,影响度越大，权,重,重越大,决定影响度的依,据,据：竞争关系、,客,客群的相似度、,项,项目产品的相似,度,度等,确定市场比价体,系,系举例说明,项目权重,分配表,项目,权重,备注,A,40%,同区同质,B,20%,不同区同质,C,20%,不同区同质,D,10%,同区不同质,F,10%,同区不同质,合计,100,/,项目权重比例确,定,定,确定市场比价体,系,系,比价体系六大影,响,响因素权重确定,地段价值,37,楼体素质,34,环境设计,6,开发品牌,8,物业品牌,8,工程风险,7,100%,市场比较打分法,说,说明,打分取值区间：-55,打分方式：打本,项,项目得分,分值还原：最终,得,得分需要进行还,原,原，即以汇总分,值,值除以取值区间10,地段价值37%,影响因素,权重,项 目,A,B,C,D,E,大项,细项,比例,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,环境21,升值前瞻,6%,3,18,-2,-12,-2,-12,2,12,1,6,居住成熟度,5%,1,5,-3,-15,-3,-15,-1,-5,0,0,景观价值,5%,-2,-10,1,5,2,10,3,15,2,10,噪音影响,3%,-4,-12,2,6,1,3,2,6,-2,-6,楼盘昭示性,2%,3,6,-3,-6,-1,-2,-2,-4,2,4,交通,路网交通,6%,4,24,-1,-6,-1,-6,0,0,2,12,地铁站口,3%,1,3,4,12,4,12,5,15,3,9,配套,小区自有配套,4%,2,6,-1,-3,-3,-9,-1,-3,1,3,社区外配套,4%,2,8,-3,-12,-3,-12,1,4,-1,-4,合计,37%,48,-31,-31,40,38,楼体素质34%,影响因素,权重,项目,A,B,C,D,E,大项,细项,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,规模8,占地及总面积,3%,2,6,-1,-3,-3,-9,-2,-6,-2,-6,容积率,3%,2,6,4,12,2,6,1,3,3,9,车位比,2%,0,0,-2,-4,-3,-6,0,0,-2,-4,设计9%,主力户型,3%,1,3,2,6,-1,-3,3,9,-2,-6,层高,2%,0,0,-2,-4,-3,-6,0,0,-1,-2,几梯几户,2%,2,4,4,8,2,4,0,0,2,4,实用率,2%,0,0,-1,-2,2,4,-2,-4,-4,-8,形象6,外观形象,4%,-2,-8,-1,-4,-3,-12,0,0,-2,-8,公共装修,2%,-2,-4,-1,-2,-2,-4,0,0,-4,-8,会所3%,面积及功能设施,3%,1,3,-2,-6,-3,-9,0,0,-4,-12,设备8,设备智能化,2%,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,电梯,1%,-2,-2,0,0,0,0,0,0,1,1,供暖及制冷,2%,-2,-4,1,2,1,2,1,2,-2,-4,高科技技术应用,3%,5,15,5,15,5,15,5,15,5,15,合计,34%,19,18,-18,19,-27,环境设计6%,影响因素,权重,项目,A,B,C,D,E,比例,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,绿化率,%,-4,-12,3,9,3,9,1,3,-3,-9,设计方案,2%,-2,-4,1,2,0,0,2,4,-4,-8,设计公司,1%,-2,-2,0,0,-2,-2,0,0,-2,-2,合计,6%,-18,11,7,7,-19,开发品牌8%,影响因素,权重,项目,A,B,C,D,E,比例,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,开发商,5%,-3,-15,-1,-5,-1,-5,-1,-5,-2,承建商,3%,-1,-3,0,0,-1,-3,-1,-3,2,合计,8%,-18,-5,-8,-8,物业管理8%,影响因素,权重,项目,A,B,C,D,E,比例,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,物业公司品牌,5%,-3,-15,-3,-15,0,0,-2,-10,-3,-15,物业收费标准,3%,-1,-3,-2,-6,2,6,-2,-6,3,9,合计,8%,-18,-21,6,-16,-6,工程风险7%,影响因素,权重,项目,A,B,C,D,E,比例,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,现有工程形象,3%,-2,-6,-3,-9,3,9,0,0,-4,-12,入住时间,4%,-4,-16,-3,-12,-1,-4,-3,-12,-5,-20,合计,7%,-22,-21,5,-12,-32,比较打分体系汇,总,总表,六大影响因素,权重,项目,A,B,C,D,E,比例,得分,得分,得分,得分,得分,地理位置,37%,48,-31,-31,40,38,楼体素质,34%,19,18,-18,19,-27,环境设计,6%,-18,11,7,7,-19,开发质量,8%,-18,-5,-8,-8,-4,物业管理,8%,-18,-21,6,-16,-6,工程风险,7%,-22,-21,5,-12,-32,合计,100,-9,-49,-39,28,-50,分值还原,-0.9,-4.9,-3.9,2.8,-5.0,项目对比价格的,确,确定,分项,项 目,A,B,C,D,E,项目均价,16000,17500,14500,16000,17000,精装标准,3500,2000,2000,2500,4500,实际折扣,97折,97折,97折,97折,97折,折扣后均价,15520,16975,14065,15520,16490,精装7折后价格,2450,1400,1400,1750,3150,最终比准价格,13070,15575,12665,13770,13340,汇总比较打分体,系,系得出比对价格,分项,项 目,A,B,C,D,E,各项目最终比准均价,13070,15575,12665,13770,13340,本项目对比得分,99.1,95.1,96.1,102.8,95.0,本项目比准价格,12952,14812,12171,14156,12673,比对项目比准权重,40%,20%,20%,10%,10%,权重后本项目比准价,5181,2962,2434,1416,1267,本项目加价平均合计,13260,四、项目各楼栋,价,价格制定,常用定价法,加权点数定价法,：,：,单价形成=基准,价,价+平层差+层,差,差,权重,跳差,平层差：按照户,型,型的不同性质进,行,行制定，如景观,、,、噪音、,面积、户型结构,、,、采光、通风等,综,综合考量各户型,的,的差价,楼层差:,根,根据楼层的区域,定,定价，如1-9,层,层层差可设置为,100元，9-18层设置为50元，18层以,上,上可设置为30,元,元。,特殊层差：凡遇,到,到首层、顶层或,带,带数字4、13,等,等特殊楼层,需要单独定价,常用定价法,客户意向户型参,考,考,五、价格表详细,制,制作,价格表搭建框架,1单元,房号,建筑面积,单价,总价,房号,建筑面积,单价,总价,2（南北向2居）,1（南北向2居）,1402,1401,1302,1301,1202,1201,1102,1101,1002,1001,902,901,802,801,702,70