单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,天津金盛国际项目业务篇,2007-7,提报目录,业务目标,业务执行方案,销售节奏安排,业务目标,1、保证整盘销售速度在2年内实现100%的销售率,2、整盘的销售均价：12500元,3、实现整盘总销金额：7.5亿元,业务执行方案,1、项目的重要节点,2、业务策略,【项目的重要节点】,项目前期,销售期,8月,9月,10月,11月,12月,8月10日临时接待处进驻,9月25日初现场售楼处,样板大堂交付使用,10月15日样板房,交付使用,10月27日开盘,集卡期9/2610/20,房展会,11月,12月,8月,销售期,项目前期,9月25日售楼处交付使用,9月,10月下旬,开盘,10月,7月25日前售楼处通电门窗到位,8月1日现场售楼处进场施工,8月15日样板房电梯厅装修房方案确认,8月底,电梯施工开始,8月27日样板房、电梯厅装修进场施工,7月,8月25日样板房,土建施工完成,10月初取得,预售许可证,7月25日现场售楼处,装修方案确定,7月25日前,临时接待处,选址确定,8月10日前,临时接待处入驻,10月中样板房，,电梯厅交付使用,【建议的工程节点】,业务策略,1、客源累计策略,2、销控策略,3、价格策略,客源累计策略,高效、迅速的累计本案的客源,利用重要的工程节点，即售楼处公开、样板房样板区公开之际和强势的媒体配合，迅速邀约意向客户前来咨询，进行产品针对性的介绍,精确落位的业务执行,本项目从售楼处公开后大量累计本项目的意向客户，在第一次推出的房源前，我们要完成本项目的客户房源锁定，将目标客户锁定到具体的房源中去，以保证本案第一次推盘的成功率在80%以上,客源累计目标,目标累计客户1000组，意向客户500组,07年8月：300组（前期截至到07年7月围墙来电800组）,07年9月：200组（户外广告和围墙贡献200组）,07年10月：500组（大量投放广告和样板房、样板区的落成、房展会可提供来人300组）,客源累计策略,建议采用“小步快跑”的原则,造成项目稀缺性的市场口碑，采用“少量多开”的方式，每23个月开一次盘，每次开盘的数量控制在100套左右,第一次开盘量大概在200套左右,建议先推高层(23层)，后推超高层(40层),考虑到项目23层位置和后续价格提升，我们建议先推高层(23层)，后推超高层(40层),3.3层高房源结合部分4.36层高房源，3.6层高房源结合部分4.36层高房源,建议除4.36层高房源外，3.3和3.6层高房源不可一起推出，但可以结合4.36层高房源相结合推出，这样可以通过价格策略，保证标准层高房源快速去化，同时也能够保证3.3和3.6房源不冲突,先推西北，后推东南,鉴于项目的东南西北四个方向的景观和视野，建议前期累计的客源的时候就向西北方向引导，待西北方向的房源累计完毕后，再累计东南方向的客户,适当销控4.36层高的房源,建议保留B座6层4.36层高的房源，以便以后支撑整体价格体系,销控策略,高开,高,高走,从项,目,目的,整,整体,定,定位,和,和资,金,金安,全,全的,角,角度,考,考虑,，,，建,议,议项,目,目公,开,开时,的,的价,格,格遵,循,循略,高,高于,市,市场,中,中普,遍,遍的,酒,酒店,式,式公,寓,寓的,价,价格,后期,根,根据,推,推案,节,节奏,，,，采,用,用逐,步,步上,涨,涨、,递,递进,式,式的,定,定价,原,原则,价格,策,策略,超高,层,层以16,和,和28层,为,为价,格,格定,位,位分,界,界线,高,层,层以14,层,层为,价,价格,界,界定,线,线,采用,越,越高,越,越贵,、,、楼,层,层差,价,价小,的,的原,则,则,南高,北,北低,、,、东,高,高西,低,低的,原,原则,拉大,标,标准,层,层高,房,房源,和,和非,标,标准,层,层高,房,房源,的,的价,差,差,根据,实,实际,接,接待,客,客户,的,的情,况,况，,后,后期,做,做好,调,调整,定价,原,原则,1、,楼,楼幢,差,差价,：,：A,座,座40层,与,与B,座,座24层,的,的楼,座,座差,价,价在500元,左,左右,2、,东,东南,西,西北,差,差价,：,：南,面,面价,格,格为,最,最贵,；,；东,面,面其,次,次；,西,西面,第,第三,；,；北,面,面最,便,便宜,的,的定,价,价方,式,式，,南,南面,和,和东,面,面的,价,价差,在,在500,元,元，,南,南面,与,与西,面,面的,价,价差,在,在700,800,元,元左,右,右，,南,南面,与,与北,面,面的,价,价差,在,在10001200,左,左右,。,。,3、,楼,楼层,差,差价,：,：24层B座,以,以14层,为,为标,准,准价,格,格区,间,间开,始,始划,分,分，40,层,层以16,、,、28层,为,为价,格,格区,间,间划,分,分，,楼,楼层,差,差价,在,在2030,元,元左,右,右，,特,特殊,数,数字,如,如8,、,、18、9、16,等,等幸,运,运数,字,字的,楼,楼层,差,差价,加,加大,为,为3050,元,元。,4、,房,房源,差,差价,：,：3.3,的,的价,格,格和3.6,的,的差,价,价为300-500元,3.3,和,和4.36的,价,价差,在,在10001500,左,左右,具体,定,定价,初,初步,方,方案,项目,共,共分7次,推,推盘,07,年,年1,次,次,08,年,年3,次,次,09,年,年3,次,次,时间,销售套数,销售面积,销售均价,销售金额,07,220,13000,11000,1.43亿,08,439,26300,12200,3.21亿,09,352,20700,14060,2.91亿,总计,1012,60000,12580,7.55亿,销售,节,节奏,安,安排,08,07,09,11,月,月,12,月,月,3月,5月,9月,11,月,月,3月,5月,8月,10,月,月,10,月,月27日,开,开盘,12,月,月底,销,销售,到,到90%,强销,期,期,销售,楼,楼层,：,：7、8、9、10、11、13、15、17、19、21、23共11层,（,（B,座,座）,销售,面,面积,：,：13000,左,左右,销售,套,套数,：,：220,房源,配,配比,：,：,销售,均,均价,：,：11000,推案,说,说明,：,：,为了,保,保证,资,资金,正,正常,运,运做,建,建议,开,开盘,房,房源,为,为220,套,套,因考,虑,虑采,光,光,商,商业,的,的影,响,响建,议,议开,出,出较,低,低楼,层,层房,源,源(,高,高层),因楼,盘,盘的,客,客源,累,累积,期,期比,周,周边,的,的楼,盘,盘都,短,短,建,建议,开,开盘,时,时间,为,为10月27,日,日周,六,六为,佳,佳,层高,3.3,3.6,4.36,套数,0,180,40,所占比例,0,82%,18%,【销售节,奏,奏】,08,07,09,11月,12月,3月,5月,9月,11月,3月,5月,8月,10月,3月中旬,开,开盘,4月底,销售到90%,强销期,销售楼层,：,：7、8、9、11、15、17,销售面积,：,：7500左右,销售套数,：,：126,房源配比,：,：,销售均价,：,：11500,推案说明,：,：3月份,开,开盘推出,高,高层房源,用,用来试探,市,市场的反,应,应,通过前期,的,的客源累,积,积可以保,证,证楼盘的,去,去化。,层高,3.3,3.6,4.36,套数,0,105,21,所占比例,0,83%,17%,【销售节,奏,奏】,08,07,09,11月,12月,3月,5月,9月,11月,3月,5月,8月,10月,5月2日,开,开盘,8月底销,售,售到85%,强销期,销售楼层,：,：12、13、16、19、20、21,销售面积,：,：7500左右,销售套数,：,：126,房源配比,：,：,销售均价,：,：12000,推案说明,：,：利用五,一,一黄金周,快,快速去化3.3层,高,高的普通,户,户型，推,出,出3.6,和,和4.36,房源来截,流,流其他个,案,案可能推,出,出的小户,型,型房源客,户,户,层高,3.3,3.6,4.36,套数,84,0,42,所占比例,66%,0,34%,8月,【销售节,奏,奏】,08,07,09,11月,12月,3月,5月,9月,11月,3月,5月,8月,10月,10月初,开,开盘,12月底,销,销售到80%,强销期,销售楼层,：,：10、22、23、24、25、2636,、,、37(A座)12(B座),销售面积,：,：11300左右,销售套数,：,：187,房源配比,：,：,销售均价,：,：12800,推案说明,：,：,金九银十,是,是我案快,速,速去化和,迅,迅速积聚,人,人气的最,佳,佳时期,而,而且折扣,方,方面也会,较,较大,所以均价,上,上调800元,层高,3.3,3.6,4.36,套数,147,0,41,所占比例,78%,0,22%,12月,【销售节,奏,奏】,08,07,09,11月,12月,3月,5月,9月,11月,3月,5月,8月,10月,3月中旬,开,开盘,4月底销,售,售到85%,强销期,销售楼层,：,：27、28、30、31,、,、32(A座)18、(B座),销售面积,：,：7500左右,销售套数,：,：125,房源配比,：,：,销售均价,：,：13500,推案说明,：,：,3月份是,起,起伏较大,的,的阶段,价,价格和房,源,源都做较,小,小幅度的,调,调整,而,且,且楼层的,选,选择,较为平均,层高,3.3,3.6,4.36,套数,105,0,20,所占比例,84%,0,16%,【销售节,奏,奏】,08,07,09,11月,12月,3月,5月,9月,11月,3月,5月,8月,10月,5月2日,开,开盘,8月底销,售,售到90%,强销期,销售楼层,：,：33、34、35(A,座,座)、14、16（B座）,销售面积,：,：6400左右,销售套数,：,：103,房源配比,：,：,销售均价,：,：14000,推案说明,：,：,目前的房,源,源都为景,观,观楼层,价,价格也突,破,破也会给,带,带来,所以较大,的,的压力，,且,且周边可,能,能全是小,户,户型房源,，,，我案则,推,推出优势,房,房源抢夺,周,周边,客源,层高,3.3,3.6,4.36,套数,63,0,40,所占比例,61%,0,39%,【销售节,奏,奏】,08,07,09,11月,12月,3月,5月,9月,11月,3月,5月,10月,10月初,开,开盘,11月底,销售到90%,强销期,销售楼层,：,：18、38、39、40,（,（A座）20、22（B座）,销售面积,：,：6800左右,销售套数,：,：124,房源配比,：,：,销售均价,：,：14500,推案说明,：,：,此批房源,是,是最后一,批,批房源,保,保证销售,率,率达到100%,层高,3.3,3.6,4.36,套数,63,0,61,所占比例,51%,0,49%,9月,11月,【销售节,奏,奏】,谢谢指,导,导,9,、,静,静,夜,夜,四,四,无,无,邻,邻,，,，,荒,荒,居,居,旧,旧,业,业,贫,贫,。,。,。,。1,月,月-231,月,月-23,Friday,January6,2023,10,、雨中,黄,黄叶树,，,，灯下,白,白头人,。,。00:50:1300:50:1300:50,1/6/202312:50:13AM,11,、以我独沈,久,久，愧君相,见,见频。1月-2300:50:1300:50,Jan-2306-Jan-23,12,、,故,故,人,人,江,江,海,海,别,别,，,，,几,几,度,度,隔,隔,山,山,川,川,。,。,。,。00:50:1300:50:1300:50,Friday,January6,2023,13,、乍见翻,疑,疑梦，相,悲,悲各问年,。,。1月-231