单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/10/4,叶予舜,#,酒店,管理,规划,地产,开发城市综合体功能及要素分析,集团连锁酒店管理,公司,2024/11/17,叶予舜,1,酒店管理规划 地产开发城市综合体功能及要素分析集团连锁,城市综合体功能及要素,2,2024/11/17,叶予舜,地产开发城市综合体功能及要素分析,城市综合体功能及要素22023/8/8叶予舜地产开发城市综合,城市综合体特征分析,城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点,。,通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（,Access Tree,）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间,。,应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。,2024/11/17,叶予舜,3,城市综合体特征分析城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市,城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证,。,城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑,。,2024/11/17,叶予舜,4,城市综合体特征分析,城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其,一,个城市综合体至少组合,了,HOPSCA,功能,中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为“城中之城”。,集合了城市的最重要的功能和人群,是浓缩的都市。,城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值,。,2024/11/17,叶予舜,5,城市综合体功能及要素分析,一个城市综合体至少组合了HOPSCA功能中的三种，以一种功能,在中国（内地）城市,综合体一般具备三个要素,一是城市的中心和副中心地段；,二是公共交通的枢纽；,三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临（观）水或城市广场,。,2024/11/17,叶予舜,6,在中国（内地）城市综合体一般具备三个要素2023/8/8叶予,城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持,24,小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。,2024/11/17,叶予舜,7,城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同,商务,商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。,城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。,2024/11/17,叶予舜,8,酒店,酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的,“,居住,”,人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，,24,小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。,商务 2023/8/8叶予舜8酒店,商业,商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。,2024/11/17,叶予舜,9,居住,居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。,商业 2023/8/8叶予舜9居住,按性能分：,商务综合体，是指,没有住宅,的纯综合体；,生活综合体，不仅有住宅而且比例较大,超过,30%,；,单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；,另一,种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品。,按,地段分：都心型综合体，副中心（区域和新城）型综合体。,2024/11/17,叶予舜,10,按性能分,按性能分：2023/8/8叶予舜10按性能分,按体量分,：大型,城市综合体是经济发展的必然要求，,我们根据特点可以划分为：,城市,CBD,中心的城市,综合体,。,交通,枢纽型城市,综合体,。,城市,副中心城市综合体,城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等,城郊,结合部城市综合体,，如世茂,；蝶湖湾。,由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地,5,万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。,2024/11/17,叶予舜,11,城市综合体分类,按体量分：大型城市综合体是经济发展的必然要求，2023/8/,高端奢侈型综合体,，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五,A,级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体,。,中档生活型城市综合体,。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。,2024/11/17,叶予舜,12,按品味分,高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、,“,城市商务综合体”这一概念，随着商务公寓的推出，受到越来越多商务人士的青睐。成为现代办公物业的新名片。,城市,商务综合体是以,商务活动为核心的集约物业形态,，涵盖了商务楼、公寓、住宅、酒店、商业等多种关联性较强的物业形态，如美国纽约洛克菲勒中心、北京的友谊宾馆、纽约的花旗中心、香港的时代广场等。,2024/11/17,叶予舜,13,城市商务综合体,“城市商务综合体”这一概念，随着商务公寓的推出，受到越来越多,集约,资源放大功能,，是商务综合体的本质特征，如深圳万骏汇商务公寓既掌控大铲湾港区、宝安国际机场、航空物流园等国际资本圈，同时毗邻五星级酒店、政府机关，掌控家乐福、沃尔玛等大型商业资源。它打破传统办公模式，放大了物业彼此的价值，从而取得,了“,1+1,”远大于“,2,”的,整体效能，,让企业员工自由转换于生活和工作之间，轻松享受休闲商务、扩张商务版图，为企业长足发展奠定人性化基础,。,2024/11/17,叶予舜,14,城市商务综合体,集约资源放大功能，是商务综合体的本质特征，如深圳万骏汇商务公,一,个城市综合体应该说具备五重的价值空间：,第一个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金，,第二个是酒店商业持续经营和租金的回报；,第三是随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；,第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现。,第五个就是它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。,2024/11/17,叶予舜,15,综合体的多重价值,一个城市综合体应该说具备五重的价值空间：2023/8/8叶予,城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏,比如,：先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。,而,这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值的是否最大化？附加值的体现则更是综合能力的表现。,2024/11/17,叶予舜,16,综合体开发和运营顺序及节奏,城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序,但是,如何将一个核心地块的价值最大化并实现长短期的良性循环，将政府、开发商、商家、消费者和等多重资源整合好，既创造一个微观的有效商业模型，同时是一个宏观的复杂城市发展工程中的重要环节。尤其是产品的组合比例、业态的优化选择,特别是投资回报的多重空间包括实际开发节奏都与一个城市的发展思路、规划方向、人口构成和消费水平乃至风俗习惯等要素相关联，更与投资商的资金实力、团队能力、管理水平和资源程度密不可分,。,2024/11/17,叶予舜,17,但是如何将一个核心地块的价值最大化并实现长短期的良性循环，将,关于城市综合体还一直有一个小争论，就是中心型的，闹市型住宅会不会成为高端的住宅。而且人流很喧哗会降低生活品质，但如果能和一个城市的景观，自然资源能够很好的结合，甚至人造的景观和均衡的动静分离，把居住部分和自然的景观做了一个很好的结合，同时可以利用高科技和高智能的设施与高端的材料、空间和功能很好的结合，既能享受都市商业的繁华和便利，又能提高居住和生活的品质和格调，同样可以营造高尚的社区,。,不同,类型的综合体产品的组合比例决定了投资及回报的变化,，不同资金实力的投资商也影响其产品模型和投资回报模型的差异。,2024/11/17,叶予舜,18,关于城市综合体还一直有一个小争论，就是中心型的，闹市型住宅会,城市综合体一定是城市的中心和副中心地段，包括它整个资源的整合会成为一个城市未来的,地标性建筑,。,所有的综合体经过十几年的培育和扩张，它的资本会翻几倍甚至几十倍。,中国（内地）的,销售价格很高，但是资产价格，我们跟国外的发达国家的差距都是,10,倍以上。像香港平方尺的销售价格和我们平方米销售的价格是一样的。,尤其是,核心地段不可复制，这是它唯一的资产价值的最大亮点,。第二个,资产价格，租金的模式，最后可以通过资本市场得到一个更大的提升,。为什么要成为一个城市综合体，就是政府对土地价值最大化的一个支持力度，所有开发商多年的经验，包括它成为一个城市中心，文化中心，它未来的集聚性会在未来市场有一个体现。,已经成为政府、开发商、消费者最好,的中国（内地）城市,开发的案例,。城市综合体一定,是中国（内地）城市化,建成的标志，,开发商投资的最佳的模型,，也会成为城市居民生活提升的一个最好的引领性场所。,2024/11/17,叶予舜,19,城市综合体一定是城市的中心和副中心地段，包括它整个资源的整合,在中国（内地）为什么,政府、市长愿意做综合体？开发商为什么会做综合体？投资者和消费者为什么愿意投资综合体或去消费,？,政府,、市长愿意做综合体,，是因为城市需要标志和名片，综合体可以极大地,提升城市的想象，满足政绩工程的需求；拉动区域经济和文化的发展,。,开发商,为什么会做综合体,，是因为综合体不仅是一个集约的产品模型更是一个合理的投资模型，尤其,在中国（内地）商业,地产金融体系和金融产品缺失的情况下，,可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环,。有效地解决变现和运营的的矛盾。,2024/11/17,叶予舜,20,综合体的作用和意义,在