,深圳市拆除重建类城市更新,单元计划管理规定,深圳市规划和自然资源局,2019,年,4,月,深圳市拆除重建类城市更新 单元计划管理规定深圳市规划和自然资,1,计划管理规定,起草背景,起草过程,主要特点,主要内容,计 划 管 理 规 定,计划管理规定起草背景起草过程主要特点主要内容计 划 管 理,2,起草背景,我局,于,2010编制并印发的深圳市城市更新单元规划制定计,划,申报指引,（试,行）（深规土,告201016,号）已施行了,八年,，且部分条款已不适用于当今,城市更新形势，急需结合最新政策进行修编。,背景一：,背景二：,2010至2016年，随着城市更新实施精细化管理工作的深入，我市相继出台,了,深圳市城市更新办法,实施细则,、关于加强和改进城市更新实施工作 的,暂行措,施,等政策及规章，对现行更新政策进行,了,调整与和补充完善。,背景三,强区放权背景下，城市更新有关职权调整至各区政府，对城市更新,的,实施管,理,提出新的要求。,综上，亟需结合新形势、新政策对,2010,版申报指引进行修编。,起草背景我局于2010编制并印发的深圳市城市更新单元规划制,3,起草过程,2017年3月,启动申报指引修编工作,2018今年,4月,2017年11月、,形成初稿，书面征求各区城,市更新局、管理局意见,结合规范性文件的命名,规,则，将该文件命名,为,管理,规,定,与各区城市更新机构进 行了多次座谈、交流,结合相关案例，对既有城 市更新政策进行梳理研究,2018年6月,通过市规划国土委业务会审议,2018年8月,2018年6月、,征求市直各部门及各区政府,意见、征求社会公众意见,2018年12月,通过市规划国土委主任办公会审议,2019年1月,通过市法制办合法性审查，并报市,政,府审批,2019年3月,市政府审批通过，以规范性文件形,式,印发,起草过程 2017年3月启动申报指引修编工作2018,4,主要特点,综合性,：,全面对接既有城市更新政策，,与,更新办法、实施细则和,暂行措,施,等上位政策对进行,纵向衔接；,同时与近年来出台的涉及城市更 新工作操作层面的政策、规章以及相关要求进行,横向衔接。,特点一：,全面性,：,调整原版的篇章逻辑结构，并增加了“计划调整与调出”章节，实 现更新单元计划,申报情形全覆盖。,特点二：,简洁,性,：,对涉及更新单元计划方面的政策进行梳理、研究、汇总，化零为整，最终形成简洁明了的,操作手册。,特点三,创新性,：,首次提出了对更新单元计划实,施,“有效期”管理制度,，促进城市更 新单元计划优质、高效推进。,特点四,主要特点综合性：全面对接既有城市更新政策，与更新办法、,5,主要内容,管理规,定,共分八个,章,节五十一条,。,结构示意如,下,：,一、总则：一个章节四,条,（新增）,申报情形：三条,拆除范围：十一条,申报主体、更新意愿与方向：三条,申报途径与材料：四条,三、,计划审查与审,批,：一,个,章节七,条,（新增）,四,、,计划调整与,调,出,：一,个,章节九,条,（新增）,五、附则,：,一,个,章节十,条,（新增）,二,、,计划制,定,：,四个章节二十一条,主要内容管理规定共分八个章节五十一条。结构示意如下：拆除,6,第一章：总则,关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意,见,(,粤府200978号),关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通,知,(,粤府201696号),我市城市更新相关规定,制定依据：,适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。,适用范围：,市规划和自然资源部门,：组织、协调、指导全市更新单元计划工作，拟订更新单 元计划政策；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划报批，标图建库等工作。,各区政,府,：负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批等工作。,各区城市更新机构,：负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元,计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报等工作。,职责分工：,第一章：总则关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见,7,第二章：申报情形,城市基础设施、公共服务设施亟需完善。,情形一：,环境恶劣或者存在重大安全隐患。,情形二：,现,有,土地,用,途,、建,筑,物使,用,功能,或,者资,源,、,能源利用明显不符合社会经济发展要求，,影响城市规划实施。,情形三：,备注：,沿用深圳市 城市更,新,办法 及其实施细则 中的,三大基础,情形,。,特定城市建 成区,具有以下情 形之一，通过综 合整治、功能改 变方式难以有效 改善或消除的，可申请通过拆除 重建方式实施城 市更新：,第二章：申报情形城市基础设施、公共服务设施亟需完善。情形一：,8,第二章：申报情形,“工改保”情形,在城市基础设施和公共服务设施支撑的前提下,，,规划为工业的旧,工业,区,，可申请按照简易程序调整法定图则用地功,能,建设人才住,房和保障性住房,。其中,工业区块线内,的按照工业区块线管理办法 执行。（与工业区块线管理办法衔接）,备注：,对比暂行,措施，适当,扩大了“工改 保”的适用对 象，并与工业 区块线管理办,法相衔接。,沿用暂行,措施中关于 旧住宅区的相 关改造政策。,旧住宅区改造情形,对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能,不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，,适用棚户区改造政策的,，,按照棚户区改造相关规定实施改,造,。,因规划统筹需要，与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中 村及旧屋村等）混杂的,零散旧住宅区,，,可通过城市更新实施改,造,。,第二章：申报情形“工改保”情形在城市基础设施和公共服务设施支,9,第三章：拆,除,范围,-,总体要求,划定原则,申请拆除重建的特定城市建成区，应当,在,保证基础设施和公共服务设施相对完,整,的,前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系,的,延续性,，按照相关规划 与技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划,定,相对成片,的 区域作为拆除范围。,上层次规划管控要求,用地面积要求,合法用地比例要求,公共利益项目用地要求,建筑物建成时间要求,边界划定要求,主要板块,不划入拆除范围的情形及其他要求,第三章：拆除范围-总体要求划定原则上层次规划管控要求用地面积,10,第三章：拆除范围,-（,一）规划管控要求,拆除范围应符合城市总体规划、土地利用总体规划等总体规 划的相关管控要求。,总体规划管控要求,（一）,拆除范围原则上应位于,各区城市更新五年专项规,划,确 定的拆除重建类空间范围内。各区城市更新五年专项规划未获 批准的，拆除范围应位于全市城市更新五年专项规划确定的优 先拆除重建区内。,（二）重点更新单元的拆除范围应当位,于,全市城市更新五年 专项,规划确定的优先拆除重建区内。,城市更新专项规划管控要求,因技术原因导致拆除范围超出上述区域的，超出用地面积不 得大于拆除范围的,10%,。,清退用地、法定图则或其他法定规划确定的公共利益项目用 地，不受前款规定限制。,特殊情形,备注：,应按照划定拆除范 围的原则，划定合理,的拆除范围，然后再,判断超出城市更新五 年规划管控要求的区 域是否大于10%。,按照边界划定原则 初步划定边界后，研 究周边是否有公共利 益项目用地，可不受 城市更新五年规划管 控要求限制。,第三章：拆除范围-（一）规划管控要求拆除范围应符合城市总体规,11,第三章：拆除范围,-（,二）用地面积要求,拆除范围用地面积应当大于10000平方米。,总体规划管控要求,原特区内的城中村用地应进行整村统筹，分别明确是,否进行 更新,以及,更新方式,，以整村方式划定拆除范围，鼓励其他各区 参照执行。,整村统筹,原特区内不小于,15万平方米,。,原特区外不小于,30万平方米,。,重点更新单元,备注：,实践中发现大部分小 地块更新项目偏离了,政策制定的初衷，使,城市更新出现“碎片 化”的倾向。因此经 市政府同意，原市规,划国土委于,2018,年8 月印发通知（深规土,2018629,号），暂,停受理面积小于,1万 平方米地块的拆除重 建类城市更新申请。,第三章：拆除范围-（二）用地面积要求拆除范围用地面积应当大于,12,第三章：拆除范围,-（,三）合法用地比,例,要求,一般要求,重点更新单元：不低于,30%,。,坪山中心区：不低于,50%,。,其他：不低于,60%,。,简易处理,合法用地比例达到以下比例时，拆除范围内的历史违建可按 规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视 为权属清晰的合法建筑物及土地：,重点更新单元：不低于,30%,。,坪山中心区：不低于,50%,。,其他：不低于,50%,。,备注：,落实暂行措施的 相关要求，并与历史,违建的处理政策相衔,接。,第三章：拆除范围-（三）合法用地比例要求一般要求重点更新单元,13,第三章：拆除范围,-（,四）合法用地比,例,计算,清退用地,不参与合法用地比例的计算（分子分母均不计入）。,非农与“两规”重叠,先非农后“两规”：,仅,计非农。,先“两规”后非农：可,重复,计算。,非农与旧屋村重叠,可,重,复,计算。,外部移交用地,涉及城市更新外部移交公共设施用地的，按照深圳市城市更新,外部移交公共设施用地实施管理规定（深府办规,201811号）,进行计算,。,第三章：拆除范围-（四）合法用地比例计算清退用地,14,第三章：拆除范围,-（,五）公共利益项,目,用地,要,求,可供无偿移交给政府的城市公共利益项目用地应当大,于,3000,平方米,且不小于拆除范围用地面积的,15%,。城市规划或者其他相关规定有更 高要求的，从其规定。,一般要求,拆除范围与法定图则单元范围的关系,申报拆除范围与法定图则划定单元范围,一致,的，原则上应落实法定 图则确定的城市公共利益项目用地。,申报拆除范围与法定图则划定单元范围,不一致,的，位于划定单元范,围内的部分，其土地移交率原则上不低于法定图则单元中公共利益,用地所占单元范围用地的比例。,备注：,落实深圳市 城市更,新,办法,及其实施细则,的相关要求，并结合城市更 新工作实践，,明确更新单元 拆除范围与法 定图则划定单,元,范,围,的,关,系,，同时考虑可实 施性，设定一 定的弹性。,特殊情况处理,法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例超,过,50%,的，在城市基础设施和公共服务设施满足深圳市城市规划标准与准则,（以下简称深标）要求且不影响使用功能的前提下，在更新单 元规划阶段,综合研究后按程序确定,城市公共利益项目用地。,第三章：拆除范围-（五）公共利益项目用地要求可供无偿移交给政,15,第三章：拆除范围,-（,六）建筑物建成,时,间要,求,1,拆除范围内建筑物应,在,2009年12月31日前建成。,旧住宅区不小于,20年,。,旧工业区、旧商业区不小于,15年,。,一般要求,未达到15年的旧工业区、旧商业区，因规划统筹和公共利益 需要，符合以下条件之一的，可纳入拆除范围进行统筹改造：,（一）拆除范围内建成时间未满15年的建筑物占地面积之和 原则上不得大于6000平方米，且不超过拆除范围用地面积的三 分之一。,（二）,拆除范围,内,法定规划,确定的公共利益用地面积原则上 不小于拆除范围用地面积的40%,且,不小于6500平方米。,特殊情形一,备注：,落实深圳市城市 更新办法及其实施,细则的相关要求，并,与省厅的标图建库要 求相衔接。,对暂行措施的 相关规,定,进一,步,明确，关键词：“拆除范,围”、“法定规 划”“且”。,第三章：拆除范围-（六）建筑物建成时间要求1拆除范围内建筑物,16,第三章：拆除范围,-（,六）建筑物建成,时,间要,求,2,2009年12月31日前建成的旧工业区，在符合我市产业发展导,向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求的前提下，可申请拆除 重建，更新方向应为普通工业（,M1,）。,特殊情形二：工改,M1,国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不 足合同或有