Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第6章房地产开发项目的规划设计及其评价,1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。,2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。,3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产项目规划设计的指导思想。,本章学习要求,房地产开发与投资分析,FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI,第6章房地产开发项目的规划设计及其评价1.掌握房地产开发项目,1,城市总体规划,分区规划,控制性详细规划,修建性详细规划,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.1 房地产开发项目的规划设计,6.1.1城市规划的层次体系,城市总体规划分区规划控制性详细规划修建性详细规划房 地 产,2,城市规划对房地产开发经济效益的影响,城市规划对房地产开发程序的强制性管理,城市规划管理是政府调控地价的手段,城市规划与房地产开发,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,城市规划对房地产开发经济效益的影响城市规划与房地产开发房地产,3,6.1.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容,影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；项目所在地现场状况；市场调研结果与市场定位、项目开发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。,指导思想,1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.1.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容,4,规划设计与自然生态相和谐；,规划设计与社会发展相和谐；,规划设计与用户需求变化相和谐。,2.规划设计中的和谐理念,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,规划设计与自然生态相和谐；2.规划设计中的和谐理念房地产开,5,5.道路交,通规划,2.建筑,选型,1.规划,布局,4.配套设,施规划,6.绿地与,景观规划,3.住宅,户型,项目规划设计工作内容,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.道路交2.建筑1.规划4.配套设6.绿地与3.住宅项目规,6,居住区规划的内容,1,2,除此之外，居住区的空间与环境设计也应遵循一定的原则。,居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，遵循一定原则。,布局规划原则,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,居住区规划的内容12 除此之外，居住区的空间与环境设计也,7,三级布局结构：居住区居住小区住宅组团；,房地产综合开发的适宜规模往往是居住小区；,居住区道路分为居住区级、居住小区级和住宅组团级。,确定居住区布局结构和道路系统,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,三级布局结构：居住区居住小区住宅组团；确定居住区布局,8,建,筑,布,局,常见形式,概 念,1 行列式,按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。,2 周边式,沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。,3 混合式,采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。,4 自由式,结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。,5.散点式,将多层点式（墩式）住宅或高层点式（塔式）住宅，围绕住宅组团的中心设施、公共绿地、水面等，有规则地布置。,住宅布置,常见的规划布局形式,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,建 常见形式 概,9,建筑造型,按建筑层数,划分,按平面特点,划分,按结构类型,划分,按户内空间,布局划分,低层住宅,多层住宅,高层住宅,点式住宅,条式住宅,砖混结构,框架结构,框架剪力墙,结构,平层式,错层,复式,跃层,建筑类型,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,住宅选型,退台式住宅；花园别墅；综合性商住楼,建筑造型按建筑层数按平面特点按结构类型按户内空间低层住宅 点,10,建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。,建 筑 风 格,中式建筑风格,欧陆风格,现代主义风格,主题,风格,异域,风格,新古典主义风格,建筑风格,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要,11,住宅户型,内外分区原则,动静分区原则,洁污分区原则,私人行为空间,公共行为空间,家务行为空间,卫生行为空间,交通空间,室外过渡空间,住宅功能分区的原则,住宅功能分区,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,住宅户型内外分区原则动静分区原则洁污分区原则私人行为空间公共,12,配套设施规划,配套设,施规划,1,2,3,4,5,公共服务设施规划,市政公用设施规划,停车设施,户外场地设施,安全设施,6,服务管理设施,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,配套设施规划配套设12345公共服务设施规划市政公用设施规划,13,道路交通规则,（1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适；,（2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整；,（3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济；,（4）功能复合化，营造人性化的街道空间；,（5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络；,（6）避免影响城市交通；,交通组织方式,人车分流,人车混行结合局部分行,路网规划原则,道路交通规划要求,道路宽度要求,其他要求,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,道路交通规则 （1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和,14,目前，根据我国城市居住区规划设计规范的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%，旧城改建区绿地率不小于25%的指标。,绿地规划布置,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,注意区分：绿地率与绿化率,目前，根据我国城市居住区规划设计规范的相关规定：,15,绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。,绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）。,绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。,绿地率与绿化率,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿,16,步行环境,铺地环境,水体环境,户外设,施环境,景观规划,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,步行环境铺地环境水体环境户外设景观规划房地产开发与投资分析,17,6.1.3 开发区工程勘察与设计,编制设计文件,选址勘察,初步勘察,详细勘察,施工勘察,1.初步设计,设计说明书，总平面，建筑，结构，给水排水，电气，弱电，采暖通风，动力，工程概算书。,2.施工图设计,工程勘察,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.1.3 开发区工程勘察与设计编制设计文件选址勘察1.初步,18,6.2 开发项目规划设计的组织与控制,1.选择设计单位,2.确定各项技术经济控制指标,3.评价和选择设计方案,4.审查设计图纸,1.预控能力；,2.过程控制能力；,3.设计文件接收及变更控制能力,1.方案图纸,规划方案，建筑设计方案，结构设计方案,2.初步设计图纸,3.施工图设计图纸,建筑、结构、给排水、电气施工图,规划设计的过程,规划设计的组织与委托,规划设计审核,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.2 开发项目规划设计的组织与控制1.选择设计单位1.预,19,住宅建筑设计方案的经济因素分析,外墙周长系数,平面系数,层高,层数,单元组合,结构形式,住宅开发区规划方案的综合经济因素分析,用地容积率,建筑密度,建筑间距,户室比,造价,6.3 房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,住宅建筑设计方案的经济因素分析外墙周长系数住宅开发区规划方案,20,居住区技术经济指标,居住区总用地,居民每人占地,居住区总建筑面积,平均每户居住建筑面积,居住建筑密度,人口毛密度,人口净密度,住宅平均层数,居住区平均造价,高层比例,住宅间距,容积率,绿地率,停车位个数,建设周期,建筑的技术经济指标,建筑容积率,总建筑面积,地上建筑面积,规划建设用地面积建筑密度,建筑高度,绿地率,停车位个数,有效面积系数,开发项目总造价,平均造价,开发建设周期,6.3 规划设计的技术经济指标,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,居住区技术经济指标居住区总用地 建筑的技术经济指标建筑容,21,评价主体的多元性,评价目标的多样性,评价值的不确定性,6.4 房地产开发项目规划设计方案的评价,6.4.1 开发项目规划设计方案评价的特点,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,评价主体的多元性评价目标的多样性评价值的不确定性6.4 房地,22,6.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系,适用性,安全性,经济性,艺术性,住宅建筑设计方案评价的指标体系,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系 适用性 安全性,23,6.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系,居,住,建,筑,小区开发规划设计方案评价的指标体系,小区用地面积指标,公,共,建,筑,道,路,和,绿,化,住,宅,平,均,层,数,居,住,建,筑,密,度,居,住,建,筑,面,积,密,度,小区主要技术经济指标,人,口,净,密,度,平,均,每,人,每,户,居,住,用,地,面,积,建,筑,密,度,建,筑,面,积,密,度,住,宅,层,数,比,例,绿,化,覆,盖,率,人,均,公,共,绿,地,面,积,工,程,造,价,公共,建筑,面积,及其,与居,住建,筑面,积之,比,小区综合评价指标,定,量,指,标,定,性,指,标,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系居小区开发规划设,24,6.4.3 开发项目规划设计方案评价方法,房地产开发与投资分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,综合评分法,层次分析