单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,案例分析,学校食堂不能租出去经营,2019年4月,新疆某镇个体户汤某承租某镇中学闲置食堂房屋办养鸡场,镇土地管理所发现后,对其作了调查取证,并报县国土资源管理局对汤某以非,法占地为由给予了相应处罚。镇中学校长杨某认为:汤某租赁的是房屋而不是,土地,只需要在房地产管理部门办理登记手续就行了。汤某租赁的房屋是学校,闲置多年不用的食堂用房,收取租金主要用于弥补教学经费的不足,是合理的,没有必要再向土地管理部门缴纳土地出让金。,针对国土局的处罚和杨某的观点,大家怎么看?,厚于德,敏于学,建筑法规,案例分析,1,案例分析,租赁房屋时承载房屋的土地也随之出租,土地和在其之上的房屋是不能分,开的。某镇中学出租房屋给汤某办养鸡场,是违法改变土地用途和非法出租土,地的行为,本案违法主体应是镇中学。,地租地价理论认为,房租是一种混合租金,其中有一部分是属于地租,而另一部分是属于建筑物本身。城市房地产管理法、城镇国有土地使,用权出让和转让暂行条例,原国家土地局划拨土地使用权管理暂行办法,等法律法规和政策都表明,在出让、租赁、转让、抵押处置房屋和土地时,必,须遵循“地随房走”或“房随地走”的原则,两者不能分开。划拨土地使用,权的出租,新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权岀让和转让暂行办法第,十四条规定了限制条件,必须由划拨土地使用权的出租方办理出让手续,与,市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同,补缴出让金,办理登,记手续后,方可出租土地使用权。由此可见,杨某认为“汤某租赁的是房屋,而不是土地,只需要在房地产管理部门办理登记手续”这一观点显然是不正,确的,与上述法律法规的规定相悖,厚于德,敏于学,建筑法规,案例分析,2,案例分析,本案的违法主体应是镇中学。土地管理法第五十六条规定:“建设,单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者,土地使用权划拨批准文件的规定使用土地,确需改变该宗土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政管理部门同意,报原批准用地的人民政府批准;,其中,在城市规划之内改变土地用途的,在报批前应当先经有关城市规划行,政主管部门同意。”镇中学是以公益事业而取得的划拨土地使用权,若要改,变土地用途,理应提交确需改变土地用途的申请书,依照法定的程序办理审批,手续,经批准后,方可按新批准的土地用途使用土地。事实上,某镇中学却未,经批准擅自将房屋出租给以营利为目的的汤某办养鸡场,改变了土地用途,违,反了该条款的规定,构成了改变土地用途的违法行为,是本案的违法主体。,非法占地是指单位或个人未经批准,擅自占用土地,采用欺骗手段骗取批,准占用土地,以及超过批准的数量多占土地的行为,其显著的特征就是行为人,没有取得任何批准文件而擅自占用的十地。,厚于德,敏于学,建筑法规,案例分析,3,案例分析,针对本案,当事人之间真实的法律关系是土地转让关系,其违法行为的,表现形式是以其他形式非法转让土地,这里以本案当事人签订的房屋租赁合,同为构成要件。由此可见,县国土资源局认定汤某非法占地给予处罚,明显适,用法律不当,违法主体认定错误,违法主体应是镇中学。但汤某与镇中学之间,租赁房屋的行为属于民法调节的范畴,不受法律保护。,土地管理部门应处理某镇中学,因为镇中学既是房屋所有权人,又是土地,使用权享有者,出租房屋时连同划拨土地使用权一起出租,其行为未经县经以,上人民政府批准,未补缴土地租金,也没有办理划拨土地使用权出租手续。依,据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十六条“对未经批准擅,自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管,理部门应当没收其非法收入,并根据情节,处以罚款”的规定,县国土资源,局应依法收缴镇中学所收租金中包含的土地收益部分,并对其违法行为,根据,情节给予处罚,厚于德,敏于学,建筑法规,案例分析,4,案例分析,土地出让金有无优先受偿权,某市有一宗土地,在欠交土地出让金300万元的情况下,就已颁发了国,有土地使用证,后该土地使用权人以这宗土地作抵押,从银行贷款,贷款到期,后未能被偿还,现该银行通过诉讼已进入执行程序。法院现要求市国土资源局,协助执行,把土地权属过户到银行名下。而国土资源局认为,过户可以,但应,优先清偿所欠土地出让金,理由是出让金属于政府收益,应优先受偿。但银行,和法院认为土地出让金属于一般债权,不能享有优先权。,话题一:出让金作为政府收益能否优先于抵押债权受偿?,如果能,就会出现两个新问题:A.征用土地的补偿费能否因等同于出让金,性质而应优先受偿?B.土地抵押登记时,国土资源局未告知抵押权人欠交,土地出让金的事实,属于权利瑕疵,国土资源行政主管部门是否承担行政赔,偿责任?,话题二:根据闲置土地处置办法规定,拟定闲置土地处置方案时,应与抵押权人一并协商拟定,如果抵押权人只同意过户而不参与处置方案,国土资源行政主管部门如何处理?,厚于德,敏于学,建筑法规,案例分析,5,案例分析,政府收益与其他债权相比是不是有优先受偿权,关键在于有没有法律依,据。在本案中,如果国土资源局在对抵押合同进行审批时,没有书面告知银行,“这宗土地尚欠土地出让金”,那么,土地出让金没有优先受偿的权利,而只,能作为一般债权对待。有人可能会主张国家利益高于其他利益,这种观点过于,原则。民事诉讼法第203条规定,已作为银行贷款等债权的抵押物或者,其他担保物的财产,银行和其他债权人享有就该抵押物或者其他担保物优先受,偿的权利。而企业破产法第28条也明确规定,有担保的财产不属于破产,财产。而作为国家收益的税收却只能从破产财产中扣除,从上述规定可知,从国家利益角度来推断本案出让金优先受偿权问题,不太符,合法理。那么,如果本案中,银行被书面告知拟抵押土地尚欠300万元出让,金,那么,国土资源局代表政府却因告知拥有了与抵押权相抗辩的抗辩权。其,依据可从以下规定推断出,厚于德,敏于学,建筑法规,案例分析,6,案例分析,圾卬厉地r抵押管理办法(建设部2019年4月27日通过)第,28条规定:“以在建工程抵押的,抵押合同还应当载明以下内容:(二),已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地出让金的款额。”如此规定,原因可能有二:其一,有些已取得使用权证的土地在作抵押时,并未缴清全部,出让金。这样在行使抵押权时,必须先补偿土地出让金。这种规定不能确定为,优先受偿权。这是因为对上述条款还有个解释的问题,也因为上述办法的阶别,层次较低,只是个部门规章。其二,该条款规定的仅是在划拨土地上的在建工,程的抵押情形。在这种情况下,实现抵押权必须先交纳土地出让金,其余财产,才能作为优先受偿的财产。但于此情形下,并不涉及土地出让金与抵押权谁优,先受偿的问题。,关于征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿的问题,如,果严格执行土地管理法关于征用土地的相关规定,这个问题不应该出现,如果出现这个问题,也应是一个国家补偿的问题。因为拥有征地权利的主体只,有一个,即政府。而农民集体经济组织从法律上说,只与政府有关系,与用地,者并没有直接关系。,厚于德,敏于学,建筑法规,案例分析,7,案例分析,关于闲置土地的问题。闲置土地处置办法第三条规定了不同的处置方,式。在闲置土地上设有抵押权的情形下,也应遵守这些例举的处置方式所体现,的原则。政府对闲置土地的处置目的在于依法处理和充分利用闲置土地,抵押,权人参与处置方案的拟定是法律维护其权益的体现。在抵押权人拒不参与方案,拟定的情况下,当地政府应依法处置闲置土地。,综上所述,本案中,土地出让金作为一般债权与抵押权相比较并没有优先,权,至多在告知抵押权人的情况下,拥有抗辩权。,那么,如何防止这种会导致国家土地收益流失的现象发生?,是要严格遵守土地管理法第55条第1款的规定,没有缴纳完毕,土地出让金等收益的,一律不得使用土地;二是完善土地发证管理办法,对,分期缴纳土地出让金或欠缴、不交土地出让金的土地使用人等没有缴清出让,金的,一律不得颁发国有土地使用证;三是完善土地抵押管理办法,对因各,种原因欠缴土地出让金的土地,不得用于抵押。,厚于德,敏于学,建筑法规,案例分析,8,案例分析,因继承形成的一户两宅,某行政机关在为一农户办理变更登记时,发现该户已于2019年办理了宅基,地审批手续,新占早地2分修建住宅。在2000年新房建起后,办理了集体土地,使用权登记。该户当时由于分户,旧房两间仍由其父母居住。老宅基地其父拥,有合法权属。,去年,父母双方去世后,他欲将老宅基地住房权属变更给自己,准备将老,宅翻修。由于家中无其他兄妹,他是唯一的合法继承人,老宅理应由他继承,但他本人已拥有一处新宅基地,如果将老宅基地为其办理过户登记,又违反了,土地管理法第六十二条第一款之规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并且极有可能将翻,建的老宅私下买卖或出租。为此,变更登记一直没有进行。如果将老宅通过集,体建设用地使用权流转方式转让于他,是否可以呢?,厚于德,敏于学,建筑法规,案例分析,9,案例分析,当事人继承房屋形成一户两宅或多宅与土地管理法第六十二条第一款,农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定不矛盾。宪法第十三条规定:,“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照,法律规定保护公民的私有财产的继承权。”根据物权原理,对普通房屋这种财,产权的继承,其内涵主要是指对其具有的使用价值的继承,而当其不具有使,用价值时,也就不再具有财产的性质内涵而继承了,农村村民使用的宅基地,实行的是划拨用地与房地产权利主体一致原则,所以,从保护公民私有财产的宪法原则出发,确定土地所有权和使用权,的若干规定第四十九条规定:“继承房屋取得的宅基地,可确定其集体土地,建设用地使用权。”第五十一条规定:“按照本规定第四十五条至第四十九条,的规定,确定农村村民宅基地的集体土地建设用地使用权时,其面积超过当地,政府规定批准的,可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量,以,后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,按,当地政府规定的面积标准重新确定使用权,其超过部分退还集体。”,厚于德,敏于学,建筑法规,案例分析,10,土地管理法案例分析课件,11,土地管理法案例分析课件,12,土地管理法案例分析课件,13,土地管理法案例分析课件,14,土地管理法案例分析课件,15,土地管理法案例分析课件,16,土地管理法案例分析课件,17,土地管理法案例分析课件,18,土地管理法案例分析课件,19,土地管理法案例分析课件,20,土地管理法案例分析课件,21,土地管理法案例分析课件,22,土地管理法案例分析课件,23,土地管理法案例分析课件,24,土地管理法案例分析课件,25,土地管理法案例分析课件,26,土地管理法案例分析课件,27,土地管理法案例分析课件,28,土地管理法案例分析课件,29,土地管理法案例分析课件,30,土地管理法案例分析课件,31,土地管理法案例分析课件,32,土地管理法案例分析课件,33,