,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,房地产根底知识及产品分类,-市场研究中心,房地产根底知识,Part 1,2,房地产的相关概念,一、房地产的概念,房地产有广义和狭义之分。,广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、根底设施、水、矿藏，森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权力和利益。,狭义的房地产就是房屋财产和与房屋相关的土地财产及其权利的总称。,但通常上所说的房地产就属于狭义的房地产。,4,二、房产的概念,是指在土地上面以房屋的实物形态表达的财产。,它在法律上有明确的权属关系。,5,三、房地产行业的概念,房地产业包括：土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。,房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品经济开展到一定阶段的产物。属于第三产业范畴。,房地产的特点,一、房地产的产品特点,空间上的不可移动性,土地是房地产的直接构成因素，任何一项房地产开发工程都必须在土地上进行。这就决定了它具有不可移动性。同时也是房地产最根本的特点。,使用寿命的长期性,房地产产品一旦被生产出来，按其物质属性是能长久存在的，从几十年到几百年。相对于其他商品而言，其寿命明显要长得多。,7,房地产销售价格的不可比性,房地产产品价格差异取决于级差地租和房屋质量、档次等形成的建造本钱。同一类型、质量、档次的房屋会由于地处不用城市、同一城市的不同地段、同一地段的不同位置而价格悬殊。这种因地理位置不同造成的价格差之大也是其他商品不可比的。,8,二、房地产的市场特点,土地是房地产的直接承载体，土地作为一种稀缺的自然资源具有不可再生性。从长远来看，一旦可供开发的土地资源被用完，便不可再增加。无论短期市场供需关系是供大于求还是供不应求，但总体上是供给赶不上需求，因而房地产价格表现出价格上扬的趋势。,长期的供给刚性,短期内供求失衡明显,供求关系有供大于求，供需平衡和供不应求3种情况。平衡是相对的，失衡是绝对的。,如果房地产公司的房子大量上市，其投资规模有可能超过市场购置容量，供给表现过剩，市场供求失衡。,当市场需求表现强劲时，恰好较低投资回报率使得开发商开发规模缺乏，出现供不应求现象。,市场供给的区域性,房地产商品供给范围较一般商品小，这是房地产固定性，稀缺性，永久性等特点的共同要求。在有限的范围内定向地开发，只能建造一定数量的房屋和其他建筑物，而房地产的销售对象一般也只能是同一定向范围内的需求者。,房地产的“地产地销是地方社会经济开展的客观要求。在特定情况下，也可以为异地的需求者提供一定数量的房地产。,10,外延产品的要求高,三、房地产的消费特点,消费者在购置房产时，不仅看重其作为居住地所具有的方便性，而且强调其保值，增值的功能，对子女入学，购物，交通，物业管理，自然环境和治安环境也很重视，且成为他们决定取舍的重要因素。,购置极为慎重,房地产作为一种高投资、高风险的商品，也许是一个家庭一辈子所做的最大的一宗交易。他们会收集尽可能多的信息，认真地比较、甄别，会关心房地产的保值增值潜力，产品的实用性，各项交易条件，交易价格，对购置行为显得极为谨慎。,房地产产品的分类,Part,2,11,别墅,常规公建,政策性保障房,商业类,普通住宅,住宅类,公建类,房地产产品,独栋 双拼 联排 叠拼,别墅,14,住宅,别墅,独栋,住宅,别墅,联排,住宅,别墅,双拼,住宅,别墅,叠拼,板式,点式,多层 小高层 高层 超高层,普通住宅,住宅,普通住宅,多层,住宅,普通住宅,小高层,住宅,普通住宅,小高层,板式,住宅,普通住宅,小高层,点式,住宅,普通住宅,高层,住宅,普通住宅,超高层,市重大工程配套商品房，限价房，经济适用房，廉租房等,政策性保障房,别墅,常规公建,政策性保障房,商业类,普通住宅,住宅类,公建类,房地产产品,学校、医院、体育馆、博物馆、剧院等,常规公建,公建,常规公建,商业地产的概念,狭义,商业地产,：,不包括商业物业，而是专指具有购物（零售或批零兼营）餐饮、休闲、娱乐、会议、旅游功能的地产项目。,商业地产,房地产的一个分支,广义,商业地产,：除了功能上提供居住生活使用的住宅房地产以外的一切用于生产服务经营而产生投资回报效益的房地产类别。包括酒店、商超、写字楼、酒店式公寓、住宅或写字楼底商等，其区别于住宅地产的共同点是“使用者与投资者的分离,”,传统房地产,成独立行业,中国商业地产的主要形态,小百货,个体零售,批发市场,甲级写字楼,乙级写字楼,商务公寓,零售类 办公 公寓 酒店 车位,商业地产,公建,商业地产,零售,公建,商业地产,写字楼,就我国的办公楼市场而言，一般分为：,高档物业甲级写字楼：顶级写字楼 和甲级写字楼,中档物业乙级写字楼,低档物业商务公寓,顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。,一、顶级写字楼(国际写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量到达或超过有关建筑条例或标准的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，到达70的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共局部的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。,设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有平安报警；有综合布线。(2)建筑规模：超过50000平方米。(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。(4)物业效劳：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安效劳。(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。(7)智能化：3A5A(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在工程开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。,成都仁恒置地广场,建筑面积：总建筑面积190980平方米，其中写字楼72073平方米，商场65556平方米，酒店式公寓的建筑面积为53351平方米。,总楼层：39层，楼高180米，吊顶净高：2.8米，单层面积：2000平米。,电梯：进口OTIS高速电梯，14部客梯，上下区各7部，高区6米/s，低区3.5米/s；消防兼货运梯2部；地下车库与裙房3部。,物管费：22元/平米月,租金：152元/平米月,成都香格里拉大酒店,建筑面积:46526平方米,总层数：28层，每层面积为1488平米,电梯：高速东芝电梯，上下分区。宽体轿厢设计,物管费：20元/平米月,租金：145元/平米月,二、高档物业(甲级写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量到达或超过有关建筑条例或标准的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共局部的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有平安报警；有综合布线。,(2)建筑规模：15万平米。(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术效劳、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。(4)物业效劳：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理效劳包括24小时的维 护维修及保安效劳。(5)交通便利：有多种交通工具直达。(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。(7)智能化：3A及3A以上。,时代广场,喜年广场,三、中档物业(乙级写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量到达有关建筑条例或标准的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共局部的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。配套设施：有专用地上、地下停车场。设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有平安报警；无综合布线。(2)建筑规模：无限制。(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。(4)物业效劳：有物业公司效劳。(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。,财富又一城 总府大厦,四、低档物业(商务公寓)(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或标准的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共局部的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。配套设施：无。设备标准：分体空调；无楼宇自控；无平安报警；无综合布线。(2)规模：无限制。(3)客户进驻：客户根本是小型私企，从事简单的销售业务。(4)物业效劳：可有一般性的物业效劳如卫生、收发、值班。(5)交通便利：有交通线路到达。(6)所属区位：一般城区位置。,商务公寓主要类型,：,谢谢大家,