单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020-11-16,*,#,第五章,房地产管理制度,第五章 房地产管理制度,1,第一节 房地产权属登记,房地产权属登记概述,一、概念,房地产权属，即房地产产权归属，是指房地产产权在主体上的归属状态。,房地产权属登记，是房地产行政主管机关对房地产的权属现状及变更予以确认并向房地产产权人颁发权利证书的一项重要活动，是国家确认房地产产权归属的法定程序,第一节 房地产权属登记房地产权属登记概述,2,二、功能,房地产权属登记有利于加强房地产的产权产籍管理，防止和减少房屋产权纠纷,1.公示功能,2.公信功能,3.管理功能,4.警示功能,5.效率功能,二、功能,3,土地使用权登记,国有土地使用权登记分为初始土地登记和变更土地登记,一、土地使用权初始登记,初始土地登记又称土地总登记，是在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记,土地使用权登记,4,二、土地使用权变更登记,变更登记是继初始土地登记后，因土地权属或者设定的负担与权利、土地的主要用途发生改变而申请的登记。,不经变更登记的土地使用权的移转，属于非法转让，不具有法律效力。,二、土地使用权变更登记,5,三、土地使用权登记的机关及程序,城市房地产管理法第六十一条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。”,三、土地使用权登记的机关及程序,6,程序：,1、登记申请,2、地籍调查,3、权属审核,4、发布公告,5、注册登记,6、颁发使用权证书,程序：,7,房屋所有权登记,房屋所有权登记，是指房产管理部门根据房屋所有权人的申请，依照法定程序对其房屋所有权进行审查核实、注册登记、颁发房屋所有权证书的一种制度,种类：总登记、转移登记、变更登记、其他登记,房屋所有权登记,8,一、房屋所有权登记种类,1.总登记,又称静态登记，指在一定时期、一定的行政区域范围内举行的一次性的、统一的、全面的产权登记,程序：,（1）登记申请,（2）登记审查,（3）登记发证,一、房屋所有权登记种类,9,2、转移登记,又称动态登记，指在总登记之后，房屋所有权发生继承、赠与、买卖、交换、分割、划拨、转让等法律行为时，涉及到房屋所有权人的变更而须办理的过户登记,3、变更登记,在总登记之后，房屋所有权没发生实质性的边等，仅房屋本身发生变动，如房屋扩建、翻改添建、部分拆除等增建情况，以及相应的宅基地、院落用地使用范围发生增建时所必须办理的登记,2、转移登记,10,4、其他登记,（1）遗失登记,（2）新建登记,（3）他项权利登记,（4）更正登记,（5）更名登记,（6）更换管理人登记,（7）注销登记,4、其他登记,11,二、房地产权属统一登记,城市房地产管理法第六十三条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。,”,二、房地产权属统一登记,12,案例,2006年10月，向中在某新建小区购买了一套商品房，总价款60万元。其中，向其弟向正借款20万元。向中办理了产权登记，取得了产权证书。2007年3月，随着房价的迅速上涨，该套房屋的市价飙升到80万元。向中决定将该套房屋出售。向正获悉后，认为该套房屋时兄弟二人共同投资购买，应当按照投资比例由二人共同所有。由于向中不同意变更产权人，向正遂申请异议登记，并向人民法院提起诉讼。人民法院对该案审理后认为，向正主张该房屋属兄弟二人共同投资购买，应当共享产权，证据不足，驳回其诉讼请求。该房屋经异议登记和诉讼，原有购买意向的人纷纷放弃购买，导致出卖困,案例 2006年10月，向中在某新建小区购,13,难，向中最后以70万元的低价出售该房屋。2007年10月，其向人民法院提起诉讼，要求向正赔偿损失。,原告向中诉称，被告处于牟利的动机，捏造事实，对自己享有产权的房屋恶意申请异议登记并提出诉讼，导致该房屋出卖困难，最后不得不降价出售。请求人民法院判决其赔偿损失。,被告向正辩称，该房产虽然登记在向中名下，但确系二人共同出资购买，原告至今未归还自己投入的本金和收益。自己申请异议登记并提起诉讼，是维护正当权益的行为。原告要求赔偿损失，理由不成立。,难，向中最后以70万元的低价出售该房屋。2007年10,14,分析：,异议登记：是事实上的物权权利人或者利害关系人对现有已经被登记的权利提出异议并申请将该异议进行登记的行为。,异议登记必须在提出异议登记之日起十五日内向法院起诉。不提起诉讼的异议登记自然失效。,本案中，向正借款给其兄购买房屋，后见房价上涨，伪称房屋是二人共同投资购买，应当共享产权和收益。其主观上歪曲事实，具有牟取不正当利益的恶意。由于向正在向中出卖房屋之际申请产权异议登记并提起诉讼，造成房屋出卖困难，最后低价出售，给向中造成了损失。按照物权法的相关规定，向中作为产权人有权要求其赔偿损失。,分析：异议登记：是事实上的物权权利人或者利害关系人对现有已经,15,第二节 房地产中介,房地产中介服务的概述,一、概念,房地产中介服务是指具有专业职业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。,第二节 房地产中介房地产中介服务的概述,16,二、房地产中介服务的主要形式,1.房地产咨询机构,指为当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动,2.房地产经纪机构,指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理、信托等业务的经营活动,二、房地产中介服务的主要形式,17,3.房地产估价机构,是对包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估,3.房地产估价机构,18,房地产中介服务人员的管理,一、房地产咨询人员,从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询经理相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员,二、房地产经纪人,从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效,房地产中介服务人员的管理,19,三、房地产价格评估人员,对房地产价格评估人员国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师必须是经过国家统一考试、职业资格认证取得房地产估价师职业资格证书，经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。,三、房地产价格评估人员,20,房地产中介服务机构的管理,一、设立房地产中介服务机构的条件,1.有自己的名称、组织机构,2.有固定的服务场所,3.有规定数量的财产和经费,4.有足够数量的专业人员,二、房地产中介服务机构实行年检制度,房地产中介服务机构的管理,21,房地产中介业务的管理,一、承办业务管理,房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得以个人名义与委托人签订委托合同,房地产中介业务的管理,22,二、中介业务管理,房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。对委托人提供的资料、文件，中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件。由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿,二、中介业务管理,23,在中介服务活动中，中介服务人员不得,有下列行为：,1.索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益,2.允许他人以自己的名义从事房地产中介服务,3.同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务,4.与一方当事人串通损害另一方当事人利益,5.法律、法规禁止的其他行为,在中介服务活动中，中介服务人员不得,24,三、中介财务管理,房地产中介服务实行有偿服务。房地产中介服务机构在接受委托书时应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容，出示收费标准。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票，依法纳税,三、中介财务管理,25,第三节 房地产税费制度,房地产税的概述,一、概念,房地产税是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。,房地产税是房产税和土地税的总称。,房产税包括房产税、契税、印花税等。,土地税包括土地使用税、土地增值税、耕地占用税等。,第三节 房地产税费制度房地产税的概述,26,二、特征,1.税源充足、稳定,2.税负均衡,3.引导土地合理利用,4.抑制土地投机行为,二、特征,27,三、房地产税的计税依据和计税方法,1.计税依据,（1）以土地的面积为计税依据,（2）以房地产的价值为计税依据,（3）以房地产收益为计税依据,2.计税方法,（1）逐年定期征税,（2）在房地产转移时征税,（3）其他计税方法,三、房地产税的计税依据和计税方法,28,土地税法律制度,一、耕地占用税,是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。,1.课税对象和纳税人,对象：一切用于建房和其他非农业建设的占用耕地,纳税人：占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人,土地税法律制度,29,2.税率,我国耕地占用税采用的是地区差别税率，即区别不同地区，按征税对象的数量直接确定征税数额,3.耕地占用税的减免,为照顾国防和公益事业的发展，国家对关系到国防建设、国家安全、教育、卫生，以及其他社会福利事业的建设，经批准占用耕地，免征耕地占用税,4.耕地占用税的缴纳,以纳税人实际占用的耕地面积计算纳税额，按法定税率一次性征收,2.税率,30,二、土地增值税,是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，也即转让房地产而就其增值额征收的一种税。,1.课税对象和纳税人,对象：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额,纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得收入的单位和个人,二、土地增值税,31,2.税率,我国土地增值税实行的是超额累进税率，即将纳税人的计税收入，按规定的级距分段，各阶段都根据其超过上一级收入数的部分，按该级适用的税率分别计税的一种税率,3.土地增值税的减免及惩罚,减免：,（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的那部分,（2）因国家建设需要依法征用、征收的房地产,2.税率,32,惩罚：,（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的,（2）提供扣除项目金额不实的,（3）转让房地产的成交价格低于房地产的评估价，又无正当理由的,4.土地增值税的缴纳,纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地是主管税务机关办理纳税申报,惩罚：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的,33,三、土地使用税,是以征收范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。,1.课税对象和纳税人,对象：城镇范围内的土地使用者使用的土地,纳税人：依法负有纳税义务的土地使用者,三、土地使用税,34,2.税率,城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，应纳税额=计税土地面积适用税额,3.土地增值税的减免,4.土地使用税的申报缴纳,土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定,2.税率,35,房产税法律制度,一、房产税,是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种财产税。,1.课税对象和纳税人,对象：房屋的价值和房屋的租金,纳税人：房屋所有权人,房产税法律制度,36,2.计税