Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,绿地,大城天地,商业整改汇报方案（初稿）,昆明营销管理部,2016,年元月,12,日,绿地大城天地昆明营销管理部,1,说明,本方案未经公司运营会评审通过,本方案旨在表达营销管理部对项目整改的需求,寻求项目差异化及突出亮点是本方案的主要目标,本阶段为提出需求阶段，整改成本未经各部门测算情况下无法预计,说明 本方案未经公司运营会评审通过,2,本次调整需要解决的问题,问题一：经过案场客户摸底，现阶段客户对项目商业品牌认可度不高,问题二：在销售过程中，由于前期规划打造力度不足，项目商业具有明显的功能欠缺，难以满足现阶段的市场客户对于体验式商业设施、商业外摆空间等功能需求,问题三：在销售过程中，由于入驻商家品牌缺乏品牌影响力与市场号召力，因此商铺销售存在困难,本次调整需要解决的问题 问题一：经过案场客户摸底，现阶段客,3,本次调整后的结果评估,销售提速，项目投资回收期缩短，年内清盘的难度降低,销售价格将会存在,10%-15%,的上涨空间,公司品牌形象提升，为另外,3,个在售项目商业部分带来促进,项目后期运营难度降低，项目运营的盈利能力提升,本次调整后的结果评估 销售提速，项目投资回收期缩短，年内清,4,项目现状描述,定位：以餐饮为主、以休闲娱乐、特色购物、生活及商务服务为辅的快时尚商业街区,社区外围休闲,社区休闲购物,社区餐饮服务,社区休闲娱乐,商务及商务服务,现状,：项目无亮点，缺乏街区感，街区精装设计及外围设计严重不足，缺乏项目标示性,现状：,缺乏外摆空间，人流吸纳不足,现状：,休闲商家品牌及数量支撑不足,现状：,缺乏品牌商家影响力支撑,现状：,内部休闲娱乐氛围不足,定位功能细分,项目现状描述定位：以餐饮为主、以休闲娱乐、特色购物、生活及商,5,定位调整,：立足于,案名、整体功能分区、街区感,等方面进行街区重新定义,功能补强：,嫁接更具备,参与性与互动体验,的整体功能进行,商业功能整体升级,氛围包装,：针对现阶段商业氛围、整体调性不足的弊端，以,立面装饰设计为主要方向,进行项目,商业氛围强化,品牌补强：,针对自持部分商家影响力不足进行的,自持商业品牌补强,更新,商业调整思路,大城天地项目如需体现绿地的商业开发与运营实力，需要从定位、功能、硬件设施、商家四方面入手解决问题,定位调整：立足于案名、整体功能分区、街区感等方面进行街区重,6,第一部分 项目定位调整,关键词：,案名调整、业态分区、街区感塑造,目标：,通过项目定位的全面调整，塑造绿地品牌调性，形成最具差异化的城市商业项目,第一部分 项目定位调整,7,定位调整一：将原有的模糊社区商业定位调整为以餐饮为核心，以休闲娱乐、精品购物、区域商业商务服务的快时尚街区,精品快时尚餐饮,：以星巴克、,MUJI coffee,、正斗餐厅、红邮筒等,特色时尚餐饮品牌,为主，打造昆明特色时尚消费餐饮设施,快时尚购物：,嫁接鹿岛普通生活、,HM,、,ZARA,、韩式服饰等商家，形成,昆明快时尚休闲购物区域,24,小时休闲娱乐,：链接酒吧、浴足、私人影吧等娱乐商业设施，打造,昆明时尚夜生活,社区生活服务：,重点以超市购物、,24,小时便利店、,7-11,特色超市等生活服务、日常购买服务运营商进行商业运营,商务办公及类酒店服务：,围绕业权集中的,22-5,清水公寓进行重点包装,，,引入知名公寓运营商打造精装长租公寓，与酒店形成优势互补,，提升项目商务服务能力,定位调整一：将原有的模糊社区商业定位调整为以餐饮为核心，以休,8,定位调整二：经营周期从原有的常规,12,小时经营周期延长为全天候,24,小时商业全周期,昆明,24H,时尚街区,定位调整二：经营周期从原有的常规12小时经营周期延长为全天候,9,定位调整三：借用成熟的“天街”主题消费概念，将原有较为销售案名调整成为以商业街区为主题的特色商业案名，增强项目名称的辨识性,定位调整三：借用成熟的“天街”主题消费概念，将原有较为销售案,10,第二部分 商业功能补强,关键词：,休憩、运动、互动,目标：,通过对功能的补强提高消费群体驻留时间，增加人流量及持续消费力,第二部分 商业功能补强,11,功能补强一：二环路一侧用地红线范围内植入户外运动元素，塑造商业运动公园元素，实现二环路一侧商业人流的强制导入，提升二环路一侧商铺的商业价值,体育公园区域,概念示意,户外极限运动场,户外篮球场,户外羽毛球场,户外健康步道,户外健身设施,功能补强一：二环路一侧用地红线范围内植入户外运动元素，塑造商,12,功能补强二：在天棚投入使用后，设置内部主题性休闲娱乐设施及小型硬景装饰，提高商业趣味性与人流吸附性，同时缓解消费者的购物疲劳感,趣味硬景装饰,跳蚤市场,室内儿童娱乐设施,以一层为主的重点打造区域,小型临时商业设施,功能补强二：在天棚投入使用后，设置内部主题性休闲娱乐设施及小,13,功能补强三：充分发挥道路交叉口的人流汇集与商业展示的黄金地位，以互动型儿童游乐、节点式主题游乐区等形式进行休闲娱乐功能补强,重点,打造,区域,主题互动型、节点式儿童游乐设施,功能补强三：充分发挥道路交叉口的人流汇集与商业展示的黄金地位,14,功能补强四：增加营业时间超过,12,点的夜间餐饮功能，采用简易钢结构临建店面设计，避免断头路带来的商业负面影响,以钢结构为建筑结构，辅以特色建筑装修，打造经营时间超过,12,点的夜间特色餐饮区,功能补强四：增加营业时间超过12点的夜间餐饮功能，采用简易钢,15,第三部分 项目硬件设施改造,关键词：,氛围、形象、经营面积增加,目标：,通过对项目硬件设施的改造，提升项目形象调性，强化商业氛围，为项目销售、运营带来积极作用,第三部分 项目硬件设施改造,16,硬件改造一：增加商业街天棚，增加可经营面积超过,6000,，并且可实现全天候商家经营，并且形成一层商业外摆空间，提高客户商业感受,鸟瞰,鸟瞰,硬件改造一：增加商业街天棚，增加可经营面积超过6000，并,17,主入口立面,主入口立面,18,天棚白天效果示意,天棚白天效果示意,19,商业天街景点化，即天棚打造完成后，配合声光电的效果，形成强烈的视觉冲击力，打造昆明第一的快时尚商业景点,天棚与特色声光电设备，打造昆明夜间快时尚商业景点，打造项目最大建筑亮点,商业天街景点化，即天棚打造完成后，配合声光电的效果，形成强烈,20,硬件改造二：临街面外墙面整改调整，以符号化与轻奢感的外立面形成项目视觉标识，提高客户辨识度，增加客户进店消费冲动,建筑外立面以水平线条为主，以主力商家,LOGO,、轻奢感装饰营造商业外立面标识感,硬件改造二：临街面外墙面整改调整，以符号化与轻奢感的外立面形,21,硬件改造三：入口楼梯夜间,LED,亮化处理，提高入口的视觉焦点和现场感染力，提升客户现场购物舒适度及购物乐趣,硬件改造三：入口楼梯夜间LED亮化处理，提高入口的视觉焦点和,22,氛围营造四：以较为缓和的户型线条、辅以具备品牌店招展示等方式进行连廊改造，改善廊道的视觉感受，提升项目购物舒适感,氛围营造四：以较为缓和的户型线条、辅以具备品牌店招展示等方式,23,氛围营造五：天桥拓宽并采用玻璃结构底板及局部玻璃走廊，提升购物趣味性，同时增加约,1000,可经营面积，特别针对,3,层平台的商业氛围，提升局部商业价值,2,层廊道拓宽，经营面积增加约为,200-300,拓宽范围,配合,22-1,号楼,2F,快时尚餐饮与酒店业态布置，打造以饰品、小商铺等业态为主的过渡型商业带,拓宽范围,拓宽,范围,3,层廊道拓宽，经营面积增加约为,600-700,配合,22-1,号楼,3F,南方特色餐饮与酒店业态布置，打造以云南地方特色商品销售点等业态为主的过渡型商业带,氛围营造五：天桥拓宽并采用玻璃结构底板及局部玻璃走廊，提升购,24,氛围营造六：以云南本地元素、外国文化元素为要点，创造设计断墙面彩绘、艺术涂鸦等方式进行立面包装，提高商业趣味性与可识别性,氛围营造六：以云南本地元素、外国文化元素为要点，创造设计断墙,25,精神,堡垒,外摆,展示,空间,氛围营造七：临街面设置硬景雕塑及商业街精神堡垒，增加项目商业氛围与项目可识别性,项目外部商业特色雕塑,项目精神堡垒,精神外摆氛围营造七：临街面设置硬景雕塑及商业街精神堡垒，增加,26,氛围营造八：商业体验区的包装打造，为配合招商与销售的顺利实现，以,6,月,30,日商业交房为节点进行临街面商业体验区包装，改善商业氛围,商业,体验,区,以自持商业为主要展示区域，与品牌店招展示、快时尚商业氛围为主,氛围营造八：商业体验区的包装打造，为配合招商与销售的顺利实现,27,第四部分 项目品牌补强,关键词：,项目品牌修复、商家品牌补强,目标：,通过对项目品牌修复提升增加项目市场认可度，在此基础上借助优势商家品牌提升项目价值，增强客户信心,第四部分 项目品牌补强,28,品牌调整一：昆明绿地品牌整体包装，提升项目品牌影响力和市场认可度，为项目销售与开业奠定基础,品牌调整一：昆明绿地品牌整体包装，提升项目品牌影响力和市场认,29,品牌调整二：自持部分招商品牌商家提升，以项目,24,小时快时尚生活为基调，将自持部分缺乏市场影响力的商家进行更换，提升项目品牌影响力,现有商家品牌影响力、经营能力等方面无法满足项目定位、商业昭示的需求,基于快时尚主题，在自持部分重点针对品牌商家、精品商家进行集中集中招商落位,品牌调整二：自持部分招商品牌商家提升，以项目24小时快时尚生,30,品牌调整三：通过对知名商家可加盟品牌进行定向沟通，以直接入驻或加盟的形式吸纳知名商家，提高商家品牌影响力，推动项目价值提升,欧洲房子加盟店,欧洲房子加盟店,王品台塑牛排加盟店,以加盟或直接入驻的形式引入西南甚至全国知名商家进驻本项目，提升项目品牌影响力，增加客户投资或消费信心,鹿岛普通生活加盟店,品牌调整三：通过对知名商家可加盟品牌进行定向沟通，以直接入驻,31,第五部分 项目营销推广支持,关键词：,投资客蓄水、线下资源联动、媒体渠道建设,目标：,通过项目营销推广，提升项目市场影响力，为项目销售与开业做好媒体铺垫与客户蓄积，降低销售难度与开业风险,第五部分 项目营销推广支持,32,营销举措一：对位线下项目推广渠道建设，建立银行渠道、行业协会渠道、政府渠道等方面的宣传渠道,餐饮协会联动及上门推介,酒店协会联动及上门推介,各类专业市场相关协会联动及扫铺,合作银行建立资源互换机制，加强公司合作银行资源导入,具有关系的合作银行资源导入客户资源,以公益类活动与教育类政府单位建立互动机制,以圈层互动活动为主，重点联络广电局、电视台、电台、移动、联通、医院等收入较高的企事业单位,营销举措一：对位线下项目推广渠道建设，建立银行渠道、行业协会,33,营销举措二：银行理财及,VIP,客户、协会客户等各类客户资源梳理，为项目销售与租赁奠定基础,银行客户,：以银行理财客户、,VIP,客户、存款额超过,100,万的客户为标准，进行客户筛选梳理，并交由案场团队进行跟进,协会客户：,重点针对餐饮、酒店、建材、建筑设计协会等行业协会进行跟进，挖掘项目投资客、租赁客户,企事业单位客户,：重点针对医院、学校、联通、移动等客户进行重点跟进，挖掘投资客户、租赁客户,营销举措二：银行理财及VIP客户、协会客户等各类客户资源梳理,34,营销举措三：商业体验与宣传前置，以线下宣讲、品鉴、渠道联动等活动形式针对项目投资与运营前景进行市场宣传,行业现场