单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,城市综合体物业管理特点及其运作方案,*,PPT,文档演模板,Office,PPT,城市综合体物业管理特点及其运作方案,2024/11/16,城市综合体物业管理特点及其运作方案,城市综合体物业管理特点及其运作方案2023/9/25城市综合,1,鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。,综合体物业管理特点,1、综合体物业管理的任务,综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中、写字楼、公寓。,综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。,综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。,根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。,城市综合体物业管理特点及其运作方案,鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要,2,2.商业综合体物业基本的管理职能为：,办公室（含前台、财务、采购、仓库）,客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）；,工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）；,公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）；,环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。,基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。,城市综合体物业管理特点及其运作方案,2.商业综合体物业基本的管理职能为：办公室（含前台、财,3,3.物业管理收费特点,由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业,购物中心收费,20-30元/,/月,平方米,省级城市40-50,元/月/平米,五星级酒店,由酒店管理公司拨款,根据规模和服务要求一般费用需要200万元-400万元,写字楼,普通3-5元/,/月,平方米,5A写字楼,以深圳大中华国际金融中心为例,物业费：8.8元/月/平米,公寓,3-5元/平方米,五星级别酒店式公寓收费,6-7,元/月/平米,城市综合体物业管理特点及其运作方案,3.物业管理收费特点由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高,4,二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设,综合体商业管理公司,购物中心物业管理处,综合体物业管理公司,卫生清洁部,保安部,财务部,工程与设备部,工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工（负责强电、消防设备维护等）。,由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。,城市综合体物业管理特点及其运作方案,二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设综合体商业管理公司,5,三、综合体前期物业管理服务介入方案,综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。,项目规划设计阶段,参与人员,前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理,主要工作内容,1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。,城市综合体物业管理特点及其运作方案,三、综合体前期物业管理服务介入方案综合体前期物业管理服务,6,成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口,参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。,综合体前期物业管理服务介入方案,城市综合体物业管理特点及其运作方案,成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口参与项目的规划，,7,3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。,4.参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。,城市综合体物业管理特点及其运作方案,3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，,8,5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。,6.参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。,7.参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。,8.物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。,综合体前期物业管理服务介入方案,城市综合体物业管理特点及其运作方案,5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法,9,施工图设计阶段的物业服务介入,.参与人员,前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。,二.在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议,1.土建,1）对屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择,2）门、窗的材质,3）屋面及管道井检修口的位置及尺寸,4）地区气候差异对房屋质量的特殊要求,5）空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集,6）烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置,7）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性,城市综合体物业管理特点及其运作方案,施工图设计阶段的物业服务介入.参与人员城市综合体物业管理特点,10,2.配套,1）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及2）给业主造成的影响,3）各种设备产生的噪音对业主的影响,4）各种设备总控制开关是否设在公共区域内,5）各种设备设施的能源消耗,6）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响,7）智能化设施的可靠性、适用性与经济性,施工图设计阶段的物业服务介入,城市综合体物业管理特点及其运作方案,2.配套施工图设计阶段的物业服务介入城市综合体物业管理特点及,11,施工阶段,（一）参与人员,前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。,（二）主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议,1.地产公司招标工作介入,1）供方门、窗质量及售后服务评价,2）公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定,2.施工介入,1）房屋质量控制,2）隐蔽工程检查验收记录,3）设计变更记录的收集,4）设施、设备的安装调试及操作培训,5）成品保护,6）综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量,城市综合体物业管理特点及其运作方案,施工阶段（一）参与人员城市综合体物业管理特点及其运作方案,12,三.综合体购物中心部分物业管理方案,购物中心是城市综合体最重要的部分之一，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施，例如，邀请专门导示系统公司设置好导示标志和临时标志；另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。,购物中心物业管理任务一般包括,1.购物中心的前期介入,2.购物中心的装修管理,3.保安和录像监控系统 确保对购物顾客的无打扰服务,4.购物中心的清洁,5.机电设施维护,6.电脑系统结算整个购物中心物业管理相关费用,城市综合体物业管理特点及其运作方案,三.综合体购物中心部分物业管理方案购物中心是城市综合体最重要,13,对于购物中心在前期介入方面，要重点开展中央空调系统的节能以及综合体物业管理成本预算,购物中心,开业后保安、清洁、绿化养护，机电设备维护，物业维护,开业前物业管理提前介入服务,竣工验收物业交接和装修管理,五星级酒店,保安、清洁、绿化养护，机电设备维护，物业维护,纳入五星级酒店总体成本,写字楼,保安、清洁、绿化养护，机电设备和楼宇自动化设备维护，物业维护,公寓,保安、清洁、绿化养护，机电设备和楼宇自动化设备维护，物业维护成本，相关业主联欢活动成本,城市综合体物业管理特点及其运作方案,对于购物中心在前期介入方面，要重点开展中央空调系统的节能以及,14,四.购物中心的装修管理,购物中心装修管理的流程与重点-以深圳华润万象城为例,安全第一,防火是装修管理的重点。方便商户装修,将商户装修手册等及时发放到商户手中。,城市综合体物业管理特点及其运作方案,四.购物中心的装修管理购物中心装修管理的流程与重点-以,15,2、,购物中心内主力百货商场“二次装修”的要求和标准概述,百货商场的装修按内容和阶段不同可分为“一次装修”和“二次装修”。“一次装修”是指为其经营的各种业态提供基本的物业基础设施、基础条件、硬件环境。包括为满足业态经营的需要对基建工程的必要修整和装修，包括天棚、地面、柱体、墙面、楼梯、通道等；为经营需要提供的必要基础设施，包括水、电、空调、消防、安防、广播、通讯设备、网络工程、照明、电梯等；为满足商场营销需要而进行的设施、促销设施等。,城市综合体物业管理特点及其运作方案,2、购物中心内主力百货商场“二次装修”的要求和标准概述 百货,16,进驻商家的装修,“二次装修”是指以“一次装修”为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修。主要包括货架、柜台、壁柜、形象、陈列、灯光、色彩等。“二次装修”主要是由各品牌商家自己进行，因此制定好“二次装修”的要求和标准，对于实现商场整体装修的统一协调，达到二次装修的目的和效果具有重要意义。,城市综合体物业管理特点及其运作方案,进驻商家的装修“二次装修”是指以“一次装修”为基础，为展示品,17,“二次装修”的目的是为了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的卖场氛围，体现商场的经营定位、经营特色、企业文化。所以商场的“二次装修”一要符合商场的经营定位要求，二要符合商场的企业文化要求，三要符合商场的整体形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。,成都万象城购物中心,城市综合体物业管理特点及其运作方案,“二次装修”的目的是为了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的,18,组织好商场的“二次装修”工作要遵循以下原则：,一、彰显个性与整体协调统一的原则。“二次装修”既要体现商家品牌、商品的特性与独特的形象，又要与商场的整体定位、楼层、卖区的定位协调一致。,二、统一安排，独立执行的原则。“二次装修”要依商场的统一开业、调整计划统一安排，同时每个品牌又要独立设计、制作完成各自的装修。,三、效率与质量统一的原则。“二次装修”既要保证时间和工期的要求，又要保证装修质量，做到不忽视每一个细节，不浪费点滴时间。,四、安全第一，规范施工的原则。“二次装修”施工过程中各品牌商家的装修要按要求规范施工，把安全放在首位，严格执行消防、用电、安全制度按操作流程规范施工。,五、打造精品与厉行节约的原则。各品牌在“二次装修”中要注重设计精心制作，打造品牌形象，同时又要杜绝在材料使用和制作工程上的浪费现象。,城市综合体物业管理特点及其运作方案,组织好商场