按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,Page,*,2009,年,6,月,杭州,创新创业项目,发展策略研究,终期成果报告,杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。,杭州市同时处于,“,上海,-,南京,-,杭州,”,和,“,上海,-,杭州,-,宁波,”,小三角都市圈内，受上海两小时经济圈辐射，是长江三角洲南翼区域的中心城市，综合经济实力在长三角十六个城市中排名第三。,杭州市区域位置解读,杭州市地理区位与经济区位,长三角各城市,GDP,比重,上海,-,南京,-,杭州都市圈,上海,-,宁波,-,杭州都市圈,本项目,杭州市区位条件优越，经济实力排名靠前，受上海辐射明显，为本项目的发展提供了很好的宏观铺垫。,杭州市具有很好的第三产业发展基础。虽然下城区第三产业产值不高，但下城区第三产业产值占全区,GDP,的比重很大，目前已接近,80%,，说明下城区是以第三产业为主导产业的城区。,虽然下城区第三产业产值占全市比重不高，但下城区相对杭州市，第三产业占,GDP,的比重更高，,2007,年下城区第三产业产值占全区约,78%,，而杭州市仅达到,45.7%,。,杭州市和下城区第三产业经济状况分析,杭州和下城区第三产业比较分析,单位：亿元,长三角主要城市第三产业产值和产值比重比较,杭州市第三产业的产值仅次于上海和苏州，而三产占,GDP,的比重也仅低于于上海市和南京市，表明杭州市第三产业基础,很好，具有很好的第三产业发展基础。,杭州市主要产业聚集区分布,类型,编号,园区名称,主导产业,制造业区,1,高新技术产业开发区,通讯设备、软件、集成电路,2,萧山经济技术开发区,汽车、机械、通讯、纺织服装,3,杭州经济技术开发区,机械、食品饮料、医药、电子信息,商务服务业区,1,黄龙,-,城西区域,IT,科技、商务商贸、咨询中介,2,武林,-,庆春,-,湖滨区域,商务商贸、金融证券、传媒文化,3,滨江商务区,IT,科技、电子信息、数字动画,4,钱江新城商务区,尚处于建设中,科技产业园区,1,浙江大学科技园,信息技术，生物医药、新材料,2,西湖数源软件园,软件、通讯、电子信息,3,拓峰科技园,软件、自动化技术,4,高新节能环保科技园,节能环保科技、软件、动漫科技,5,天堂软件园,软件、集成电路设计、电子信息,6,东部软件园,通讯、软件、科技环保、集成电路,7,高新软件园,软件、通讯、自动化,8,中恒世纪科技园,电子信息、通讯,9,华业高科技产业园,通讯、仪器仪表、电子信息,创意产业园区,1,数字娱乐产业园,数字娱乐,、,动漫设计、电子商务,2,高新动画产业园,数字娱乐,、,动漫设计、软件,3,LOFT49,家居装饰、摄影、绘画,4,A8,艺术公社,广告设计、服装设计、家具设计,5,唐尚,433,家居装饰、建筑设计,6,西湖创意谷,时尚设计、艺术、文化传播,7,下沙传媒创意园,文化传媒、广告设计,8,乐富智慧园,广告设计、,IT,科技、电子信息,9,运河天地创意园,正处于招商中,10,湘湖文化创意园,正处于招商中,11,白马湖生态创意城,尚处于建设中,杭州市产业布局状况,2,4,图 例,开发区,商务区,科技园区,创意园区,N,N,N,6,2,3,4,5,1,3,4,5,1,本项目,1,9,8,6,10,3,3,2,11,7,8,9,2,1,3,2,7,N,杭州产业呈现出按区域集聚发展的特征，主城区成为现代服务业、高科技产业、创意产业的集聚区。本项目所在区域具备布局现代服务业和创意产业的空间条件。,杭州城市的发展方向，将引导产业和人口向北部区域集中，将会对本项目的人口导入和产业发展形成一个良好的推动。,杭州城市规划发展方向分析,城市发展方向,城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施,“,南拓、北调、东扩、西优,”,的城市空间发展战略，形成,“,东动、西静、南新、北秀、中兴,”,的格局。,城市布局形态,采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成,“,一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带,”,开放式空间结构模式。,本项目,下城区规划功能分析,中央商务圈,本项目,都市产业圈,产业发展现状,产业未来规划,中央,商务圈,会展,经济圈,都市,产业圈,传统中央商务区，现代服务业发展繁荣，以金融保险、商贸商务、文化传媒、中介服务等为主导产业。,继续强化中央商务区的建设，大力发展现代服务业，建设成为杭州市的商贸中心、金融中心。,发展中的会展业集聚区，目前众多会展场馆已集聚于此，成为中央商务圈的重要补充。,建设大规模、高水平、国际型的综合会展设施，逐渐建设成为杭州的会展、文化中心。,产业结构相对落后，对城市经济的贡献不明显。目前城市化速度较快，传统制造业逐步迁出。,下城区城市发展重心逐渐北移，都市产业圈拥有广阔的发展潜力，现代服务业和都市型工业将得到较大提升。,会展经济圈,本项目所在区域是十一五期间下城区重点打造区域，现代服务业和都市型工业将得到较大提升。,杭州市商务商业功能组团分析,未来商务商业聚集区发展背景分析,区域职能,主导产业,优惠政策,钱江新城,中央商务区,城市政治、经济、文化新中心,现代服务业,总部经济,准国家级开发区；金融服务业享受市级优惠政策；杭州市“购房入户”政策试点区,下沙新城,国际先进制造业基地、大学城、城市副中心,电子信息,生物医药,机械制造,食品饮料,国家级开发区；符合重点鼓励发展项目的企业给予一定所得税优惠,滨江,科技城,电子信息,软件业,创意产业,总部经济,国家级开发区,城东新城,(,火车东站,),城市交通枢纽,都市新中心,物流业,批发零售业,现代服务业,杭州市政府决战东部政策,运河商务商贸区（拱墅）,现代商务区,现代服务业,商贸物流业,文化创意产业,外商投资企业和外企所得税优惠,武林,吴山,庆春,钱江,新城,滨江,本项目,黄龙,下沙,目前商务商业功能区,未来商务商业功能区,城东,城北,拱,墅,杭州主要商务商业聚集区分布,区域功能,：钱江新城是政府着力打造的城市新中心，在各未来商务商业功能区中，位于第一梯队；滨江、下沙及城东的区域职能差异较明显；拱墅区域和本项目未来的发展方向较接近。,产业方向,：,现代服务业,是杭州新兴商务商业区发展的主导产业。,总部经济,目前仅集中在钱江两岸发展，本项目区域尚有一定发展空间。,滨江和拱墅和本项目均为杭州规划的,创意产业,基地。,杭州未来商务商业功能区分布较分散，本项目启动后有望填补城北区域缺乏规模型商务商业功能区的这一市场空白点。,从发展背景来看，钱江新城、城东区域的发展主要依靠政策主导；滨江、下沙的产业基础较好；拱墅和本项目在功能和产业方向上较为接近。,项目区位关系,城北区域的西侧和南侧已形成一定规模商业功能区，商务功能则相对薄弱。,拱宸桥区域由于,拱墅区政府的大力扶持，而且,启动较早，将成为本项目未来的直接竞争区域；东新社区的商业能级较低，对本项目不会产生较大影响。,下城区北部的大型居住组团及规划的石桥商贸物流组团是本项目的直接辐射区。,未来城北区域整体环境成熟后，本项目接受市中心区域产业辐射，同时将形成新的辐射区域，半山甚至主城区以北的一些小村镇均将纳入辐射范围。,直接竞争区域,成熟商业,/,商务区域,未来商业,/,商务区域,本项目直接辐射区域,目前杭州市域各个成熟功能板块商务与商业各有侧重，平衡好这两种功能关系将是本项目的机会点之一；,杭州主城区边缘的商业,/,商务资源相对匮乏，本项目未来的机会点还在于发挥边际效应，拓展自身辐射范围。,运河商务商贸区,东新社区,城西,/,黄龙,功能区,武林,/,庆春,功能区,火车东站功能区,项目地块,和平会展功能区,周边竞争与共赢,编号,名称,开发规模,目前进展,1,新华广场,9.9,万平方米,预计,2010,年左右开业,2,机床集团,22,万平方米,未来,3,年内启动,3,华丰区块,28,万平方米,已立项，含酒店、办公、商业（汽车,4S,店、家具商场,4,18,万平方米,已立项,5,“十字金街”,39,万平方米,未来,3,年内完成土地整理,6,杭氧厂,用地规模,680,亩，其中部分为商办用地,年底搬迁，,2009,年出让,注：除上述地块以外，本项目三公里范围内还规划有一定规模商办用地，但这些地块尚为列入近期启动计划，存在一定变数，因此暂不纳入未来供应统计范围。,项目周边商办用地未来供应情况,4,6,1/2,3,项目地块,5,未来三至五年内，本项目所在区域将有较大规模的商办物业供应量，在共同打造新兴商圈的同时也不可避免的形成竞争分流。,轨道交通可达性,轨道交通的建设为项目所在区域的开发提供了机遇，但本项目并不是地铁站点的直接受益者，因此必须充把握轨道交通带来的客流效应和项目自身的吸引力所在。,地铁三号线将于,20152020,年间落成，滞后于本项目的开发时间，因此在未来几年内轨道交通对项目的促进作用不明显。,轨道交通走向：轨道交通三号线位于杭州的主要客流走廊上，规划为一条“西东北”走向的城市骨干线。西起留下、途经汽车西站，黄龙商务区，武林广场、运河商务商贸中心至临平。,对外影响：三号线的走向加强了下城区北部与城市中心的联系，改善了区域的交通可达性，同时成为临平副城与市中心之间的人流通道。,对内影响：三号线沿沈半路向北延伸部分靠近本项目区域，其中距离最近的站点位于沈半路、石祥路交叉处，距项目地块约,800,米，属于人们基本能接受的步行时间范围内，建议可考虑在地铁站点与项目设置短线接驳车辆或通过地下步行传送通道以利于客群的导入。,项目地块,九堡东站,艮山门站,湖滨站,留下站,一号线,二号线,三号线,四号线,五号线,武林广场站,至临平,800,米,拱宸桥站,道路交通可达性,距离地点,路程,(km),车程,(,分钟,),运河文化广场,4.5,8-10,和平会展中心,6,8-10,火车东站,8.5,10-15,武林广场,9,10-15,西湖,11,15-20,城站火车站,14,20-25,余杭,20,约,30,萧山国际机场,36,约,40,地块周边有两条建设中城市快速路，北侧留石快速路（石祥路段）与绕城高速及上塘路相连；东侧秋石快速路（石桥路段）与绕城高速,320,国道口及钱江三桥相连，使本项目地块提升至市域交通的位置，辐射范围扩大至城市北部区域乃至杭州以北的部分城镇成为可能。,地块西侧的城市南北向主干道东新路拉近了本项目与下城区南部成熟片区的距离，成为市中心产业向外扩张和重新布局的有利支撑。,次干路东新东路和长大屋路（未建）是本项目重要的入口通道。,在城市机动车拥有量不断增长，市中心交通拥堵较严重的情况下，本项目通畅且便利的道路交通条件将成为吸引企业落户和消费能力较高的驾车客群聚集的重要因素之一。,东新,路,武林广场,德胜快速路,留石快速路,秋,石,快,速,路,上,塘,路,绕城公路,沪杭高速公路,东新东,路,长大屋路,项目地块,机场高速,320,国道,至余杭经济开发区,外部环境资源,根据下城区绿地系统规划，未来大型公共绿地主要集中在下城区北部，该区域的生态环境将有显著改善。,本项目地块紧邻北景园生态公园与石桥生态控制区，但由于受到高架道路和铁路的阻隔，对周边绿地的直接利用程度相对不高。,城北体育公园（示意）,北景园生态公园（示意）,石祥路高架,距离本项目约,2.5,公里,石桥生态控制区,北景园生态公园,城北体育公园,环城北路,德胜路,项目地块,石祥路,东,新,路,名称,状况,城北体育公园,总面积,693,亩,2010,年建成一期,北景园生态公园,2015,年前建成,石桥生态控制区,2015,年前建成,杭喧铁路,本项目周边虽然有大规模的生态景观资源，但与周边其它毗邻绿地的地块（新华广场）相比，并不具备绝对优势，项目还应着力于挖掘内部的景观资源，使环境与物业相结合。,内部环境资源,保留老厂房,保留老厂房,工业设施,北景园生态公园（示意）,内部水系,本项目主要的环境特色之一是地块内的工业老厂房和工业构筑物，有选择对其进行保留改造将利于打造项目的