,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,长沙河西商业市场调查,长沙河西商业市场调查,目录,河西各大商圈分析,河西在售社区商业分析,河西专业市场调查,目录河西各大商圈分析,河西各大商圈分析,河西各大商圈分析,观沙岭,商圈,望城坡,商圈,银盆岭,商圈,溁湾镇,商圈,大学城商圈,一、分布格局,“,三横三纵五商圈,”,“,三横”,：,岳麓大道,桐梓坡路,枫林路,“三纵”,：,金星大道,银盆南路,麓山路,“五商圈”：,观沙岭商圈,银盆岭商圈,溁湾镇商圈,望城坡商圈,大学城商圈,观沙岭望城坡银盆岭溁湾镇大学城商圈一、分布格局“三横三纵,二、观沙岭商圈,商业形式：,新兴城市次商圈，主要服务于周边社区；,商业构成：,以新一佳、乐安居两个大型购物广场为主要引导力，以盛大泽西城商务楼为配合，以杜鹃路东段与银杉路沿线为主要商业分布区域。,新一佳广场,乐安居家居广场,观 沙 岭,商 圈,八方小区,阳光新城,盛大,.,泽西城,麓江,.,春,星蓝湾,滨江金座,二、观沙岭商圈商业形式：新一佳广场乐安居家居广场观 沙 岭八,二、观沙岭商圈,商业业态：,以小型建材店、小超市为主，整体较杂且品质不高。,租金水平,：整体不高，银杉路往北，杜鹃路往西逐渐递减。,辐射范围：,以杜鹃路及银盆北路交叉口为辐射中心，湘江二桥以西，西二环以东，涉及到岳麓大道、银盆北路、含光路 及杜鹃路的主要社区。,经营特点：,以出租为主。,银杉新一佳,2006,年,8,月开业,按,8%,返租（,15,年）,约,15000,综合性超市,开业情况较好,安居乐园,2004,年开业,一楼,60-70,元,/,；二楼,40-50,元,/,；三楼,30-40,元,/,四五楼,20-30,元,/,1,楼主营木材和陶瓷；,2,楼门业及陶瓷；,3,楼厨卫及电器；,4,楼布艺及家具等,一直处于市场培育期，至今有一部分铺面空着。由于人流不足，经营受到影响，较差。,边洲围路沿线商铺,在经营,40-80,元,/,以农贸市场为圆点，周边铺面多以小超市、水果店、粮油店、南杂店、小型发艺及餐饮等为主。,开业在,90%,以上。面积大多在,20-30,，靠近菜市场，具有一定人流，但门面档次很低，有许多是私房改装或违章建筑。,银杉路沿线街铺,在经营,30-50,元,/,以建材为主，满足生活需求的商业为辅，业态丰富。,由于处于临街，且租金水平不高，开业情况较好,银盆岭附近商铺,在经营,60-100,元,/,大型超市、各种品牌店、中西餐厅、茶馆、建材、大型专业汽车连锁等纷纷进驻,银盆岭已形成河西重要的次商圈，人气较旺，商业经营也比较好。,二、观沙岭商圈商业业态：以小型建材店、小超市为主，整体较杂且,三、银盆岭商圈,商业形式：,以餐饮休闲为主的配套型商业。,商业构成：,以桐梓坡路与银盆南路交汇口为主的休闲餐饮业，围绕湘雅三医院为中心的华银旺和超市为主的休闲餐饮区域，,主要分布在桐梓坡路的东段。,经营特点：,以出租为主。,餐饮休闲,华银旺和超市,肯德基,湘雅三医院,医疗,餐饮休闲,桐梓坡,商圈,三、银盆岭商圈商业形式：餐饮休闲华银旺和超市湘雅三医院医疗餐,业态分布：,中高端餐厅、,美容美发店、,服饰店、,大型卖场、,医疗配套等共,130,家。,有部分品牌商家入驻,业态分布：,长沙河西商业市场调查课件,四、溁湾镇商圈,商业形式：,集大型卖场、商贸中心及餐饮休闲于一体的专业、现代、综合型商业。,商业地位：,河西、河东咽喉位置，河西最成熟、最核心的商业中心。,商业构成：,以通程新外滩两大片区为主导，,以枫林一路高叶塘至溁湾镇路段沿街零售业为配合，,目前筹建指南针商业广场及岳麓现代城商业也即将入市。,通程电器,国美电器,通程商贸广场,新一佳超市,餐饮休闲,溁湾镇,商圈,指南针商业广场,岳麓,.,现代城,四、溁湾镇商圈商业形式：集大型卖场、商贸中心及餐饮休闲于一体,商业业态：,大型卖场，商贸广场，中高端餐饮、酒店，低端零售业。,商业特点：,以租赁为主，新开发商业可销售。,辐射范围：,河西溁湾镇、高叶塘、大学城的多个区域。,板块名称,门面情况,(,单位,:,米,),月租金,面宽,进深,层高,层数,面积,新外滩片区,3-10m,2-18m,标准：,4m,最高：,7m,2,层,8-3000,56,元,/,通程片区,3.5-12m,3-18m,标准：,3.8m,最高：,4.5m,2,层,9-800,62,元,/,商业业态：大型卖场，商贸广场，中高端餐饮、酒店，低端零售业。,五、望城坡商圈,湘浙小商品市场,郁金香家居装饰建材广场,广大环球家具城,望城坡,商圈,商业形式：以家具、装饰、建材为主的市场型商业。,商业地位：位于汽车西站、长短途交通都非常便利，有利于专业运输市场的经营。,商业构成：以早期的广大环球、新兴的郁金香建材广场及湘浙小商品市场为主。,商业特点：经营状况良好，以租赁为主，根据楼层不同，租金有较大差别。,五、望城坡商圈湘浙小商品市场郁金香家居装饰建材广场广大环球家,六、大学城商圈,商业形式：以独立产权门面或私有门面为主的校园型商业，配以两个新兴商贸文化中心。,商业业态：以餐饮、服饰、休闲、日用品为主。,商业特点：,主力面积为,30-50,平米,层高,3.5-4,米,多为,1,层门面,经营档次不高,但求款式新颖,薄利多销,主要满足学生需求,街铺管理混乱、购物环境较差,平均租金为,60,平方米,/,月,.,大学城商贸中心,总建面,总套数,总存套数,现可售 主力面积,现存 套数,19309.97,79,43,35-60,13,70-100,14,100,以上,16,大学城商贸中心,锦绣潇湘文化广场,六、大学城商圈商业形式：以独立产权门面或私有门面为主的校园型,区域,新民路,新民路至桃子湖路,麓山南路,门面数量,83,89,375,业态及占比,餐饮,15,，,18%,9,，,10%,72,，,19%,服装精品,14,，,17%,35,，,40%,131,，,35%,休闲美容,11,，,13%,4,，,5%,26,，,7%,超市,1,，,1%,7,，,7%,21,，,6%,其他（建材、眼镜、日用品、银行等）,42,，,51%,34,，,38%,125,，,33%,月租金,15-30,元,/,平米,40-60,元,/,平米,100-140,元,/,平米,区域新民路新民路至桃子湖路麓山南路门面数量8389375业态,七、河西商圈特征总结,河西没有集中的商业区，商圈分布比较分散，没有形成一个辐,射整个河西片区的商圈；,主要分布在交通要道的交叉口，依托交通带来人流汇集；,周边居住氛围浓厚，位于居住集中区或大学城，有稳定的消费,群体；,商圈内有影响的大型商业数量较少,;,七、河西商圈特征总结河西没有集中的商业区，商圈分布比较分散，,河西在售社区商业分析,河西在售社区商业分析,一、分布格局,主要沿桐梓坡路和金星中路分布,岳麓,.,现代城,盛大,.,泽西城,郡原广场,沁园春,.,御院,格林星城,未来城,麓山润城,湘麓国际,谋房博客,永祺西京,西点,.,公园里,麓山枫,.,情,指南针商业广场,锦绣绣潇湘文化广场,一、分布格局主要沿桐梓坡路和金星中路分布岳麓.现代城盛大,楼盘名称,总量,存量,主要业态,建筑形态,层高,面积区间（平米）,主力面积（平米）,售价 （万元,/,平米）,月租金 （元,/,平米）,目前经营状况,其他,永祺西京,45,2,社区配套,底商，一层,4.5,米,30-60,35-40,1.3,周边,90,左右,未经营,三期独立商业,5,万平米入市时间不确定，带四套住宅买卖，正在建设银双路将定位成河西步行街,郡原广场,52,25,餐饮、休闲、银行,底商，两层,6,米,190-1500,200,左右,一层东侧、北侧：,1.5,一层西侧：,2.3,二层：不详,不对外租,金牛角王及兴业银行已入驻,临西侧要求中高端经营，周边租金,80-120,沁园春,.,御院,128,0,餐饮、日用、银行,底商，两层,5,米,50-90,50-70,2.0-3.0,正街：,90-150,侧街：,80,罗莎蛋糕、通讯店、按摩洗脚城及银行已入驻,二层未售，正在招商（带租约销售），要求中档经营,西点,.,公园里,40,未售,底商，一层,4.5,米,20-40,20-40,1.6,未经营,4000,，已有,2000,开发商保留出租给咸嘉新村社区卫生院；,2000,左右对外出售，预计今年底开盘,格林星城,100,0,餐饮,40%,、空置,20%,底商，一层,50-80,50-80,内街：,1.4-1.6,临金星路：,1.8-1.9,内街：,55-60,临金星路：,70,未经营,共,8000,平米全部售完，临金星路有建设银行，还有,11,门面未出租,楼盘名称总量存量主要业态建筑形态层高面积区间（平米）主力面积,二、在售社区商业汇总,楼盘名称,总量,存量,主要业态,建筑形态,层高,面积区间（,）,主力面积（,）,售价（万元,/,）,月租金 （元,/,）,经营状况,其他,湘麓国际,25,25,社区配套,底商，两层,一层：,4.5-5.6,米 二层：,2.9-3.5,米,108,108,1.0,未经营,预计,2009,年,9,月底,10,月初开盘，全部集中在麓枫路沿线,办卡享受交,1,万抵,3,万，,目前只剩,38,年产权，无油烟管道，不宜做餐饮,客户以做餐饮用途最多，其次为美容美发、超市等,;,客户对总价的抗性比较大,未来城,25,2,大型卖场、休闲、美容等,底商，一层,东、南侧：,6,米,西侧：,7.5,米,内侧：,4.5,米,60-110,60-75,东侧,2.0,西侧,3.0,南侧临街,2.5,，不临街,1.5,返租三年，每年返,3%,未经营,已确定金牛角王和一家美食店入驻；,将于,2011,年建,4000,左右的三层集中式商业，已与家润多超市达成初步意向，另有部分底商未规划,谋房博客,18,4,社区配套,底商，两层,一层,6.4,米,一层：,55-458,二层：,1700,100-170,临街,2.4,东侧,2.0,南侧,1.3,二层,1700,平米整体招租，租金,180,未经营,做通讯、银行等，临街仅剩,2,个，进深过长，开间过短。,金谷大厦,6,3,社区配套,底商，两层,层高,6.5,米,51-224,100-200,临街,2.2,万,东侧,2,万,未经营,在售社区商业共计约,2196,个，目前存量,884,个，其中市场型商业占存量的绝对主力。,二、在售社区商业汇总楼盘名称总量存量主要业态建筑形态层高面积,三、在售社区商业分析,主要分为社区配套商业,建筑形态：基本都是底商形式，仅有个别楼盘有两层建筑,层高及铺面大小：社区型商业均为,60,平米以上铺面，层高大多在,3-5,米之间,市场型商业大多以,10-20,平米铺面为主,业态要求：个别商业因项目定位要求中高端商家进驻,其他都以社区配套相关业态为主，不做特别要求,经营形式：社区型商业大部分可租可售,市场型商业以只出售产权或出租为主,销售价格：,1-3.5,万不等，社区型商业大多在,1.4-1.8,万之间,市场型商业出售经营权，售价偏高，一层价格在,2.5,以上,租赁情况：月租金在,50-80,之间，有部分楼盘可免一年半租金,出售产权的铺面约有,8%,的返租比例,经营状况：因大多是新楼盘或未完全竣工楼盘，故入驻率较低，大多空置,定位灵活，经营业态多样，租金收益稳定，经营管理难度低,三、在售社区商业分析主要分为社区配套商业定位灵活，经营业态多,楼盘名称,总量,存量,主要业态,建筑形态,层高,面积区间（平米）,主力面积（平米）,售价 （万元,/,平米）,月租金 （元,/,平米）,目前经营状况,其他,岳麓现代城,430,150,电脑、数码、耗材、办公设施等,集中底商，一层,3.6,米，吊顶后,3.2,米,12-50,15-20,0.8-3.5,170-370,，返租,10,年，,8%,额度,部分营业，,