单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,让城东重新想象,花木城,13,亩地营销策略提案,妈妈说：人生象一盒巧克力，你永远不知道下一块是什么味道。,对于未来，,工程本身到底会成为什么样子？,什么才是营销所依赖的根底。,让我们慢慢来解开这个密码。,PART 01,工程分析,产品统计,产品种类,层数,户型,单层面积,总建筑面积,公寓,419,层,3843,1241.55,19864.8,2029,层,3843,1239.69,12396.9,主体商业,15,层,/,约,1773.32,9226.71,裙楼商业,13,层,约,43,1417.22,4251.66,本体分析,一般性公寓产品并无特色,新区商业，单层体量不大，无法承载大型主力店,商业市场,距离本案,鑫泰五金建材大市场,约,2000,米,安徽鑫泰钢铁物流园,约,3000,米,六安市产业承接集中区,约,1300,米,六安新六福华泰,4S,店,约,1200,米,宝骏汽车,0,米,杭淠湾社区农贸市场,约,800,米,项目,距离本案,幸福庄园（农庄）,100,米,硖石新村（示范新村）,约,300,米,三元山庄（楼盘）,约,1200,米,杭淠湾（生态园）,约,2000,米,交通实业大厦,约,1100,米,典型性郊区、工业区,环境分析,市场,相关配套,距离本案,六安市拘留所,约,150,米,六安供电公司,约,1800,米,六安龙兴职业培训学校,约,1700,米,科达职业中专学校,约,1900,米,六安智恒中学,约,2500,米,杭淠湾幼儿园,约,800,米,六安市强制隔离戒毒所,约,500,米,六安市看守所,约,500,米,六安监狱,约,500,米,金安开发区管委会,约,300,米,六安市广播电视网络传输中心东城分中心,约,1200,米,加油站,1500,米之内有,3,处,无明显适应人居的环境配套,环境分析,配套,距离本案,1,公里范围内企业（约,36,家）,企业名称,六安凯达信息纸制品有限公司,六安金港房地产开发有限公司,三好钢木办公家具,安徽立康杀虫剂制品有限公司,安徽亿家益贸易有限公司,明青门窗,青松无纺布,六安嘉禾汽车工贸有限公司,安徽浩锦工程材料有限公司,六安市城东木业有限公司,金兄弟粮油,六安创元钢结构,六安市种子公司,六安市名暖制衣有限公司,六安中发机械制造有限公司,兰巧制衣,博羽羽绒制衣厂,安徽金通集团,安徽佳宝服饰有限公司,力克机械公司,安徽皖西轻纺商贸城投资管理有限公司,安徽广通生物科技,友邦牌业装饰工程公司,安徽安联汽车销售服务有限公司,安徽天成建设公司,盛林汽车装备技术公司,六安宇翔机械制造有限公司,六安宝利德,威玛重型机械制造公司,六安市超强建材有限公司,六安市得利新型建材有限公司,六安西菱塑胶,安徽皖通管业制造有限公司,艾帝瑞斯家具,六安宏鼎机械有限公司,鑫卉香料,环境分析,厂区,本案,12,公里范围内企业（约,46,家）,企业名称,长江紧固件公司,神虹电气,华宏印花,六安市立华电工公司,华夏汽配,常绿聚氨酯,恒源塑业,七星医药,长安铸造,俊通机械电子制造公司,长江精工钢构,冀东华夏汽贸,永成电子机床技术公司,永悦车业,汽车数控机床,锡南建材厂,恒久夹芯板,柔风纸制品,六贵堂工贸,永强新型建材,苏州奥捷新型建材,强弩建设,远鑫新型建材,六安亚昌精五金有限公司,安徽美露达新型建材有限公司,碎宝路机械,大军皮革制品,安徽星瑞齿轮传动有限公司,华晨机械,盛林汽车装配,鑫达利工贸,东方机械,新科机电,安徽豪瑞德机械有限公司,天银钢球,永恒印花,安徽乐天化工科技有限公司,晟青工艺品,精城制冷,六安迪邦建材有限公司,金安区工业园,秀苑针织有限公司,高速地产集团六安有限公司,龙盛汽配,正翰高分子材料化工公司,双雄门业,环境分析,厂区,金安开发区厂区概况,金安开发区厂区数量,100,家以上,投资商,以浙江、福建的外地投资商为主,员工数量,小厂,100200,人,大厂,1000,人左右,员工租房需求,员工主要为当地青年人，虽然厂区提供宿舍,但普遍愿意就近租房,工业厂区能够为本案提供相应的客群：,1,、厂区领导,2,、厂区职工,环境分析,厂区,1,、金太阳国际汽车城,项目名称,金太阳国际汽车城,开发商,六安金太阳置业有限公司,代理商,安徽省汽车用品行业商会,项目位置,经开区经三路以东、,312,国道以南,体量,建筑面积,11.63,万（一期）,项目规划,主要包括汽车会展中心、汽车修配市场、汽车用品市场、汽车,4S,店、,2S,店、汽车总部基地、汽车商务办公、综合服务等以汽车产业为主线的一系列业态产品。,经营业态,主要经营汽车整车销售、汽车用品、汽车配件和宾馆、酒店、银行、超市等综合配套设施,物业类型,A2#,、,C3#,、,A9#,、,A1#,、,A6#,、,C2#,、,C1#,、,A11#,、,A5#,、,A8#,为,2,层，,B1#,、,B2#,、,A10#,、,A7#,、,A3#,、,B3#,为三层，,F1#,为,5,层，,F3#,商务公寓楼为,9,层。,产品,商铺，主力户型,170-200,多,动态,2012,年,3,月份开盘，目前在售商铺面积为,130,、,155,均价在,6000,元,/,。,170-200,多，均价,7000,元,/,。一次性付款,94,折，按揭付款,96,折。,环境分析,商业,1,、金太阳国际汽车城,环境分析,商业,2,、亿丰建材市场,项目名称,亿丰建材市场,开发商,金三角集团,代理商,无,项目位置,经开区,312,国道与皖西大道交汇处,体量,建筑面积,18,万,经营业态,建材市场,产品,商铺,动态,销售结束,环境分析,商业,3,、六安国际汽车城,项目名称,六安国际汽车城,开发商,金三角集团,代理商,厦门辰冠,项目位置,312,国道与皖西大道交汇口,体量,建筑面积,11,万,经营业态,汽车汽配市场，摩托车摩配市场，农业装备、工程机械、五金机电综合市场和配套服务功能区,产品,商铺,动态,销售结束,环境分析,商业,4,、居安之家六安店,项目名称,居安之家六安店,开发商,安徽金三角投资集团,代理商,无,项目位置,六安市皖西东路,188,号亿丰装饰建材市场,体量,建筑面积,7,万,经营业态,1,层：瓷砖、洁具；,2,层：软体床、软体沙发；,3,层：欧式家具、红木；,4,层：橱柜、厨卫电器；,B1,层：地板、壁纸、窗帘,物业类型,建筑主体结构部分共,5,层,产品,商铺，主力户型,1020,动态,在售,3,、,4,、,5,层,10-20,商铺。均价,5000,元,/,环境分析,商业,5,、金领欢乐世界,项目名称,金领欢乐世界,开发商,六安金领文化科技有限公司,代理商,合肥易城地产,项目位置,六安经济开发区皋城东路与经二路交叉口,体量,占地面积,803,亩，年游客接待量,300,万人次以上,发展模式,“现代高科技旅游产品,+,地域民族文化产品”为核心竞争力的文化产业发展模式。,经营业态,大型旅游高科技文化主题乐园,产品,商铺,动态,50120,独立商铺，认筹,环境分析,商业,项目,2,公里范围内环境,分类,数量,备注,厂区,88,家以上,粗略统计,政府单位,8,个以上,以管制机构为主,学校,约,4,所,其中，职业学校,2,所,加油站,3,处,2,公里之内,商业市场,约,6,个,建材、钢铁物流、汽车,4S,店、农贸市场,项目,约,4,个,农庄为主,酒店,1,家,“,会宾楼”位于,皖西大道与凤凰路交汇处，档次不高，生意火爆。,写字楼,1,座,粗略统计,中大型超市,2,家,粗略统计,环境分析,总结,商业市场评价：,周围以家居，建材，汽配等专业市场为主；,商业体量庞大，无明显适宜居住，生活，商务等商业类配套，这将也是本案商业的空白点；,同时大量的专业市场将为本案提供稳定的客源。,优势（,S,）,Strengths:,1,、地段：处于六安与合肥互通的咽喉地带；,2,、交通：十字路口，交通便利，紧靠,213,国道（皖西大道）与县道（先生店路）；,3,、车流：国道、省道汇集，车流量大；,4,、,1500,以内有,3,处加油站，以及宝骏汽车,4S,店相邻，都有利于车流汇集；,5,、地块形状较规则，临街宽度大，商业利用价值高。,机会（,O,）,Opportunities,1,、开发区厂区,100,家以上，人口数量大；,2,、片区内酒店生意非常火爆，但数量凤毛麟角；,3,、片区内写字楼业态稀少，商业市场业态以重工业为主，高端休闲业态基本属于开发空白；,4,、区域内农庄项目，有利于吸引人流；,5,、周边开发楼盘项目少；,6,、后期花木城若成功运营，将会带来大量车流人流；,7,、项目体量小，有利于打造精品，且开发风险低。,弱势 （,W,）,Weaknesses,1,、项目周边多为村镇，整体环境差；,2,、区域内各类生活配套十分欠缺；,3,、目前，项目周边人流量稀少；,4,、体量小，建筑、产品户型等方面已经确定，一定层面上使得发挥空间受限。,威胁（,T,）,Threats,1,、区域内商品房销售客户分流大；,2,、项目商业业态定位及生存受到极大挑战；,SWOT,分析,PART 02,核心问题界定,两大核心问题,1、投资平安性如何保障？,2、利润结构及赢利能力如何优化？,1、,投资平安性如何保障？,由于地段的特殊性，1.3万商业面积必须考虑持有经营为主。,可销面积均为公寓3.2万平米，六安城区公寓去化都比较慢，新区公寓销售更是难上加难。,2、,利润结构及赢利能力如何优化？,从综地现状和整个商圈的生态结构及未来的开展潜力来看，本案商业物业定位将是本案的推广核心，它的定位与推广是否成功，将是整体物业推广是否成功的关键所在。,在进行工程整体开展战略建议时，,除了对六安各个物业市场的考虑和评估之外，,对其它诸如地理位置、区域内人口结构变化、区域的文化历史背景；,各物业之间的协同性、兼容性以及抗性；,周边区域规划对本工程的影响，停车位的提供。,此外，我司也参考其它城市的相关案例加以比较。,PART 03,破局,解决之道,明确适合的三大定位方向：,一、纯商业型生活配套住区，如：,配套商业+公寓等。,二、纯商务型社区，如：,写字楼+配套商业等。,三、商业+商务型配套区，如：,由专业市场以及厂区客群支撑整个工程的商务型商业，构筑成一个高端商务交流平台。,方案定位一,商住行政公寓,+,派生商业,+,停车系统,定位依据,（,1,）本案产品属于行政公寓。,（,2,）周围没有配套生活的商业,（,3,）周围有大量需要消费的人群,招商可行性,服务于公寓和服务于厂区的生活配套卖场等，单层面积,1000,多平米只能满足小型超市需求,经济效益影响,和周围专业市场不产生客群冲突属于补缺型，能为新区增加生活便利,推荐指数,方案定位二,写字楼,+,派生商业,+,停车系统,定位依据,（,1,）产品有写字楼的前身,招商可行性,经济效益影响,推荐指数,方案定位三,高端商务交流基地,+,商住行政公寓,+,派生商业,+,停车系统,定位依据,（,1,）与,100,多家厂区建立资源共享平台，形成高端商务人士客群社交生态链。,（,2,）会所式经营理念,（,3,）高端会所，休闲娱乐为功能核心，引进高端的吃，喝、玩、乐等休闲娱乐项目，打造六安市唯一高端商务社交平台。,招商可行性,已经进行相关联络洽谈，具备可行性。,经济效益影响,对公寓产生极大的附加值效应，有效提高相关行政公寓、派生商业的销售及经营效益,推荐指数,PART 04,定位,定位确认,六安首席高端商务住区,高端休闲娱乐商业,+,BOSS,行宫,+,酒店式行政公寓,高层公寓,4-19,层,/,酒店式公寓,高层公寓,20-29,层,/ BOSS,行宫,裙楼商铺,/,精品商城,物业产品划分,主体商铺,/,休闲娱乐商业生活中心,一、区域内企业主/企业高管/企业职工/政府官员,本案为他们提供高端的社交生活场所,二、外地企业主在六安无适合的居住办公场所者/屡次置业、对生活品质有更苛刻要求的人群,本案为他们提供期待已久的平台会所,三、所有六安以及六安外的跟风客群,本工程目标客群主体分为如下三类,客户锁定,工程为圆心，经开区为发散轴心的厂区及企业客群,客户来源详述,金安开发区厂区概况,金安开发区厂区数量,100,家以上,投资商,以浙江、福建的外地投资商为主,员工数量,小厂,100200,人,大厂,1000,人左右,员工租房需求,员工主要为当地青年人，虽然厂区提供宿舍,但普遍愿意就近租房,世纪华联,超市,1.8公里,花木城,项目419米,监狱,480米,会宾楼酒,店1.3公里,加油站,686米,汽车销售,4S店180米,企业厂区,企业厂区,企业厂区,企业厂区,三十铺,镇2.5公里,本案,二八定律：世界上,20%,的客户掌握了,80%,的财富,以下为这,20%,的客户的生活状态缩影,喜欢刷卡消费的,高,消费,生活、娱乐、休闲、旅游,高档场所是经常出入的,家里吃饭不太多的,对于好吃的馆子是了如指掌的,机场一年是要去几次的,像丽江这种地方很多是去过的,还有方案准备西藏这种地方的,香港泰国根本是去过的,欧洲旅游是常常方案或实践的,假设买车是奔驰、宝马，甚至宾利，而不是随随便便的马3、凯越,高,等级,言论、思想、职位、审美,职位根本是高层及以上的,这样的东西应该经常都看的,思想观点不陈旧的，但绝对不是怪异的,英语是多少会说一点点的,使用的物件是简约的，不是繁复的,高,品位,简约、审美、取向、爱好,日常中的色彩是高级灰的，不要五彩缤纷的,有时候是和圈里的朋友一起吼吼的,这些都是自己主张的，,时代效仿的，超越个性的,不然，,生活是没,态度,的！,有态度的生活，才是丰富的,他们是社会金字塔的中上层！,这是属于本案的！,客群特色,他们属于城市,三高,人群：,高消费；高等级；高品位,他们是非常自我的：,非此即彼的；非诚勿扰的,这一切就是我们所能赋予的,都是很有态度的人,有,态度,的,城市,三高,人群,是客群的肖像,“,我们要找的这些城市中坚不差钱，,差的是，有没有他们想要的,生活态度,！,案名呼之欲出,玺 邦,玺：专指帝王的印，是尊贵和地位的表达。意通决策之,音通喜字,邦：“在邦域之中，皆封字也。这是一个阶层(圈层)的界定,这是客群的描述和定义，表达了尊贵和君临天下的气势,更是这一阶层的生活态度表达,发音朗朗上口，耐人寻味。利于传播,案名注解：,主推案名：,Xi bang,副推案名,金雅图,君领国际,悦图,行业态势,产品,特质,消费,意愿,1,2,3,4,核心价值,市场竞争需要的差异化突破,寻求精神向上的、舍我其谁的情绪住品,外立面美观、配套稀缺、交通便利、酒店效劳的酒店式公寓的珍稀产品,打造六安首座以,生活态度为标准的,商务型住区。,来满足客户对于精神与物质高度结合的消费需求。,迎合准客户的消费习惯、为他们打造一个自我而品味的生活品质需求。,工程核心价值开掘和重塑,工程精神的关联性和利益性素描,懂得生活，鉴赏性情与高端对自我的追求,沉着工作，体会选择与控制对自主的追求,善于消费，品位新鲜与享受对人生的追求,信心十足，同步超前与承担对未来的追求,真追求，有态度，会生活,当我住在,而不是,.,那我会,.,因为,.,其他公寓时候,感觉选择的，是一种自我的生活感受和全新的生活态度,有自主的、沉着的、便利的交通和气氛；有生活品位的产品与效劳，让我感觉到生活的品质与自我的价值。享受物质的同时，满足精神追求的归属感。,玺邦,玺邦,非态度，不生活,没有追求、没有主见，没有态度的生活，就干脆不要这种生活！,主推广语：,非态度，不生活,整体定位：,满足客户对于精神与物质高度结合的,生活态度的,商务住区,推广定位：,真追求，有态度，会生活,工程定位,盈利模式：,裙楼物业,租约式，龙头带动。,主楼商铺,租售并举，以租带售。,阶段目的：,前期,5,年左右,激活,13,亩自身物业，促进公寓产品去化。,中 后 期,过度为花木城窗口配套,营销方向：,高调路线，经济开发区厂区及全六安企业高层以上领导为,核心打击目标，激发市场普通客户羊群效应。,本案,商业物业,公寓物业,BOSS,行宫,酒店式服务公寓,Parking(,安弗客汽车美容系统）,商务咖啡馆,娱乐设施：,ktv,等,休闲设施：洗浴、桑拿、会所等,养生设施：健身康体中心等,会议厅,2F,1F,3F,4F,5F,4-19F,20-29F,产品分布与业态定位,六安首席高端商务住区,功能配置方案：,BOSS行宫(商务生活功能，具备酒店式效劳),Parking( 停车及安弗客汽车美容系统,Convention会议厅,Apartment酒店式效劳公寓,Restauruent(特色餐厅,(,养生设施：,ktv,、洗浴会所、商务咖啡馆、健身康体中心、棋牌室,),便利店、邮局、航空订票、金融效劳,(,其它,),NO.2,效劳中心,NO.3,附属,配套,NO.1,生活,中心,例：独立商业,1F,安弗客汽车美容系统,酒店式效劳公寓,NO.1,生活,中心,BOSS,行宫,会议厅,NO.2,效劳中心,洗浴会所,康体中心,商务咖啡厅,KTV,酒店效劳,特色餐厅,NO.3,附属,配套,航空订票,金融服务,邮局服务,干洗店,PART 05,产品优化,创新价值 / 高灵活性 / 高舒适度 / 高平安性,产品定位原那么,在科学控制总价的前提下，提升空间价值，而不仅仅简单地通过填充装修档次、新技术应用等现有模式打造产品价值,2003,年诞生至今,技术,1.0,时代,2007,年诞生至今,2021年诞生,技术,2.0,时代,技术,3.0,时代,2001,年诞生,2003,年诞生至今,房地产,酒店式公寓产品,“技术3.0时代已经来临,只有更加创新实用的产品方能赢得更大的市场,我们将为本案带来什么?,工程产品定位建议相关行业产品升级借鉴,我们需要一个够,眩,、够,创新,、够,实用,的产品！,第一空间：流动的空间，开敞的空间，可随意组合的空间,第二空间：视线的空间，思绪的空间，心灵的空间,第三空间：智慧的空间，信息的空间，速度的空间,产品力 关键词,创新 空间 实用 精装,居住空间概念营造,工程产品定位建议,产品力提升建议,工程产品定位建议产品力提升建议,产品概念意向图示意,本工程为公建化建筑,标准单层层高在3.5M的,以预留相关设备所需要的层高要求直接作为Boss行宫,产品力提升,1,：创新复式户型导入,户型特点：,BOSS,行宫不是简单的模式复制，更具情趣的复式创新设计，三重空间概念有效提升产品竞争力,工程产品定位建议产品力提升建议,产品力提升,1,：创新复式户型导入,工程产品定位建议产品力提升建议,产品力提升,1,：创新复式户型导入,工程产品定位建议产品力提升建议,最具利用价值,五种,节能环保技术,恒温恒湿,置换新风,外墙,地源热泵,外窗,工程产品定位建议新技术运用,成本上升,60-100,元,/,外墙,系统,工程产品定位建议新技术运用,成本上升,30-50,元,/,工程产品定位建议新技术运用,置换新风系统,成本上升,30-50,元,/,工程产品定位建议新技术运用,辐射制冷采暖系统是一种全新的空气调节方式，它在提供舒适安逸的室内热湿环境及低噪音声环境的同时也具有较好的节能效果。,其主要特点如下：,室内无吹冷风感，主要通过辐射换热这一舒适感最高的方式换热,系统运行节能,无凝水潮湿局部，消除了霉菌问题。,室内无任何运转设备，不产生噪音。,室内无任何空调设备，美观且节省空间。,辐射冷暖系统,成本上升,200-250,元,/,工程产品定位建议新技术运用,地源热泵系统,成本上升,200-250,元,/,工程产品定位建议新技术运用,同层排水又称之为墙排水，与传统的地排水不同，同层排水的管道布置方式，让排水支管不穿越楼板，在同楼层内连接到排水立管进行排放；,清洁卫生，便于修理和清扫；,消除噪音；,卫生间用水设备提高灵活性；,平安高效；,节省空间；,不影响下层用户空间；,同层排水系统,可结合,管道隔音降噪技术，采用静音排水管材、管件,提高设备隔音降噪效果。,马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，防止楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统的水封弯头，不占用地下空间；,工程产品定位建议新技术运用,引入了用,推拉活动隔墙灵活分隔,的手法，,这样就使得办公室与其他功能空间形成可分可合的关系，,当你需要安静或有客来访时，,你可能封闭办公空间，不去干扰家人生活；,而当你闲暇之余，也可以用隔墙隔墙使办公空间与居室融为一体。,建筑结构,轻质隔墙取代传统厚砖墙，室内墙体将突破传统的,48,、,24,、,20,的尺寸概念,工程产品定位建议新技术运用,户内精装修标准：,900,元,/m,2,工程产品定位建议房型精装修,以一个工程囊括全球的精彩：北欧、东南亚、东亚、北美,工程产品定位建议房型精装修示意,东京印象,工程产品定位建议房型精装修示意,曼谷印象,工程产品定位建议房型精装修示意,夏威夷印象,工程产品定位建议房型精装修示意,北欧印象,地面:高档天然石材地面,墙面:钢板墙面,天花:设吊顶灯具,大堂门:感应门,消防系统,:,设有消防系统,自动喷淋系统等,供电系统,:,市政双回路供电,户内设隔离开关箱,空调采暖系统,:,水管道式分户空调,综合布线系统,:,超五类线缆入户,电视系统,:,有线电视线缆入户,安防系统,:,主要出入口等都有保安摄象机,电梯系统,:,高速电梯,地面,:,高档墙砖,墙面,:,高档防滑地砖,天花,:,设吊顶灯具,洁具,:,高档洁具,工程产品定位建议公共局部精装修,周界防范报警系统：,提供平安居住环境，防止非法入侵所设置周界报警装置。当有人非法进入平安防范区域时，系统管理中心或保安部门终端会得到报警信号,同时联动闭路电视监控系统，将该报警区域摄像机的图像，送至监控室主监视器的电视屏幕上，同时记录在案。,闭路电视监控系统：,闭路电视监控系统 可以通过遥控摄像机及其辅助设备直接观看被监现场的一切情况。同时还可以与防盗报警、巡更、停车场等其它安保自动化系统联动运行。在布防期间有门磁、移动探测器等探测器触发时，系统自动将对应图像信号切换并显示到监视器。,楼宇可视对讲系统：,可视对讲系统提供访客与住户间双向可视通话，到达图像语音双重识别从而增加平安,单元门门禁系统：,在内楼栋出入口处设置门禁，配备电子门锁，只有持相对应的授权密码的人才能进入。,车辆出入口管理系统：,停车场自动化管理，由出入口管理站，中央收费处，中央处理系统，图象处理系统、出入对讲系统组成。,LED公告显示系统：,采用LED彩色显示屏，及时为各位业主提供天气情况、小区通知、各类生活咨询等。,网络社区系统：,通过WEB2.0技术,构建虚拟空间的网络社区系统,更科技的表达SNS带来的网络化真实体验。,智能化设施建议,工程产品定位建议社区配套建议,选择知名品牌物业管理公司,物业因为到位的效劳管理和有效的维护而会稳获升值，会在相当长的一段时间内不被市场淘汰，选择品牌物业尤为重要。知名的物业管理公司专业经验丰富，其品牌知名度还可以增加物业附加值。,物业效劳工程建议,1 、 免费效劳工程,24小时公共社区平安管理,公共区域清洁管理、公共绿化管理,公共区域虫害控制管理,二次装修管理,电梯日常运行与保养,365天日间日常报修受理效劳,365天夜间紧急事件受理效劳,提供装修、家具、布艺等入住生活咨询,提供医疗、购物、汽车租赁、家政等生活咨询,代缴公用事业费、代理网络效劳,代理寄信与包裹领取及送信与包裹上门效劳,代叫出租车、代订飞机票、代订国内外报刊杂志,2、 有偿效劳工程,每周定时室内保洁,专业衣物洗涤效劳,清洗地毯、窗帘、沙发以及家具保养等,送餐效劳,室内专业除虫效劳,提供宠物办证及管理效劳,提供现场装修监理效劳,新入户前的水、电、煤、有线电视、 、ADSL等申请,产权证的办理,受理房屋租赁委托,提供房屋租赁管理效劳,其它住户委托事宜,物业管理与效劳建议,工程产品定位建议社区配套建议,建筑立面优化,PART 06,营销思路,看看他们怎么说？,六安局部同类小户型列表,楼盘名称,银石公寓,天盈广场,区位、地段,磨子潭路,88,号,解放南路与佛子岭路交汇处,距离本案,约,12,公里,约,11,公里,产品,公寓,公寓,户型,4050,5272,价格,3700,元,/,预计,4800,元,/,装修标准,精装,毛坯,核心卖点,地段,地段,动态,2011,年,8,月推出,130,套，目前基本销售完毕。现在售,6070,毛坯房，均价,3700,元,/,内部认筹，预计,2013,年,4,、,5,月开盘,推广语,主城核心,现房,精装美寓,SOHOME(,如此家,),城市主场，绝对中心,我闪先！城市快闪族,小世界也有大梦想,精装潢全现房秒速入住,一不小心赚了个贵重资产,10,年天盈,实力拒献,品质，源于生活,城南蜕变，成熟生活新腹地,产品化、同质化是目前市场工程的共同特点！,如果我们单纯象别的所有的小户型公寓一样，,提供精装、酒店服务、,SOHO,、风格等功能，那它也只是常规公寓之一。,这些都是建筑“自我为标榜”，强加在的“客群”身上的，,但是，如果能找到我们自己的“,精神,”，让自己成为一个平台，建立联系,具备,关联性,诉求和,利益性,诉求，那它会成为与常规公寓相抗衡的另一个！,相对常规公寓产品，本案不仅是,价值上的多元,，还应有,精神上,的高度满足。,这就是属于本案的独特魅力。,整体营销推广策略,围绕工程的核心主题精神内容态度，,辅以真追求，有态度，会生活的利益性和关联性描述的平台,将工程各种“态度的表征物以体验的方式与这个平台相连，,使受众清晰了解玺邦是一个,有“态度的商务型住区！,核心营销手段：,态度生活体验每项体验均有与以往不同的出众方式内容！,第一：我的态度社区-网络体验消费前置方案工程生活官网体验,第二：我的态度互动-活动体验“玺邦态度指南系列活动,第三：我的态度视界-视觉体验关于“态度的视觉系统,第四：我的态度感受-情景体验“玺邦全新震撼售楼处五味俱全,为提前绑定消费者，带来人气，形成新闻点，增强社会影响力，而进行的包括网站建立与维护、网络广告、电子商务、活动等内容的整合型网络推广。,网络,体验,消费前置方案,示意图,目的及意义：,1,、,更全面、有针对性的宣传玺邦,2,、,在正式开盘之前，召集消费者，聚集人气，促进销售,3,、,推动销售,4,、,新闻性强，便于炒作，渠道广泛，引起社会关注,5,、,广泛进行跨行业合作，更具社会影响力,内容设想,1、申请域名；,2、敲定网络合作公司，建立网站,3、对“网上玺邦进行炒作。包括合作签字仪式、活动发布会、论坛、及工程动态信息更新及其他链接网站上的宣传等；,4、网上招商，获取电子商务管家和消费者,5、制定相关的优惠政策，发送玺邦资料信息,注：本内容只是初步的设想，有待与专业的网络运营公司进行商讨合作！,含义：为突出玺邦的“态度特性，而做的一系列与态度相关的活动。,旨在将玺邦打造成六安的“态度策源地，将“非态度，不生活的生活理念,深深烙印到受众心目当中。,活动,体验,玺邦态度指南,目的及意义：,1、表达玺邦的主题核心内容及调性,2、增强受众投资信心凡与“三高相连的产业与玺邦达成的合作签约活动,3、本身具备极强的参与性与可观性，引发更大关注,4、符合经济开发区的市场需求,内容设想,活动1、沙画表演秀、青花瓷器等艺术品品鉴会,活动2、音乐节，红酒品鉴Party,活动3、自我风采秀出来，玺邦代言人选举,活动4、拉斯维加斯迷情之旅博彩活动,及战略合作签约仪式等等,视觉,体验,玺邦态度之窗,指示系统,邀请函,名片,提示牌,礼品,道旗,户外广告,含义：全新震撼售楼处。概念化、情绪化的售楼处点燃全城印象,情景,体验,玺邦淠河之窗,通感营销：将感觉、视觉、听觉、嗅觉、味觉一网打尽,为了展现工程各项优势，给客户留下良好的第一印象，我们对售楼部、广场提出综合建议，期望营造出别出心裁的“通感营销的气氛。,感觉营销：通过售楼部建筑与广场的融合，制造“大气、简约的第一品质感觉，让人进入售楼区域的第一瞬间就能感受到；,视觉营销：在空间感觉营造方面里外结合现代元素，既强调室内空间布局的合理规划，又强化艺术、文化气氛的表现，更通过玻璃幕墙，增强视野穿透性，让建筑与景观近相照应；,听觉营销：通过室内外小型水景的设置，搭配室内清雅、舒缓的背景音乐，让客户在一种心旷神怡的享受中聆听销讲，感受工程品质；,嗅觉营销：通过室内外的花香营造独特的自然情调；,味觉营销：精心准备的饮品带来全方位的效劳体验；,售楼部建议,那么，这些“态度的体验，,为我们带来的全新体验元素如何科学的编植在我们的营销推广中？,推广策略,1,保持与花木城工程的关联性，为后期花木城工程推广做撬点，,2,对应各阶段品牌形象、销售等目的，,根据产品、客群、市场、竞品等的不同，,制定精准的推售策略、公关策略、媒体通路策略和广告诉求等,3,事前调研研究，事后及时总结调整，为下一步营销工作开展夯实根底,4,费用：推广费用控制在总销售额1.5%左右；,其中，前半年约60%70%,推广总原那么,策略一：,|,媒体整合,| media |,传统推广模式不乏于广告满天飞，市场跟风，报纸、户外、电视等等。,推广是否到位，关键不在于量的多少，兵不在多，而在于精,各类房地产工程广告布满大街小巷,本案客户具有其独特性，因此所选择的推广通路也将从客群为出发点，真正做到精准化推广，那如果选择媒体组合？,一切从他们的生活态度开始 ,客群生活态度缩影。,网 络,户外,路 牌,报 纸,电 视,电 台,DM,时效长、费用低,信息单一、时效长,信息较单一、时效长、视觉冲击力强、影响大,信息丰富、冲击力强、时效短、费用高、重复阅读,费用高、时效短,受众小、信息弱,直接、便捷、但易造成负面影响,根据客群特征、区域环境特征及本钱因素，建议工程的传播通路：,围墙、户外路牌、道旗等短信、杂志、电台、楼书、DM为主,报纸、电视、网络等为辅,活动灵活运用,活动,影响力大、时效快，信息量小,针对性强,本案的营销推广主要通路组合,第三阶段,认筹期,目标：确立市场地位,第二阶段,预热蓄水,目标：市场预热,第四阶段,开盘强销期,目标：强销攻势,第五阶段,持续推广,目标：生活展示,第一阶段,形象导入,目标：工程告知,围墙,65%,20%,5%,户外,20%,20%,15%,10%,20%,道旗,20%,20%,5%,25%,纸媒,10%,20%,25%,5%,电台,10%,15%,25%,15%,短信,5%,10%,20%,20%,网络,5%,5%,5%,5%,5%,电视,5%,活动,5%,5%,10%,5%,10%,DM,结合楼书，贯穿始终,其他,5%,5%,电视广告,短信,出街广告内容更换,DM,单页,企业巡展,11,月,12,月,13,年,1,月,13,年,2,月,13,年,3,月,4,月,13,年,5,月 持销期,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第五阶段,围挡广告,施工现场包装,电台,网站广告,户外广告展示,纸媒,楼顶巨幔,工程网站建立,道旗,周边企业拜访、洽谈,DM,单页,企业巡展,短信,重塑像,营销策略落地,强势宣传,现场体验计划,先声夺人,“玺邦”战船启航,针对性造势,放饵钓鱼,万箭齐发,水到渠成,售楼处开放,产品推介会,聚客活动,认筹活动,投资理财论坛,招商签约仪式,样板房开放,开盘活动,拉菲等名酒品鉴会,网站广告、施工现场包装展示,时间节点,推广方式,阶段策略,工作配合,营销活动,媒体宣传,节点铺排,出街广告根据营销节点进行及时更换,DM,单页、企业巡展不间断,第六阶段,差异化宣传,顺势而为,户外广告,DM,广告、派单,短信,电台,电视,报广,售楼部装修方案确定,一期营销执行案确定,销售团队组建培训、上岗,物料、,DM,单页、楼书、户型单页等确定,认筹方案确定,活动方案确定,样板间装修方案确定,开盘方案确定,价格、优惠措施确定,下阶段营销执行报告确定,开盘期总结报告,销售策略和推广方案优化,促销活动确定,团购方案确定,根据具体营销节点制定营销动作，并及时调整和优化,工程形象代言人选举,博彩聚会,艺术品品鉴会,策略二：,|,推广活动,| activity |,销售中心开放仪式,活动时间：2021年2月,活动地点：现场销售中心,邀约对象：政府政要、主管部门领导、合作单位、客户,活动目的：提升知晓度和形象，启动客户积累,蓄水期推广,第一阶段,玺邦代言人选举,认购期推广,第二阶段,工程产品新闻发布会,活动时间：2021年3月,邀约对象：政府政要、主管部门领导、合作单位、前期老客户及新客户,活动目的：发布工程与产品信息及公开认筹信息，提升认可度和形象,招商签约仪式,投资理财论坛,样板房开放,开盘强销期,第三阶段,首批开盘盛典,2021年5月,拉菲等名酒品鉴会,持续销售期,第四阶段,扩大工程影响，老客户维护、新客户积累。,艺术品品鉴会,博彩聚会,其他策略：,与汽车美容中心合作，赠与客户汽车保养卡，卡面推广本案信息,产品体验式营销，老客户可转赠朋友免费限期酒店式公寓入住贵宾卡。间接老带新的方式，扩大圈层影响力,购房赠送本工程的休闲娱乐场所VIP卡，亦可扩大圈层影响力,飞机票、报纸杂志、加油站、干洗店、4S店、电影院等各种涉及本案目标客户生活方式的商家进行共赢合作。,等等。,销售策略,直接销售,包租销售,带租约销售,适用商业,商铺价值比较高的商业产品，直接销售抗性不大,商铺本身价值较弱，需要很高的回报率来带动销售的产品,业态定位清晰，考虑长久经营与稳定收入平衡的,沿街店铺、高挑空商铺,集中型商场的内铺,主题性商业街，专业市场,适用公寓,城市市中心公寓,酒店式公寓（酒店管理的高端公寓类）,产权式酒店类,地段,高端管理服务齐全,没有独立产权,优劣,销售方式简单，仅仅开发商对购房者产生关系，不用第三方经营管理介入。但如果物业的价值不高采取这种方式“干卖”的模式容易造成销售困境。,面价上的高回报对于购房者会产生较大的吸引。但为了保持每年的回报，需第三方经营公司介入管理。扣除每年的回报，开发商的实际收益并不高，且在承诺的投资回报周期内，不能抽身而退。,带租约销售模式没有返租模式的回报率来得高。但固定时间的租约决定了投资回报的安全稳定。开发商只需在项目开始的阶段达成租赁与销售就可撤出购房者与租赁方的关系中。,销售模式建议,现有的销售模式,本案 销售策略,直接销售,包租销售,+,商业,裙楼物业,招商,开业,主楼商铺,开盘,公寓,BOSS,行宫,开盘,酒店式公寓,开盘,招酒店管理公司做好保障,人员正式上岗,持续的概念炒作与蓄客,售楼部开放,13,年,2,月,3,月,5,月,9,月,10,月,说明：具体执行节点，须根据市场、工程、营销等情况而灵活应变,推 盘 节 点,产品,约套,面积,认筹,开盘,持销,BOSS,行宫,300,12396.9,50%,60%,70%,75%,80%,85%,定向客户,150,套,180,套,210,套,225,套,240,套,250,套,255,套,260,套,送,X,天酒店住宿,30,30,15,15,10,5,5,2,月,7,日过年，至,5,月开盘本案有效客拓时间约,82,天,。,控制去化，做其它产品杠杆,计划平均,8,组,/,天，,82,天,656,组，,4:1,可达,50%,约,150,套。,酒店式服务公寓,485,19864.8,蓄客,开盘,持销,低首付,+,回购计划,55%,69%,77%,83%,区域定向,+,市场散客,130,套,165,套,185,套,200,套,6,月开始至开盘日，合计约,107,天,。,35,套,20,套,15,套,计划平均,12,组,/,天，,107,天,1284,组，,10:1,可达,55%,约,130,套。视认筹情况可考虑首批推一半的量，,计,240,套,，饥饿营销同时利于后续提价,首批,240,套去化达到,80%,后加推余量,3-4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,主楼商铺,99,4251.66,启动招商,趁热打铁，公寓销售刺激商铺去化,开盘,持销,30%,40%,50%,包租销售，统一招商,30,套,40,套,50,套,10,10,2021年销售方案,1、利用BOSS行宫奠定工程基调，高调宣传，突破工程市场印象价值。,2、控制工程风险，保证工程销售进度：“高调入市，高举高打，高开平走，,3、本工程公寓为小面积户型，考虑购置人群的特殊性建议以精装修面世。,价格策略,六安市2021年5-10月商业价格走势图,价格策略,六安市2021年上半年价格成交走势,楼盘名称,面积（）,价格,银石公寓,57-80,3700,元,/,天盈广场,52-72,4800,元,/,2021年六安在售公寓样本价格,商铺成交走势,住宅成交走势,产品类型,市场参考基价,装修成本,投资回报（支出）,租金收益（收入）,本案静态参考价格,利润空间,天泽建议均价,酒店式公寓,3300,900,76757587,67937616,4644,8%,约,4800,Boss,行宫,3300,900,/,/,4200,8%,约,4500,裙楼商铺,5000,5133879.45,3061195.2,5487.5,10%,约,5900,本案产品统计,产品种类,层数,户型,单层面积,总建筑面积,酒店式公寓,419,层,3843,1241.55,19864.8,Boss,行宫,2029,层,3843,1239.69,12396.9,主体商业,15,层,/,约,1773.32,9226.71,裙楼商业,13,层,约,43,1417.22,4251.66,本案不同产品价格计算说明,酒店式公寓参考基价,3300,元,/,取本案周边住宅均价,Boss,行宫,裙楼商铺,5000,取六安近半年商铺成交均价,回报率,酒店式公寓,8%,/,裙楼商铺,7%,/,租金,30,元,/,/,月,/,本案不同产品价格结构及静态均价建议,经济测算,工程现金流入量示意,2021年5月,年度回款金额,6,月,7,月,8,月,0.2,亿元,0.4,亿元,0.6,亿元,0.8,亿元,累计回款示意,2768,万,元,3321,元,3875,万,元,4151,万元,至2021年12月,销售回款保守实现,约,1,亿元,9,月,10,月,11,月,12,月,6986,万元,8621,元,9360,万,元,1,亿元,1,亿元,本报告产品高端定位,VS,市场一般公寓产品,风险、效益,PK,方案,装修成本,外墙、外窗,产品均价,回款总额,除去上升的装修、推广成本，回款额,高端产品路线,酒店式公寓,900,元,/,100,元,/,4800,元,/,包租方案,1.76,亿元,1.63,亿元,Boss,行宫,900,元,/,4500,元,/,包装推广,裙楼商业,假设为,X,5900,元,/,高端产品提升,一般公寓路线,公寓,600,元,/,3700,元,/,参照银石公寓价格,1.41,亿元,裙楼商业,与高端产品路线相同,5310,元,/,价格降低约,10%,高端产品成本上升,300,元,/,100,元,/,高端产品价格上升,800,元,/,以上,高端产品推广成本上升,高端产品去化率上升,高端产品回款额实际提高,2210,万元,高端产品方案与一般公寓产品方案经济效益评估比照,高端产品路线，除去上升本钱，比一般公寓产品销售收入提高约2210万元,高端产品方案本钱上升=1.76亿元1.63亿元=1300万元,除去上升本钱，销售收入比一般公寓产品方案提高约2210万元,追加投资回报率本钱利润率约为58.8%,方案,成本对比,客群对比,营销周期,销售对比,投资回报率,风险对比,高端产品路线,整体上升,1300,万元,仅周边,100,家企业，约占总客户量的,65%,以上,约,20,个月,整体提高了,2210,万元,追加投资回报率为,58.8%,小,一般公寓路线,纯市场散客路线，营销周期和区域发展同步,36,个月或更久,大,产品统计,产品种类,层数,户型,单层面积,总建筑面积,公寓,419,层,3843,1241.55,19864.8,2029,层,3843,1239.69,12396.9,主体商业,15,层,/,约,1773.32,9226.71,裙楼商业,13,层,约,43,1417.22,4251.66,本报告产品高端定位 与 市场一般公寓产品，,效益分析与评估,因此，从本钱、风险、营销周期、收益、回报率各方面综合考虑，建议采用高端产品方案。,The End!,谢谢,!,