单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,综合体聚合增值之,商业对住宅价值的提升,2,资,源,源,共,共,生,生,、,、,聚,聚,合,合,增,增,值,值,案,例,例,借,借,鉴,鉴,未,来,来,综,综,合,合,体,体,开,开,发,发,建,建,议,议,1,2,3,内,容,容,目,目,录,录,3,“,城,城,市,市,综,综,合,合,体,体,”,”,就,就,是,是,将,将,城,城,市,市,中,中,的,的,商,商,业,业,、,、,办,办,公,公,、,、,居,居,住,住,、,、,旅,旅,店,店,、,、,展,展,览,览,、,、,餐,餐,饮,饮,、,、,会,会,议,议,、,、,文,文,娱,娱,和,和,交,交,通,通,等,等,城,城,市,市,生,生,活,活,空,空,间,间,的,的,三,三,项,项,以,以,上,上,进,进,行,行,组,组,合,合,，,，,并,并,在,在,各,各,部,部,分,分,间,间,建,建,立,立,一,一,种,种,相,相,互,互,依,依,存,存,、,、,相,相,互,互,助,助,益,益,的,的,能,能,动,动,关,关,系,系,，,，,从,从,而,而,形,形,成,成,一,一,个,个,多,多,功,功,能,能,、,、,高,高,效,效,率,率,的,的,综,综,合,合,体,体,。,。,什么是城,市,市综合体,？,？,它不是多,功,功能建筑,的,的简单组,合,合，而是,各,各组成部,分,分之间的,优,优化组合,，,，并共同,存,存在于一,个,个有机系,统,统之中。,资源共生,、,、聚合增,值,值,住宅,公寓,城市综合,体,体构成要,素,素,购物中心,1,2,3,5,4,写字楼,酒店,世界著名,的,的城市综,合,合体,德国索尼,中,中心,索尼中心,位,位于德国,柏,柏林波茨,坦,坦广场北,部,部，占地,26,400,平方米，,共,共由,8,座建筑组,成,成，其中,包,包括,索尼公司,欧,欧洲总部,、,、电影媒,体,体中心、,写,写字楼、,商,商业服务,、,、住宅公,寓,寓、休闲,娱,娱乐设施,等。在各,类,类物业中,，,，由于其,优,优越的地,理,理位置，,以办公和,商,商业为主,；办公、,商,商业以及,由,由办公商,业,业混合而,成,成的电影,之,之家分别,占,占,50,、,18,和,12,，同时,，,，该项目,提,提供了,20,的高档,住,住宅,。,4,世界著名,的,的城市综,合,合体,洛克菲勒,中,中心,5,洛克菲勒,中,中心位于,美,美国纽约,曼,曼哈顿岛,中,中部，占,地,地,8.9,公顷，共,有,有建筑,19,座，总建,筑,筑面积,74,万平方米,，,，容积率,达,达,18,，是集办,公,公、商业,、,、旅游、,居,居住和娱,乐,乐于一体,的,的都市综,合,合体。项,目,目,将广场、,大,大楼、地,下,下空间与,街,街区联成,一,一体,的设计将,城,城市的综,合,合功能发,挥,挥到了极,致,致。,世界著名,的,的城市综,合,合体,东京六本,木,木新城,六本木新,城,城位于日,本,本东京闹,区,区内的六,本,本木,，具备了,居,居住、办,公,公、娱乐,、,、学习、,休,休憩等多,种,种功能及,设,设施，,是一个超,大,大型复合,型,型都会地,区,区,，约有,2,万人在此,工,工作，平,均,均每天出,入,入的人数,达,达,10,万人。,6,城市综合,体,体产品角,色,色及作用,在既定的,开,开发目标,和,和限制条,件,件下，需,要,要结合不,同,同物业所,承,承担的功,能,能来确定,项,项目的功,能,能组合和,规,规模配比,。,。,现金流产,品,品,住宅、产,权,权式公寓,等,等,-,担当起产,生,生项目现,金,金流的作,用,用。为后,期,期项目运,作,作提供资金，同时也,存,存在着巨,大,大的升值,空,空间。,形象贡献,型,型产品,五星级酒,店,店、超高,层,层,5A,级写字楼,：,：它们树立了项,目,目高端形,象,象，且它们,设,设计独特,醒,醒目的外,形,形，构成,高,高楼林立,的,的美境，,造,造成强烈,的,的视觉冲,击,击效果，,从,从而成为,城,城市的地,标,标式建筑,。,。,零售配套,型,型产品,作为超大,规,规模的商,业,业，是项,目,目的核心,部,部分，也,自,自然,担当起了,项,项目的明,星,星标杆的,角,角色,，从而实,现,现各部分,的,的价值互,补,补，提升,综,综合体的,整,整体价值,。,。而作为,综,综合体的,核,核心部分,，,，它能否,成,成功运作,，,，将是项,目,目成败的关,键,键。,酒店,商住,SOHO,写字楼,商业购物,公寓,住宅,资源平台,商务租客,提升品质,高消费人,流,流,旅游租客,商务消费,人,人流,住户消费,人,人流,提升品质,资源平台,提升品质,商务消费,人,人流,商旅消费,人,人流,城市综合,体,体内部机,制,制,各区域构,成,成一个互融互补,、,、相互依,存,存、相互,助,助益的多功能,关,关系，形,成,成生活舒,适,适、高效,率,率运作的,整,整体。,从各功能,之,之间的相,互,互关联可,以,以发现，,商,商业购物,功,功能是城,市,市综合体,的,的核心，,与,与其他产,品,品之间关,系,系紧密，,它,它能否成,功,功运作，,将,将是项目,成,成败的关,键,键。,8,案例分析,深圳华润,中,中心,9,深圳华,润,润中心位,于,于深圳市,罗,罗湖区,深圳金融,商,商业核心,区,区域，地,处,处深圳市,东,东西贯通,的,的两条主,干,干道深南,大,大道和滨,河,河大道之,间,间，与,地王大厦,隔深南大,道,道相望。,交,交通便利,，,，地铁一,号,号线大剧,院,院站有地,下,下通道直,接,接相连，,周,周边共有,巴,巴士线路,30,多条。,是集零,售,售、餐饮,、,、娱乐、,办,办公、酒,店,店、居住,等,等诸多功,能,能于一体,的,的大规模,、,、综合性,、,、现代化,、,、高品质,的,的标志性,商,商业建筑,群,群，总建,筑,筑面积,55,万平方米,，,，总投资,逾,逾,40,亿港币。,集零售、,餐,餐饮、娱,乐,乐、办公,、,、酒店、,居,居住等诸,多,多功能于,一,一体的商,业,业建筑群,案例分析,深圳华润,中,中心,分期,产品类型,建筑面积,租,/,售,经营情况,一期,万象城一期,（购物中心）,18.8,万,只租不售,一站式高档购物中心，主力店有芮欧百货、,Ole,超市、缤纷万象滑冰场、嘉禾影院等。,华润大厦,（写字楼）,4.2,万,只租不售,国际标准,5A,甲级写字楼，共,29,层，已有众多国际金融机构及国内外大型企业及世界,500,强企业进驻。,二期,幸福里,（城市豪宅）,11,万,销售,由,3,栋,49,层,165,米的超高层住宅组成，均价,4,万元,/,君悦酒店,（酒店）,7.6,万,持有，委托管理,超五星级酒店，含,400,间酒店客房及,75,间酒店式公寓,万象城二期（国际街区）,2,万,只租不售,由,1-3,层国际名品街区组成，商户主要有,CARTIER,、,HERMES,、,BVLGARI,、,DIOR,、,TIFFANY&CO.,、,Salvatore Ferragamo,10,案例分析,深圳华润,中,中心,一期工程,2002,2003,2009,2005,时间,商业,拿地,写字楼,酒店,住宅,三期工程,二期工程,建设期,开业,经营培育期,2004,2006,2007,2008,2010,2011,2012,经营成熟期,建设期,交付,经营培育期,经营成熟期,建设期,开业运营,建设期,开盘,入伙,项目一期从拿,地,地建设到开业,历,历时,2,年，购物中心,和,和写字楼建设,、,、招商、运营,先,先行。二期酒,店,店和住宅在拿,地,地后四年启动,建,建设，历时,4,年。至,2009,年,11,月，君悦酒店,开,开幕，住宅销,售,售完毕，深圳,华,华润中心全面,落,落成。,11,案例分析,深圳华润中心,（亿元）,深圳华润中心,经,经过,8,年的投资运营,，,，,2009,年完成建设，,项,项目静态回收,期,期约,8,年，由于幸福,里,里销售才实现,资,资金回笼。,资金投入期,资金滚动期,资金回收期,12,案例分析,深圳华润中心,2004,年,12,月购物中心开,业,业，写字楼入,住,住,2008,年,7,月华润二期封,顶,顶活动庆典、,招,招商发布会暨,幸,幸福里展厅开,放,放,2008,年,10,月幸福里携手,万,万象城举行艺,术,术展、,fashion week,2009,年,1,月,VIP,客户嘉禾影院,专,专场答谢,2009,年,6,月样板房开放,1,栋认筹,2009,年,7,月综合体产品,发,发布会,2009,年,7,月业主参与,LV,开业,2009,年,9,月业主专场酒,会,会,zegna,业主成衣定制,专,专场,herms,开业酒会,2009,年,11,月深圳君悦酒,店,店开业典礼,2009,年,12,月入伙,幸福里城市高,层,层豪宅在购物,中,中心及写字楼,开,开业后启动开,发,发建设，在住,宅,宅的营销推广,期,期间举行了多,次,次与购物中心,的,的互动活动，,通,通过万象城为,业,业主提供高品,质,质的配套服务,。,。,13,案例分析,深圳华润中心,在展厅开放前,期,期，通过项目,施,施工围墙传递,“,“都市综合体,”,”定位,14,案例分析,深圳华润中心,首本“形象楼,书,书”全面演绎,“,“都市综合体,”,”及给客户带,来,来的“独特生,活,活方式和价值,体,体验”,步行是汽车时,代,代的奢侈品,时间是生命的,奢,奢侈品,幸福里，是城,市,市生活的奢侈,品,品,15,案例分析,深圳华润中心,2008.07.25,：“幸福里展,厅,厅开放暨华润,中,中心二期封顶,活,活动庆典”,16,案例分析,深圳华润中心,幸福里、君悦,酒,酒店、万象城,二,二期“招商成,果,果发布会”,17,充分利用万象,城,城自有资源，,渗,渗透核心价值,“幸福城市”,艺,艺术展一期,“幸福城市”,艺,艺术展二期,携手万象城,Fashion Show,时尚艺术周,案例分析,深圳华润中心,18,案例分析,深圳华润中心,2009.7,“倾城之恋”,城,城市综合体发,布,布会，凯悦国,际,际物业管理的,顾,顾问服务签约,仪,仪式，启动幸,福,福里业主卡仪,式,式,19,案例分析,深圳华润中心,项目启示：,1,、项目持有型,商,商业（购物中,心,心、甲级写字,楼,楼）先行，奠,定,定项目高端品,质,质；,2,、在片区高端,氛,氛围形成后进,行,行二期开发，,国,国际名品招商,同,同时进行，与,高,高端住宅互动,频,频繁；,3,、提前一年,造,造势，住宅,展,展厅开放与,二,二期国际名,品,品招商发布,会,会同时进行,；,；,4,、利用万象,城,城举行多次,业,业主品鉴会,，,，将顶级时,尚,尚生活理念,传,传达给业主,，,，约,10%,的客户重复,购,购买；,5,、本项目最,终,终还是通过,住,住宅的销售,回,回笼资金，,平,平衡现金流,。,。,20,案例分析,万达广场,万达集团的,经,经营模式主,要,要采用：,商业部分租,赁,赁模式,写字楼、公,寓,寓和住宅销,售,售为主,酒店采取委,托,托经营,万达城市综,合,合体主要是,指,指,2006,年以后的第,三,三代产品，,主,主要位于,城市副中心,、,、,城市,的开发区及,CBD,。,从单店到组,合,合店再到,“,“城市综合,体,体”，万,达,达的第三代,产,产品实现了,质,质的变化，,所,所谓万达城,市,市综合体，,一,一般由高星,级,级酒店、高,档,档写字楼、,酒,酒店式公寓,（,（或,SOHO,）、大型,综,综合购物中,心,心（,SHOPPING MALL,）、独立,商,商铺及街区,、,、市民广场,及,及大型高尚,居,居住社区等,组,组成。,21,案,例,例,分,分,析,析