Page,*,长春恒兴国际城潜在高端目标客户需求研究,项目建议书,20,10,年,11,月,北京零点前进策略咨询有限责任公司,PS10046A,潜在高,端,端目标,客,客户需,求,求,回迁住,宅,宅,SOHO,办公,写字楼,公寓,集中商,业,业,临街商,铺,铺,酒店,潜在高,端,端消费,群,群体,高级白,领,领,潜在高,端,端消费,群,群体,外籍人,士,士,潜在投,资,资群体,恒兴国,际,际城物,业,业构成,潜在高,端,端目标,客,客户需,求,求研究,特别说,明,明,本计划,书,书为北,京,京零点,前,前进策,略,略咨询,有,有限公,司,司受,长春恒,兴,兴置业,有,有限公,司,司,委托,而特别,设,设计，,其,其设计,版,版权为,前,前进策,略,略公司,所,所有，,未,未经版,权,权人同,意,意，本,计,计划书,不,不得提,供,供给版,权,权人之,同,同业机,构,构。,呈,送,送：,长春恒,兴,兴置业,有,有限公,司,司,联系人,：,：,陈湘文,地,址,址：,长春市,南,南关区,亚,亚泰大,街,街,3218,号通钢,大,大厦,A,座,2501,室,电,话,话：,0,4,31-,88625596/13604305722,传,真,真：,0,4,31-,88979616,E-mail,：,呈送人,：,：,北京零,点,点前进,策,策略咨,询,询有限,责,责任公,司,司,联系人,：,：,李国良,地,址,址：,北京市,朝,朝阳区,佳,佳城广,场,场,A,座,7,层,ABF,电,话,话：,010-84400011,-302/13501121637,传,真,真：,010-84400010,E-mail,：,liguoliang,Contents,第一章项目理,解,解,第二章,研,研究,内,内容,第三章,研,研究,方,方法,第四章,项,项目,团,团队,第五章,时,时间,费,费用,目,录,录,研究背,景,景：长,春,春恒兴,国,国际城,项,项目是,恒,恒兴置,业,业首个,商,商业项,目,目,长春恒,兴,兴国际,城,城是一,个,个大型,城,城市商,业,业综合,体,体项目,，,，项目,涵,涵盖了,住,住宅、,甲,甲级写,字,字楼、,五,五星级,商,商务酒,店,店、大,型,型购物,中,中心和,酒,酒店式,公,公寓，,总,总建筑,面,面积达,四,四十万,平,平方米,。,。,项目位,于,于长春,市,市南关,区,区，长,春,春最著,名,名的金,融,融街,-,解放大,路,路的终,点,点，也,是,是长春,市,市区的,重,重要交,通,通枢纽,，,，规划,中,中的地,铁,铁,2,号线和,5,号线的,交,交汇处,。,。,研究背,景,景：长,春,春公寓,进,进入“,酒,酒店”,时,时代,第一代,：,：,自发革,命,命，星,火,火燎原,（,（,2003,年前后,）,）,银座、,吉,吉宇大,厦,厦、金,碧,碧阁、,函,函乐园,、,、晨光,花,花园高,层,层,第二,代,代：,会战,中,中心,区,区，,野,野蛮,生,生长,（,（,2004-2006,年）,亚泰,鼎,鼎盛,国,国际,、,、新,世,世纪,鸿,鸿源,、,、宝,迪,迪克,公,公馆,第三,代,代：,“类,酒,酒店,式,式公,寓,寓”,，,，异,军,军突,起,起（,2007-2008,年）,利,.,罗兰,香,香谷,、,、中,海,海,.,金域,中,中央,、,、伟,业,业星,城,城、,耀,耀江,.,五月花苑、,巴,巴洛克铂宫,第四代：,大腕云集，,“,“散户”离,场,场（,2008-2009,年）,万晟,.,现代城、壹,克,克拉公馆、,盛,盛世国公馆,、,、南湖假日,针对长春恒,兴,兴国际城的,物,物业构成及,市,市场定位，,本,本次研究目,的,的为：,1,、了解长春,外,外籍人士的,背,背景特征、,区,区域分布特,征,征、住房需,求,求特征及日,常,常消费特征,。,。,2,、了解长春,市,市高端白领,人,人群的住房,需,需求特征及,日,日常消费特,征,征。,3,、了解长春,市,市房产投资,者,者（重点是,公,公寓及商铺,投,投资者）的,背,背景特征及,投,投资需求。,通过上述研,究,究，以期对,长,长春恒兴国,际,际城的产品,设,设计及租售,策,策略提供第,一,一手的决策,依,依据。,研究目的：,研,研究项目潜,在,在高端目标,客,客户需求，,为,为长春恒兴,国,国际城的产,品,品设计及租,售,售策略提供,第,第一手的决,策,策依据,Contents,第一章项目理解,第二章,研,研究内,容,容,第三章,研,研究方,法,法,第四章,项,项目团,队,队,第五章,时,时间费,用,用,目 录,房产投资者,外籍人士,高级白领,群体概况,居住特征,消费特征,群体概况,投资需求,研究框架,潜在高端目,标,标客户,需求分析,Contents,目 录,第二章,研,研,究,究内容,长春市外籍,人,人士及高级,白,白领的生活,状,状态调研,长春市房产,投,投资者需求,调,调研,长春市外籍,人,人士及高级,白,白领生活状,态,态调研,外籍人士,&,高级白领,1,、群体概况,调,调研,2,、居住特征,调,调研,3,、消费需求,调,调研,研究内容,数量规模和,分,分布特征,现状,（仅针对外,籍,籍人士）,数量规模及,分,分布特征,未来趋势,（,5,年后，仅针,对,对外籍人士,）,）,年龄结构和,性,性别比例,家庭构成,教育程度,行业类别和,职,职业特征,收入状况,出行方式,普通话能力,（,（仅针对外,籍,籍人士）,信息获取渠,道,道（日常信,息,息；房产、,商,商场信息）,研究方法,二手资料研,究,究,深度访谈,定量调研,1,、外籍人士,及,及高端白领,的,的群体概况,VS.,土地属性,建筑属性,物业服务,费用成本,获取方式,认知程度,对现有住所,的,的满意度,更换住所的,意,意向及驱动,因,因素,更换住所的,关,关键考虑要,素,素,对新居所的,需,需求偏好,2,、长春外籍,人,人士及高端,白,白领的居住,特,特征,:,居住现状与,未,未来需求,研究内容,长春市外籍,人,人士及高级,白,白领的,居住现状,调查：,研究方法,深度访谈,定量调研,土地属性,（区位，功能，,周,周边配套，交通,等,等）,建筑属性,（类型，户型，,装,装修等）,类型：别墅、公,寓,寓、普通住宅；,板,板式、塔式,户型：几室几厅,；,；面积；功能设,置,置；朝向；景观,装修：精装、毛,坯,坯；装修风格；,家,家具、家电选择,物业服务,（物业服务内容,等,等）,费用成本,（售价,/,租金，住房补助,等,等）,获取方式,（自购、自租、,他,他购、他租）（,仅,仅针对对外籍人,士,士）,认知程度,（对长春居住片,区,区和目前小区的,认,认知）,居住现状研究,区位,功能,配套,交通,土地属性,目标层,一级属性层,二级属性层,中心城区,非中心城区,新城区,城市郊区,商务区,商业区,文体娱乐区,产业区,纯住宅区,学院,医院,超市,银行,景观,公路,城市铁路,飞机,住宅土地属性,SAMPLE,类型,户型,面积,建筑属性,目标层,一级属性层,二级属性层,别墅,高层,多层,多层,小高层,四房两厅,三房两厅,三房一厅,二房二厅,一房两厅,50,以下,50-70,71-90,91-100,101-120,住宅建筑属性,SAMPLE,研究内容,研究方法,深度访谈,定量调研,对现有住所的满,意,意度（满意程度,及,及不满意的方面,）,）,更换住所的意向,及,及驱动因素（改,善,善居住环境、提,升,升居住品质、孩,子,子上学、结婚、,上,上班方便,）,更换住所的关键,考,考虑要素,区位、功能、配,套,套、交通,产品、物业,价格,开发商品牌,未来居住需求研,究,究,长春市外籍人士,及,及高级白领的,未来居住需求,调查：,研究内容,研究方法,深度访谈,定量调研,对新居所的需求,偏,偏好,土地属性：区位,、,、功能、配套、,交,交通,建筑属性：,类型：别墅、公,寓,寓、普通住宅；,板,板式、塔式,户型：几室几厅,；,；面积；功能设,置,置；朝向；景观,装修：精装、毛,坯,坯；装修风格；,家,家具、家电偏好,物业服务：认为,必,必须具备的物业,服,服务内容及服务,水,水平,选择酒店式公寓,的,的意向,未来居住需求研,究,究,长春市外籍人士,及,及高级白领的,未来居住需求,调查：,VS.,消费支出,消费场所,消费驱动因素,消费行为,对消费现状的满,意,意度,潜在消费需求,3,、长春外籍人士,及,及高级白领的消,费,费特征,:,消费现状与潜在,需,需求,研究内容,消费场所,研究方法,深度访谈,定量调研,主要购物、餐饮,场,场所，休闲娱乐,方,方式及场所,选择购物场所的,关,关键考虑要素,消费行为,消费时间和消费,频,频率,消费档次和消费,金,金额,品牌和风格偏好,消费出行方式,消费信息获取渠,道,道,消费现状,消费支出,总支出及衣物、,外,外出就餐、休闲,娱,娱乐、日常用品,、,、食品等分项支,出,出,研究内容,研究方法,深度访谈,定量调研,对目前消费状,况,况（购物、餐,饮,饮、休闲）的,满,满意度,对消费不满意,方,方面的缺憾分,析,析,期望增加的商,业,业业态及配套,设,设施,期望增加的餐,饮,饮类型,期望增加的休,闲,闲娱乐类型,消费需求,Contents,目 录,第二章,研,研究内,容,容,长春市外籍人,士,士及高级白领,的,的生活状态调,研,研,长春市房产投,资,资者需求调研,研究内容,研究方法,二手资料研究,深度访谈,定量调研,长春公寓及商,铺,铺投资群体概,况,况,人口学特征（,年,年龄结构、收,入,入水平、教育,程,程度、家庭结,构,构、来源地等,）,）,职业及行业背,景,景,群体规模,媒体接触习惯,研究内容,研究方法,深度访谈,定量调研,长春公寓及商,铺,铺投资群体投,资,资需求,投资动机,投资关键考虑,要,要素（区位、,功,功能、交通、,配,配套、产品、,物,物业、售价、,开,开发商品牌）,投资需求（区,位,位、功能、交,通,通、配套、产,品,品（建筑形式,、,、面积、户型,、,、装修程度、,功,功能设置）、,物,物业）,价格承受能力,Contents,第一章项目理解,第二章,研,研究内容,第三章,研,研究方法,第四章,项,项目团队,第五章,时,时间费用,目 录,调研对象,研究目的,研究方法,潜在目标群体研究,外籍人士,了解长春外籍人士的居住特征及消费需求,深度访谈,/,定量调研,高级白领,了解长春高级白领的居住特征及消费需求,深度访谈,/,定量调研,房产投资者,了解长春房产投资者的投资倾向及需求,深度访谈,/,定量调研,本项目将采用,定,定性与定量相,结,结合的研究方,法,法，针对不同,的,的对象采用不,同,同的研究方法,。,。,研究方法：定,性,性与定量相结,合,合,定性研究：深,度,度访谈,定性了解长春,市,市外籍人士及,高,高级白领的群,体,体特征、居住,特,特征及消费特,征,征。,定性了解长春,市,市公寓及商铺,市,市场投资客的,群,群体特征及投,资,资需求。,研究目的,研究方法,深度访谈：,是一种无结构,的,的、直接的、,一,一对一的访问,，,，在访问的过,程,程中通过掌握,访,访问技巧的研,究,究员或资深的,访,访问员对受访,对,对象深入地访,谈,谈，了解专家,的,的见识与经验,，,，并进一步洞,察,察受访者对某,一,一问题的潜在,动,动机、信念、,态,态度和情感。,由于此次访问,的,的对象均在长,春,春市，故主要,采,采用现场面访,（,（即由访问员,现,现场面对面访,问,问受访对象）,的,的形式。,长春市外事办,官,官员：,1,名,长春市高端消,费,费人群：,外籍人士,（,10,名）,常驻（将来还,将,将居住,5,年以上）,6,名,暂住（将居住,1-2,年就离开）,4,名,高级白领,（,6,名）,房产投资者,（,10,名）,公寓投资客,6,名,商铺投资客,4,名,访谈对象,附：长春市高,级,级白领阶层界,定,定,收入,职业,教育背景,个人年收入,25,万元以