单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,项目总系列课程之,城市与项目投资评价、项目定位,项目投资方法,1、城市评价体系及技术标准,2、项目评价体系及技术标准,3、风险分析与投资决策,1、,城市评价体系及技术标准,城市研究及城市评价,项目筛选与项目初判,地区成本调研,项目可行性研究报告,项目可行性研究报告编制过程中的专业意见提供与成果审核,投资与开发周期,-,新项目投资管理,城市评价体系及技术标准,-,案例,1,发 展 部,增长战略思考,市场研究,项目可研及获取,土地线索拓展,经济分析,市场分析,项目区域市场,土地储备中心,中介信息,规委,/,规划设计院,项目管理规划,政策研究,行业市场研究,城市发展研究,土地市场研究,收购储备部,土地方,/,一级开发,1,3,4,2,5,二线城市拓展,市场交易部,土地开发部,城市评价体系及技术标准,-,案例,1,区域评价,城市评价,项目评价,区域选择,城市选择,项目选择,控制战略成本 获取战略利润,城市评价体系及技术标准,-,战略投资管控,（表示主要负责部门，表示参与部门）,主要业务项,营运中心,城市公司职能部门,决策人员,备注,开发部,设计部,营销部,成本管理部,行政人事部,财务管理部,工程部,/,部门,战略规划,城市公司发展战略目标,区域总经理,符合区域公司战略要求,土地储备规划编制,城市总经理,资金筹措与运用规划编制,城市总经理,需征求区域公司对应职能部门意见,人力资源规划编制,城市总经理,品牌营销规划编制,城市总经理,组织架构及管理规划编制,城市总经理,城市公司战略规划报告编制,城市总经理,战略规划报告区域公司评审,区域总经理,结合区域公司战略规划报告共同评审,城市公司年度,KPI,确定,区域总经理,季,/,月度经营分析会,城市总经理,年度战略目标调整,区域总经理,城市评价体系及技术标准,-,业务决策分判体系,（表示主要负责部门，表示参与部门）,主要业务项,营运中心,城市公司职能部门,决策人员,备注,开发部,设计部,营销部,成本管理部,行政人事部,财务管理部,工程部,/,部门,决策签约,项目投资决策评审会,集团,区域公司相关人员参加,获取土地,区域总经理,土地移交,城市总经理,城市评价体系及技术标准,-,业务决策分判体系,项目决策的两段论：城市层面,-,项目层面,投资效率提升,指标的标准化,统计口径的统一,数据来源的权威性,城市评价指标体系,逻辑体系严密,集团：,得到所期望的资料,数据来源权威可靠,统计口径一致,便于横向比较,子公司：,清楚集团评审的要求,有的放矢、减少反复,城市评价体系及技术标准,-,评价体系操作流程,候选城市原始数据,城市评价指标体系,候选城市评价指标,纵向比较分析,城市评价指标体系,城市评价指标参照系,横向比较分析,已进入城市原始数据,候选城市的评价,城市评价体系及技术标准,-,评价体系操作流程,城市评价体系及技术标准,-,项目评价阶段城市评价报告成果标准,一、城市市场趋势评价指标,(1),新开工面积,/,施工面积,(2),施工面积,/,销售面积,(3),预售面积,/,批准预售面积,(4),房地产开发投资额,/,固定资产投资额,(5),新增住宅用地可建面积,/,商品住宅新开工面积,(6),商品住宅价格增幅,/,人均,GDP,增幅,(7),投资性购买所占的比例,(8),房价收入比,(9),新建商品住宅空置率,(10),租金,/,价格比,(11),商品住宅价格增幅,/,人均可支配收入增幅,(12),商品住宅价格增幅,/,（人均消费支出人均储蓄余额）增幅,(13),房地产开发企业贷款余额,/,全社会企业贷款余额,(14),个人购房信贷比,二、市场趋势预测定性指标,(1),产业结构特征,(2),民营经济发展状况,(3),房地产开发水平,(4),未来城市规划及重大建设项目,(5),地方政策导向,(6),重大城市活动,(7),重大经济发展机会,城市评价体系及技术标准,-,项目评价阶段城市评价报告成果标准,市场趋势综合判断,市场趋势辅,助指标判断,市场趋势主要判断,趋势主指标,-1,趋势主指标,-8,趋势次指标,-6,趋势次指标,-1,定量判断,定性,+,定量,定性判断,城市评价体系及技术标准,-,项目评价阶段城市评价核心要素,城市市场趋势判断决策程序,三、运作可行性指标,(1),城区面积,(2),常住人口,(3),人均,GDP,(4),商品住宅年销售面积,(5),商品住宅年销售额,(6),土地机会,(7),政府配合效率,城市评价体系及技术标准,-,项目评价阶段城市评价报告成果标准,三次产业划分范围如下：,第一产业是指农、林、牧、渔业。,第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。,第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。,第三产业包括：,交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。,城市选择决策体系,市场趋势综合判断,运作可行性判断,城市是否进入决策,市场趋势辅助指标判断,市场趋势主要判断,市场规模,政府配合效率,地价与售价比例,土地机会,城市评价体系及技术标准,-,项目评价阶段城市评价核心要素,2、,项目评价体系及技术标准,我要做什么,我为什么要做？,我打算怎么做？,专业能力,立项人,可行性研究报告,出资人,结 论,项目评价体系及技术标准,-,可研需要解决的问题,有效项目信息,营销定位,开发计划,概念设计,成本估算,销售周期,项目测算,投资决策,协作流程,项目评价体系及技术标准,-,可研协作流程,1,、城市评估,城市评估报告必须通过集团评审通过后，方可在通过评估城市进行土地拓展。,2,、项目初判,编写,初判报告,，向集团申请初判。,3,、项目可行性研究,市场管理部：确定项目的市场、产品及客户定位分析,设计管理部：完成项目的概念设计,成本管理部：根据项目定位和设计成果进行投资成本估算,项目开发部：编制,项目投资决策评审报告,。,4,、项目决策申请,5,、项目决策,若项目通过评审，集团高层与公司高层签订,项目的开发、经营目标责任书,。,项目评价体系及技术标准,-,概述,项目评价体系及技术标准,-,市场,宏观市场,中观市场,微观市场,市场上有什么,别人在做什么,别人如何做,我们能做什么,我们如何做,调研阶段,分析阶段,结论,我们给谁做,资源时代（有房即能卖）,概念时代（有好概念即可卖房）,产品时代（提供优质产品）,客户价值时代（须完全让消费者满意）,项目评价体系及技术标准,-,客户,“,一流企业争客户，二流企业争市场。”,项目评价体系及技术标准,-,客户,客户需求分析,客户定位,-,明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发,需求定型,-,研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容,项目定板,-,满足客户需求方案的创造性策划,效益预测的分析比较,明示与隐含需求,-,项目成功的关键在于挖掘客户的隐含的需求,-,并把隐含的需求转换为项目产品的功能,项目评价体系及技术标准,-,概述,服务配套设施,住宅,套型,平面,环境,景观,小区规划布局,居住小区功能,等等,形式,项目评价体系及技术标准,-,产品定位,1,、产品定位,居住小区功能形式关系,产品竞争策略,客户价值层面,提高产品价值,提升开发效能,企业价值层面,项目评价体系及技术标准,-,产品定位,项目评价体系及技术标准,-,文化定位,一、区域文化,1,、城市历史文化背景,2,、区域文化习俗特点,二、文化总定位,三、案名确立,四、风水文化观,五、建筑文化,1,、消费者对建筑提出的功能和使用方面的要求,2,、消费者对建筑提出的精神和审美方面的要求,3,、以何种必要的物质技术手段达到上述两方面的要求,六、配套文化,七、,VI,系统,项目评价体系及技术标准,-,经济评价体系与技术标准,3、,风险分析与投资决策,在项目前期风险决策的基础之上，项目仍要回归项目收益决策层面，对于项目收益的核心指标,IRR,我们发现其是一个受多因素影响指标，影响因素具体包括：,静态收益水平,动态效率水平,销售速度,开发周期,回款周期,成本支出现金流,销售价格,建安造价,营销费用,管理费用,地价,/,税收,项目,IRR,收入,支出,销售回款现金流,回款速度,项目现金流水平,利润主导,现金流主导,风险分析与投资决策,-,经济评价体系与技术标准,项目决策评价指标体系,静态收益指标,地 价,地价外,单方,成本,动态效率指标,以上动态效率指标需根据企业实际情况确定合理标准或衡量方法,项目,收益决策指标体系,项目全投资,IRR,项目,销售净利润率,销售价格,从拿地到开盘时间,项目月均去化速度,法律风险,税费风险,拆迁等风险,政府信用风险,风险分析与投资决策,-,经济评价体系与技术标准,项目决策中需单独列明的,风险,风险分析与投资决策,-,经济评价体系与技术标准,IRR=15%-,一般,IRR=20%-,优秀,IRR=25%-,非常优秀,-,以合作开发项目的方式共同对项目投资，包括注册资本和股东借款，当可以取得银行贷款时则使用银行贷款,合作方对投资的回报要求在,15%,25%,之间。,标杆企业收益要求,内部收益率,25%,销售净利率,9%,指标评价考虑：,（,1,）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。,（,2,）经过对部分项目（成都,1,期、大连等）的测试，其内部收益率均超过,30%,。因此对一般多层项目内部收益率暂定为,25%,。,（,3,）经测算，集团平均税前销售利润率为,12%,，销售净利率约在,8.0410.2%,之间，因此销售净利率暂定为,9%,。,风险分析与投资决策,-,风险控制,风险,回报,冒险型,折中型,规避风险型,投资者对待风险的态度,风险分析与投资决策,-,风险控制,R,1,R,2,R,3,R,4,P,1,P,2,P,3,风险,回报,风险规避型投资人对于预期风险和回报的关系,风险分析与投资决策,-,风险控制,1,、财务风险,2,、法律风险,3,、政策风险,政府资源利用的评估,当地政府对外来投资的态度,当地政府职能部门的办事作风,当地政府对该项目的关注程度,地块周边已有开发商项目成败的政府因素,与政府合作关系,政策变更对项目开发的影响,城市规划限制或更改,突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。,4,、拆迁风险,链接：土地合同法律风险评估细则,形势评估,战略性问题,优势和劣势,机会与威胁,项,目,收,益,资 源 质 量,高,中,低,高,中,低,风险分析与投资决策,-,风险控制,风险防范按照项目公司土地开发权取得各有不同：,招投标方式：,地块现状明确、交地、用地标准准确，开发参数招投标之前事先知道，程序简单、规范、具有一定的透明度，价格直接达到市场标准。风险小，安全性高。,招投标方式,风险关键点,：由于招投标的主体是政府相关部门或土地储备开发中心，存在法律风险的可能性较低，着重注意的是：,招标书中确定的地块面积、范围、规划参数，并需要实地考察。,按时和准确的完成投标文件，按照招标文件的要求制作、完善，避免制作无效的投标文件。,拍卖方式：,地块现状明确、交地、用地标准准确，开发参数招投标之前事先知道，程序简单、规范、具有一定的透明度，价格直接达到市场标准、竞争激烈，但法律风险小。,拍卖方式,风险关键点,：,注意拍卖公告；,由于拍卖机构中部分属于社会中介机构，应当查阅相关文件原件，向政府相关部门索取相应的开发参数，以便和拍卖公告核对，避免两者之间存在差异，引起不比要的法律风险。,现场勘查，核对是否与拍卖公告一致。,风险分析与投资决策,-,风险防范关键点,按照不同的方式予以区别：,招投标方式：