单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012/12/10,#,金桥国际商业广场案例研究,1.,项目概况,项目概况,项目地址,浦东新区张杨路与金桥路交叉口，地铁金桥站,开发商：,摩根士丹,利,香,港崇邦集团,物业公司：,上海世邦魏理仕物业有限公司,项目用地性质,纯商业用地,投资额,20,亿,项目占地面积,6,万平方米,总建筑面积,18,万平方米,写字楼面积,1.6,万平方米,商业面积,13,万平方米,停车位,1200,个,商铺平均租金,15-16,元,/,天,/,平方米,开业时间,2009,年,12,月,金桥国际共有,11,幢商业楼宇组成，包括,1,栋写字楼和,10,栋,2,4,层的商铺，项目建筑外观以灰、白、米色为主色调，呈现代简约风格。金桥国际强调的是生态公园，公园即为购物中心，购物中心即为公园。,11,栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿地间楼宇有序排列，形成了一个富有情调的商业街区。,金桥国际将自己定位为“花园里的商场，商场里的花园”，立志于打造联接商业和绿色现代生活的“丰盛人生”。为浦东及上海的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。,地理位置,金桥国际商业广场位于浦东重要组成部分的办公园区板块金桥，张江，“药谷”和外高桥保税区。紧邻地铁金桥路站。距离浦东陆家嘴金融区,7,公里，,1.5,公里范围内聚集了多个大型居住社区，常住人口密集。区域内高达,50,万的常住人口和,37,万的流动工作人口，高收入，有车有房，消费能力强且观念超前。,金桥,瑞仕花园,东方,知音苑,黄山,始信苑,金杨九街坊,金新花苑,蝶恋园,通昌苑,新景园,广洋苑,通联苑,今达花园,博三兰城,金泰小区,碧云新天地家园,金桥新村四街坊,金藤苑,中星,长岛苑,船舶小区,南极苑,金桥新村,11,街坊,公交：公交车,638,、金桥,4,线、沪东线、,723,、上川线、新川线、沪祝线等,地铁：地铁,6,号线金桥路站,项目历史沿革,年月摩根士丹利斥资亿元，以股权收购方式购入的上海爱梦敦置业持有的埃蒙顿广场，其中包括上海城投置地（集团）所持的股权以及上海新达安投资所持的股权。,金桥国际商业广场前身是金桥埃蒙顿假日广场，原规划为商业面积,10,万平方米，地下商业,2.5,万平方米的一站式购物中心。,2004,年立项后,一直未开工,2007,年大宁国际广场发展商崇邦集团进入，开始运作项目。,2009,年,12,月开业,2012,年,11,月大摩开价,30,亿,-35,亿元抛售,项目规划,576M,375M,金桥国际广场主入口设于张杨路和金桥路交叉口，写字楼位于张杨路，街区位于金桥路，张杨路沿街商业定位在沿街底商，作为写字楼裙楼的配套服务，相对较为独立，巧妙避免了地块狭长、纵深不够的缺点。,沿街底商,写字楼,车流动线,金桥国际广场位于两条道路交叉口，车辆都可以方便的进出。其中张杨路沿线停车场仅有一层，且不与街区停车场连通，相对独立。项目共配置停车位,1200,个，部分为地面停车场。,总体平面,负二层,负一层,首层,四层,三层,二层,金桥国际广场地下两层，主力店超市位于地下负一层，张杨路沿线底商两层，局部三层。金桥路沿线街区三层，局部四层。,2,.,业态布局,楼层平面,1,座,1F,钟表眼镜,宝岛眼镜,1F,餐饮,味千拉面,2F,内衣,曼妮芬,3F,教育培训,迪斯尼英语,美式眼镜,阿明食品,兰卓丽,新爱婴早教中心,巴黎三城,巴黎贝甜,enweis,弈品围棋,服装,艾格,冰雪皇后,舒雅,大艺术创意教育,优衣库,摩提工坊,伊丝艾拉,娱乐,寰宇模型,滨崎,西树泡芙,GUNZE,迪斯尼摄影馆,曼妮,肯德基,孕婴童装,baby Q,动感天地,古蔻,生活配套,傲胜,博士蛙,卡通尼乐园,E-LAND,ki,d,s,复美大药房,雅迪奥,想家乐创意中心,paw in paw,斯乃纳,生活配套,诗泥,SPA,teenie weenie,2F,服装,艾格,卡通天地,4F,娱乐,卡通尼乐园,全棉时代,优衣库,碧邦孕装,餐饮,苏武牧羊,鞋类,天美意,玩具,智乐,巴布豆,老妈米线,他她,chicco,耐克童装,新石器,crocs,法米尼,十月妈咪,一味湘传,珠宝配饰,老凤祥,家居生活,特元椅子,英氏,贝可丽,阿吉豆,东方家纺,mothercare,多番日本料理,金至尊,爱丽思,best pals,西贝,gold life,常春藤,化妆品,谜尚,餐饮,肯德基,瑞莱,佰草集,1,座是金桥国际广场面积最大的一座，采用了室内步行街的设计，通过室外廊桥与,8,号楼相连，以零售业态为主，负一层是易买得超市，比较接近传统的购物中心。,楼层平面,-2,座,&3,座,2,座,1F,服装,新概念,2F,服装,热风,3F,生活配套,纽约伊人护肤中心,欧时力,FIVE PLUS,天怀爱尚舞蹈汇,jojo,潮流店,朴坊,曼都发型,owenwong,鞋类,斯凯奇,杰惠造型,only,B2F2,伦特微国际体重管理中心,jack&jones,避风塘,必瘦站,veromoda,COCO,一番屋,芸楠草药健发,餐饮,避风塘,优葩酸奶冰激凌,艾尚美甲,香啡缤,jsw,酒类专卖,餐饮,山间堂民间瓦罐煨汤馆,4F,上海歌城,3,座,1F,药妆店,万宁,2F,数码电子,光大通讯,EBT,服装,nautica,餐饮,棒约翰,阿迪达斯三叶草,服装,C&A,gripz,3F,餐饮,萨莉亚,C&A,吉旺,DICKIES,豆捞坊,GY,约翰牛,餐饮,棒约翰,4F,运动,高点保龄球馆,wagas,高点桌球馆,2,座底层采用室内步行街，,3,层及,4,层为大型店铺，并规划了美容美发一条街，以主题化避免高楼层街区的经营问题。,楼层平面,5&6,座,6,座,1F,鞋类,百丽,健乐士,生活配套,招商银行,24,小时自助,中国银行,罗森便利店,餐饮,汉堡王,茶矿,食其家,2F,餐饮,小南国,3F,餐饮,天虹海鲜酒家,5,座,1F,数码电子,苹果电子数码,餐饮,美仕唐纳滋,哈根达斯,2F,数码电子,苹果电子数码,5,座是金桥国际广场入口最具标志性的楼栋，以苹果店和哈根达斯领衔，仅有,2,层。,6,座为写字楼裙楼，底层为小型店铺，,2-3,层整租给大型餐饮。,楼层平面,7&8,座,7,座,1F,服装,Honeys,1F,餐饮,1001,牛肉面,3F,餐饮,釜山料理,天恩,真功夫,望湘园,lily,costa,赤坂亭,basic house,酷圣石,eland,一茶一坐,plory,满记甜品,钟表,时间廊,2F,家居,居适家,精品店,KITTY HOUSE,儿童教育,美吉姆国际儿童教育中心,化妆品,just bb,精品店,滑板潮流店,家居,emoi,餐饮,龙门客栈,鞋类,/,皮具,新秀丽,旺池,达芙妮,8,座,1F,服饰,运动,100,2F,服饰,运动,100,3F,服饰,color jeans,color jeans,color jeans,皮具,藏经阁,安迪维特,餐饮,功德林素食,餐饮,麦当劳,bologo,玩具,酷驰遥控模型,生活配套,didibaba,租车堂,餐饮,伊秀寿司,4F,餐饮,逸品迈泰,家居,艾巢家居,川食公馆,数码电子,i,数码苹果专卖店,7-8,座是金桥国际广场中央花园的楼栋，局部采用了室内步行街的人流动线，同时通过巧妙的露台和连廊设计，解决人流不能深入和上下的问题。业态以零售和餐饮为主。,楼层平面,9,、,10,、,11,、,12,座,9,座,汽车,4,s,店,雷克萨斯,10,座,生活配套,中国民生银行,11,座,生活配套,宿野整体形象设计,12,座,汽车,4,s,店,梅赛德斯奔驰,电器,国美电器,餐饮,湘乐汇时尚湘菜,泓叶精菜坊,9-12,座分布在张杨路沿线，为写字楼裙楼，业态布置为沿街底商，主要为银行、汽车,4S,店和电器，多为配套商业，与街区相比，相对较为独立。,业态统计,零售,餐饮,娱乐休闲,生活配套,教育培训,汽车,4,S,店,数量,95,49,8,17,5,2,比例,53.98%,27.84%,4.55%,9.66%,2.84%,1.14%,金桥国际广场设置较多的餐饮和生活配套业态，特别是银行、便利店、教育、药店等生活服务类店铺，占到店铺数量的,9.66%,，凸显出对周边社区的服务功能。,3.,建筑规划,建筑设计,1,2,3,4,1.,商业主入口,2.,中央广场,3.,商业次入口,4.,商业次入口,金桥国际广场共设有三个入口，多栋商业建筑围合成中央广场，营造出公园的形式。,建筑设计,1,2,3,4,5,1.,次入口扶梯设置,2.,庭院式商业,3.,露台,4.,室外扶梯与连廊,5.,停车场道路设置,金桥国际广场采用露台和连廊，巧妙灵活的将各座楼宇之间连接起来，庭院式商业也增加了怡人的环境体验。,建筑设计,1,2,3,1.7,座顶层的篮球场,2.,半室外连廊,3.,挑空两层的儿童乐园,金桥国际广场巧妙利用楼顶及中空，改造成富有吸引力的空间，对空间尺度的把握非常精妙，营造出舒适的半室外连廊。,建筑设计,金桥国际广场四层多为大型店铺，通过室内中庭，引导人流向上，解决了高楼层街区的经营问题。,1,2,3,1.,三楼至四楼的室内扶梯设置,2.,二楼至三楼室外露台设置,3.,三楼至四楼的中庭设置,外立面设计,1.,金桥路沿街立面,2.7,、,8,座立面,3.2,座立面,4.,张杨路沿街立面,5.,五座立面,金桥国际广场商业街区外立面多采用涂料，搭配一些金属几何体造型，成本低廉，但色彩明快鲜艳。张杨路写字楼底商采用玻璃和金属立面，提升整体形象，以提升写字楼价值。,小品设计,金桥国际广场善于利用景观小品和绿化，营造舒适宜人的环境，凸显其“公园里的商场”定位。,4.,项目借鉴点,金桥国际广场是大宁国际广场的升级版，已经发展出较为成熟的社区商业模式。,总体规划科学：地块形状本身不规整，但通过规划设计扬长避短，最大限度的发掘商业价值,开发理念务实：不盲目追求形象，采用更经济性价比更高的做法，节省投资成本,人流引导巧妙：采用露台、连廊、室外扶梯、室内中庭等多种手段，引导人流。,人性化尺度空间：在各种庭院、扶梯和楼梯的空间尺度上恰到好处，营造出舒适的感官体验,注重完善细节：从规划设计到经营管理，处处都表现出追求细致的特点，提升经营水平，提高物业商业价值,业态布局灵活多样：根据不同楼栋的不同特点灵活布局，对业态类型不做任何限制，追求创新业态，提高对消费者的吸引力,金桥国际广场是在特定时间特定地点的特定成功案例，不具备大规模复制的可能性。,所处城市：金桥国际广场位于国内一线城市上海，无论是居民消费习惯还是商品业态种类，都属于全国领先水平，因此才能引进创新业态，实现特色经营。,规划设计：金桥国际广场巧妙的空间与人流设计，需要设计师对商业的深入理解、对空间尺度的精准把握，才能通过各种细节组合成科学流畅的商业动线。,经营状况：目前金桥国际广场的经营状况较为理想，但相对来说，楼层较高的业态仍然有部分人气较为冷淡。,管理水平：如何通过后期经营提升物业价值，是对经营管理公司的极大考验，尤其是开放式街区的经营管理。与之相比，我司仍有较大差距。,THE END,