单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,目录,一、项目简介,二、区域情况,三、业态和品牌,四、规划设计,五、经营管理,目录一、项目简介,1,项目调研重点,项目周边区域情况对于项目的支持,项目中的业态布置和品牌,项目独特的内街式动线设计和景观风格,项目调研重点 项目周边区域情况对于项目的支持,2,项目概况,项目概况,3,项目简介,百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。,购物中心占地面积,3.4,万平方米，建筑面积,11,万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。,项目简介百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联,4,开业时间：,2004,年,12,月,建筑面积：,11,万,m,2,楼层：,B2,4F,泊车位：,600,多个,租金：平均,11,元,/,平米,/,天（普通商铺）,平均,2-3,元,/,平米,/,天（大型商铺）,出租率：,100%,商业定位：社区购物中心,建筑特点：开放式建筑格局,开发商：上海百联集团,设计公司：,JEDER,国际建筑事务所,项目整体情况,开业时间：2004年12月 项目整体情况,5,设计公司简介,为客户提供概念设计及建筑设计服务，服务范围涵盖开发前设计、租赁策略、规划、建筑设计、景观设计及室内设计。,捷得在国际市场提供的设计服务范围也超越了其传统的零售、娱乐领域，扩展到酒店、俱乐部、度假村、住宅区、办公室及商业设施、多功能中心、主要的市区、滨水区、商业中心、社区规划、前瞻性的总体规划等。,设计公司简介为客户提供概念设计及建筑设计服务，服务范围涵盖开,6,区域情况,区域情况,7,区域位置,莘庄,该区域属于上海西部长宁区，属于北新泾板块，周边原为工业区，不属于传统商圈，缺乏办公大楼和商务氛围。,区域,2004,年之后大量开发住宅，现成为成熟住宅区，住宅小区众多。分布有新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等多个大型社区，而区域南部为高档别墅区。,区域位置莘庄该区域属于上海西部长宁区，属于北新泾板块，周边原,8,区域情况,范围：,区域范围是北新泾板块东起北虹路，南到延安西路，北至北翟路，西面则是虹桥机场和虹桥临空经济园区。从范围上看，本案处于区域的中心部分。,交通：,区域内交通便利，有地铁二号线以及数量众多的公交线路。项目周边的公交线路有,54,、,88,、,121,、,836,、,91,、,739,、莘北专线，以及三条免费班车金汇龙柏线、天山茅台线和地铁二号班车线。,北 翟 路,天 山 西 路,仙 霞 路,虹 桥 路,延 安 西 路,外 环,中 环,福 泉 路,剑 河 路,本案,地铁二号线 地铁二号线,淞虹路站,北新泾站,虹桥机场,虹桥临空经济园区,区域情况范围：北 翟,9,区域住宅情况,住宅：,区域内有大量住宅楼盘，档次不一，户数共有,11,万户，加上外来人口总人口达到,30,万。人口分布以北部居多，南部别墅集中区人口较少。人口构成以本地居民为主，部分为经济园区中的工作人员以及一些外籍人士。,部分小区,：,中 环,本案,1,2,4,5,6,3,虹桥机场,虹桥临空经济园区,地铁二号线 地铁二号线,淞虹路站,北新泾站,虹 桥 路,延 安 西 路,外 环,福 泉 路,剑 河 路,北 翟 路,天 山 西 路,仙 霞 路,公寓区域,别墅区域,区域住宅情况住宅：部分小区：中 环本,10,区域商业情况,商业：,区域内基本没有大型的商业项目，都是较小面积的社区商业形态，且集中在区域北部地铁二号线沿线以及仙霞路沿线。业态方面以餐饮、服务居多，超市卖场区域内仅有一家易初莲花和几家联华超市。,北 翟 路,天 山 西 路,仙 霞 路,虹 桥 路,延 安 西 路,外 环,中 环,福 泉 路,剑 河 路,本案,地铁二号线 地铁二号线,淞虹路站,北新泾站,虹桥机场,虹桥临空经济园区,易初莲花,联华超市,联华超市,联华超市,区域商业情况商业：北 翟,11,区域情况总结,区域内住宅体量巨大，人口众多达到,30,万，且居民消费能力尚可，完全能够支撑该区域内的商业项目。,由于区域内缺乏大型商业项目，业态方面也主要为餐饮和服务。而本项目体量大，业态丰富，在地理上又处于区域的中心偏北地带，为人口集中区，使得项目比较容易吸引人流和满足周边消费者的消费需求。,区域交通便利，便于区域内消费者到达本项目。其中地铁二号线能够带来大量的区域之外的消费者，但是由于区域内大型综合购物商业项目仅有本项目一个，不足以吸引区域之外的消费者前来消费，因此项目针对客群限于本区域内。,区域情况总结 区域内住宅体量巨大，人口众多达到30万，且居民,12,业态和品牌,业态和品牌,13,整体业态图,服务,运动卖场,零售,餐饮,百货,超市卖场,零售,餐饮,百货,超市卖场,零售,餐饮,家电卖场,娱乐,零售,服务,娱乐,家居卖场,餐饮,B2,B1,1F,2F,3F,4F,服务,服务,整体业态图服务运动卖场零售餐饮百货超市卖场零售餐饮百货超市卖,14,整体业态比例及品牌,整体业态比例及品牌,15,B2,平面图,B2平面图,16,B1,平面图,B1平面图,17,B1,品牌,B1品牌,18,B1,业态比例,B1,层只有少量商铺面积，有,1,家服务，,2,家娱乐,B1业态比例B1层只有少量商铺面积，有1家服务，2家娱乐,19,1F,平面图,1F平面图,20,1F,品牌,(1),1F品牌(1),21,1F,品牌,(2),1F品牌(2),22,1F,品牌,(3),1F品牌(3),23,1F,品牌,(4),1F品牌(4),24,2F,平面图,2F平面图,25,2F,品牌,(1),2F品牌(1),26,2F,品牌,(2),2F品牌(2),27,2F,品牌,(3),2F品牌(3),28,2F,品牌,(4),2F品牌(4),29,3F,平面图,3F平面图,30,3F,品牌,(1),3F品牌(1),31,3F,品牌,(2),3F品牌(2),32,3F,品牌,(3),3F品牌(3),33,4F,平面图,4F平面图,34,4F,品牌,4F品牌,35,业态分析,项目业态比例中的卖场和百货等主力店占据较大比例，零售、餐饮、娱乐比例相互持平。业种丰富，涉及到服饰、数码、家居、运动、休闲、儿童等，满足社区居民一站式购物的需要。,项目的业态分布很有规律，除去,4F,布置了大面积的娱乐业态外，,1-3F,的平面业态布置全部都以南北两端为大体量的卖场和百货业态，中间南北端分别布置零售和餐饮业态。,从楼层的纵向方向来看，在平面的各个位置上不同楼层的业态都是相同的，这样便于引导消费者在特定区域消费，方便购物。相同业态的商户集中在同一区域也能形成规模效应。而大体量的主力店分布在项目横向两端有助于带动人流。,1F,2F,3F,业态分析 项目业态比例中的卖场和百货等主力店占据较大比例，零,36,品牌分析,(1),项目品牌档次主要在中档，各个业态的品牌丰富，且品牌知名度都较高，符合周边消费者的消费能力和消费需求，能够吸引消费者前来购物。,项目餐饮品牌方面也较有特色，中外结合，品牌也较丰富，知名度高，不仅能吸引普通消费者，也能满足周边国外消费者的需求。,品牌分析(1)项目品牌档次主要在中档，各个业态的品牌丰富，且,37,品牌分析,(2),项目主力店业种全面，包含家电、家居、百货、运动、超市、服务等各个方面，方便于服务周边社区。,而其他业态的大多数品牌有在上海的知名度较高、经营状况好和店铺分布密度高的特点。由于项目定位为社区购物中心，该些品牌的特点是周边居民舍远取近前来项目的关键，且该些品牌对租金敏感性较低，能有效提高项目的租金水平。,品牌分析(2)项目主力店业种全面，包含家电、家居、百货、运动,38,主力店介绍,联华超市股份有限公 司（ 联华超市 或 本公司 ）于一九九一年起在上海开展业务 ， 于十七余年间 ， 以直接经营 、 加盟经营和并购方式发展成为一家具备全国网点布局 、 业态最齐全的零售连锁超市公司 。,世纪联华,主力店介绍联华超市股份有限公 司（ 联华超市 或 本公,39,迪卡侬集团既是运动用品的设计师和生产商，更是极具规模的全系列运动品连锁商店。开创了运动用品超市的新概念。,迪卡侬,主力店介绍,迪卡侬集团既是运动用品的设计师和生产商，更是极具规模的全系列,40,HOLA,特力屋隶属于特力集团，在中国的台湾地区已有,8,家连锁大卖场。特力集团是全球最大的零售建材供应商之一，主要的客户有沃尔玛、,B&Q,等零售业巨头，是一家已成立,28,年的全球性集团。,特力屋,主力店介绍,HOLA特力屋隶属于特力集团，在中国的台湾地区已有8家连锁大,41,主力店介绍,汤姆熊自创立以来，一直以提供一个健康、温馨、便捷及充满欢乐气氛的休闲场所为目标，向成为世界上最大的连锁室內主题乐园目标而迈进。,汤姆熊,主力店介绍 汤姆熊自创立以来，一直以提供一个健康、温馨、便捷,42,主力店介绍,一兆韦德健身第一家俱乐部始于,2001,年，一兆韦德大力倡导绿色环保和时尚健身运动。,一兆韦德,健身,主力店介绍一兆韦德健身第一家俱乐部始于2001年，一兆韦德大,43,永乐（中国）电器销售有限公司创建于,1996,年，前身为上海永乐家用电器有限公司，是一家净资产达数十亿元的股份制大型家电连锁零售企业，年销售额超过,150,亿元。产品类别囊括了日常生活电器的方方面面，种类逼近,5,万种。,永乐家电,主力店介绍,永乐（中国）电器销售有限公司创建于1996年，前身为上海永乐,44,代表品牌介绍,以深海鲸鱼命名的时尚品牌，由国际设计大师,MARK CHEUNG,为世界新贵度身定制的国际时装品牌。,马克华菲,代表品牌介绍以深海鲸鱼命名的时尚品牌，由国际设计大师MARK,45,代表品牌介绍,艾格,ETAM,现已成为法国成衣及内衣的佼佼者。目前艾格,ETAM,发展至全世界拥有,1100,多家专卖店。,ETAM,代表品牌介绍艾格ETAM现已成为法国成衣及内衣的佼佼者。目前,46,代表品牌介绍,肯德基源于美国，创建于,1930,年，是世界著名的炸鸡快餐连锁企业，在全球拥有,10000,多家餐厅。,肯德基,代表品牌介绍肯德基源于美国，创建于1930年，是世界著名的炸,47,项目规划设计,项目规划设计,48,平面动线（,1F,）,项目整体形态为内街式购物中心，南北两栋建筑体单体，中间以一道内街分割，内街宽度为,10,米左右。,项目东西共有两个出入口，中间为圆型大中庭广场，作为人流动线的集中点，将东西两侧进入的人流汇集于此。在大中庭的北侧另有一个圆型小中庭，作为,1F,东北侧内通道的端点。,西侧处入口,东侧出入口,小中庭,大中庭,平面动线（1F）项目整体形态为内街式购物中心，南北两栋建筑体,49,平面动线（,2F,以上）,项目,2F,以上楼层，东西两端的动线是以外侧走廊的形式，中端的南北两侧动线是内部走廊的形式。南北两栋建筑之间有四座空中走廊连接。动线走廊宽度总体为,4,米。,空中连廊,空中连廊,小中庭,大中庭,平面动线（2F以上）项目2F以上楼层，东西两端的动线是以外侧,50,垂直动线,自动扶梯,观光电梯,客用楼梯,项目有两组上下自动扶梯，位于东西动线两端；两组共四部观光垂直电梯，在大中庭的东西两侧；另外还有两部客用楼梯位于大中庭处。,项目,23,两层另有三组自动扶梯位于东西两端的主力店内，为世纪联华、友谊百货以及永乐家电使用。,垂直动线自动扶梯观光电梯客用楼梯项目有两组上下自动扶梯，位于,51,垂直动线（续）,项目有两部货梯，五处消防通道,货梯,消防通道,垂直动线（续）项目有两部货梯，五处消防通道货梯消防通道,52,景观设计,项目景观及建筑设计参照美国购物中心风格，利用极具特色的建筑形态、装饰物以及植物景观来突显出美国风格。另外利用项目东侧的天然河流作为项目本身的景观之一。,景观设计项目景观及建筑设计参照美国购物中心风格，利用极具特色,53,景观设计（续）,景观设计（续）,54,广告招牌,项目各商户的招牌规格并不全部统一，且在项目内过多的展示广告，导致杂乱无章，使得整个项目的景观视觉被破坏，影响购物环境。,而项目的顾客导向牌就比较合理，在动线结点处均有指向明确的指示牌，方便顾客辨认方向。,广告招牌项目各商户的招牌规格并不全部统一，且在项目内过多的展,55,停车场,项目停车场位于项目的地下,1/2,层，车位共,600,余个，基本满足前来购物的消费者的停车需求。,停车场入口,停车场出口,停车场项目停车场位于项目的地下1/2层，车位共600余个，基,56,规划设计总结,项目动线设计简单便利，比较合理，内街式的设计充分吸引人流进入项目内部。中部的大中庭，利用其空间和地理位置可举办推广活动或社区活动，有利于人气的聚集。,项目的景观设计很有特色，整体感出色，动线设计上没有明显的死角，符合社区购物中心的需求和定位。项目通过人流的引导聚集和特色景观，给人以热闹繁华的感官印象，充分提升消费者的购物体验。但项目过多过于随意杂乱的广告牌布置，却降低和破坏了景观美感。,停车场出入口设计合理，保证车流与人流分离。,规划设计总结 项目动线设计简单便利，比较合理，内街式的设计充,57,项目经营管理,项目经营管理,58,商场服务,VIP,卡的办理及积分,免费班车时间表,商务服务（传真、复印等） 信件代收发 零钱找换 促销导购 礼品包装 广播寻人,老花眼镜出借 顾客留言,/,意见收集 报刊杂志阅读 免费出借童车 雨伞出租 紧急医护 失物招领,外币兑换,百联西郊部分服务项目,项目的商场服务比较人性化，且在门口有专门的问询服务处，方便服务顾客。,商场服务VIP卡的办理及积分老花眼镜出借 顾客留言/意见收,59,推广营销活动,项目每周都有不同的营销活动，且中庭广场常提供给社区组织举办活动，有效带动人气，给周边居民一种亲切感和代入感，体现了社区购物中心的服务社区的价值。,推广营销活动项目每周都有不同的营销活动，且中庭广场常提供给社,60,调研总结,项目所在区域不论是人口、交通、消费力还是商业竞争对手，都对项目非常有利，在经过初期的商业培养期后，项目在该区域各个有利因素支持下取得成功。,在社区购物中心的定位下，项目的业态和品牌都以为社区居民服务为核心，将超市、家居、家电、运动、服饰、娱乐、社区服务等业态完整地包含在项目之中，充分满足了周边消费者的消费需求。,项目的设计规划比较成功，建筑景观特色鲜明，大大提升了项目的购物环境。另外项目的中庭广场不仅作有人流动线聚集的作用，也为营销推广活动提供了场地，发挥了服务社区居民的功用。,调研总结 项目所在区域不论是人口、交通、消费力还是商业竞争,61,