Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,第五章 房地产开发项目策划,第一节房地产开发项目的类型与特点,第二节风险对投资方向和时机选择的影响,第三节房地产开发场地的选择,第四节房地产产品功能的定位,11/18/2024,1,第五章 房地产开发项目策划第一节房地产开发项目的类型与特,本章要求,了解房地产开发项目的类型和特点；,熟悉风险对投资方向和时机选择的影响；,掌握房地产开发项目场地选择、房地产开发项目产品功能定位的含义与工作方法。,11/18/2024,2,本章要求了解房地产开发项目的类型和特点；9/16/20232,第一节 房地产开发项目的类型与特点,一、住宅开发项目,二、写字楼与零售商业开发项目,三、其他类型的开发项目,11/18/2024,3,第一节 房地产开发项目的类型与特点一、住宅开发项目9/16,一、住宅开发项目,（一）居住建筑的类型,11/18/2024,4,一、住宅开发项目（一）居住建筑的类型9/16/20234,一、住宅开发项目,（一）居住建筑的类型,别墅,独立住宅,联排住宅,城镇住宅,公寓,普通住宅,11/18/2024,5,一、住宅开发项目（一）居住建筑的类型9/16/20235,一、住宅开发项目,（一）居住建筑的类型,别墅,独立住宅,联排住宅,城镇住宅,公寓,普通住宅,11/18/2024,6,一、住宅开发项目（一）居住建筑的类型9/16/20236,一、住宅开发项目,（一）居住建筑的类型,别墅,独立住宅,联排住宅,城镇住宅,公寓,普通住宅,11/18/2024,7,一、住宅开发项目（一）居住建筑的类型9/16/20237,一、住宅开发项目,（一）居住建筑的类型,别墅,独立住宅,联排住宅,城镇住宅,公寓,普通住宅,11/18/2024,8,一、住宅开发项目（一）居住建筑的类型9/16/20238,一、住宅开发项目,（一）居住建筑的类型,别墅,独立住宅,联排住宅,城镇住宅,公寓,普通住宅,11/18/2024,9,一、住宅开发项目（一）居住建筑的类型9/16/20239,一、住宅开发项目,（一）居住建筑的类型,别墅,独立住宅,联排住宅,城镇住宅,公寓,普通住宅,11/18/2024,10,一、住宅开发项目（一）居住建筑的类型9/16/202310,（二）住宅开发项目的特点,1.市场潜力巨大,2.开发投资风险相对较小,3.多元化的市场需求,4.对开发商投资能力要求较低,11/18/2024,11,（二）住宅开发项目的特点9/16/202311,二、写字楼与零售商业开发项目,（一）写字楼项目的分类,硬件内容,甲级写字楼,乙级写字楼,丙级写字楼,所处位置,位置十分优越，一般居于城市商贸中心(,CBD,)，交通十分便利,居于城市小型或零星的商贸集中区，交通条件较好,零散建设的办公楼，远离城市商贸中心区，交通条件一般,停车位数量,每,6090,平方米出租面积提供,1,个机动车位,每,90120,平方米出租面积提供,1,个机动车位,每,120,平方米出租面积提供,1,个机动车位,电梯数量,每部电梯服务面积,33003900,平方米,/,吨台,每部电梯服务面积,3900 4500,平方米,/,吨台,每部电梯服务面积,4500 5000,平方米,/,吨台,11/18/2024,12,二、写字楼与零售商业开发项目（一）写字楼项目的分类硬件内容甲,办公空间,能提供可灵活分割适应各种变化的办公空间，室内净高,2.6,米以上,办公空间在一定程度上具有灵活分割适应性，室内净高,2.5,米,室内净高,2.4,米,公用设施,设专门的职工餐厅，并设有适当规模的高档餐厅，设提供多项服务的商务中心，设小型商场、邮局、快递服务、银行,设职工餐厅，高档餐厅视具体情况而定，设商务中心，设小型商场，其他服务项目选择位置,可不设职工餐厅，提供盒饭或在附近解决就餐，选择设置商务中心，可设小卖部,空调系统,中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有充分区域控制能力,中央空调系统，温湿度可由中央系统控制,可不采用中央空调系统,11/18/2024,13,办公空间能提供可灵活分割适应各种变化的办公空间，室内净高2.,智能化水平,办公(,OA,),预留,OA,电力负荷,3050,伏安米，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽,预留,OA,电力负荷,1530,伏安米，OA布线采用地面线槽或均布地面线盒,预留,OA,电力负荷,515,伏安米，OA布线采用均布地面线盒或沿墙布置插座,通信(,CA,),计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件,客户可以有选择地加入计算机网络系统，提供充足的国际、国内直拨电话,客户能够获得直接国际、国内电话、传真服务,设备(,BA,),主要的机电设计由计算机管理监控其运行状况，实现部分管路的自动控制,机电设备运行计算机与人工管理相结合，管路开闭人工控制,设备的运行管理、监控及管路的运行控制以人工为主,防火(,FA,),防火电视监控，安装自动报警、自动喷洒装置,防火重点位置电视监控，有选择地安装自动报警喷洒系统,根据防火分区面积、决定是否安装自动报警、喷洒装置,保安(,SA,),保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更,常与消防共用电视监控系统,以保安人员为主的保安体系,11/18/2024,14,智能化水平办公(OA)预留OA电力负荷3050伏安米，,内部装修,采用高档装饰材料，地面应采用石材,采用中档装饰材料地面宜采用石材,普通装修和重点部位做点缀处理,走廊,高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶,普通地毯或块状垫地毯，普通吸音材料吊顶,普通地毯或地砖，可不吊顶,办公间,墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，无梁结构可不吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面,墙面普通壁纸、喷涂或高级乳胶漆，普通吸音材料吊顶或高级乳胶漆，普通地毯地面,墙面喷涂或普通乳胶漆，普通乳胶漆刷顶或喷白,卫生间,高档低噪声卫生洁具，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶，洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求,中档卫生洁具，普通洗面台或台式洗面盆，普通面镜，设香皂盒、手纸盒，普通吊顶或不做吊顶，普通瓷砖墙面、防滑地砖地面,普通卫生洁具，普通洗手盆，设香皂盒，不设吊顶，瓷砖墙裙普通防滑地砖地面,门厅、电梯厅,11/18/2024,15,内部装修采用高档装饰材料，地面应采用石材采用中档装饰材料地面,（二）零售商业物业及其分类,1.区域购物中心,2.市级购物中心,3.地区购物商场,4.居住区商场,5.邻里商店,6.特色商店,11/18/2024,16,（二）零售商业物业及其分类9/16/202316,（三）写字楼与零售商业物业开发项目的特点,1.写字楼开发项目的特点：,要求开发商具备,长期投资能力,；,把握写字楼,设计发展潮流和趋势,；,要高度重视写字楼的,选址,11/18/2024,17,（三）写字楼与零售商业物业开发项目的特点9/16/20231,银河soho：使用了多项绿色建筑的先进技术，比如高性能的幕墙系统、日光采集、百分之百的地下停车、污水循环利用、高效率的采暖与空调系统、无氟氯化碳的制冷方式以及优质的建筑自动化体系,11/18/2024,18,银河soho：使用了多项绿色建筑的先进技术，比如高性能的幕墙,2.零售商业物业开发项目的特点：,需要认真分析零售商业物业的,商业辐射区域,；,要求开发商具备长期,大规模投资的能力,；,先租后建、只租不售,；,对,物业管理水平,的要求高；,需要与,交通设施,联合开发；,要努力实现商场收益,风险管理社会化,；,零售商业物业与其他物业,联合开发,11/18/2024,19,2.零售商业物业开发项目的特点：9/16/202319,（一）旅游度假村开发项目,三、其他类型的开发项目,11/18/2024,20,（一）旅游度假村开发项目三、其他类型的开发项目9/16/20,（二）工业物业开发项目,重工业厂房,轻工业厂房,高新技术产业用房,研究与发展用房,11/18/2024,21,（二）工业物业开发项目9/16/202321,政府,土地储备中心,土地利用总体规划,城市总体规划,控制详细规划,年度土地供应计划,存量国有土地、拟征用和农转用土地,征地、,农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设,（三）土地一级开发项目,11/18/2024,22,政府土地储备中心土地利用总体规划城市总体规划控制详细规划年度,由于投资收益是对投资者所承担投资风险的回报，因此正常情况下投资收益与投资风险是相匹配的。高收益伴随高风险。,第二节 风险对投资方向和时机选择的影响,11/18/2024,23,由于投资收益是对投资者所承担投资风险的回报，因此正常情况下投,风险对房地产投资方向和时机选择的影响，主要包括以下几个方面：,1.根据项目风险的大小，确定其合理的投资收益水平；,2.根据风险管理的能力选择投资方向,3.根据风险周期变化特点把握投资时机,11/18/2024,24,风险对房地产投资方向和时机选择的影响，主要包括以下几个方面：,第三节 房地产开发场地的选择,一、位置的含义,二、影响房地产开发场地选择的要素分析,三、不同类型项目对位置的特殊要求,11/18/2024,25,第三节 房地产开发场地的选择一、位置的含义9/16/202,一、位置的含义,狭义的位置是指某一具体投资场地在城市中的,地理位置，,包括宏观位置和中观、微观位置。,广义的位置除了地理位置以外，还包括该位置所处的,社会、经济、自然环境或背景。,某一具体位置所处的社会、经济、自然环境决定了该位置附近的,市场需求,和,消费特征。,对位置的理解还包括该位置进行房地产开发投资所需支付的,成本高低,和所面临的,竞争环境。,对位置的把握还,须有发展的、动态的眼光。,“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”,11/18/2024,26,一、位置的含义狭义的位置是指某一具体投资场地在城市中的地理位,二、影响房地产开发场地选择的要素分析,（一）区位分析,备选区位：可进入性、交通模式、优势条件及已有竞争性项目的情况，确保投资项目的规划用途与周围环境相匹配,（二）场地分析,场地条件：大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平、利用现状、分区限制,11/18/2024,27,二、影响房地产开发场地选择的要素分析（一）区位分析9/16/,（三）开发潜力分析,房地产开发应追求最高、最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。,（四）获取场地开发权的方式,政府土地出让、当前土地使用者转让,11/18/2024,28,（三）开发潜力分析9/16/202328,（五）影响场地选择的因素汇总,1.城市规划方面的因素,2.自然特性,3.市政基础设施条件,4.交通通达程度,5.停车条件,6.环境条件,7.公共配套服务设施完备情况,8.当前土地使用者的态度,9.土地价格,10.供求关系,11/18/2024,29,（五）影响场地选择的因素汇总1.城市规划方面的因素9/16/,（一）居住项目,1.市政公用和公建配套设施完备的程度,2.公共交通便捷程度,3.环境因素,4.居民人口与收入,三、不同类型项目对位置的特殊要求,11/18/2024,30,（一）居住项目 三、不同类型项目对位置的特殊要求9/16/2,（