,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,报告目录,土地开发模式概要,一二级联动开发模式研究,二级开发模式研究,2024/11/18,1,报告目录土地开发模式概要2023/9/291,房地产开发模式,在土地一级开发阶段便引入投资商，参与到土地一级开发和进行二级开发,01,02,投资者在二级市场上获得建设用地使用权，进行土地转让、开发、经营、管理、销售。,一二级联动开发,二级开发,按投资者进入房地产开发的阶段，房地产开发有两种基本模式：,2024/11/18,2,房地产开发模式在土地一级开发阶段便引入投资商，参与到土地一级,企业投资赢利模式,目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种：,2024/11/18,3,企业投资赢利模式目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种：2,2024/11/18,4,开发方案选取原则,符合国家土地管理法律法规；,通过市场化运作实现价值最大化；,保证项目开发的可操作、可持续；,根据政策变化可灵活调整，保障项目快速启动。,合法、效益、便利、灵活,2023/9/294开发方案选取原则符合国家土地管理法律法规,4,报告目录,土地开发模式概要,一二级联动开发模式研究,二级开发模式研究,2024/11/18,5,报告目录土地开发模式概要2023/9/295,一二级联动开发程序,一级开发,二级开发,一级开发实施方案,规划设计方案,园林、环保、市政评估,确定一级开发主体,实施征地、拆迁、整理,土地验收、成本审核,收回国有土地使用权,土地交易,入市准备,土地出让价格评估,制定土地出让方案,市场交易,签订土地出让合同,缴纳土地出让金、税费,支付一级开发费、移交土地,办理建设、规划许可证,确定施工单位、施工许可证,项目建设、监理,项目综合验收,办理房产证和入住手续,项目销售、移交、运营,通过开发流程分解，土地一二级联动有那些合作模式！,2024/11/18,6,一二级联动开发程序一级开发二级开发一级开发实施方案规划设计方,一二级联动开发策略,投资商自主开发,投资商与第三方联合开发,土地方与投资商联合开发,出让于第三方开发,注：,A,：滨海团泊公司,B,：投资商,C,：第三方投资者,G,：政府部门,B,整体运营,AB,协同,ABCG,联合,总公司负责制,项目公司负责制,合资公司,权责分工,合资公司,权责分工,公司组织形式,总体开发方式,土地一二级联动开发,目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种：,2024/11/18,7,一二级联动开发策略投资商自主开发注：B整体运营AB协同ABC,合作模式之一,投资商整体运营模式,2024/11/18,8,合作模式之一投资商整体运营模式2023/9/298,投资商整体运营模式,投资商整体运营模式：,由投资商全权负责协议地块的一级开发，包括征地拆迁、基础设施建设及报规法律程序；在二级市场上也可参与公开竞价摘地进行二级开发。,总公司负责制,由投资商分公司或总公司负责土地开发,投资商整体运营模式,项目公司负责制,单独注册成立项目公司负责项目运作,宗地达到上市交易和建设条件,居住用地,商业用地,公共设施用地,公司组织形式,用地性质,开发模式,投资商自主开发,投资商与第三方联合开发,土地方与投资商联合开发,出让于第三方开发,建设、运营、移交,招标、建设、移交,开发方案,操作要点,方案总述,方案评估,一级开发,二级开发,案例评析,2024/11/18,9,投资商整体运营模式投资商整体运营模式：由投资商全权负责协议地,操作模式方案选比,总公司负责制：,由投资商的母公司或分公司负责该土地的一级开发及后续二级,开发，总公司对该项目承担,无限责任。,项目公司负责制：,由投资商组建项目公司负责该土地的一级开发及后续二级开发，对该项目公司承担无限责任，母公司承担有限责任。,开发方案,操作要点,方案总述,方案评估,责任主体,由总公司负责该项目开发，有利于调动集团公司资源，保证项目启动运营；但在工作对接、人员组织上存在复杂性和多变性，会受到公司内部各部门牵制；土地二级开发阶段可选择方案较多。因此较为适合大规模土地一二级联动开发项目。,项目公司是专门负责该项目进行的公司，人员相对稳定、工作目标任务相对明确，有利于工作顺利快速推进；在二级开发通常由项目公司自己进行。因此较为适合小规模的、项目公司能够内部消化的一二级联动开发项目。,案例评析,2024/11/18,10,操作模式方案选比总公司负责制：由投资商的母公司或分公司负责该,操作模式选比方案,开发方案,操作要点,方案总述,方案评估,由于国家用地性质划分比较复杂，我们且从建筑形态和经营角度可将启动区用地划分为：,居住用地：主要指销售的住宅项目,商业用地：主要指可销售和持有经营的商业项目（体育用地暂不纳入该范围）,公共设施用地：上两类之外不能盈利且由滨海公司或投资商承担的公建公益物业用地，如配套幼儿园、体育场馆等；,本报告主要考虑的是上述三类用地组合出让，如场馆搭配居住用地出让。,居住用地,商业用地,公共设施用地,销售型物业,持有经营型物业,公建公益型物业,注：公共设施用地中公建公益型物业包括医疗、行政、学校、文物、工业、市政等非盈利的土地和物业，体育场馆用地也纳入到公共设施用地，建设完成后可移交或运营。,案例评析,2024/11/18,11,操作模式选比方案开发方案操作要点方案总述方案评估由于国家用地,操作模式选比方案,销售型物业,销售型物业,持有经营型物业,持有经营型物业,公建公益型物业,开发方案,操作要点,方案总述,方案评估,居住用地,商业用地,公共设施用地,投资商自主摘牌开发,投资商联合第三方开发,投资商联合滨海公司开发,土地公开出让,投资商自主摘牌开发,投资商联合第三方开发,投资商联合滨海公司开发,土地公开出让,投资商自主建设、（运营）、移交,发包第三方建设、（运营）、移交,物业类型,开发方案,根据物业类型差异，项目在二级开发阶段可有多种开发方案；,案例评析,2024/11/18,12,操作模式选比方案销售型物业开发方案操作要点方案总述方案评估居,开发操作,操作要点,开发方案,方案总述,方案评估,投资商整体运营模式的关键在于场馆和经营性建设用地投资利润平衡和滨海的收益平衡,滨海公司与投资商签订土地开发协议书,明确加以双方权力义务、标的四至、以及收益分配,投资商组建公司实施一级开发，土地达到上市、建设条件,自主摘牌开发,投资商联合第三方开发,投资商与滨海联合开发或部分交地,土地公开出让,投资商自主建设、移交,发包第三方建设、移交,一级开发主要由投资商负责,组建项目公司或分公司项目组,利润平衡,按比例在土地出让金中提取投资成本、公建成本和利润预期,按比例在土地出让金中提取投资成本、公建成本和利润预期,滨海按预期利润入股或投资商退还部分经营性用地作补偿,滨海、政府和投资商按比例分享土地出让金收益,主要针对非经营性用地的体育场馆，由投资商负责场馆建设和运营,案例评析,2024/11/18,13,开发操作操作要点开发方案方案总述方案评估投资商整体运营模式的,场馆类公建开发模式,操作要点,开发方案,方案总述,方案评估,场馆根据其建设和后续运营的性质，通常需要通过招标由专业建筑公司负责建设，后续可由政府回收或由单独项目公司负责营运。,综合配套项目建设投资方案,如：场馆、医疗及其他配套设施,滨海团泊负建设职责,投资商负建设职责,政府负建设职责,自主建设,发包第三方建设,移交,营运,投资责任主体,建设主体,通常由政府下属公司负责场馆的后续运营，也可由滨海团泊公司或单独项目公司负责营运,案例评析,2024/11/18,14,场馆类公建开发模式操作要点开发方案方案总述方案评估场馆根据其,开发操作流程,操作要点,开发方案,方案总述,方案评估,案例评析,投资商摘地开发,滨海团泊公司与投资商签订签订土地一级开发协议,总公司负责制,项目公司负责制,明确双方权责及收益分配,政府收回国有建设用地使用权，进行公开招拍挂出让,投资商摘得地块缴纳土地交易金,土地一级开发成本,土地出让金,投资商组建项目公司或团队,实施土地一级开发达到土地上市或建设条件,二级开发,政府土地收益,滨海团泊土地收益,注：投资商联合第三方摘地开发或土地公开出让的流程与此类似,2024/11/18,15,开发操作流程操作要点开发方案方案总述方案评估案例评析投资商摘,开发操作流程,操作要点,开发方案,方案总述,方案评估,案例评析,滨海公司与投资商联合摘地,滨海团泊公司与投资商签订签订土地一级开发协议,总公司负责制,项目公司负责制,明确双方权责及收益分配,政府收回国有建设用地使用权，进行公开招拍挂出让,滨海公司与投资商摘得地块,土地一级开发成本,土地出让金,投资商组建项目公司或团队,实施土地一级开发达到土地上市或建设条件,二级开发,政府土地收益,滨海团泊土地收益折价,2024/11/18,16,开发操作流程操作要点开发方案方案总述方案评估案例评析滨海公司,开发方案评析,方案评估,操作要点,方案总述,开发方案,滨海团泊公司负责整个片区运营，区域基础设施投入提升整个片区的土地价值，故需根据整个片区基础设施投资进行片区平衡、分摊及土地升值利润分享，收益分配在初期的土地一级开发协议书须明确；,由于滨海公司不参与一级开发，因此在投资商的一级开发成本上，除按规范标准之外，对拆迁、整理的成本需形成一套完整的评估、监督体系；,滨海团泊公司的土地收益主要从土地出让金中获得，因此在土地一级开发协议中，需明确土地收益的分配比例、支付办法等；,投资商整体负责土地一二级开发，对团泊来说资金投资少、风险小，但对未来土地升值利润分享有限；,投资商在所运营的特定项目运作完成后自然注销退出。,建议主要应用于：土地一级开发投资大、建设难度大（如农村住宅集中区），定位于普通居住区的地块,案例评析,2024/11/18,17,开发方案评析方案评估操作要点方案总述开发方案滨海团泊公司负责,案例：北京万年花城,北京西南区域超大盘万年花城通过一、二级联动开发的模式，长期持续运营，获得更多利润,一级开发商获得利润较多；,操作要点,方案总述,开发方案,方案评估,案例评析,万年花城投入情况：,项目基本情况：,总占地面积：,1200,亩；,总建筑面积：,200,万平米；,一二级开发总投资：,60,亿元；,万年花城收益情况：,项目自,2012,年初起售，不同时间的价格分别为,2012,年,1,月,4200,元,/,平米，,目前,11500,元,/,平米,保守估算项目均价：,8000,元,/,平米,保守估计，,整个项目售价：,200,万,x8000=160,亿元,2024/11/18,18,案例：北京万年花城北京西南区域超大盘万年花城通过一、二级联动,合作模式之二,协同合作模式,滨海团泊公司投资商,2024/11/18,19,合作模式之二协同合作模式2023/9/2919,协同合作模式,协同合作模式：,指滨海,团泊公司与投资商协同配合，通过成立联合项目公司或分工协作方式，协同进行土地一级开