单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,目录,1,中国台湾地区土地制度,2,中国香港地区土地制度,3,中国澳门地区土地制度,目录1中国台湾地区土地制度2中国香港地区土地制度3中国澳门地,1,中国台湾地区土地制度,1中国台湾地区土地制度,12.1.1,台湾地区的土地基本制度,台湾地区包括台湾本岛和周围属岛以及澎湖列岛等岛屿,总面积约,3.6,万平方千米,其中台湾本岛面积,35798,平方千米,是中国最大的岛屿。,台湾地区现行土地制度比较特别,有自己的一套理论体系和法律规定。台湾当局宣 称,台湾现行土地制度是“平均地权”的土地制度。这种制度既非单一的土地公有制,更 非纯粹的土地私有制,而是二者之综合发展。实行农地农有,市地市有,富源地国有。所 谓农地农有,是指农地归农民所有、所耕,耕作所获的成果归农民所享,即“耕者有其 田”。所谓市地市有,是指市地属于市民公有,而由“公法人”之市政府管理。所谓富源 地国有,是指“富源地属于全体国民所公有”,而由政府管理。,12.1.1 台湾地区的土地基本制度 台湾地区包括台湾本岛和,12.1.2,台湾地区的土地权利设定,台湾地区的土地权利分为物权和债权两类,以物权为主,并采取“法定主义”。台 湾地区“土地法”第十一条规定,:“,土地所有权以外设定他项权利之种类,依民法之规 定。”其“民法”第七百五十七条规定,:“,物权除依法律或习惯外,不得创设。”目前,台 湾地区“民法”规定的土地物权有土地所有权、地上权、农育权、不动产役权、抵押权和 典权。,土地所有权,根据台湾地区“民法”第七百六十五条,是土地所有人于法令限制的范 围内,自由使用、收益、处分其土地,并排除他人干涉之权。该法第七百七十三条规定,:“,土地所有权,除法令有限制外,于其行使有利益之范围内,及于土地之上下。如他人之 干涉,无碍其所有权之行使者,不得排除之。”,12.1.2 台湾地区的土地权利设定 台湾地区的土地权利分为,12.1.3,台湾地区的地权限制,私有土地面积的限制,矿产不得私有,私有农地所有权的移转,私有土地所有权行使的限制,土地细分的禁止,禁止私有的土地,公有土地的管理,12.1.3 台湾地区的地权限制 私有土地面积的限制 矿产,12.1.4,台湾地区的土地使用管制,都市土地使用管制 台湾地区,“都市计划法”第六条规定,:“,直辖市及县,(,市,)(,局,),政府对于都市计划范 围内之土地,得限制其使用人为妨碍都市计划之使用。”都市计划对土地使用的管理,主 要是采用土地使用分区管制,即对都市土地依现有特性及未来期望发展的模式,划分为不 同的使用分区,再对分区内的土地及建筑物予以使用性质及使用强度的管制。对土地使用 性质的管制,主要是规定土地的用途,以排除妨碍主要用途的其他使用。,非都市土地使用管制,台湾地区对非都市土地,视当局的经济政策、地方需要及土地所能提供使用的性质,划定为特定农业、一般农业、工业、乡村、森林等使用分区,并依其使用分区的性质编定 为甲种建筑、乙种建筑、丙种建筑、丁种建筑、农牧、林业、养殖等使用地。台湾地区“非都市土地使用管制规则”第五条规定,非都市土地使用分区划定及使用地编定后,由 直辖市或县,(,市,),政府管制其使用,对违反土地使用管制者予以处理。,12.1.4 台湾地区的土地使用管制都市土地使用管制 台湾地,12.1.5,台湾地区的土地征收制度,土地征收的目的与范围,台湾地区“土地征收条例”第三条规定,:,国家因公益需要,兴办下列各款事业,得征 收私有土地,;,征收之范围,应以其事业所必须者为限,:(1),国防事业,;(2),交通事业,;(3),公用事业,;(4),水利事业,;(5),公共卫生及环境保护事业,;(6),政府机关、地方自治 机关及其他公共建筑,;(7),教育、学术及文化事业,;(8),社会福利事业,;(9),国营事业,;(10),其他依法得征收土地之事业。,土地征收程序,土地征收补偿,土地征收补偿包括被征收土地或土地改良物的补偿费、征收导致营业停止或营业规模 缩小的损失以及迁移费。,12.1.5 台湾地区的土地征收制度 土地征收的目的与范围,12.1.6,台湾地区的土地税收制度,地价税,田赋,土地增值税,工程受益费,空地税,荒地税,不在地主税,12.1.6 台湾地区的土地税收制度 地价税田赋土地增值税工,12.1.7,台湾地区的土地管理机构,“中央”地政机关,台湾地区现行“中央”地政机关是“内政部地政司”,为“内政部”下属机关。其下 设地籍科、地价科、地权科、地用科、测量科、方域科、土地登记科、不动产交易科。,县（市）地政机关,各县,(,市,),的地政机关是地政局或地政处,均为县,(,市,),政府所属的一级机关,办理 全县,(,市,),地政事宜,;,并分区设置地政事务所,办理区内地政事务。每一地政事务所管辖,25,个乡镇。,“直辖市”地政机关,“直辖市”的地政机关是地政局,均为市政府所属的一级机关。例如,目前台北市的 地政机关是台北市政府地政局,下设“五科一室”,即地籍及测量科、地价科、地权及不 动产交易科、地用科、土地开发科和资讯室,;,并下辖六个地政事务所,办理经常业务。另 外,设有台北市政府地政局土地开发总队,办理区段征收、市地重划及测量业务。,12.1.7 台湾地区的土地管理机构“中央”地政机关台湾地,2,中国香港地区土地制度,2中国香港地区土地制度,12.2.1,香港地区的土地所有制,香港地区由香港岛、大屿山、九龙半岛以及新界,(,包括,262,个离岛,),组成,目前陆地 总面积,1106,平方千米。,香港自古以来就是中国的领土,1842,年通过不平等条约被割让给英国之前,是中国 南部边陲的一个海岛型渔农社会,土地制度沿袭中国传统,实行私有制。,香港自,1842,年开始至,1997,年受英国殖民统治,在此期间仿照英国土地制度,把香港 土地视为英王所有,称为“,Crown Land”,俗称“官地”,只可批租而不准售卖。因此,香港在,1997,年回归中国之前,全部土地实际上归代表英王的港英当局所有。,1984,年,12,月,19,日,中国和英国两国政府签署了关于香港问题的联合声明,确认中国 政府于,1997,年,7,月,1,日对香港恢复行使主权。,1997,年,7,月,1,日香港如期回归,成为中国 首个特别行政区,按照“一个国家,两种制度”,(,简称“一国两制”,),的方针,在,中华人 民共和国香港特别行政区基本法,(,简称香港基本法,),的框架下实行高度自治,不实行社 会主义制度和政策,保持原有的资本主义制度和生活方式,50,年不变。在土地所有制上,香港基本法第七条规定,:“,香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有,由香港 特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发,12.2.1 香港地区的土地所有制 香港地区由香港岛、大屿山,12.2.2,香港地区的土地使用制,香港的土地使用制是土地租用制,(l e a s eho l ds y s t em),其特点是土地只出租不卖断,即土地批租,(g r an to fl and),直译为“土地的授予”,其含义是政府通过各种方式,有偿 或无偿地在一定期限内把土地使用权出让或授予土地使用者。土地使用者获得的权利虽然 也称为业主权或业权,其实只是一种租业权,(l e a s e ho l d),而不是永业权,(f r e eho l d),。唯 一的例外是圣约翰大教堂,其土地被授予的是永业权。香港政府将土地批租给房地产开发 商或其他土地使用者时,土地使用者一般要支付一笔“地价”,政府还要与其签订土地契 约,并在其中规定土地的用途、租用年限和每年应缴纳的地租。,香港地区土地批租方式,香港地区土地批租方式,香港地区土地契约,12.2.2 香港地区的土地使用制 香港的土地使用制是土地租,12.2.3,香港地区的土地收回制度,香港政府对批出的土地,在土地契约期满之前一般不会收回。即使土地契约期满,如 果没有特殊需要,也允许业主以补地价或缴租金的方式续约。但是,如果需作公共用途,则政府可以提前收回土地,为此政府颁发了,收回土地条例,(,香港回归之前称为,收回 官地条例,),、,铁路条例,、,地下铁路,(,收回土地及有关规定,),条例,和,道路,(,工程、使用及补偿,),条例,。,收回土地的前提,收回土地的程序,收回土地的补偿,12.2.3 香港地区的土地收回制度 香港政府对批出的土地,12.2.4,香港地区的土地租税制度,除了向房地产开发商征收所得税,香港政府在土地上的租税主要有以下几种,:(1),土 地批租所收取的一次性地价。,(2),已批租土地续期的一次性补地价。,(3),已批租土地改变 土地用途的一次性补地价。,(4),已批租土地按年收取的象征性地租。,(5),短期临时租出土 地收取的地租。,(6),对房地产交易征收的印花税。,(7),对出租物业向拥有人征收的物业 税。,(8),对物业使用人征收的差饷。,12.2.4 香港地区的土地租税制度 除了向房地产开发商征收,12.2.5,香港地区的土地管理机构,目前香港土地政策的研究和决策机构是成立于,2007,年,7,月,1,日的发展局。该局下设 规划地政科、工务科,规划地政科下设规划部、市区更新及屋宇部、地政部。发展局与土 地有关的施政方针是,:,通过有效的土地用途规划及稳定而充足的土地供应,促进香港持续 发展,;,尽量善用土地资源,使土地管理制度保持高效率,;,使土地注册制度以有效率的方 式运作。相关职责是,:,研究有关土地、公共工程和私人开发计划方面的政策,包括中、长期的土地开发策略,同时负责协调土地管理与香港特别行政区政府其他机构之间的 关系。,12.2.5 香港地区的土地管理机构 目前香港土地政策的研究,3,中国澳门地区土地制度,3中国澳门地区土地制度,12.3.1,澳门地区的土地所有制,澳门地区由澳门半岛、氹仔岛和路环岛组成,目前陆地总面积约,32,平方千米,(,其中 大部分由填海而来,并因不断填海造地,澳门陆地面积一直在扩大,),。其中,澳门半岛拥 有澳门大部分建筑和,90%,左右的居民。,澳门自古以来就是中国的领土,16,世纪中叶以后被葡萄牙逐步占领。葡萄牙占领澳门是一个复杂、渐进的过程,可分为入据、租居、侵占和扩张四个阶段。,1887,年,清政府被迫与葡萄牙 政府签订,中葡和好通商条约,此后葡萄牙政府将澳门明确视为