Edited by Q.L.Wang,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二章 物业管理基本制度与政策,11/18/2024,1,第一节 法的基本知识,一、法的概念,法是阶段矛盾不予调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。,普通法的中心内容财产、合同和侵权。,11/18/2024,2,二、中国现行的法,(一)宪法,国家根本大法，由国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高效力的一种法。,11/18/2024,3,(二)法律,这里所指的法律，是指狭义的法律，即指由全国人大及其常委会依法制定的、规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性社会关系或基本问题的一种法，其地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。,11/18/2024,4,(三)行政法规,行政法规是指由国务院依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。行政法规的效力低于宪法和法律，高于地方性法规和规章。,11/18/2024,5,(四)地方性法规（自治条例、单行条例）,地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，作为地方司法依据之一规范性法文件的总称，效力不超出本行政区域范围。,11/18/2024,6,(五)行政规章,行政规章是有关行政机关依法制定的、关于行政管理的规范性法文件总称，可分为部门规章和政府规章两种。,11/18/2024,7,三、法的分类,(一)国内法与国际法,国内法是指国内有立法权的主体制定的、其效力范围一般不超出本国主权范围的法律、法规和其他规范性文件。国际法是由参与国际关系的两个或两个以上国家或国际组织间制定、认可或者缔结，确定其相互关系中权利和义务的，并适用于它们之间的法，其主要表现形式为国际条约。,11/18/2024,8,(二)实体法与程序法,按法所规定的内容，又可分为实体法和程序法，实体法一般是指以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为内容的法，如民法、刑法等。程序法通常指以保证主体的权利和义务得以实现或保证主体的职权和职责得以履行所需程序或手续为主要内容的法，如民事诉讼法、刑事诉讼法等。,11/18/2024,9,第二节 物业管理的法制建设,一、确立城市新建住宅小区物业管理新体制,建设部于1994年3月23日，以部长令的形式颁布了城市新建住宅小区管理办法（以下简称办法），确立了城市新建住宅小区物业管理新体制，为我国房屋管理体制改革指明了方向。,11/18/2024,10,二、开展,全,全国物业,管,管理示范,住,住宅小区(大厦、,工,工业区),的,的评选工,作,作,1995,年,年，建设,部,部印发了,全国优,秀,秀物业管,理,理住宅小,区,区标准,及,及有关考,评,评验收工,作,作的通知,（,（建房1995120,号,号）。在,全,全国开展,了,了“全国,优,优秀物业,管,管理住宅,小,小区”的,考,考评验收,工,工作。,1996,年,年8月，,建,建设部下,发,发了关于,全国城,市,市物业管,理,理优秀住,宅,宅小区(,大,大厦、工,业,业区)达,标,标办法,的,的通知(96)建,房,房字第008号，,将,将争创“,全,全国城市,物,物业管理,优,优秀住宅,小,小区(大,厦,厦、工业,区,区)”的,达,达标活动,纳,纳入建设,部,部日常管,理,理工作。,2000,年,年5月，,建,建设部又,下,下发了关,于,于修订全,国,国物业管,理,理示范住,宅,宅小区（,大,大厦、工,业,业区）标,准,准及有关,考,考评验收,工,工作的通,知,知（建住,房,房物2000008号,，,，以下简,称,称通知,）。,全国物业,管,管理示范,住,住宅小区(大厦、,工,工业区),评,评比工作,的,的开展，,有,有力地推,动,动了物业,管,管理规范,化,化的运作,。,。,12/25/2022,11,三、建立,物,物业管理,从,从业人员,持,持证上岗,制,制度,为了全面,提,提高物业,管,管理从业,人,人员的素,质,质，规范,物,物业管理,行,行为，1996年9月，建,设,设部人事,教,教育劳动,司,司、房地,产,产业司共,同,同下发了,关,关于实行,物,物业管理,企,企业经理,、,、部门经,理,理，管理,员,员岗位培,训,训持证上,岗,岗制度的,通,通知（建,教,教培199641号）,。,。通知要,求,求，从1997年,开,开始对物,业,业管理企,业,业经理、,部,部门经理,和,和管理员,实,实行岗位,制,制度。从1999,年,年1月1,日,日起，应,全,全部实行,持,持证上岗,。,。,12/25/2022,12,四、建,立,立物业管,理,理企业资,质,质管理制,度,度,1999,年,年10月31日，,建,建设部印,发,发了物,业,业管理企,业,业资质管,理,理试行办,法,法（以,下,下简称,试,试行办法,）的通,知,知。建设,部,部要求物,业,业管理企,业,业按照,试,试行办法,的规定,申,申请企业,资,资质等级,，,，等级划,分,分为一、,二,二、三和,临,临时资质,四,四种。并,规,规定，未,经,经主管部,门,门进行资,质,质评定并,取,取得相应,资,资质证书,的,的企业不,得,得从事物,业,业管理业,务,务。,12/25/2022,13,五规范,物,物业管理,服,服务收费,行,行为,(一),城市住,宅,宅小区物,业,业管理服,务,务收费暂,行,行办法,1996,年,年2月9,日,日，国家,计,计委、建,设,设部联合,下,下发了关,于,于城市,住,住宅小区,物,物业管理,服,服务收费,暂,暂行办法,的通知(计价费1996266号.,12/25/2022,14,（二）、,物业服,务,务收费管,理,理办法,为了进一,步,步规范物,业,业服务收,费,费行为，,保,保障业主,和,和物业管,理,理企业的,合,合法权益,，,，根据,中,中华人民,共,共和国价,格,格法和,物业管,理,理条例,，,，国家发,展,展和改革,委,委员会会,同,同建设部,，,，于2003年11月15,日,日联合发,布,布了物,业,业服务收,费,费管理办,法,法（发,改,改价格20031864号）。,该,该管理办,法,法自2004年1,月,月1日起,执,执行，1996266号同时,废,废止。,12/25/2022,15,(三),物业服,务,务收费明,码,码标价规,定,定,2004,年,年7月19日，国,家,家发展和,改,改革委员,会,会会同建,设,设部，下,发,发了关于,物业服,务,务收费明,码,码标价规,定,定(发,改,改价检【2004,】,】1428号)。,制,制定此规,定,定的目的,是,是为了进,一,一步规范,物,物业收费,行,行为，提,高,高物业收,费,费透明度,，,，维护业,主,主和物业,管,管理企业,的,的合法权,益,益，促进,物,物业管理,行,行业的健,康,康发展。,该,该规定自2004,年,年10月1日起实,施,施。,12/25/2022,16,六、建立,住,住宅共用,部,部位共用,设,设施设备,维,维修基金,制,制度,1998,年,年，建设,部,部、财政,部,部联合印,发,发住宅,共,共用部位,共,共用设施,设,设备维修,基,基金管理,办,办法的,通,通知（建,住,住房1998213号,）,）。第213号通,知,知包括了,以,以下内容,：,：,（一）、,维,维修基金,的,的适合范,围,围,（二）、,有,有关定义,（三）、,维,维修基金,的,的缴交,（四）、,维,维修基金,的,的使用,（五）、,监,监督管理,部,部门,（六）、,纠,纠纷和处,理,理,（七）、,罚,罚则,12/25/2022,17,七、建立,物,物业管理,企,企业的财,务,务管理制,度,度与税收,政,政策,（一）、,物业管,理,理企业财,务,务管理规,定,定,1998,年,年1月1,日,日起施行,的,的物业,管,管理企业,财,财务管理,规,规定（,财,财基字19987号，,以,以下简称,财务管,理,理规定,要,要求:“,除,除本规定,另,另有规定,外,外，物业,管,管理企业,执,执行施,工,工、房地,产,产开发企,业,业财务制,度,度”,。,12/25/2022,18,（二）,关于物,业,业管理企,业,业执行,房,房地产开,发,发企业会,计,计制度,有,有关问题,的,的通知。,2001,年,年1月5,日,日，建设,部,部转发了,财,财政部,关,关于物业,管,管理企业,执,执行房,地,地产开发,企,企业会计,制,制度有,关,关问题的,通,通知。,（,（财会字199944,号,号）通知,要,要求，物,业,业管理企,业,业的会计,核,核算，应,在,在房地,产,产开发企,业,业会计制,度,度的基,础,础上，再,按,按照“物,业,业管理企,业,业会计核,算,算补充规,定,定（试行,）,）”执行,。,。,12/25/2022,19,（三）、,国,国家税务,总,总局关于,物,物业管理,企,企业代收,费,费用有关,营,营业税问,题,题的通知,1998,年,年12月15日，,国,国家税务,总,总局下发,了,了关于物,业,业管理企,业,业代收费,用,用有关营,业,业税问题,的,的通知（,国,国税发1998271,号,号），通,知,知要求：,物,物业管理,企,企业代有,关,关部门收,取,取水费、,电,电费、燃,（,（煤）气,费,费、维修,基,基金、房,租,租的行为,，,，属于营,业,业税“服,务,务业”税,目,目中的“,代,代理”业,务,务，因此,，,，对物业,管,管理企业,代,代有关部,门,门收取的,水,水费、电,费,费、燃（,煤,煤）气费,、,、维修基,金,金，房租,不,不计征营,业,业税，对,其,其从事此,项,项代理业,务,务取得的,手,手续费收,入,入应当征,收,收营业税,。,。,12/25/2022,20,八、制定,普,普通住宅,小,小区物业,管,管理服务,等,等级标准,为了提高,物,物业管理,服,服务水平,，,，督促物,业,业管理企,业,业提供质,价,价相符的,服,服务，引,导,导业主正,确,确评判物,业,业管理企,业,业服务质,量,量，树立,等,等价有偿,的,的消费观,念,念，促进,物,物业管理,规,规范发展,，,，根据国,家,家发展与,改,改革委员,会,会会同建,设,设部印发,的,的物业,服,服务收费,管,管理办法,，中国,物,物业管理,协,协会制定,了,了普通,住,住宅小区,物,物业管理,服,服务等级,标,标准(,试,试行)，(以下简,称,称标准,)，并,于,于2004年7月6日印发,。,。,12/25/2022,21,九、与,物,物业管理,服,服务活动,有,有关的其,他,他规章,(一),关,关于住宅,装,装饰装修,的,的规定,(二),关,关于住宅,安,安全防范,的,的规定,(三),关,关于商品,住,住宅实行,两,两书的规,定,定,12/25/2022,22,第三节,物业,管,管理条例,2003,年,年6月8,日,日，国务,院,院颁布了,物业管,理,理条例,（,（国务院,令,令第379号，以,下,下简称,条,条例）,。,。条例,的颁布,，,，是我国,物,物业管理,发,发展历史,上,上一件具,有,有里程碑,意,意义的大,事,事，标志,着,着我国物,业,业管理进,入,入了法制,化,化、规范,化,化发展的,新,新时期。,12/25/2022,23,一、条例,的立法过,程,程,一是，收集,有,有关资料，,了,了解国内外,物,物业管理的,立,立,法情况。,二是，开展,立,立法调研，,掌,掌握第一手,材,材料。,三是，进行,专,专家论证，,研,研讨立法中,的,的难点问题,。,。,四是，广泛,征,征求意见，,以,以求彰显民,意,意。,12/25/2022,24,二、条例,立法的四,个,个原则,一是，物业,管,管理权利和