单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,“,*,大酒店”项目,市场分析及定位策划报告,二,O,一五年元月三十日,“*大酒店”项目市场分析及定位策划报告二O一五年元月三,目 录,一,报告编制说明,二,项目酒店基本情况,三,项目区域环境调查及分析,四,项目区域旅游业调查及分析,五,项目区域酒店业调查及分析,六,项目酒店,SWOT,预判分析,七,项目酒店整体定位,八,项目酒店功能规划,目 录一 报告编制说明二 项目酒店基本情况三 项目区域环境,政策性,顺应国家行业政策导向以及地方政府的规划建设要求，在充分了解本项目的政府规划设计要求的前提下，对项目进行定位策划，使项目规划尽可能的兼顾经营市场和政府规划两方面的需求。,市场导向性,基于市场需求、坚持市场导向，通过研究分析市场需求及其发展趋势，为项目酒店选择一个最佳的市场定位和功能规划。,客观性,尊重市场规律，通过实地调查，采集分析各种相关数据，力求报告的客观性和真实性。,前瞻性,用发展的眼光判断经济环境和行业的市场走向，以项目地区现有经济环境、酒店业的状况为参照，更多地把注意力投向未来市场发展方面，以此明确酒店的市场定位和经营策略。,一 报告编制说明,政策性市场导向性客观性前瞻性一 报告编制说明,报告编制结果的说明,我们认为，一个酒店项目投资成功与否，最终取决于产品与市场需求的结合，以及产品与行业发展方向的契合，决定项目成功的关键因素在于区域经济发展和行业发展方向。,因此，在调查研究和报告编写过程中，我们始终坚持市场导向，行业发展的规律为导向，密切关注玉林和,*,地方经济发展趋向，密切关注中国其它先行地区酒店发展规律，并把这两种关注作为可行性研究的指导思想，从而准确把握项目投资建设方向。,报告编制结果的说明 我们认为，一个酒店项目投资成功与,市场调查,方法,说明,网络调查,访谈交流,消费体验,实地考察,通过访问,*,政府部门相关网站及酒店业相关网站，了解当地市场的宏观经济、城市建设、发展规划等情况；通过订房网站了解项目地区竞争酒店有关价格等基本信息,实地调查，佐证宏观经济的实际情况和微观经济的特点。通过对项目地区代表性酒店的实地调查，了解现有酒店的实际情况和经营状况，为项目酒店提供论证依据。,通过与当地政府行业管理人员、当地酒店行业管理人员以及当地的消费者进行必要的试探交流，了解市场经济、消费水平、消费习性及行业运营的真实情况及其发展变化。,通过在当地主要代表性酒店及餐饮的实际消费体验来得到第一手资料。,市场调查方法说明网络调查访谈交流消费体验实地考察通过访问*,二 项目酒店基本情况,1.,政府建设要求,当地政府的规划建设项目,综合型的商业地产项目,高星级酒店是必备的主要功能,具有地方代表性、领先性,总体规划指标,用地面积：,22615,平方米,容积率：,2.12,建筑面积：,48007,平方米,建筑密度：,30%,二 项目酒店基本情况 1.政府建设要求,2.,业主方建设要求,打造当地标志性建筑，建设一个具备现代酒店业水平、领先地区酒店业品质的高档酒店；,打造当地及,*,地区知名服务业品牌；注重品质和盈利能力，降低经营风险；,业主方长期持有酒店，以经营客房、自助餐及简单配套功能为主；酒店配套功能尽可能与商业其它配套功能外包经营或由商业部分承担；经营功能互融、兼顾。,2.业主方建设要求,项目地块位于,*,大道与,*,公路交汇口；地势平坦，可视性、通达性、便捷性较好；扼守公路、高速、铁路等外部交通进入县城的交通咽喉，具有极好的位置优势。,北侧目前为空置地，规划有商住及工业项目,东侧为空置地，规划酒店、汽车站、火车站，距高速出口直线距离约,1500,米,南侧目前为水泥厂及交易市场，建有并规划大量商住用地及酒店,西侧,距旧城区约,1500,米；,沿,*,东路大量商业与住宅基本成熟,3.,项目地点与周边环境,老城区,高速出口,南城转盘,项目地块,新城区,北侧目前为空置地，规划有商住及工业项目东侧为空置地，规划酒店,1.,城市概况,三 项目区域环境调查及分析,行政区划,与人口,*,县位于*东南部，隶属,*,市，辖,28,个乡镇；,总面积,3835,平方公里，人口,185,万（实际人口超过,200,万），县城常驻人口近,30,万。,自然环境,*,东南丘陵区，亚热带向热带过渡的季风气候，夏长冬短，气候温和，年均气温,21.9,，四季常青，物种丰富。,资源物产,资源丰富，已探明可开发利用的矿产有,40,多种，是全国十大瓷土基地之一；,盛产优质稻米、水果、蔬菜等，是全国粮食生产先进县、桂圆之乡、无公害水果蔬菜生产基地，全国畜牧业百强县、全国生猪活储基地。,“中国编织工艺品之都”编织工艺品出口量居全国首位，是全国最大的编织工艺品生产出口基地。,历史文化,*,以客家文化为主，是世界家客第 一大县，客家人口达,140,万。,历史名人有抗法英雄刘永福、语言学家王力、育种专家王腾金、江南才子朱光等。,2014,年,8,月,17,日中国杂技家协会命名,*,县为“中国杂技之乡”，是长江以南地区目前唯一的中国杂技之乡。,1.城市概况三 项目区域环境调查及分析行政区划*县位于,245km,180km,147km,56km,430km,600km,177km,2.,区位条件,*,县位于*东南部，东接,*,市、南靠,*,市、西依,*,市、北邻,*,市。,*,是沿海与内地的交汇点，具有西部的东部、西部的沿海区位优势，是大西南出海的重要通道。,*是,*,大开发前沿和,*,自由贸易区腹地，是重要的交通走廊。,245km180km147km56km430km600km1,3.,交通条件,铁路,*,铁路、,*,铁路贯穿全境；“,*,高速铁路,”是*“十二五”时期重点规划研究,*,高速铁路中的一段。,公路,*,高速及三条二级公路贯穿境内；北连,*,高速，南接,*,高速，,机场,*距机场、港口约,2,小时。,*,民用机场,选址在,*,市，距项目地区不足半小时车程，,2014,年,5,月批复并进了选址评估与论证，计划,2015,年开工建设。,优势,*对外交通较为发达，通向,*,地区的商贸流通、客源输送都较为便捷，尤其未来机场和高铁的通行，将为项目酒店带来更快捷的交通。,3.交通条件铁路*铁路、*铁路贯穿全境；“*高速铁路,*县初步形成了编织工艺、有色金属冶炼与加工、新型 建材、林产化工、健康食品等五大产业。建有五个工业园组成的*工业集中区，规划面积,86,平方公里，已开发,1.09,万亩。,据县统计局统计，,2013,年全县实现地区生产总值,190.85,亿元，增长,7.5%,；全年完成工业增加值,52.77,亿元，增长,11.3%,；规上工业增加值,39.65,亿元，增长,14.3%,；全年实现农林牧渔业总产值,117.13,亿元，增长,4.71%,。全年完成第三产业增加值,49.96,亿元，增长,5.8%,。财政收入,12.01,亿元，增长,14.6%,；全社会固定资产投资,161.7,亿元，增长,29.65%,；社会消费品零售总额,74.96,亿元，增长,13.77%,；农民人均纯收入,8118,元，增长,13.9%,；城镇居民人均可支配收入,20787,元，增长,10%,。,主要经济指标保持了两位数的增速，发展形势较好。,据*统计局可查资料了解，*县,2012,年在全省县级城市经济排名情况如下表：,从经济总量、固定投资、财政收入、社会消费等情况来看，*县的经济水平在全*县级城市中属第二层次，,经济比较繁荣，财政一般，农民收入较高，产业链完整；但是经济总量还不大，人均水平低；经济发展方式粗放；三次产业结构不够优化，第一产业占比,61%,，三产业仅占,15%,，工业化、城镇化、农业产业化水平较低，基础设施不够完善，城镇配套设施滞后。,经济指标,GDP,总量,第一产业,第二产业,第三产业,财政收入,固定投资,财政支出,社会消费,全省县域经济排行,7,1,13,13,14,14,1,5,4.,经济状况,*县初步形成了编织工艺、有色金属冶炼与加工、新型 建材、林,西部大开发及北部湾经济区开放开发将极大促进*的跨越发展，计划全县经济比,2010,年翻一番，工业总产值突破,300,亿元大关；到,2020,年与全市同步建成小康社会。,根据*县县城（,2008,2025,年）总体规划，县城地区未来规划开发方位向县城东南地区发展，围绕项目地周边,3,公里范围，沿锦绣路,向西已建有大量住宅与商业，向南已,建或将建大量商住地产（含酒店）及,交易市场；向东将建设汽车总站、酒,店、火车站，并将延伸锦绣东路与高,速出口相连；向北将规划建设商住项,目与工业项目。,可预见，未来项目地周边将建成大,量商住物业、酒店以及交通枢纽，,形成由居住社区、商业娱乐、酒店,住宿、交通、物流等构成的县域聚,集区，为本项目创造良好经营环境。,项目地块,汽车总站,火车站,高速出口,道道,S216,5.,规划发展,西部大开发及北部湾经济区开放开发将极大促进*的跨越发展，计,四 项目区域旅游业调查及分析,旅游资源,目前大部分都处于未开发状态。,发现并有一定开发价值的景区景点有,40,多处。,旅游产业,目前基本未形成规模。,据县旅游局统计，仅有,2,家旅行社门市部，以组团业务为主；无旅游运输公司；各类酒店宾馆,30,余家，挂牌三星酒店,1,家、二星酒店,1,家，相当四星标准酒店,2,家，相当三星标准酒店,2,家，总床位约,5000,个。,旅游市场,目前基本未形成市场。,据县旅游局统计，,2013,年接待旅游量约,160,万人次（含较大水份）；主要旅游形式以自驾游为主，客源地以两广地区和周边县市为主。,四 项目区域旅游业调查及分析旅游资源目前大部分都处于未开,五 项目区域酒店业调查及分析,名称,宝中宝国际大酒店,新世纪国际大酒店,海上王国际大酒店,现代桂鑫国际大酒店,凤林国际大酒店,星级,相当四星标准,相当准四星标准,相当三星标准,相当五星标准,挂牌四星,开业时间,2012,年,2月,2014,年,8月,2014,年,6,月,2013,年末新装开业,2010,年,新装修,地址,*县南洲南路,147,号,*县人民南路,*县锦绣东路,玉林市教育中路,685,号,玉林市玉州区江南路,9,号,规模,总建设面积约,6万,m,2,经营面积约,1.5万,m,2,经营面积约,1.5万,m,2,总经营面积约,6万,m,2,建筑面积约,3万,m,2,房数,213,间,/,套，单床房,81,间，双床房,121,间，套房,11,套（含总统套）。,120,间,/套,，单床房,29,间，双床房,80,间，套房,11,套。,120间/套,，单床房约,33,间，双床房约,80,间，套房,7,套。,165,间,/套,，单床房,60,间，双床房,100,间，套房,5,间。,204间/套,，单床房,78,间，双床房,118,间，套房,8,套。,餐饮,中餐包房,20,间（,6,间大包），出品粤菜、湘菜和本地菜、海鲜；自餐餐厅餐位约,120,位，提供自助早餐和晚餐自助餐（有烧烤出品）。咖啡厅外包，约,60,位，,3,间麻将房，提供点餐。,中餐包房,14,间（,20,位大包,1,间），出品粤、湘、川和本地菜；自助餐厅餐位约,80,位，提供自助早餐。,中餐包房,21,间（,2,间大包），有粤、湘、川及本地菜；自助餐厅,1,间，餐位约,80,位；自助火锅城，餐位约,60,位。,中餐厅,1,间，餐位约,600,个，包房,18,间，提供粤菜、湘菜和海鲜、早、晚茶市；西餐厅,1,间，餐位约,80,个，只提供自助早餐。,中餐厅约,100,个餐位，并提供散点和早茶；中餐包房约,16,间，主营粤菜；西餐厅约,100,个餐位，提供自助餐和西餐出品。,会议,多功能宴会厅,2,间，大厅容量约,600,人，小厅容量约,300,人。,分隔式多功能厅,1,间，宴会约,45,席，剧院式会议容量约,400,人。,会议室,1,间，容量约,300,人；宴会厅,2,间，容量约,35,席。,多功能宴会厅,5,