单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,项目开发成本构成与成本管理,11/17/2024,1,内 容,个人,-,企业,房地产产业链成本要素,成本管理,项目开发的核算成本结构特点,鑫苑成本控制特点,11/17/2024,2,一、个人-企业,初创期,衰退期,成熟期,成长期,1、个人发展与企业发展,个人的机会-过程平等-结果平等,2、个人成长与企业发展阶段的匹配,11/17/2024,3,3、卓越企业发展经历的阶段,看不见,学不会,看不懂,看不起,企业发展的影响力,竞,争,对,手,的,态,度,11/17/2024,4,二、成本要素,房地产产业链成本要素：,土地成本,建筑成本,原材料成本,设计成本,资金成本,物业成本,整合成本,11/17/2024,5,房地产开发企业价值的发现,房地产开发商是资源整合性公司。,研发、品牌、团队 建造 营销 服务,全国性竞争 区域性竞争,附价值,ACER 微笑曲线,11/17/2024,6,三、成本管理,成本管理是财务概念，更是战略概念-低成本优势与差异化结合战略是企业保持竞争力的有力保障。,成本管理已经从核算型、控制型模式转为价值创造型的模式。成本核算和成本控制是基础，价值创造是核心。,低成本战略,并不是单纯地削减成本，更不是一味地进行价格战，而是在努力削减成本结构的同时，增加顾客的使用价值。,有效地抵御竞争对手；,阻止买方的讨价还价能力；,提高对供应商价格变化的承受能力；,阻止潜在进入者；,延续替代产品的出现；,股东获取高于行业回报率的收益。,11/17/2024,7,公司成本的责任部门,土地成本不可控，但可以管理，提高各项证件的办理速度（形象与利益共享）；责任部分地产部、工程部、营销部,建筑成本预测、预算与利益分配，最终形成利益联盟；责任部分设计部、工程建设部、预算部、配套部,原材料成本半可控，责任部门设计部、材料采购部,设计成本可控：责任部门规划设计部、营销部,物业成本可控：责任部门设计部、物业部,资金成本半可控：责任部门财务部、工程建设部、销售部,11/17/2024,8,企业价值链的成本管理,1、全员参与的成本管理。成本管理涉及企业的各个方面，是需要企业各个部门的参与、需要全体员工的参与、是公司运营全过程的成本管理。,价值链,直接成本信息,质量面信息,运营效率信息,定位,设计,制造,服务,营销,时间信息,11/17/2024,9,2、成本是一个累计过程，产品成本的发生源头是设计阶段。设计阶段的成本占总控制成本的70-80%，而设计成本关键控制是由产品的定位决定的。,11/17/2024,10,3、成本管理的主要方面有：各个环节涉及那些方面、关键控制点是什么、如何实现、由谁来控制。根据房地产开发的环节，公司成本管理阶段分为如下：,项目的可行性定位阶段；,项目的设计阶段；,项目的招投标阶段；,项目的施工阶段；,材料与设备的采购阶段；,项目的销售环节成本控制；,工程预决算阶段；,期间财务费用、人工和行政管理费用；,物业管理成本。,11/17/2024,11,四、鑫苑成本控制路径-低成本、差异化战略,11/17/2024,12,五、项目开发的核算成本结构,1、土地费用:,土地出让金,契税4%,国有土地出让实行“招、拍、挂”政策以后，土地费用占项目总投资的比例大幅上升。,2、前期工程费:,一、规划设计,方案设计、施工图设计、园林设计、自来水设计、电力设计。,二、三通一平,通水、通电、通路、场地平整。,三、四证费用,市政配套费、绿化费、人防异地结建费、建筑两金,四、其他,11/17/2024,13,五、项目开发的核算成本结构（续）,3、建安工程:,桩基工程,建 安,多层的建安费用大约700-800元/,高层、小高层的建安费用大约900-1000元/,材料设备,主要是：防盗门、塑钢窗、电梯、配电箱等,4、基础设施及配套:,上水,下水,供电,绿化、道路,热力、天然气,智能化,会所、小学、幼儿园,11/17/2024,14,五、项目开发的核算成本结构（续）,5、管理费用,占总投资的比例？多项目的控制与分摊,工资,车辆费用,福利费,维修费,工会经费,油料费,教育经费,养路费,统筹金,停车过路费,租赁费,保险费,折旧费,其他,11/17/2024,15,五、项目开发的核算成本结构（续）,6、营销费用,7、财务费用,贷款利息：房地产项目开发贷款,存款利息：活期,银行各种手续费,刷卡手续费：银联公司,11/17/2024,16,五、项目开发的核算成本结构（续）,房地产企业应交哪些税？,一、房屋销售行为：,营业税（5%）、城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%）,土地增值税（0.8%）,二、租赁行为：,营业税（5%）、城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%）,房产税（12%）,三、所得税：,各种税的税基、标准、交纳时间,11/17/2024,17,六、全国化发展下的房地产成本控制,1、产品的标准化与地区差异化,2、产品定位与设计差异化,3、成本测算与ERP系统使用,11/17/2024,18,七、鑫苑成本管理特点与存在的问题,1、前期项目初步概算-地产部,2、项目预算控制-预算部,3、公司招标-招投标委员会,4、项目概算-地产部,5、成本动态控制-财务部、地产部、工程部,6、期后项目成本分析-公司各部门,11/17/2024,19,祝各位,工 作 中 快 乐,11/17/2024,20,