,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,中梁与海成成本对标分析汇报,中梁与海成成本对标分析汇报,目 录,公司简况及管控模式,执行成本对标分析,联盟管理二中心,投前成本对标分析,对标结论分析,目 录公司简况及管控模式执行成本对标分析联盟管理二中心,2,一、海成地产简介,I,项目概况,I,管控模式,I,综述,2019,年前，以,万州为中心,、布局,万州周边,，计,17,个项目；,2020,年调整战略布局、加强外拓，,总部,搬至重庆主城；,2020,年已获取,7,宗土地，其中,:,首次,进入重庆主城、获,3,宗,地块。,1,、项目概况：,海成地产在大重庆共,23,个在售,项目，,7,个待售,项目，其中：,一、海成地产简介 I 项目概况 I 管控模式 I 综述,Page,3,一、海成地产简介,I,项目概况,I,管控模式,I,综述,2.1,、布局,相同区域,为：南坪、开州、铜梁；,2.2,、相同区域的,项目状况,：南坪项目为,中梁操盘,，海成合作；开州项目为,金科操盘,，中梁、海成合作。,序号,公司名称,测算项目（新项目）,在售项目,备注,相同区域,不同区域,相同区域,不同区域,1,海成,南坪项目,巫山、奉节、云阳、渝北、北碚、开州,铜梁,2,个项目,开州,2,个项目,万州,8,个、奉节,5,个、巫溪项目、巫山项目、梁平,2,个、彭水项目,30,个项目,2,中梁,南坪项目,人和、垫江,铜梁项目,开州项目,德感、江津、永川、垫江、云阳、六公里、李家沱,12,个项目,2,、项目分布区域分析：,一、海成地产简介 I 项目概况 I 管控模式 I 综述,4,5,1.1,、海成成本组织架构分,二级半管控,：总部、区域公司、项目部,万州区域公司,奉巫区域公司,项目成本负责人,集团成本总部,项目成本负责人,项目成本负责人,项目成本负责人,项目成本负责人,项目成本负责人,四川项目成本,彭水项目成本,经济监管部,1.3,、海成,成本人员数量,未设置区域公司的项目由总部直接管控,1.2,、海成,另设经济监管部,，管控架构同成本,主要职责：深入一线项目，负责项目现场,所有收方工作,，包括不限于隐蔽工程,序号,机构,人数,项目数量,自操盘项目数量,1,集团总部,5,30,个,（约,1,人,/,项目）,17,个,（约,1.8,人,/,项目）,2,奉巫区域,6,3,万州区域,12,4,经济监管部,8,5,合计,31,一、海成地产简介,I,项目概况,I,管控模式,I,综述,1,、组织架构概况,序号,组织,人数,项目数量,自操盘项目数量,1,新渝区域,9,29,个（约,1.17,人,/,项目）,24,个（约,1.42,人,/,项目）,2,重庆区域,6,3,昆明区域,7,4,滇中区域,8,5,联盟中心,4,6,合计,34,中梁,成本人员数量,51.1、海成成本组织架构分二级半管控：总部、区域公司、项目,Page,5,方案指导设计,报规前完成经营决策版,6,中梁目标成本,预备会为考核版,目标成本,投前投后闭合,关注点,集团副总裁审批,成本调整,成本、利润闭合,材料、人工涨幅超过,5%,提高品质（事情审批）,政策变化、政府违约,海成目标成本,经营决策版为考核版,目标成本,经营指标不下滑,关注点,集团总裁审批,成本调整,一、海成地产简介,I,项目概况,I,管控模式,I,综述,2,、目标成本管控,相同点：,考核版,目标成本,，成本跟进方案，提供决策依据；,不同点：,中梁,强调投前投后闭合,，管控投资风险，强调,高周转,；,海成经营决策,版,时间快，,更关注经营结果，强调,利润率,。,拿地版,-,方案版,-,经营决策版,投前版,-,投后版,-,预备会版,-,预结版,-,结算版,无调整制度,方案指导设计6中梁目标成本预备会为考核版目标成本投前投后闭合,中梁,1,、动态成本：,每月回顾,、,30,日前完成线上审批，线下通过动态管,5,大台账进行实时更新，大区审核；,2,、经济拉网：大区每月对项目进行经济拉网，排查成本风险；,3,、总包施工图预算：图纸内审后,6,个月完成控股三审,；,4,、签证变更：一月一清，一月一结，签证变更控制率为,3%,，具体按成本科目预留；,5,、成本策划：关注成本优化控制点：地下三大块、精装修策划；,6,、结算管理：竣备前,60,天完成预结版目标成本编制，交付后一年完成所有的结算；土建总包、装修总包以及,合同结算金额,150,万,的合同的结算需集团二审；,海成,1,、动态成本：线下编制，,暂无系统,的检查和审核机制,2,、巡检：不定时检查，点对点沟通机制,3,、总包施工图预算：图纸内审后,4,个月完成定案,4,、签证变更：进入总价包干预算，之后按实际发生计入，,经济监管部门专职收方,，签证变更管理比例,3%,；,5,、成本策划：暂无成本策划要求,6,、结算管理：按土增税清算节点倒推,7,、总包方式：,总包实行大总包模式,（总包含公区装饰、门窗、栏杆、外立面装饰等），按建筑平方面积单方包干,8,、,无全过程咨询,，结算要求第三方二审,一、海成地产简介,I,项目概况,I,管控模式,I,综述,优点：,海成过程经济资料管控较严，,专职团队,进行隐蔽过程收方管理，实行,大总包模式,；,缺点：,动态成本,管控体系,进一步搭建中，,结算暂无时间要求。,3,、动态成本管控,中梁 1、动态成本：每月回顾、30日前完成线上审批，线下通过,Page,7,海成成本管控特点,01,借鉴之处,02,区域深耕优势：,成本水平、供方资源、配置标准,重视项目,过程,经济,管控,成本管控体系,正在完善中，,2020,年前处于,结算成本阶段,，正在转型阶段；,深耕优势,，,基准成本,符合当地市场水平，规避投资成本风险；,重视过程经济管控,，成本问题及时暴露；,供方资源稳定，,大总包模式一定程度上能降低成本,，提高招标效率；,合作项目多，,13,个（共计,30,个项目）均为,合作方主责成本,。,一、海成地产简介,I,项目概况,I,管控模式,I,综述,海成成本管控特点01借鉴之处02区域深耕优势：成本水平、供方,Page,8,目 录,公司简况及管控模式,执行成本对标分析,联盟管理二中心,投前成本对标分析,对标结论分析,目 录公司简况及管控模式执行成本对标分析联盟管理二中心,9,序号,项目名称,南坪四公里项目,1,占地面积,103501,2,总建筑面积,292122,3,容积率,2.00,4,可售面积,202922,5,可售比,69.46%,6,地下室面积,79620,7,总车位数,2338,8,单车位面积,35,重庆工商大学,海峡路,江南大道,南湖路,回龙路,SITE,第二师范学院,学府大道,江南立交,内环快速,广黔路,江南殡仪馆,二、投前成本管理,I,投前测算,I,差异分析,I,综述,1,、,南坪四公里项目概况,海成方案,较我司总建面减少,3954.6,，其中：洋房较我司减少,14044,，高层较我司增加,9385,序号项目名称南坪四公里项目1占地面积1035012总建筑面积,10,11,2,、南坪项目投前测算,二、投前成本管理,I,投前测算,I,差异分析,I,综述,序号,项目整体,中梁南坪,A,海成南坪,B,差异,C=A-B,1,售价水平,13500,13164,336,2,工程成本,3071,2930,141,3,楼面地价,6430,6430,0,4,可售比,69.40%,70.30%,-0.90%,7.33,%,中梁利润率,6.28%,海成,利润率,主城项目净利率不低于,5%,区县项目净利率不低于,8%,利润点管控较灵活,海成,投前测算要求：,中梁,投前测算要求：,二线 净利润率不低于,9%IRR,35%,三线 净利润率不低于,10%IRR,40%,四线 净利润率不低于,11%IRR,50%,112、南坪项目投前测算二、投前成本管理 I 投前测算 I,12,2930,海成测算,3071,中梁测算,3,、南坪项目成本测算,二、投前成本管理,I,投前测算,I,差异分析,I,综述,同口径修正：,按我司标准成本口径剔除桩基、土方、挡墙等非标成本后，,标准成本相差,26,元,/m2,、非标项相差,149,元,/m2,序号,科目名称,海成,中梁,A,海成修正,B,差异,A-B,1,标准成本,2706,2497,2471,26,2,非标成本,226,575,426,149,3,合计,2930,3071,2897,175,2897,海成测算,122930海成测算3071中梁测算3、南坪项目成本测算二、,13,二、投前成本管理,I,投前测算,I,差异分析,I,综述,1,、,标准成本差异分析,I,业态单方,项目,高层,洋房,地库,中梁单方,海成单方,中梁单方,海成单方,中梁单方,海成单方,主体结构工程,1260,1175,1227,1200,1634,1598,水电,110,49,110,49,110,15,消防,40,35,30,20,168,220,三网合一,11,7,11,7,0,0,外立面,73,66,82,92,0,19,门窗,156,172,162,179,20,14,公区装修,62,111,58,117,30,44,智能化,20,10,20,12,20,0,泛光亮化,5,0,5,0,0,0,电梯,42,79,60,109,0,0,外立面栏杆,42,42,51,46,0,2,合计,1820,1745,1816,1831,1982,1912,经分业态产品对标：业态单方差异为,-,15,75,元,/m2,；,主要差异项为,水电、公区装修、电梯,。,13二、投前成本管理 I 投前测算 I 差异分析 I,14,二、投前成本管理,I,投前测算,I,差异分析,I,综述,序号,科目名称,中梁,A,海成,B,差异,A-B,一、标准成本,1,开发前期准备费用,108,96,12,2,主体建安工程费,1959,1923,36,3,小区管网道路,218,231,-13,4,园林环境工程费,133,137,-4,5,开发间接费用,79,85,-6,小计,2497,2471,26,1,、,标准成本差异分析,I,主要差异点,固定性成本,高,98,元,/m2,弹性成本（敏感,+,功能）,低,77,元,/m2,标准成本中梁比海成,高,26,元,/m2,，,其中：,14二、投前成本管理 I 投前测算 I 差异分析 I,15,二、投前成本管理,I,投前测算,I,差异分析,I,综述,1,、,标准成本差异分析,I,固定性差异分析,项目,中梁,A,海成,B,差异,A-B,差异说明,固定性成本,前期准备,108,104,4,主体建安,1380,1263,117,管网工程费,218,245,-27,智能化及海绵城市,间接费及其他,79,76,3,小计,1742,1687,98,标准成本,主体建安,中梁比海成,高,117,元,/m2,，,其中：,水电我司单方,110,元,/m2,，海成单方,50,元,/m2,，我司较海成,高,60,元,/m2,模板工程单方我司单方,167,元,/m2,（,综合单价,66,元,/m2,），,海成单方,117,元,/m2,（,综合,单价,38,元,/m2,），,我司较海成,高,50,元,/m2,15二、投前成本管理 I 投前测算 I 差异分析 I,16,二、投前成本管理,I,投前测算,I,差异分析,I,综述,1,、,标准成本差异分析,I,弹性成本差异分析,项目,中梁,海成,中梁单方,A,海成单方,B,单方差异,A-B,敏感性成本,外立面,基座（,3,层以下）仿石材涂料，基座以上真石漆,全真石漆,59,46,13,门窗,断桥铝合金型材,650,元,/,断桥铝合金型材,550,元,/m2,93,98,-5,地上大堂装修,1700,2800,51,71,