,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,核心问题思考,？,问题一,问题二,龙岩市近,5500,元,/,平米的房价与永定县,2400,元,/,平米的房价差距，如何填补近一倍的差价，突破区域限制而实现高利润？,如何淡化镇区、乡镇概念，从而实现住宅销售价格的实质上飞跃？,问题三,问题四,近,1.3,万平米的商业体量如何在只有,3.5,万常住人口的城镇内消化？,近,1.3,万平米商业如何与镇上老商业中心、永定县商业中心、龙岩市商业竞争，如何拦截镇上高端消费人群外流至龙岩消费？,项目不能走常规发展道路，不能跟随市场，不能成为老商业中心的补充者或替代者，,新的视角审视这个问题，需要跳出坎市镇，需要站在城市运营的高度来操盘，从不同层面寻求解决方案。,基于核心问题基础上项目操盘思考,壹,住宅专题,贰,商业专题,坎市镇总体概况,项目所处区位分析,项目属性界定,城市规划对项目影响,坎市镇印象之一：工业重镇、人口近,3.5,万，“闽西第一镇”，为闽、粤、赣三省货物集散中转地,坎市镇位于闽西西南部，为永定东大门，,毗邻龙岩市中心城区，,是永定的重要经济中心和交通枢纽。,人口,3,万余人，其中集镇人口超过,2.5,万，城镇化率达,80%,，,是福建省工业卫星镇、科技示范镇、十五期间重点发展的中心镇，国家小城镇建设试点镇、国家级经济综合开发示范镇，全国最大原烟打叶复烤基地,金叶复烤有限公司位于坎市镇。,坎市是中国闽西（福建龙岩）第一镇，无论在经济文化政治方面都是城镇的佼佼者。坎市资源丰富，煤炭、石灰石等矿产储量巨大，,是永定主要矿区之一。,交通便利，距龙岩中心城市仅二十多公里，龙（岩）梅（州）铁路在镇区设有三级站，省道福三线穿境而过，是永定的交通枢纽；经济发达，,是闽、粤、赣三省货物集散中转地之一，,为龙岩首个财政收入超亿元乡镇，是永定的经济中心。,坎市镇提出,“把坎市建设成为主动对接龙岩中心城市的魅力重镇,”,新定位，做大做强商贸物流、水泥建材、农副产品加工和机械制造四大支柱产业。,关键词：,工业重镇,闽、粤、赣交通枢纽,工业卫星镇,科技示范镇,住宅专题分析,坎市概况,项目区位,城市规划,项目属性,坎市历史悠久，建筑奇特，,尤以方形土楼最具特色,。据调查，坎市有大小土楼,838,座。其中以坎市街的“业兴楼”最为有名。,坎市有历史名胜古迹,21,处，,建于明成化初年的玄帝宫，建于明代的五显庙，建于明代的水晶宫。,位于坎市老街尾处的天后宫，建于明初的莲花堂、三官堂、园觉山、观音阁等，为纪念南宋名臣礼部尚书邹应龙而建的邹公庙等古迹。,坎市镇印象之二：客家土楼、,21,处名胜古迹、世界文化遗产、毛泽东朱德指挥战斗旧居,关键词：,客家土楼,历史名胜古迹,21,处,世界文化遗产,毛泽东、朱德指挥战斗旧居,永定客家土楼自,2008,年月成为世界文化遗产,以来，,2009,年首季共接待海内外游客,43.2,万人次，其中境外游客,2.5,万人次，分别比去年同期增长,65%,和,226%,实现旅游总收入,1.9,亿元，旅游创汇收入,513.9,万美元，分别比增,88%,和,156%,，客家土楼的“世遗效应”日益显现。,坎市是土地革命战争时期永定苏区的组成部分。,民国,18,年,5,月，毛泽东,、朱德率红四军驻坎市部署“二打龙岩”战役。坎市街“德豫翔”、,“裕源店”是毛泽东、朱德当年指挥战斗的旧居，,列为县级文物保护,单位。,住宅专题分析,坎市概况,项目区位,城市规划,项目属性,坎市人文荟萃，是原全国人大常委会副委员长、,中国科学院院长卢嘉锡，中国科学院院士卢衍豪、卢佩章的故乡，,2004,年建成院士亭。,也是开国将军卢仁灿、王平水的故乡。,坎市镇印象之三：文化底蕴深厚，中科三院士、两开国将军故乡,关键词：,中国科学院院士故乡,开国将军故乡,住宅专题分析,坎市概况,项目区位,城市规划,项目属性,项目所处位置：项目紧邻龙岩经济开发高新园区（高陂镇），处于龙岩市区和永定县城中间区域,目前距离龙岩市区仅,28,公里，（约,30min,车程），待快道开通后，仅,10min,车程,住宅专题分析,坎市概况,项目区位,城市规划,项目属性,龙岩市城市规划优于营造项目城市化概念,发展方向：根据龙岩市的发展战略和用地的可能性，,确定城市规划用地近期主要向南发展，使城市重心南移，而坎市镇处于龙岩市区的西南位置,城市发展远景：龙岩中心城市将主要以第三产业为主，居住、工业逐步向郊区、外围城镇扩散，在中心城周围形成新的增长极核，形成新的“大龙岩”的格局,决定远景城市发展模式必然是跳跃式或组团发展，,距中心城市边缘的坎市（,14,公里）、,适中（,18,公里）、雁石（,14,公里）、永福（,43,公里），由于交通便利，村镇建设基础好，用地较为平坦，,可作为远景龙岩市近郊工业城镇。,龙岩市城市总体规划局部调整（,1998-2020,）,住宅专题分析,坎市概况,项目区位,城市规划,项目属性,大龙岩,大龙岩发展格局，覆盖了坎市镇，把坎市镇划入龙岩板块,住宅专题分析,坎市概况,项目区位,城市规划,项目属性,区位属性：镇新中心区，镇区新兴区域，并有可能划入龙岩管,辖，潜在价值极高（如何挖掘，让客户明白是未来营销重点？）,项目属性界定：四线城市、镇新中心区、中大盘开发,小市场大项目,项目属性：与城市交通网络，交通枢纽地带，未来交通有利形势,将更加凸显,项目规模：,5,万平米住宅和,1.3,万平米商业规模都较大（相对四线,城市镇上项目而言），昭示性较好,项目所在地消费情况：本地人潜在消费能力较强，但尚需挖掘、引,导,住宅专题分析,坎市概况,项目区位,城市规划,项目属性,根据坎市概况、项目区位、城市规划、项目属性，此类小市场大项目一般有以下特点,小市场大项目,解决方案,转化,大市场大项目,解决方案,扩容市场,突破区域市场，站在更高层级的市场分析项目,面临的机会,本项目需要站在龙岩市层面需求解决方案,住宅专题分析,为密切关联龙岩市，我们对项目提出了“龙岩城市后花园”概念，其形象定位为：新市镇生活示范区,中国标准、海西最佳,新市镇生活示范区,高标准的人居环境：高水平的社区规划、良好的生态居住环境、高质量的清新空气、良好的社区配套,最佳的城市配套、多功能会所、娱乐、休闲、购物,生活配套高标准、多样化,塑造一种新的居住环境及,生活氛围，中高档次,住宅专题分析,新市镇生活示范区：构筑邻里交流设施及营造和谐的邻里氛围,倡导一种开放的、休闲的、高尚的新生活体验方式,住宅专题分析,新市镇开发规划的重要构成要素,新市镇,建筑风格,新,市镇的形象,园林景观,新市,镇的核心竞争力,商业中心,新,市镇的核心生活,服务区,轴线街区,新,市镇的秩序,标志,新市镇,的象征,分区中心,新,市政的重要节点,住宅专题分析,镇区房地产发展规律研判：坎市镇处在快速发展阶段,住宅专题分析,起步阶段,快速发展阶段,稳定发展阶段,规模,密度,档次,产品,配套,前期,后期,前期,后期,前期,后期,小规模,中小规模,中等规模,大规模,中等规模,小规模,低规模,中低密度,中低密度,中高密度,高密度,低档次,中档，后期逐步走向中高档,打造新的居住，居住氛围,中高档及高档并存，提升居住品质,追求面积为主，产品较差,面积有所减少，相对成熟的产品仍然偏大,追求品质为主，面积区间趋于理性,基本无配套,生活配套,休闲娱乐,购物,/,休闲医疗等生活配套设施齐全,起步,阶段,快速发,展阶段,稳定发,展阶段,起步阶段,快速发展阶段,稳定发展阶段,需求特征,一次置业，满足生活基本需求,二次置业，满足自建房的居住品质，少量投资,改善居住品质，投资,需求量,市场处于起步阶段，需求量少,需求量大,需求放缓，各镇房地产消化量总和与市区相当,价格体系,镇区价格体系，价格较低,突破镇区价格体系，后期合面跟市区价格接轨,完全跟市区价格体系对接,客户演变,本镇区客户,住宅本镇区客户为主，部分周边镇区客户及外来人口定居,周边镇客户，外来人口,转折点,转折点,镇区房地产发展一般规律总结：坎市镇处于快速发展阶段,住宅专题分析,分类,分布,特征描述,泛公务员,政府、学校、银行等,素质较高，内敛，低调 见识较广，交际广泛，信息渠道多,企业管理层,烤烟厂、火电厂等企业,素质较高，信息渠道多，购房时密切与城市发展、企业未来相关联,镇区居民,私企业主,朴实、低调、内敛、不愿意显富，关注安全和环境,普通生意人,生活不规律，素质一般，好热闹，好娱乐，期望提高自身阶层，喜欢跟风,普通职工,生活规律，见识一般，安于现状,村里居民,普通职工,素质一般 生活没规律，敢拼 敢创 期望提升 阶层，好跟风,生意人,生活规律，安于现状，见识一般，需求需要,坎市镇购房群体研究,住宅专题分析,企业管理层，镇区私营业主、生意人具有较高的购买力，而且需求旺盛，这部分群体特别关注城市未来发展及物业的增值保值，在未来营销上，应着重进行引导；镇里、村里普通职工虽然总数较多，需求也旺盛，居住观念的改变是实现购买的关注，未来营销应在这方面下功夫。,分类,核心驱动力,需求层次,需求程度,购买力水平,泛公务员,提升居住水平,保值升值,中、中高档,企业管理层,城市未来发展,企业前景,中、中高档,镇 私企业主,区,居,民 普通生意人,普通职工,提升居住品质,保值增值,中高、高档,增值,提升居住质量,中、中高档,解决居住,低档,村 普通职工,里,居 生意人,民,市场引导,低档,获得更多的商业信息,保值增值,中、中高档,坎市镇置业客户特征：以追求阶层、身份提升为核心驱动力，一种对城市生活的认同和渴望,住宅专题分析,客户关注的第一层级是,“城市”,经济的提升，使客户对自身阶层及身份有一种提升的渴望和展示，而进城置业则是一种比较现实的途径。,客户关注的第二阶层是,“环境”,多数镇区由于乡镇经济，环境遭受到不同程度的污染，因此城市拥有更好的环境和方便的生活。,客户关注的第三层级是,“产品本身”,相对自建房设计更合理、居住更舒适,层级,要素分解,关注程度,城市,身份的及阶层的提升,未来良好的发展前景,物业升值、保值有保证,环境,良好的社区环境与形象，适宜居住,完善的配套及物管生活方便,产品本身,建筑普遍洋气、大方，提升身份标识感,产品设计更合理，居住更加舒适,整体客户定位,根据前面坎市镇详细客户特真研究，确定最终的客户定位,本项目规模大，档次较高，因此我们要以市场购买力较强、需求程度高的客户为主,同时本项目要积极扩大客户层面，,吸引周边镇的客户群，尤其是高陂镇的高新工业园区,核心客户,重要客户,偶得客户,周边镇区客户及市区追求人居,环境提升的人,泛公务员阶层、村里生意人、镇里工薪阶层,属性：本地人或在本地工作较长时间的人,置业目的：提升居住环境，一次置业为主，,部分二次置业,文化程度：部分人较高，与外界接触较多，,容易接受新东西,经济状况：家庭年收入在,48,万元，一般都,有自建房或旧房,私企业业主、企业管理层、镇区生意人,属性：本地人，在本地长期工作及生活,置业目的：追求初始化的生活，改善居住环境，多为二次置业,文化程度：较高，一般与外界有较多接触，容易接受新东西，,比较喜欢简洁、有档次的东西,经济状况：一般，家庭年收入在,10,万元左右，一般都有自建房或旧房,住宅专题分析,壹,住宅专题,贰,商业专题,问题提出,项目属性界定,商业规划,商业定位,商业专题分析,问题提出：,1.3,万平米新推出商业，意味着辐射力不能单纯在城镇层面寻求解决方案,商业面积：,1.3,万平米,商业量,坎市镇商业量,商业面积：,1.3,万平米,表明项目商业要吸纳镇区所有商业消费人群，才可消化所有面积,如何突破商业辐射力，寻求商业价值是项目成功关键,商业专题分析,问题提出,项目属性,商业定位,商业规划,项目属性界定,项目处于商业前景看好的县级市工业重镇，交通便利,处于商业形态飞跃的起步阶段,新建大型社区商业、新市镇中心区大规模商业,老城镇中心主要竞争性商业：整体经营情况较好，客户,来源于镇区及周边村落,商业专题分析,问题提