Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,房地产投资分析,房地产投资分析,第一部分 房地产投资,第二部分 房地产投资分析,第三部分 投资分析的主要内容,第四部分 投资分析案例,第一部分 房地产投资第二部分 房地产投资分析第三部分 投资分,房地产投资就是指以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。它是开展房地产开发与经营活动的基础，是形成新的房地产使用价值为表现结果的综合经济活动。,第一部分 房地产投资,房地产投资概念,第一部分 房地产投资房地产投资概念,投资用量大,投资合作性强,投资回收期长,投资风险大,投资回报率高,房地产投资特征,第一部分 房地产投资,投资用量大房地产投资特征第一部分 房地产投资,房地产投资分析是开发项目可行性研究的重要组成部分，它是在国家现行财税制度、现行价格和有关法规的基础上，从房地产开发经营企业的角度分析测算项目的效益及费用等财务数据，计算出项目在财务上的获利能力、回收投资的能力等财务状况，从而判断项目财务上的可行性的重要方法。,投资分析概念,第二部分 房地产投资分析,投资分析概念第二部分 房地产投资分析,房地产投资分析是经济分析的理论与方法在房地产投资过程中的具体运用，是房地产投资过程的主要环节。通过投资分析，投资者可认清项目投资风险的大小，以及投资的收益额、回收期等指标。,因此，房地产投资分析可为投资决策提供科学的依据。,投资分析的目的,第二部分 房地产投资分析,投资分析的目的第二部分 房地产投资分析,投资分析有静态和动态两种分析方法，静态分析方法不考虑资金的时间价值，动态分析方法考虑了资金的时间价值。静态分析方法是动态分析方法的基础，静态分析对参数和基础数据的取值是否客观，直接影响着动态分析的精确度。,投资分析的方法,第二部分 房地产投资分析,投资分析的方法第二部分 房地产投资分析,投资分析的主要内容,一、总投资估算,二、收益估算,三、财务评价指标,四、不确定性分析,第三部分 投资分析的主要内容,投资分析的主要内容一、总投资估算第三部分 投资分析的主要内,一、总投资估算,第三部分 投资分析的主要内容,总投资估算表,一、总投资估算第三部分 投资分析的主要内容总投资估算表,1.1 土地费用,土地取得成本（项目转让费）,地价款,土地开发成本（拆迁安置补偿费）,第三部分 投资分析的主要内容,一、总投资估算,1.1 土地费用第三部分 投资分析的主要内容一、总投资估算,项目转让费,为取得项目所支付的费用,地价款（楼面毛地价）,指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。,依据项目的用地性质及项目所在地的级别而定。,第三部分 投资分析的主要内容,一、总投资估算,项目转让费第三部分 投资分析的主要内容一、总投资估算,拆迁安置补偿费,指,新征土地应支付的安置费、土地补偿费、土地附属物补偿费,及坟场、养殖场等的拆迁安置费；,旧城市开,发应支付的拆迁安置费等。,第三部分 投资分析的主要内容,一、总投资估算,第三部分 投资分析的主要内容一、总投资估算,1.2,前期工程费,主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。,1.3 基础设施建设费,是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。,第三部分 投资分析的主要内容,一、总投资估算,1.2 前期工程费 1.3 基础设施建设费第三部分 投,1.4,建,筑,安,装,工程费,指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。,建筑工程费包括：结构、建筑、特殊装修工程费等；设备采购及安装工程费包括：给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等。,第三部分 投资分析的主要内容,一、总投资估算,1.4 建筑安装工程费 第三部分 投资分析的主要内容一、,1.5 公共配套设施建设费,指居住小区内为居民服务配套建设的各种公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：中小学校、托儿所、幼儿园、居委会、派出所、公共厕所、停车场等。,第三部分 投资分析的主要内容,一、总投资估算,1.5 公共配套设施建设费 第三部分 投资分析的主要内容,1.6,管理,费,用,指企业管理部门为管理和组织房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用，包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、修理费、工会经费、职工教育培训经费、劳,动保险费、待业保险费、业务招待费等费用及其他管理费用。,第三部分 投资分析的主要内容,一、总投资估算,1.6 管理费用 第三部分 投资分析的主要内容一、总投资,1.7,不可预见费,由于房地产开发周期长，不确定因素多，不可预见费是为了应付突发事件所进行的资金储备。,1.8,其他费用,临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、合同公证费、施工执照费、工程质 量监督费、工程监理费、竣工图编 制费、保险费等杂项费用。,第三部分 投资分析的主要内容,一、总投资估算,1.7 不可预见费 第三部分 投资分析的主要内容一、总投,1.9 销售,费用,指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。,主要包括广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费用三项。,第三部分 投资分析的主要内容,一、总投资估算,1.9 销售费用 第三部分 投资分析的主要内容一、总投资,2,财务,费,用,指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。,第三部分 投资分析的主要内容,一、总投资估算,2 财务费用 第三部分 投资分析的主要内容一、总投资估算,销售收入、税金及附加表,第三部分 投资分析的主要内容,二、收益估算,销售收入、税金及附加表第三部分 投资分析的主要内容二、收益,销售税金,项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。,营业税：销售收入的5%,城市维护建设税：营业税的7%,教育费附加：营业税的3%,第三部分 投资分析的主要内容,二、收益估算,销售税金第三部分 投资分析的主要内容二、收益估算,损 益 表,利润总额=销售收入-销售税金及附加-建设期投资-财务费用,税后利润=利润总额-所得税,第三部分 投资分析的主要内容,二、收益估算,损 益 表利润总额=销售收入-销售税金及附加-建设期投资,投资利润率,第三部分 投资分析的主要内容,三、财务评价指标,资本金利润率,静态投资回收期（）,财务内部收益率（IRR）,第三部分 投资分析的主要内容三、财务评价指标 资本金利润率,投资利润率,投资利润率又称投资收益率或投资效果系数,主要用来评价项目的获利水平。,投资利润率=利润总额项目总投资 100%,按照收益计算内容的不同，将投资利润率分为所得税前投资利润率和所得税后投资利润率。,第三部分 投资分析的主要内容,三、财务评价指标,第三部分 投资分析的主要内容三、财务评价指标,资本金利润率,是利润总额对资本金总额的比率，它反映资本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务状况的好坏。,资本金利润率=利润总额资本金100%,资本金净利润率,资本金净利润率=税后利润 资本金 100%,这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了投资者自己的出资所带来的净利润。,第三部分 投资分析的主要内容,三、财务评价指标,资本金利润率 这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了投资,静态投资回收期（）,指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开发项目投资回收能力的重要指标。,第三部分 投资分析的主要内容,三、财务评价指标,第三部分 投资分析的主要内容三、财务评价指标,财务内部收益率（IRR）,指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。,式中：,CI,现金流入量；,CO,现金流出量,项目在第t年的净现金流量,t=0,项目开始进行的时间点,n,计算期，项目的开发或经营周期,第三部分 投资分析的主要内容,三、财务评价指标,财务内部收益率（IRR）式中：CI现金流入量；CO现,是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分，对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析等。,第三部分 投资分析的主要内容,四、不确定性分析,是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的,1、盈亏平衡分析（,收支平衡分析,）,分析计算一个或多个风险因素变化而使房地 产项目达到利润为零时的临界值，显示项目 的风险程度。,第三部分 投资分析的主要内容,四、不确定性分析,第三部分 投资分析的主要内容四、不确定性分析,2、敏感性分析,指从众多不确定性因素中找出对投资项目的经济效益指标有重要影响的敏感性因素，分析、测算其在一定范围内变化时对项目经济效益指标的影响程度，从而判断项目承受风险的能力。,销售收入、总投资额,第三部分 投资分析的主要内容,四、不确定性分析,第三部分 投资分析的主要内容四、不确定性分析,用途,独栋别墅,占地面积,116318.11 m,2,地上建筑面积,42347.06 m,2,总建筑面积,54761.83 m,2,经济指标,经营策略：全部出售,销售均价：10500元/平方米,（地上建筑面积）,第四部分 投资分析案例,用途独栋别墅占地面积116318.11 m2地上建筑面积42,根据规划及定位方案建议，对项目 投资的经济效益进行初步评估，判 断投资的可行性,包括总投资估算、收入、利润估算、经济评价指标、不确定性分析,采用静态投资分析方法,第四部分 投资分析案例,根据规划及定位方案建议，对项目 投资的经济,单位：万元,序号,项 目,合计,1,建设投资,30,264.27,1.1,土地费用,15,880.21,1.2,前期工程费,525.71,1.3,基础设施建设费,1577.14,1.4,园林景观建设费,1163.18,1.5,建筑安装工程费,6,571.42,1.6,管理费用,736.63,1.7,不可预见费,982.18,1.8,其他费用,604.57,1.9,销售费用,2,223.22,2,财务费用,1,163.06,3,项目总投资,31,427.33,第四部分 投资分析案例,一、总投资估算,总投资估算表,单位：万元序号项 目合计1建设投资30,264,单位：万元,序号,项目,合计,1,销售收入,44,464.41,2,经营税金及附加,2,445.54,2.1,营业税,2,223.22,2.2,城市维护建设税,155.63,2.3,教育费附加,66.70,销售收入、税金及附加估算表,第四部分 投资分析案例,二、收益估算,单位：万元序号项目合计1销售收入44,464.412经营税金,单位：万元,损 益 表,序号,项目名称,合计,1,销售收入,44,464.41,2,建设期投资,30,264.27,3,财务费用,1,230.62,4,经营税金及附加,2,445.54,5,利润总额,10,523.98,6,所得税,3,472.91,7