单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,21世纪法学系列教材,*,*,21世纪法学系列教材,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,21世纪法学系列教材,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,21世纪法学系列教材,*,主编 龙翼飞,21世纪法学系列教材,物权法原理与案例教程,第二编 所有权,第八章 业主的建筑物区分所有权,21世纪法学系列教材,2,规划绿地被开发商擅自改建案,阳光房地产公司以下简称阳光公司开发了一个小区，取名为荣尊堡。阳光公司在商品房宣传广告里，将荣尊堡形容为一个高档社区，环境幽雅、舒适；并且承诺整个社区将规划建设1 000平方米的公共绿地。,等业主纷纷入住后，却发现原本规划的绿地有60%的面积已经建成一所幼儿园了,3,21世纪法学系列教材,第八章 业主的建筑物区分所有权,引例,这个幼儿园成天往外排出油烟，整个小区都弥漫着难闻的气味。幼儿园带来的负面影响让业主们十分愤怒，于是大伙派出代表与阳光公司谈判，阳光公司给不了合理的解释和好的解决方案，敷衍塞责。,无奈之下，几名推举出来的业主代表荣尊堡小区所有业主向法院提起诉讼，要求阳光公司承担违约责任，赔偿业主的损失。,4,21世纪法学系列教材,第八章 业主的建筑物区分所有权,引例,第一节 建筑物区分所有权概述,一、建筑物区分所有权的概念与特征,一建筑物区分所有权的概念,二建筑物区分所有权的特征,1.区分所有权的内容复合性。,2.专有所有权的主导性。,3.权利主体身份的多重性。,4.建筑物区分所有权的客体具有整体性。,二、建筑物区分所有权的立法例,5,21世纪法学系列教材,第二节 专有权,一、专有所有权的概念,1.专有局部所有权具有所有权的效力。,2.专有权的客体具有特殊性。,3.专有局部所有权在行使上必须要受共同生活规那么的制约。,4.专有局部的所有权具有主导性。,二、专有局部所有权的客体专有局部,1.须具有构造上的独立性。,2.须具有利用上的独立性。,6,21世纪法学系列教材,第二节 专有权,三、专有局部的范围,专有局部的范围也就是专有权的标的物，必须是建筑物的独立建筑空间所包括的范围。,1“壁心说,2“空间说,3“最后粉刷表层说,4“双重性说,5“壁心说和最后粉刷表层说,7,21世纪法学系列教材,擅自在自家房屋开办公司的争议,王某新买了一套住宅，空闲了一段时间之后，王某觉得很吃亏，就把自己的公司搬到了住宅内，觉得这样可以节省不少经营本钱。但是因此给周围的邻居带来许多不便，于是其周围的邻居纷纷向业主委员会反映王某的问题，但是王某觉得是自己的房子，自己愿意干什么就干什么，别人管不着。,8,21世纪法学系列教材,案例8,1,第八章 业主的建筑物区分所有权,第三节 共有权,一、共有权的概念,1.共有所有权主体的特殊性。,2.共有局部附随于专有局部。,3.共有所有权的权利义务较为广泛。,4.共有权行使方式的特殊性。,5.共有所有权的客体范围较为广泛。,6.标的物不具有分割性。,7.共有所有权在类型上具有多样性。,9,21世纪法学系列教材,第三节 共有权,二、共有权的性质,1.区分所有共有权不是共同共有。,2.区分所有的共有权不是按份共有。,三、共用局部的范围,一共有局部的一般范围,二法定共有和约定共有,三确定的共有局部和不确定的共有局部,10,21世纪法学系列教材,圈占公共楼梯侵权案,原告李某与被告曹某同住通州市金沙镇某小区3楼，李某住301室，曹某住302室，共用一个楼梯平台，平时两家关系尚可。该住宅在设计时，进户门比楼梯墙体后移了1米，由此，在每户住宅门前，多了约不到两平方米的楼梯平台。,11,21世纪法学系列教材,案例8,2,第八章 业主的建筑物区分所有权,某一天，李某发现，曹某在进行房屋装修时，在住宅外侧约1米处的楼梯平台上新建了三扇大门，将局部楼梯平台圈占了起来，新建的大门与楼梯墙体平直。由此，曹某新建的大门内多了不到两平方米的使用面积。,12,21世纪法学系列教材,案例8,2,第八章 业主的建筑物区分所有权,李某发现后，即找到曹某，认为其圈占楼梯平台，侵犯了其他共有人的合法权益，要求曹某恢复原状。曹某那么认为，新建的大门并未对李某构成阻碍，圈占的是曹某的套内面积，故不同意撤除。为此，李、曹二人发生纠纷。,原告李某一纸诉状将被告曹某告上通州市人民法院。,13,21世纪法学系列教材,案例8,2,第八章 业主的建筑物区分所有权,车库所有权争议案,被告志高房地产公司开发建设了某商品房小区，住宅的底部架空层均为室内车库或仓储房。商品房销售过程中，湖南省志高房地产公司与小区业主签订了由国家工商行政管理局、建设部联合制定的标准?商品房购销合同?，并与原告王某及其他十位业主分别签订了“车库使用协议书，将局部住宅底部架空层车库以下简称系争车库交由该局部业主使用。,14,21世纪法学系列教材,案例8,3,第八章 业主的建筑物区分所有权,业主王某对此不解，询问志高房地产公司，对方称，车库是没有计入公摊面积的，没有包括在销售合同的销售面积之内，所以车库应由公司享有所有权，王某和其他业主根据“车库使用协议书享有使用权，当然需要支付一定的租金。,王某理论了半天，对方仍然是这样的答复，王某很不满意，一气之下将志高房地产公司告上法庭。,15,21世纪法学系列教材,案例8,3,第八章 业主的建筑物区分所有权,法院审查了双方签订的商品房购销合同，合同的第2条规定了商品房购销合同的标的由两局部构成：其一为套内建筑面积，即专有局部；其二为公共局部与公用房屋分摊面积以下简称公摊面积，即共有局部。套内建筑面积是非常明确的，即业主住宅内部封闭空间，其中肯定不包括系争车库。而根据相关证明材料，公摊面积仅包括外墙的一半、楼梯间、电梯间和一层门廊，并不包括系争车库的建筑面积。,16,21世纪法学系列教材,案例8,3,第八章 业主的建筑物区分所有权,另外，购房时双方专门签订了“车库使用协议书。在案例83中，志高房地产公司与王某签订的商品房购销合同并不包括车库在内。也就是说，志高房地产公司与王某之间不存在关于移转系争车库所有权的协议，因此车库的所有权并没有发生移转，仍应由建设单位志高房地产公司根据其投资建设而原始取得车库的所有权。,17,21世纪法学系列教材,案例8,3,第八章 业主的建筑物区分所有权,第三节 共有权,四、业主的权利、义务,一业主对于共用局部所享有的权利,1.使用权。,2.收益分享权。,3.修缮改进权。,4.物上追及权。,18,21世纪法学系列教材,第三节 共有权,二业主对于共用局部负有的义务,1.按照共用局部本来用途使用的义务。,2.不得侵占的义务。,3.维护现状的义务。,4.费用负担义务。,19,21世纪法学系列教材,第四节 管理权,一、管理权的概念与特征,1.管理权是永续性的权利。,2.管理权以专有局部的所有权为根底。,3.管理权基于业主的团体性而产生。,4.管理权是一种私法上的权利。,5.管理权是针对共有财产和公共事务的权利。,20,21世纪法学系列教材,第四节 管理权,二、管理权的内容,1.表决权。,2.选举和被选举权。,3.选任与解任管理人的权利。,4.请求权。,21,21世纪法学系列教材,第四节 管理权,三、区分所有建筑物的管理,一管理组织,1.业主大会,2.业主委员会,3.管理机构物业效劳机构,二管理规约,1.管理规约的性质。,2.管理规约的内容。,3.管理规约的效力。,22,21世纪法学系列教材,第四节 管理权,三管理内容,1.物的管理。,2.人的管理。,23,21世纪法学系列教材,问题与思考,1.试述建筑物区分所有权的概念和特征。,2.试述建筑物区分所有权中共有权的性质。,3.试述建筑物区分所有权中管理权的内容。,21世纪法学系列教材,24,