单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016/3/11,#,牧马山浅水湾ppt课件,在牧马山片区，单套均价成交高达,1000,万,，其成功的产品定位以及坚持始终的项目精神是值得我们研究和借鉴的！,竞品分析,在牧马山片区，单套均价成交高达1000万，其成功的产品定位以,精准的市场定位,市场威胁,牧马山片区作为,成都近郊,的别墅区域，地理条件并不具备明显优势，且还会受到机场,的干扰，大量充斥着,经济型的起步别墅以及联排叠拼,等；,市场机会,这样一个片区,缺乏高端品质,的别墅,项目；当时的少数高端别墅市场中，麓山国际大量以,300-500m,2,中小面积段别墅占据市场份额，,而市场恰恰缺少,“,适合高端客户,的,舒适改善型别墅类产品,”,卡地,亚正是看准了这样的机会，利用自身打造别墅的经验，将产品定位为,成都市场顶级,的别墅豪宅项目，利用,500m,2,以上的,舒适型独栋别墅,成功地抓住了市场的空白点！,竞品分析,精准的市场定位市场威胁牧马山片区作为成都近郊的别墅区域，,竞品分析,多元化的产品线战略,根据产品,景观邻水资源,等区别将面积设计为,5001300,平米，实现了,舒适型别墅的全产品线覆盖,，这一策略无疑是成功的，大部分的客户都能够在这里找到自己满意的房源,产品,资源条件,面积段,顶级独栋,直接临内湖,约,750-1300,流水山庄,临外圈水景,约,600,大独栋,少量水景,约,510-705,小独栋,内圈户型,约,500,竞品分析多元化的产品线战略根据产品景观邻水资源等区别将面积设,竞品分析,合理的差异化定价,均价：约,2,万,总,价：,1500-3000,万,均,价：约,1.5-1.8,万,总价：,900-1100,万,总价：,600-800,万,均,价：约,1.3-1.4,万,均,价：约,1.4-1.7,万,总价：,800-900,万,约,750-1300,约,600,约,510-705,约,500,一期,基本售罄,根据景观资源的优劣将价差适度做大，以进行合理引导,竞品分析合理的差异化定价均价：约2万总价：1500-3000,临,湖大宅,内圈独栋,流水别墅,流水别墅,定位,名称,面积,m,2,单价,（万）,总价,（万）,单价价差,（元）,总价价差,（万）,标杆产品,临湖大宅,1300,2.7-3.1,3580-3980,4000,400,870,2.8-3.3,2480-2880,5000,400,750,1.97-2.8,1480-2080,8000,600,明星产品,流水别墅,620,1.5-2.9,900-1800,14000,900,现金流,内圈独栋,500,1.4-1.86,700-930,4000,230,二期定价详解,竞品分析,全面的产品线覆盖,，从二期产品面积分布可以看出涵盖了舒适型别墅的面积段，做到全面拦截来客,用价差引导客户需求,，在同类或不同类产品之间根据花园大小，以及景观优劣制定较大的价差，引导客户需求，同时也形成了丰富的价格区间对客户形成挤压。,临湖大宅内圈独栋流水别墅流水别墅定位名称面积m2单价总价单价,将奢华进行,到底的态度,竞品分析,极尽,奢华的蓝会所,，花费,2,亿元打造，功能齐全，内部设施高贵典雅，每一块石材都精心打磨，每一处前场景观都细致入微。,现场人员提供堪比五星级酒店的,星级服务,，确实给到来宾很深刻的印象，突出了项目的差异化,超白金俱乐部,提供宴会，品酒，商务接待等增值服务引导成都高端客群享受“奢华”生活。,将奢华进行到底的态度竞品分析极尽奢华的蓝会所，花费2亿元打造,卡地亚,VS,麓湖,竞品分析,郊区,别墅,城市别墅,人造水景,生态湖景,奢侈,生活,回归本真,可以模仿,不可复制,卡地亚VS麓湖竞品分析郊区别墅城市别墅人造水景生态湖景奢侈生,显然，卡地亚也不是麓湖真正的竞争对手,毕竟,，他们有着各自完全不同的气质和态度,竞品分析,我们要做的，是处理好其对麓湖形成的视觉干扰而已,显然，卡地亚也不是麓湖真正的竞争对手竞品分析我们要做,建发,浅水湾,建发浅水湾,关键词：,老成仁路方向！,“郊区别墅”！,“城市配套成熟问题”？,建发品牌支撑度？,项目信息,7,公里,较好自然资源,&,远不成熟的城市配套,是浅水湾项目的明显特征,关键词：项目信息7公里较好自然资源&远不成熟的城市配套是浅水,项目信息,占地,300,亩,总户数,约,300,套,总建面,近,40,万平米,面世时间,2011,年,5,月,产品形态,独栋,建筑风格,托斯卡纳风格,面积段,500-1200,（售罄）,一期,A,区,（部分销售中）,一期,B,区,（待售）,二期,1000m2,1200m2,750m2,550m2,480-650m2,项目信息占地300亩总户数约300套总建面近40万平米面世时,配套情况,锦江,运动公园,8,米宽的防洪检修通道,正公路,在运动体育公园实地查看了后，强烈的感觉是很荒凉，室外的设备已经显得比较陈旧了，只有室内的运动场馆还保持的可以,但是由于周边的生活配套严重缺乏，实际来光顾的客人很少,配套情况锦江运动公园8米宽的防洪检修通道正公路在运动体育公园,一期产品简析,一期,1,批次已销售完毕,一期（,1,、,2,批次）：约,210,套,1,2,1,1,批次：,已,售罄（,108,套）,2,批次：,销售中（共,101,套，已售出,32,套）,1,类产品（临锦江或临人造湖）,约为,570-680,平米,，预计成交价约为,900-1000,万,2,类,产品（普通产品）,约为,520-580,平米，预计成交价,约,为,650-800,万,人造内湖,锦江,2,一期产品简析一期1批次已销售完毕一期（1、2批次）：约210,一,期,2,批次共约,101,套房源,7,月推出后已售出,32,套（其中,26,套系投资基金团购，,6,套系自然客户购买）基本为黄色部分房源,红色部分,的一类直接临江或临内湖房源,尚未,推出,据对方工作人员透露，前期的成交均价在,14000-15000,左右，经房产网核实，基本属实，但深入了解到因团购等原因，实际真实成交价在,12000-13000,之间,剩余房源会分批次推出，,10,月份预计有,10-20,套发售，其中会有部分临内湖的房源，预计总价在,900-1200,万左右，临江房源暂不推出,销售现状,防洪检修通道,1,2,1,一期2批次共约101套房源销售现状防洪检修通道121,销售节点播报,2011,年,4,月,2013,年,7,月,内部认购,+,铂雅苑意向客户,+,团购,预计推售部分房源,2013,年,10,月,510-680m2,销售,108,套（均价,12000,元,/m2,）,成交情况,销售,32,套（均价,13000/m2,）,个人,+,团购,共售出,140,套房源套,二期新房源约,72,套,1000-1200m2,4000-4500,万,/,套,销售现状,销售节点播报2011年4月2013年7月内部认购+铂雅苑意向,16,作为舒适型改善类别墅产品的代表,浅水,湾采用了和龙湖悠山郡类似的战略,用相对更偏远的距离去换取足够的空间、面积和资源,然而，浅水湾真的性价比很高吗？,我们通过对项目的深度剖析来看本质,作为舒适型改善类别墅产品的代表,现场访谈,来访？,在,5-6,月份来访基本是月均,60,来组，,7,月有广告后提升至,90,组，主要是老带薪为主，政策的话就是送,2,年物业管理费,竞争对手？,来客比较最多的就是麓山、麓湖白玉台，,客户类别？,觉得性价比较高，成交客户素质一般，以地方二级城市或城南客户居多，客户主要看重自然资源以及性价比，贪便宜心理居多,价格反映？,在浅水湾，工作人员觉得,900,万以上是一个坎，,自我,评价？,属于初看起来还算美，但绝不能排入一线别墅的阵营，对于初次购买别墅的人有一定的打动力，但认为周边不成熟的配套会成为最大的障碍。,信心？,一般,般，觉得项目还是算一根骨头！啃起来比较痛苦，建发的品牌在高端市场不具备号召力,从对工作人员的访谈中，明显感觉到“信心”不足，对于售价也表现出更多的是没有底气，,在现场,3,个小时，来访不到,3,组，基本看不到客户的身影,现场访谈来访？从对工作人员的访谈中，明显感觉到“信心”不足，,产品,点评,建筑规划,基本是以联排组院的形式来布局建筑,由于规划弊端，没有真正解决人车分流的问题，车行动线贯穿小区，图中红色部分为车行动线,区,内基本无,建筑之间对视较严重，只能通过高墙分隔解决,因技术力量不足更带来的项目规划的问题，会极大影响后期的居住品质！从本质来说，其并没有解决人车不分流的隐患，同时并无可交流的邻里空间,产品点评建筑规划因技术力量不足更带来的项目规划的问题，会极大,产品,点评,样板间户型：,A1,面积段：,560-580,建筑风格：托斯卡纳,+,西班牙,建筑特点：前三后四,装修：清水,房间,4,卧室,+1,保姆房,花园面积：,150,左右,A1,为样板间户型，主要分布于小区内圈位置，端部户型，因此采光较好，但不临水，属于普通产品,产品点评样板间户型：A1A1为样板间户型，主要分布于小区内圈,产品点评,半地下室,客厅层,次卧区,主卧,底层无花园,车库,整体感受：,建筑外观有明显抄袭麓山或者说重复跟风的痕迹,户型内部空间尺度感较大，特别是房间的尺寸要明显大于白玉台，其空间感也较高，特别多的,2,层挑高的空间,但由于过于关注仪式感，太多的面积被浪费在了过道以及门厅上,爬四层楼的感觉真是不好受,装修风格较华丽，在于刻意营造一种尊贵感,*私家花园并非外界坊传的很大，最多,100,来平米，而且位置设计也不太合理,*特别是地下室，大部分空间无自然采光！,入户层,/,花园层,产品点评半地下室客厅层次卧区主卧底层无花园车库整体感受：入户,产品点评,入户层,花园分析：,本,类户型花园基本集中在入户层，根据图中可以看出，被分割较散。,所谓的私家花园最大的空间被设置在了入户的位置，从图中可以看出，人行归家入户的动线直接穿过花园，家人其实缺少了一个属于自己亲情交流玩乐的私密空间，花园的功能和面积大打折扣！,而且从使用上来说，花园旁就是一个休息的卧室，这样的设计显然是很不人性化的,餐,厨空间：,厨房成为了一个傻大傻大的空间，由于缺少了西厨的功能，在生活情趣和方式引导上并没有给客户带来本质的改变,车库入口,产品点评入户层花园分析：车库入口,产品点评,地下层,车库分析：,与白玉台类似，也是集中地下车库，但其是分院落式的集中地下车库，并未全部联通，也有一定自然采光。车库内的层高较高，参观感受较好，但似乎没有考虑访客停车的位置,地下室分析：,由于地下室基本没有自然采光，因此地下室的室外空间变成了狭小的天井，显得有些阴冷潮湿，而恰恰这个区域才应该是大人和小孩都能娱乐的家庭区域,地下娱乐室和保姆共用一个卫生间，这样的设计让品质感下降许多,产品点评地下层车库分析：,产品点评,次,卧层,次卧层分析：,卧室全部为套房设计，考虑到了居住的舒适度，每个卧室均带有一个小阳台,起居厅的设计很假，被人行动线给彻底破坏了,套房卧室从,2F,开始，没有考虑到老人的使用方便性,产品点评次卧层次卧层分析：,产品点评,主卧层,主,卧层分析：,。,产品点评主卧层主卧层分析：,25,价格测算,主卧层,以,A1,户型为例，我们将浅水湾的真实购买成本做一次测算：,假设建筑面积,550m2,，成交单价,14000,元,/m2,，成交总价为,770,万,该,户型无自然采光的地下室面积约,100,平米，,很显然，客户在为这一黑暗的角落用全价买单,以,14000,的单价核算，客户整整花了,140,万买了一个黑房间！,价格测算主卧层以A1户型为例，我们将浅水湾的真实购买成本做一,26,产品点评,看来：,性价,比高是部分市场对浅水湾的误解,或者说是浅水湾的一种伪装罢了,当然,邻水,独栋,大花园,500,多平米的空间,600-700,万的套,总价（前期）,这一切对于初次购买别墅的客户来说，,是有,足够吸引力,的！,产品点评看来：这一切对于初