单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,广州市荔湾区,HR-3,地块价值,分析报告,营销管理部,2015,年,11,月,广州市荔湾区HR-3地块价值,一、项目概况,一、项目概况,本案,项目区位,项目位于广州主城区,荔湾区。,本案项目区位项目位于广州主城区荔湾区。,区域概况,位处宝华路与长寿西路交汇东南。,本案,区域概况位处宝华路与长寿西路交汇东南。本案,区域交通,位处城市主干道旁，临近地铁口，交通便利，昭示性强。,本案,区域交通位处城市主干道旁，临近地铁口，交通便利，昭示性强。本,项目四至,周边以百货商场，零售业为主，临近上下九步行街，东边为文昌阁、西至百佳超市、北边为荔湾区中医院，周边配套齐全，商业繁荣，生活便利，区域位置为项目核心价值所在。,本案,项目四至周边以百货商场，零售业为主，临近上下九步行街，东边为,地块特性,1,、项目地为破旧私人房且周边多为两,-,三层私房、一拖二、一拖三临街商铺；,2,、临路面宽阔，进深足够；体量偏大、东向有曲尺位；,3,、周边商业繁荣、人流量和车流络绎不绝。,地块特性1、项目地为破旧私人房且周边多为两-三层私房、一拖二,地块概况,地块简介：,HR-3,地块是广州地铁一号线长寿西路站上盖，位于广州市荔湾区宝华路以东，长寿西路以南地段。地块占地面积,18616,平方米，建筑红线面积,16313,平方米，是当前广州市内少有的具备开发条件的大型地铁上盖物业,。,地块概况地块简介：HR-3地块是广州地铁一号线长寿西路站上盖,项目价值点分析,1,、,稀缺资源和区位优势,，,位处广州核心中部、,项目地处广州市老城区传统商业旺,毗邻,上下九步行街和十三行商圈、地铁一号线长寿西路站上盖，地理位置优越，,交通网发达，,是目前广州市中心城区难得的优质地块,；,2,、区域知名市场云集，沉淀约三十年商业底蕴，,本项目周边配套成熟、交通便利、商住皆宜，目前周边房产售价已达每平方米,3,万元以上,；,3,、项目昭示性好，,地块面宽长达,300,米，临街商业价值突显。,优势,项目价值点分析1、稀缺资源和区位优势，位处广州核心中部、项目,项目价值点分析,1,、项目周边脏、乱、杂，不利于开发和施工；,2,、宝华路是一条单行道,;,3,、周边商业也饱和，竞争大；,4,、拆迁是个大问题：拆迁费和安置费金额庞大，开发的,成本,高。,劣势,项目价值点分析1、项目周边脏、乱、杂，不利于开发和施工；劣势,二、市场层面,二、市场层面,土地市场概况,1,、从,2014,年,10,月开始荔湾区,土地市场,已无土地出让和成交；,2,、,2015,年土地供应量持续走低，,因与政府推地计划有关，存在捂地惜售的可能，市场,往后,呈现明显的供不应求,，特别目标地块周边更为明显,。,3,、近两年目标地块周边没有一块地块招、拍、挂，因此项目无竞争对手，具有一定开发价值。,土地市场概况1、从2014 年10月开始荔湾区土地市场已无土,商住市场,1,、,城市化发展、,商服核心带,的推进，以及轨道交通的建设和产业的转型，,市区,高端盘 的热销，都给,广州,房地产市场带来强大推动力,；,2,、商品住宅价格和商业用房价格持续走高；,3,、随着该区供应的减少，,销售价格在近半年来一直围绕,35000,元,/,。,商住市场1、城市化发展、商服核心带的推进，以及轨道交通的建设,区域在售楼盘,区域住宅楼盘较少，半径,3.5,公里范围内仅,5,个在售项目,珠光、御景壹号,在售,本案,区域在售楼盘区域住宅楼盘较少，半径3.5公里范围内仅5个在售,区域在售,住宅简述,项目名称,占地面积,(),建筑面积,(),容积率,主力户型,当期均价（元,/,）,装修标准,当期开盘,当期货量,(,套,),销售率,广物、龙津世家,4362,35770,8.2,两房两厅,三房两厅,37000,精装,2015,年,6,月,140,59%,珠光、御景壹号,261507,700000,2,。,69,四房两厅,55000,豪装,2015,年,8,月,190,23%,区域在售项目名称占地面积()建筑面积()容积率主力户型当,项目规模,比较,区域,2,个住宅楼盘（不含项目）仅御景壹号占地,26,万,，其它项目规模均偏小,区域在售住宅楼盘占地面积一大一小：,御景壹号占地面积在,26,万以上,龙津世家占地只有,0.43,万,项目占地面积在区域处中等偏上水平，就住宅而言，具有规模效应。,项目规模区域2个住宅楼盘（不含项目）仅御景壹号占地26万，,区域个盘,均价比较,区域内在售住宅均价高于荔湾区均价，住宅价格因为地段特殊性有较大保值空间,本区域在售楼盘均价,45000,元,/,，比荔湾区均价（,2014,年,5,月,-2015,年,7,月）高,62%,随着住宅市场逐步回暖，本区域住宅价格将继续稳步上扬,区域个盘区域内在售住宅均价高于荔湾区均价，住宅价格因为地段特,预计新增,住宅体量,根据区域内招拍挂情况分析预计预计未来三年内周边没有同类型商住项目供应（不含本案）,预计新增根据区域内招拍挂情况分析预计预计未来三年内周边没有同,商业市场,解决思路,从宏观、中观、微观三个层面对项目可行性寻求支撑因素,宏观层面,中观层面,微观层面,宏观背景对项目支持,宏观经济发展,区域整体规划,房地产市场对项目支持,整体市场发展趋势,土地市场供应情况,各物业市场对项目支持,住宅市场,商业市场,商业市场解决思路 宏观层面中观层面微观层面 宏观背景对项目支,广州市商圈,划分,广州商业市场可划分三大商圈，除上下九以及北京路商圈为传统商业外，天河城商圈为依托集中商业发展,北京路商圈,：广百百货、光明广场、名盛广场、北京路步行街四大商业体使区域显露出商圈格局，以辐射广州市场为目标使其有成为佛山核心商圈,天河城商圈：,作为广州的,CBD,，于,1995,年起步，随着公建配套的完善、品牌开发商的进驻，历经,20,年终于形成以集中商业发展的商圈,上下九商圈：,以上下九路步行街为核心，向周边辐射，商业模式以传统街铺为主，大型集中商业有恒宝广场等,广州市商圈广州商业市场可划分三大商圈，除上下九以及北京路商圈,商业经营现状,旧荔湾区零售商业面积,63,万，是否过量，能否承载？,在长约,2,公里的上下九路以及沿线已经布局了极多临街商铺，商业面积已经达到,100,万平方米；其中，零售商业面积至少超过,63,万平方米，是目前广州商业第三密集的区域。,商业经营现状旧荔湾区零售商业面积63万，是否过量，能否承载,区域商业分布,区域商业以零售为主，经营方向为百货、玉器、为大方向,零售百货,零售百货,玉器批发,区域商业分布区域商业以零售为主，经营方向为百货、玉器、为大方,区域商业体量,区域暂无商业项目在建,区域商业体量区域暂无商业项目在建,区域商业,租金水平,主要租金范围在,6001500,元,/,，恒宝广场、宝华路街铺、上下九街铺租金为区域最高,上下九步行街街铺,300,500,600,800,1000,200,东急天地,宝华路街铺,恒宝广场,十浦名都,东都国际美食街,租金（元,/,平米,月）,1500,1200,2000,区域商业主要租金范围在6001500元/，恒宝广场、宝,区域商铺,面积区间,主要面积范围在,1040,，上下九街铺面积区间最大,20,40,60,80,商铺面积（）,100,恒宝广场,十浦名都,东都国际美食街,东急天地,宝华路街铺,上下九步行街街铺,10,150,200,区域商铺主要面积范围在1040，上下九街铺面积区间最大2,微观小结,解决思路,宏观层面,中观层面,微观层面,住宅市场,商业市场,价格仍有上升空间,未来市场供不应求,预计未来,5,年区域商业供应平稳,竞争有限,前景乐观,全市供应严重不均，旧荔湾区域明显不足,区域存在供需矛盾,住宅市场乐观，商业市场供需不足，,微观小结解决思路 宏观层面中观层面微观层面住宅市场商业市场价,报告目录,2.0,项目可行性支持因素分析,3.0,物业发展可行性研判,1.0,研究背景及核心问题提炼,报告目录2.0 项目可行性支持因素分析 3.0 物业发展,物业发展,评判思路,1.,地块适应性,根据项目区位条件判定土地增值价值,根据经济技术指标、地块限制条件，,得出物业合理布局方向,2.,市场竞争环境,通过各物业市场的竞争现状、需求分析及后续竞争预测，初步判断各类物业发展前景,3.,物业互动影响,考虑各物业之间的有机联系，选择最优组合方案,4.,资产处理灵活性,考虑各物业的变现能力，选择有利于企业现金合理回笼的方案,物业发展1.地块适应性2.市场竞争环境3.物业互动影响4.资,评判标准,评判标准,量化指标,权重,地块适应性,区位、交通、配套、区域规划、项目用地,条件、住宅氛围、商业氛围、商务氛围,40%,市场竞争环境,市场现状、未来竞争、政策风险,30%,物业互动影响,物业优化、溢价能力,20%,资产处理灵活性,变现灵活性,10%,合计,100%,评判标准评判标准量化指标权重 地块适应性 区位、交通,评分标准,评分标准,5,分,4,分,3,分,2,分,1,分,地块,适应性,非常适合,完全无影响,比较适合,影响较小,一般,有一定影响,不太适合,有较大影响,不适合发展,影响很大,评分标准,10,分,8,分,6,分,4,分,2,分,市场,竞争环境,基本无压力,竞争压力较小,有一定压力,竞争压力较大,陷入激烈竞争,物业互动影响,正面影响很强负面影响轻微,正面影响较强,负面影响较少,正负影响均衡,正面影响较小负面影响较大,正面影响轻微负面影响明显,资产处理灵活性,快速消化,变现灵活,消化较快,变现较灵活,消化速度一般,变现灵活一般,消化速度较慢,变现灵活较差,消化速度很慢,变现灵活很差,评分标准评分标准5分4分3分2分1分地块非常适合比较适合一般,适应性分析,契合度,住宅,零售商业,专业市场,街铺,区位,5,5,3,5,交通,5,5,5,5,配套,5,5,5,5,区域规划,4,3,3,5,项目用地条件,4,4,4,5,住宅氛围,5,5,5,5,商业氛围,5,4,4,5,商务氛围,2,2,2,2,合计,35,33,26,37,从区位、交通、配套、区域规划、项目用地条件、物业氛围等,8,方面，对地块可发展的物业类型进行适应性的初步判断。,适应性分析契合度住宅零售商业专业市场街铺区位5535交通55,市场竞争,环境分析,综合考虑市场现状、未来竞争等因素，对市场竞争环境进行评价,市场现状,住宅：供应情况、成交情况、价格水平,零售商业、专业市场、商铺：供应情况、空置率、价格水平,未来竞争,在售项目待售部分,待售项目,后续土地供应（招拍挂地块及三旧改造地块）,契合度,住宅,零售商业,专业市场,街铺,市场现状,10,8,7,10,未来竞争,10,10,7,10,政策风险,6,6,8,10,合计,26,24,22,30,市场竞争综合考虑市场现状、未来竞争等因素，对市场竞争环境进行,物业互动,影响分析,契合度,住宅,零售商业,专业市场,街铺,物业优化,8,8,7,10,溢价能力,8,4,6,8,合计,16,12,13,18,契合度,住宅,零售商业,专业市场,街铺,说明,可以为住户、整个大广州客户提供消费人群,为住宅、写字楼、酒店、游客提供,配套，帮助住宅溢价；,影响住宅私密性,物业互动契合度住宅零售商业专业市场街铺物业优化88710溢价,资产处理,灵活性,契合度,住宅,零售商业,专业市场,商铺,资产处理,灵活性,10,8,8,10,合计,10,8,8,10,契合度,住宅,专业市场,商铺,零售商业,说明,变现灵活，资金快速回笼,若要打造零售商业，不建议分割出售,资产处理契合度住宅零售商业专业市场商铺资产处理108810合,物业发展初判,契合度,住宅,零售商业,专业市场,街铺,地块适应性,35,33,26,37,市场竞争环境,26,24,22,30,物业互动影响,16,12,13,18,资产处理灵活性,1