单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,区域理解,第一章,区域理解第一章,1,杭州湾大桥效应使宁波跳出三江口时代，进入长三角2小时经济圈，“大宁波”格局逐渐浮出水面。,大上海的新辅城,浙东经济、文化和交通中心,浙江沿海甬台温经济带的龙头城市,大宁波将成为：,大宁波格局崛起，成为长三角南翼经济中心,城市理解,杭州湾大桥效应使宁波跳出三江口时代，进入长三角2小时经济圈，,2,地理,:慈溪位于东海之滨，东离宁波60公里，北距上海148公里，西至杭州138公里，是长江三角经济圈南翼，上海、杭州、宁波三大都市经济金三角的中心，2008年杭州湾跨海大桥通车后，将融入沪、杭、甬三地两小时交通圈。,面积：全市行政面积1154平方公里。,人口:09年户籍人口103.52万人,下辖行政区域：浒山街道、宗汉街道、坎墩街道计3个街道,逍林、观海卫、三北、掌起等计17个镇区。,慈溪属于沪、杭、甬三大都市圈经济金三角的中心，已成为宁波北部副中心城市,城市理解,随着杭州湾跨海大桥的通车及大宁波的崛起，慈溪面临新一轮的机遇和挑战，借其优越的地理区位和各类资源，成为宁波北部副中心城市。,地理:慈溪位于东海之滨，东离宁波60公里，北距上海148公里,3,指标,05年,06年,07年,08年,09年,10年,GDP总值(亿元),375.41,450.19,531.51,601.44,626.24,757.7,同比涨幅,15%,19.92%,18.06%,13.16%,8.20%,15.7%,人均,GDP（元）,37065,44218,51905,58437,60610,73064,同比增幅,18.20%,19.30%,17.38%,12.58%,3.72%,20.54%,固定资产投资,(亿元),161.33,165.2,182.87,196.32,216.08,251.41,同比涨幅,16.60%,2.40%,10.70%,7.35%,10.07%,16.4%,社会零售总额,(亿元),135.43,157.07,182.31,215.09,246.87,289.77,同比涨幅,13.80%,15.98%,16.07%,17.98%,8.20%,17.37%,第三产业产值,124.33,147.53,176.54,199.56,222.71,260.89,同比涨幅,16.5%,17.1%,16.1%,12.94%,13.4%,17.16%,进出口总额（亿美元）,31.46,40.53,50.77,68.77,60.90%,80.02%,同比增幅,37.80%,28.80%,25.30%,16.40%,-11.40%,34.7%,财政收入（亿元）,50,62.01,75.11,86,91,104.88,同比涨幅,23.40%,24.02%,21.13%,14.50%,5.81%,15.3%,经济强市，投资环境良好，居民消费能力强,城市理解,指标05年06年07年08年09年10年GDP总值(亿元),4,经济在全国百强县市排名第七，位于浙江县市之首,县市,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,慈溪市,9,8,7,7,7,7,7,绍兴县,7,9,8,8,8,8,8,余姚市,12,12,11,11,11,11,11,义乌市,17,16,12,12,12,12,12,宁海县,82,74,72,72,72,72,72,象山县,77,80,79,79,79,79,79,奉化市,91,91,91,91,91,91,91,全国百强县排名,城市理解,经济在全国百强县市排名第七，位于浙江县市之首县市2004年2,5,“北扩”即城市向北发展城市新区并与坎墩连成整体，并在北部杭州湾新区开发建设慈溪或宁波大都市区的大型产业基地及物流基地。“东延”即依托新城大道与三灶江（新城河）改 造进一步完善城市东部新区，强化行政、文化、会展中心区功能。新城大道作为城市新的公建轴线。“南调”即对城区南部工业、教育用地及横河镇部分村庄用地加大调整力度，结合新城大道等道路南延布置城市的居住新区。“西控”即严格控制城区西侧的村庄与工业用地，待时机成熟时加以改造，作为农居城市化改造区域。“中更新”即与大塘江、浒山江、赵家路江改造相结合加快旧城商贸中心的改造与更新，提升城市商贸中心功能。,西控,南调,北扩,东延,中更新,慈溪中心部位以旧城改造为主，建设中央商务区，项目将受到中更新带来的发展机遇,城市理解,“北扩”即城市向北发展城市新区并与坎墩连成整体，并在北部杭州,6,慈溪经济实力强，城市“中更新”进程加快，本项目开发恰当其时。,本项目具有较强的品牌、地段及教育资源优势，为慈溪发展添加了一个强有力的商业引擎。,项目理解总结,慈溪经济实力强，城市“中更新”进程加快，本项目开发恰当其时。,7,市场分析,宏观市场分析,微观市场分析,第二章,市场分析第二章,8,主要条款,关键内容,点评,1、控制房价,加强新建住房价格的管理和对房价的监测，合理控制房价。,明确房价控制目标,2、住房保障,加强住房保障建设及旧住宅的改造力度，今年新建70万平方米，其中廉租房60万方。,扩大保障性住房覆盖范围。,3、全额征税,对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。,加大房产交易成本，抑制投机,4、二套房首付6成,二套房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。,二套房首付比例再度上调10%,5、土地双限,加大保障性住房及危旧房与“城中村”改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。,确保保障房建设用地,6、全面限购,1套房的当地户籍居民和1年以上纳税的非本市户籍家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。,限购令更加严厉,7、约谈机制,目标未完成的县（市）区政府，有关部门根据规定对相关负责人进行约谈和问责。,问责机制从市政府落到下辖县市区政府,8、舆论引导,加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。,舆论引导住房合理消费,宁波住房限购令再度升级，限购变禁购,宏观市场,主要条款关键内容点评1、控制房价加强新建住房价格的管理和对房,9,项目公寓相对于普通住宅的优势：,受政策影响大面积住宅面巨压，项目公寓低总价优势突出,项目公寓相对于商务公寓的优势：,70年产权，还款时间长压力小,人均20平米以上可轻松落户,限购变禁购，,本项目公寓在禁购范围内，三套及以上无法购买,项目公寓将流失部分客群,项目公寓将面临机会与压力同存,宏观市场,但同时面临的问题是：,项目公寓相对于普通住宅的优势：限购变禁购，本项目公寓在禁购范,10,国内CPI持续上升，通货膨胀程度严重，今年6月份CPI同比上涨6.4%，涨幅环比上升0.9%；,6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，也是年内6次上调，可冻结资金3800亿，存款准备金率21.5%，达历史最高位。,CPI持续居高不下，存款准备金率高频率上调，银根紧缩致私营业主面临资金压力，对本项目大面积商铺销售带来不利影响。,宏观市场,银根紧缩可能导致本项目目标客群购买力下降，对本项目大面积商铺的销售带来不利影响,国内CPI持续上升，通货膨胀程度严重，今年6月份CPI同比上,11,7月7日央行上调存贷款基础利率0.25个百分点，这是年内第三次加息,调整后利率,一、城乡居民和单位存款,（一）活期存款,0.5,（二）整存整取定期存款,三个月,3.1,半年,3.3,一年,3.5,二年,4.4,三年,5,五年,5.5,二、各项贷款,六个月,6.1,一年,6.56,一至三年,6.65,三至五年,6.9,五年以上,7.05,三、个人住房公积金贷款,五年以下（含五年）,4.45,五年以上,4.9,宏观市场,7月7日央行上调存贷款基础利率0.25个百分点，这是年内第三,12,宏观市场,已实施住房限购令的城市还将持续执行，并覆盖到房价过快上涨的二三线城市,在“最严调控”持续发力之下，今年以来各地楼市风景各不相同：部分地区房价出现松动迹象，而一些二、三线城市的房价却表现“生猛”。7月12日举行的国务院常务会议明确：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。被视为楼市调控“杀手锏”的限购令将扩大覆盖面。,宏观市场已实施住房限购令的城市还将持续执行，并覆盖到房价过快,13,宏观市场,政策持续紧缩导致楼市冬天来临，市场成交量一直低位运行,政策持续紧缩导致楼市低位运行，两个月成交价格增长主要是由于近期几个高品质楼盘如新海景花园，长岛花园、荣安府等高价楼盘的销售，促进了市场成交价格的上升。,宏观市场政策持续紧缩导致楼市冬天来临，市场成交量一直低位运行,14,在限购变禁购下，项目公寓将面临机遇与压力同在的局面,银根持续紧缩可能为本项目的大面积商铺销售带来不利影响,住房限购令还将延续，预计在新政府换届前不会取消,政策缩导致楼市低迷，市场成交量一直低位运行,宏观市场总结,在限购变禁购下，项目公寓将面临机遇与压力同在的局面宏观市场总,15,微观市场,2004-2011年慈溪土地购置情况,2010-2011年慈溪土地成交规模比例,慈溪房地产开发程度较高，土地供应量大，尤其是09年以后飞速增长；推地规模较大，银泰、绿城、华润、金地和保利等外来一线品牌开发商已入驻，整体开发水平较高，城市化发展正在快速进行。,外来一线品牌开发商已进入慈溪，整体开发水平较高,微观市场2004-2011年慈溪土地购置情况2010-201,16,年份,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011.1-3,新开工面积（万方）,34.9,59.02,48.84,60.52,85.86,119.63,148,竣工面积（万方）,101.3,43.18,30.58,89.53,122.52,127.62,35.58,销售面积（万方）,66.28,44.57,67.13,35.83,65.67,111.88,15.93,销售额（亿元）,27.09,19.59,37.1,22.75,51.96,130.69,19.28,微观市场,楼市供求两旺，房价高位运行,受到一系列政策调控的影响，开发商对后期市场信心缺乏，纷纷加快开发导致今年新开工面积达到历年最高点。从整体来看慈溪房地产市场供需两旺，居民购买力强，近期房价上升十分迅速。,2005-2011年3月慈溪商品房数据,年份2005200620072008200920102011,17,楼盘,总套数(套),产权年限,户型面积,（,）,装修程度,销售价格（元/,）,销售率,主力客源,财富中心,338,70年,40-48,5000,18000,40%,慈溪市区及周边各镇,环球中心,225,40年,50-100,5000,17800-36000,35%,慈溪市区及周边各镇,联盛广场,520,40年,40-50,待定,待定,未售,未售,壹方大厦,320,40年,56-246,5,5,00,16300-25000,30%,慈溪市区及周边各镇,主要在售公寓楼盘列表,微观市场,公寓去化速度较为缓慢,市场上各种产权公寓面积基本在45-50,之间，相比于大户型，公寓的去化速度较为缓慢。,楼盘总套数(套)产权年限户型面积装修程度销售价格（元/,18,主要在售商铺楼盘列表,微观市场,商铺主力面积为400以下,商铺主力面积,业态定位及规划,慈溪财富中心,3,0-400,服装、餐饮、娱乐、超市、休闲等,绿城慈园,300-400,精品特色商业街,慈溪环球中心,200-350,世界名品街,慈溪联盛广场,未开,百货、餐饮、数码电器、娱乐、休闲等,目前在售同类型项目三至四层商铺分割面积为200-400，较为切合慈溪目前市场所需。,主要在售商铺楼盘列表微观市场商铺主力面积为400以下商铺主,19,项目名称,商铺楼层,剩余套型所在楼层,商