单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,商业地产市场调查报告,1,商业地产市场调查报告1,国家,对房地产市场的进一步调控使得住宅地产处于薄利微销的时代，在住宅地产的“疲软”下，以特色营销作为项目的杠杆，撬动项目，使之实现我司整体战略和针对性支撑。,孝感商业地产本身基础优势明显，对于后期营销策划有着强力支撑，,我司,建议通过对项目特色的挖掘，针对性的寻找营销策划方面的突破点，实现项目的利润和社会效应最大化。,2,国家对房地产市场的进一步调控使得住宅地产处于薄利微销的时代，,目 录,1.,房地产宏观政策,2.,全国房地产总体市场分,3.,武汉、孝感商业地产分析,4.,项目商业基本情况分析,5.,项目商业,SWOT,分析,6.,总结,3,目 录1.房地产宏观政策3,一：,房地产宏观政策,国务院总理温家宝表示：“,对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理价格”。,由此可见，国家在未来几年内对于房 地产调控的政策是不会改变的，使房价回到理性是一个长期的目标，国家是有信心的。,4,一：房地产宏观政策国务院总理温家宝表示：“对于房地产一系列的,商业地产是未来房地产主要方向，现时的房地产是在调整，是在“挤泡沫”，尽管对企业打击不小，但在调整之后，行业发展的机遇和方式都会发生根本性的变化，而未来，房地产主要的趋势和方向将是商业地产。,调控助行业产品转型,.,5,商业地产是未来房地产主要方向，现时的房地产是在调整，是在“挤,二：全国地产总体市场分析,1,：住宅部分：,6,二：全国地产总体市场分析1：住宅部分：6,1-1,商品房销售情况,10,月当月，全国商品房销售面积,9278,万平方米，同比增长,16.0%,，绝对量比,9,月份减少,1167,万平方米，下降,11.2%,；全国商品房销售额,5076,亿元，增长,27.0%,，绝对额比,9,月份减少,423,亿元，下降,7.7%,。,7,1-1商品房销售情况10月当月，全国商品房销售面积9278万,1-3 70,个大中城市房屋销售价格指数,10,月份，新建住宅销售价格同比上涨,10.6%,，涨幅比,9,月份缩小,0.7,个百分点；环比上涨,0.3%,。与上月相比销售价格所占的比例，普通住宅销售占,28%,，高档住宅销售占,39%,，经济适用房销售占,2%,，商品房销售占,31%,。,8,1-3 70个大中城市房屋销售价格指数10月份，新建住宅销售,10,月份，二手住宅销售价格同比上涨,5.9%,，涨幅比,9,月份缩小,0.3,个百分点；环比上涨,0.1%,，比,9,月份缩小,0.4,个百分点。,9,10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小,1-3,全国房地产开发景气指数,10,月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为,103.57,，比,9,月份提高,0.05,点，比去年同期提高,1.54,点。,10,1-3全国房地产开发景气指数10月份，全国房地产开发景气指数,1-3,全国房地产开发景气指数,综上所述，可以看出，目前全国的房地产走势稳中有降，投资的增长与需求的下降成反比，房价的波动也逐步走下行趋势，未来的整个前景是不乐观的。,11,1-3全国房地产开发景气指数11,1-4,全国土地市场,2011,年下半年，土地市场出现分化。居住用地成交量显著下跌，地价结构性下降，市场总体表现冷清。,同时商业用地则表现良好，供求总量稳中有升,。相对而言，二线发展中城市的市场表现较为稳定，优于发达城市。,12,1-4 全国土地市场2011年下半年，土地市场出现分化。居住,由于土地财政的重要性依然不减，为实现供地计划的完成率，下半年各地有望迎来土地供应的增加。为促进土地成交，近期部分城市政府纷纷提供各种优惠条件吸引开发商，因此，,房企入市购地的时机已经到来。,13,由于土地财政的重要性依然不减，为实现供地计划的完成率，下半年,1-6,全国主要大中城市住宅情况,10,月份,70,个大中城市住宅销售价格变动情况,14,1-6 全国主要大中城市住宅情况10月份70个大中城市住宅销,一、新建商品住宅,(,不含保障性住房,),价格变动情况,(,一,),与上月相比，,70,个大中城市中，价格下降的城市有,34,个，持平的城市有,20,个。与,9,月份相比，,10,月份环比价格下降的城市增加了,17,个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过,0.2%,。,(,二,),与去年同月相比，,70,个大中城市中，价格下降的城市有,2,个，比,9,月份增加了,1,个。涨幅回落的城市有,59,个。,10,月份，同比涨幅在,5.0%,以内的城市有,57,个，比,9,月份增加了,8,个。,15,一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况(一)与上,二、二手住宅价格变动情况,(,一,),与上月相比，,70,个大中城市中，价格下降的城市有,38,个，持平的城市有,19,个。与,9,月份相比，,10,月份环比价格下降的城市增加了,13,个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过,0.5%,。,(,二,),与去年同月相比，,70,个大中城市中，价格下降的城市有,13,个，比,9,月份增加了,6,个。同比涨幅回落的城市有,43,个。,10,月份，同比涨幅在,5.0%,以内的城市有,51,个，比,9,月份增加了,1,个。,16,二、二手住宅价格变动情况(一)与上月相比，70个大中城市中，,2,：全国商业地产部分,商业地产是未来房地产主要方向：,现时的房地产是在调整，是在“挤泡沫”，尽管对企业打击不小，但在调整之后，行业发展的机遇和方式都会发生根本性的变化，而未来，房地产主要的趋势和方向将是商业地产。,17,2：全国商业地产部分商业地产是未来房地产主要方向：17,调控助行业产品转型,房地产市场调控政策的出台,限贷政策、税收政策、土地规划政策等等限制了住宅的投资，它会让中国经济、中国的房地产市场发生根本性的变化。,所谓的变化，就是产品的转变。调整涉及的地产产品主要有三个方面，一是高端地产，二是租赁市场，三是商业地产。如果前两个方面的前景不好，商业地产投资就成为未来中国房地产发展的根本所在。,从目前的市场来看，开发商在商业地产项目上的投入明显加强，在政策的引导之下，房地产市场的产品结构发生转变，以住宅为工具的投资需求逐步转向以商业产品。,18,调控助行业产品转型房地产市场调控政策的出台限贷政策、税收政策,商业地产有更大的空间,随着人们生活水平的提高，城市居民对于商业消费的需求会越来越大，商业地产将具有更大的发展前景。,在住宅市场被限制以后，商业地产的投资有比较好选择的。,从整体上看，住宅市场并不太适宜用来投资炒作。但商业地产怎么炒都没有关系。,商业地产的投资可把周边整个住宅和商业市场都带动起来。最重要的是开发商能够提供好的投资产品。,19,商业地产有更大的空间随着人们生活水平的提高，城市居民对于商业,一、,2011,年,11,月份武汉商业地产成交数据分析,2011,年,11,月份武汉商业地产项目（写字楼、商铺）共成交,1921,套，其中写字楼成交,655,套，成交面积共计,99936.04,平米，商铺成交共计,1266,套，成交面积共计,118330.51,平米。,20,一、2011年11月份武汉商业地产成交数据分析2011年11,在商铺项目的带动下，,11,月份武汉商业地产冲破,9,、,10,月份低迷期，逐渐回暖并恢复至上半年的高成交量。从,11,月份整体成交情况来看，武汉商业地产大有年底翘尾势头。,21,在商铺项目的带动下，11月份武汉商业地产冲破9、10月份低迷,从,2011,年,3,月份以来武汉商业地产市场成交情况看出，由于部分住宅投资者的涌入，大大增加了商业地产投资性需求，投资性需求的增强，无疑对商业市场的发展起到了推波助澜的作用。市场前景看好。,22,从2011年3月份以来武汉商业地产市场成交情况看出，由于部分,商业地产作为房地产业的重要一部分，在目前的房地产市场大趋势下，有着巨大的潜力与发展空间，武汉作为中部特大城市，更不例外，相信未来的市场还会超出我们的想象，值得期待。,23,商业地产作为房地产业的重要一部分，在目前的房地产市场大趋势下,2,：,孝感,孝感作为紧临武汉的三线城市，同时也是武汉,8+1,城市圈副中心城市之一，其商业发展潜力更是不可估量。,24,2：孝感孝感作为紧临武汉的三线城市，同时也是武汉8+1城市圈,孝感商圈分布：目前主要有四大主力商圈,1,：孝商商圈,：以孝感商场为核心，辐射整个孝感城区及乡镇，最老的商业发源地，历史悠久，影响深远，产品以中低档日用品为主，包括服装，家用电器，食品，日杂，等等。以孝感商场为主，店面经营为辅助。有主题街，和主题商业板块。如“北正街”，“一条龙服饰城等，附近也有次商业圈“大东门服装专业市场”以及“大东门调料市场”和“汤加街日用品市场”等专业市场。,25,孝感商圈分布：目前主要有四大主力商圈1：孝商商圈：以孝感商场,2,：,乾坤商圈：,近几年新崛起的商业中心，随着孝感城市及经济发展的整体东移，高档的商业体也应运而生，乾坤是比较成功的一家，同时带动周围的商业升级，是孝感新生活区的主导商业中心，产品以中高档为主，包括服装，电器，娱乐，餐饮等，适合城市新新人群的消费。商业氛围浓厚超前，发展潜力很大。,26,2：乾坤商圈：近几年新崛起的商业中心，随着孝感城市及经济发展,3,：,文化路商圈,：仅次于“孝商商圈”，其影响力和历史都不及“孝商商圈”，商业范围不大，以中高档品牌服装为主，辅以娱乐，餐饮等，适合都市白领和高档人群消费。,27,3：文化路商圈：仅次于“孝商商圈”，其影响力和历史都不及“孝,4,：,宝丽商圈,：由以前的老商业区演变而来，业态由单一变多元，生机逐渐显现，以“中百”和“保丽”为龙头，涵盖超市，餐饮，娱乐和高档品牌产品为主，是孝感最值得期待和最时尚的消费中心。,28,4：宝丽商圈：由以前的老商业区演变而来，业态由单一变多元，生,四：项目商业基本情况分析,:,项目周边商业基本情况及分析：,周边商业业态以建材为主，在我们调查,75,家已开业商铺中，有,32,家灯饰、装修等建材类商业，有,43,家小卖部、饭馆、网吧、超市等生活配套商业体。,项目对面临街商铺租金大约在,14-20,元,/,平米，商业业态分布散乱，没有进行详细规划。,此项目的容积率为,2.2,，绿化率为,3.6,，商业三层的总面积为,7013.7,。项目的楼层共,16,层，有地下室，为停车场，可停车,50,辆；,1-3,层为商铺，,4.8,米,/,层；,4-16,层为住房，共,13,层，,3,米,/,层。商业朝向分布在项目东面和南面，两面都临街，地理位置较佳。,29,四：项目商业基本情况分析:项目周边商业基本情况及分析：29,项目四至：,东面：项目东面临街，沿街对面是锦绣后湖项目，对面沿街基本以建材商业业态为主，大多以,50-100,平米小型商铺为主；,西面：西面为项目背后，主要以私房为主，环境一般；,南面：项目南面临街，街对面为在建楼盘，街道环境较差；,北面：项目北面为以建成的多层住宅小区，现在还未入住。,30,项目四至：东面：项目东面临街，沿街对面是锦绣后湖项目，对面沿,五：项目商业,SWOT,分析,31,五：项目商业SWOT分析31,优势,：,项目区域位置交通便利，区位较好，两面临街，商业条件充足；,周边新项目小区较多，居住氛围浓厚，学校等潜在消费能力巨大；,建筑规划规整，建筑柱网布局方正实用，空间格局较规范；,周边商业租金普遍不高，对于项目后期商业运作有一定利润空间。,32,优势：项目区域位置交通便利，区位较好，两面临街，商业条件充足,劣势,：,项目所在区域商业氛围还未形成，商业分布较散乱；,周围的整体环境还跟不上现代商业的发展步伐；人们的消费观念也有待加强；,周边在建楼盘较多，现场施工环境恶劣，影响整体商业形象；,周边建成楼盘入住率不高，周边人流量不高。,33,劣势：项目所在区域商业氛围还未形成，商