,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,编制修建性详细规划要点,此文档为,PPT,格式可编辑修改,编 制 修 建 性 详 细 规 划 要 点,编 制 修 建 性 详 细 规 划 要 点,一、规划设计依据问题,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题,三、有关指标控制和计算须注意的问题,四、设计深度和设计说明、图纸注意的问题,编制修建性详细规划应注意的问题,一、规划设计依据问题编制修建性详细规划应注意的问题,编制修建性详细规划或者总平面方案（规划阶段）的依据：,1,、有三种情况：,依据管理部门正式批准的选址意见书、建设用地规划许可证或签定的国有,土地使用权出让合同（有偿方式供地项目,出让）中的规划设计要求或,土地使用条件,对于招投标或设计竞赛、征集方案应以管理部门下发的标书为依据,对于特殊项目按管理部门下发的规划设计条件执行,一、规划设计依据问题,编制修建性详细规划或者总平面方案（规划阶段）的依据：1、有三,一、规划设计依据,选址意见书,一、规划设计依据选址意见书,一、规划设计依据,选址意见书,一、规划设计依据选址意见书,一、规划设计依据,选址意见书,一、规划设计依据选址意见书,一、规划设计依据,建设用地规划许可证,一、规划设计依据 建设用地规划许可证,一、规划设计依据,土地出让合同,一、规划设计依据 土地出让合同,一、规划设计依据,土地出让合同,一、规划设计依据 土地出让合同,一、规划设计依据问题,2,、有关管理规范、规定、标准等。主要涉及的有：,城市规划编制办法,（,2006,年）（建设部令第,146,号）,城市居住区规划设计规范,（,2002,年版）（,GB50180-93,）,天津市城市规划管理技术规定,建筑管理篇,（津政函,199524,号）,天津市建设项目配建停车场（库）标准,（,DB29-6-2004,）,天津市新建居住区公共服务设施定额指标,（,DB29-7-2000,）,城市用地分类与规划建设用地标准,（,GBJ137-90,）,天津市中心城区道路、轨道交通、河流两侧绿化控制线规划,修建性详细规划设计的技术要求,一、规划设计依据问题2、有关管理规范、规定、标准等。,修建性详细规划成果报审要求,和,修建性详细规划成果电子文件报审要求,总平面图设计的技术要求,现行规划建设管理的审查要点,另外还有消防、人防、环保规范、规定以及各类专业建筑的规范等。,3,、建设单位的任务书。,一、规划设计依据问题,修建性详细规划成果报审要求和修建性详细规划成果电子文,主要归结为：三个用地范围、六条控制线、三张表、三张图,（一）三个用地范围：,即规划总用地范围、可用地范围和界外处理范围。,确定的依据为选址意见书、建设用地规划许可证或出让合同；确认的范围以选址意见书、建设用地规划许可证或土地出让合同的附图为准。,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题,主要归结为：三个用地范围、六条控制线、三张表、三张图（,规划总用地范围,:,按照,城市居住区规划设计规范,，当周界为城市道路、,居住区级道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中心线或自然分界,线；当规划总用地与其他用地相邻，用地范围划至双方用地交界处。,可用地范围,:,为批准的建设用地范围（目前一般不包括城市绿化带用地）。,此用地面积作为核算容积率、建筑密度、绿地率等相关指标的基础数据。,界外处理用地范围,:,按照,天津市土地管理条例,，与建设项目用地相邻的,规划道路中心线至建设项目用地之间的道路用地（城市绿化带用地），无法继,续耕种的土地等，由用地单位交纳征用补偿费用。,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题,规划总用地范围:按照城市居住区规划设计规范，当周界为城,1,、,红线,规划的城市道路路幅的边界线。在中心城区范围内，城市规划道,按四级控制：快速路、主干道、次干道和支路。道路宽度以选址意见书或土地,出让合同附图为准（道路等级参照中心城区道路网规划，在科技质量部有相关,图形可查询）,2,、,绿线,城市各类绿地范围的控制线。,城市道路绿化带宽度按照,道路等级和所处的区段,控制；立交桥周围控制线，按,立交的形式,-,互通式、分离式分别提出控制要求。规划建筑退让绿线要求，参照,天津市城市规划管理技术规定,建筑管理篇,中的建筑后退道路规划红线的距,离，即按规定设置绿化带后，依据建筑物的高度（,H24,米，,24,米,H50,米，,H50,米）及所临城市道路的宽度（,20,米，,20,米）进行相应退让。,（二）,六条控制线：即红线、绿线、蓝线、黄线、紫线、黑线,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题,1、红线规划的城市道路路幅的边界线。在中心城区范围内，城,（二）,六条控制线：,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题,（二）六条控制线：二、报建技术管理要求及应注意的有关问题,（二）,六条控制线：,3,、,蓝线,城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护,和控制的地域界线。河流绿化控制线按一级、二级河道，控制要求有所不同。,4,、,黄线,城市基础设施用地的控制界线。黄线控制规划正在编制中。,5,、,紫线,历史文化街区、历史建筑保护范围界线（历史文化保护区、历史,文化风貌保护区、文物保护单位、风貌建筑）。紫线控制规划正在编制中。,6,、,黑线,铁路、轨道交通控制线。包括铁路、地铁（地铁沿线和地铁站）、,轻轨（轻轨沿线和轻轨站）、铁路站场等。铁路又分高速铁路（如京津城际客,运线）、铁路正线（如京山线、津浦线）、铁路支线（陈塘铁路支线）、铁路,专用线，绿化控制宽度同。,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题,（二）六条控制线：3、蓝线城市规划确定的江、河、湖、库、,另外还有,地界线,：按照选址意见书、建设用地规划许可证或出让合同中,附图要求，与可用地范围一致。界外为待改造或规划建筑时，注意合理退让问,题。有关退线要求主要依据选址意见书或土地出让合同，未作特殊要求的按照,天津市中心城区道路、轨道交通、河流两侧绿化控制线规划,和,天津市城,市规划管理技术规定,建筑管理篇,执行。,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题,另外还有地界线：按照选址意见书、建设用地规划许可,（三）三张表：即规划用地平衡表、规划经济技术指标表、（配套）公,建项目一览表,三张表用于居住项目，其他类项目可参照建筑总平面设计技术要求中的相关内容。,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题,（三）三张表：即规划用地平衡表、规划经济技术指标表、（配套）,（四）三张图：现状图、规划总平面图、绿化景观平面图,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题,（四）三张图：现状图、规划总平面图、绿化景观平面图 二、报建,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题,（四）三张图：现状图、规划总平面图、绿化平面布置图,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题（四）三张图：现状图、,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题,（四）三张图：现状图、规划总平面图、绿化平面布置图,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题（四）三张图：现状图、,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题,（四）三张图：现状图、规划总平面图、绿化平面布置图,二、报建技术管理要求及应注意的有关问题（四）三张图：现状图、,计算容积率和计入控制的规划总建筑面积，只是地上部分的建筑面积，,地下面积不计入。,计入控制的规划总建筑面积含阳台和阁楼建筑面积。,居住建筑面积中包括住宅建筑面积和公共服务设施（配套公建）面积。,对于可用地范围内的保留建筑，选址意见书或土地出让合同中没有做明,确规定的，而在编制规划中，认定具有保留价值的，其面积应纳入规划,总建筑面积中。,三、有关指标控制和计算须注意的问题,1,、建筑面积的计算：,计算依据为,建筑工程建筑面积计算规范,（,GB/T50353-2005,）。,计算容积率和计入控制的规划总建筑面积，只是地上部分的建筑面,对总建筑面积、公建和居住建筑面积、容积率的限制为上限，必须严格控制，不能突破。,三、有关指标控制和计算须注意的问题,对总建筑面积、公建和居住建筑面积、容积率的限制为上限，必须严,绿地率和集中绿地（公共绿地）的控制为下限，不能低于要求。,一般来讲居住用地、公共设施（公建）用地、工业用地等绿地率要求有所不,同，另外不同的区位，同类性质的用地，绿地率控制要求也不相同。,不在可用地范围内的城市绿化带用地不能计入绿地率。城市绿化带用地不能,安排停车，不能安排建筑物或构筑物。,对于绿化用地与停车泊位的计算问题，绿化与停车结合的用地，按照单一用,地不能重复计算（如利用草皮砖停车）。,按照,城市居住区规划设计规范,，居住用地内绿地包括公共绿地、宅旁绿,地、配套公建所属绿地和道路绿地。公共绿地分级设置，分居住区级、小区,级、组团级三级，最小规模有规定。,三、有关指标控制和计算须注意的问题,2,、绿地率和集中绿地（公共绿地）,绿地率和集中绿地（公共绿地）的控制为下限，不能低于要求。三、,三、有关指标控制和计算须注意的问题,3,、建筑间距 对外按,城市居住区规划设计规范,要求，内部按,天津市城市规划管理技术规定,建筑管理篇,的要求。,4,、居住区公共服务设施（配套公建）的安排按三级设置，居住区级、小区级和组团级，设置要求按照,天津市新建居住区公共服务设施定额指标,执行。,5,、对住宅、公寓项目层高的限定为不超过,3.6,米。,6,、规划用地性质：,必须严格按照选址意见书或土地出让合同的要求进行控制，建设项目必须与用地性质相符合。,（例：行政办公用地不能安排住宅、公寓、旅馆等项目）,7,、几个主要指标之间的关系：容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率。一个指标的调整影响其他指标也要作相应的调整。,三、有关指标控制和计算须注意的问题3、建筑间距 对外按城,四、设计深度和设计说明、图纸注意的问题,设计图纸的内容深度范本已做附注。,常见的问题：,1,、规划设计说明过于简单，内容不齐全；,2,、现状图必须为现势地形图，真实反映建设项目用地及相邻用地的情况；,3,、规划设计图纸基本按扩初或施工图总平面深度，对建筑的标注十分详尽，相关尺寸标注过细，但对于一些须反映内容的图示如绿化组织、城市绿化带、小区内部交通组织、对外联系的出入口位置、市政场站点的布局等图示的不清晰，甚至有缺项。,四、设计深度和设计说明、图纸注意的问题设计图纸的内容深度范本,编制修建性详细规划要点课件,