,按一下以編輯母片文字樣式,第二層,第三層,第四層,第五層,按一下以編輯母片標題樣式,*,按一下以編輯母片文字樣式,第二層,第三層,第四層,第五層,按一下以編輯母片標題樣式,*,*,按一下以編輯母片文字樣式,第二層,第三層,第四層,第五層,按一下以編輯母片標題樣式,不動產經紀從業人員,應具備之法律素養,臺北市政府地政處處長 陳錫禎,100,年,11,月,29,日,台北市不動產仲介經紀商業同業公會講座,什麼是罰金,？,什麼是罰鍰,？,演講大綱：,壹,、,通則篇,土地為何須辦理登記,一,土地登記之定義,二,登記法令關係,三,登記損害賠償,四,實價登錄,五,債權約定事項之登記,六,空地稅與照價收買,七,八,土地徵收市價補償,通則篇,豪宅稅、空屋稅、房屋稅制的改進,九,結語,十,貳,、,不動產仲介經紀人員篇,不動產經紀人員存在之,必要性及其重要性,一,不動產經紀人員應了解之法規,二,不動產經紀業管理條例對於,經紀業及經紀人員的執業規範,三,消費者保護法相關規範,四,本處不動產交易資訊,透明化服務,五,不動產經紀人員篇,一、土地為何須辦理登記,(1/2),不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。,(,民法,758),因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。,(,民法,759),法律事實、法律行為,通則篇,法律事實、法律行為,法律事實就是法律上所規定之事實，換言之，具有法律意義，發生肯定之法律效果者謂之，如诞生、死亡、不動產全部權移轉、結婚、買賣。法律事實又可分為自然大事及人的行為所產生之法律事實。自然大事所產生之法律事實，如前者之诞生、死亡；而人的行為所產生之法律事實，最普遍者為法律行為，所謂法律行為是以人的意思表示為要素，因意思表示而發生肯定私法上效果之法律事實，如前者之不動產全部權移轉。,一、土地為何須辦理登記,(2/2),地籍除已依法律整理者外，應依本法之規定整理之。地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。,(,土地法,36),通則篇,二、土地登記之定義,(1/3),土地登記之定義,土地登記，謂土地及建築改进物之全部權與他項權利之登記。(土地法37前段),土地登記，謂土地及建築改进物之全部權與他項權利之登記。(土地登記規則2),土地建物登記資料(土地登記簿、建物登記簿分標示部、全部權部及他項權利部土地登記規則16,雖未提及標示內容，惟土地登記除说明權屬外，對於土地、建物標示等關於土地性質及事實之事項，亦應在定義之範圍內,通則篇,二、土地登記之定義,(2/3),登記類型,總登記,標示變更登記,全部權變更登記,他項權利登記,繼承登記,土地權利信託登記,更正登記及限制登記,塗銷登記及消滅登記,其他登記,以下土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記,全部權,地上權,前發生之永佃權,不動產役權,典權,抵押權,耕作權,農育權,依習慣形成之物權,(,土地登記規則,4,第,1,項,),(,依土地登記規則,架構,),通則篇,二、土地登記之定義,(3/3),建物登記之性質,自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列，蓋係因建築之事實行為而取得建築物全部權,建物可拆、可增，土地則具有不行增性,建物全部權第一次登記雖屬任意登記，但建物一旦辦竣全部權第一次登記，嗣後移轉全部權、設定他項權利、分割合併等依法皆應辦理登記始具效力,通則篇,三、登記法令關係,(1/5),法律位階,法律不得牴觸憲法，命令不得牴觸憲法或法律，下級機關訂定之命令不得牴觸上級機關之命令。(中心法規標準法11),不同位階如相牴觸，其效力,法律與憲法牴觸者無效。法律與憲法有無牴觸發生疑義時，由司法院解釋之。(憲法171),命令與憲法或法律牴觸者無效。(憲法172),通則篇,三、登記法令關係,(2/5),大法官會議解釋無效之類型,通則篇,公用地役關係,私有土地供作既成道路使用而成立公用地役關係，須具備以下三要件:,(一)須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。,(二)於通行之初土地全部權人並無阻挡之情事。,(三)須經歷年月久遠而未曾中斷。,具備3要件，自應認為已因時效完成而有公用地役關係，此際該私人雖仍保有全部權，但其權利之行使仍應受限制。,三、登記法令關係,(2/5),大法官會議解釋無效之類型,通則篇,耕地三七五減租條例第17條,耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：,一、承租人死亡而無繼承人時。,二、承租人放棄耕作權時。,三、地租積欠達兩年之總額時。,四、非因不行抗力繼續一年不為耕作時。,五、經依法編定或變更為非耕地使用時。,依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：,一、承租人改进土地所支付之費用。但以未失效能局部之價值為限。,二、尚未收穫農作物之價額。,三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。,耕地三七五減租條例第19條,耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：,一、出租人不能自任耕作者。,二、出租人全部收益足以維持一家生活者。,三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。,出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項其次款規定之限制。,出租人依前項規定收回耕地時，準用第十七條其次項規定補償承租人。出租人不能維持其一家生活而有第一項第三款情事時，得申請鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會予以調處。,三、登記法令關係,(3/5),法律名稱,法律得定名為法、律、條例或通則,命令名稱,各機關發布之命令，得依其性質，稱規程、規則、細則、辦法、綱要、標準或準則,何種情況下應訂定法律？,1,、憲法或法律有明文規定，應以法律定之者,2,、關於人民之權利、義務者,3,、關於國家各機關之組織者,4,、其他重要事項之應以法律定之者,通則篇,(中心法規標準法2),(中心法規標準法3),(中心法規標準法5),三、登記法令關係,(4/5),土地登記之主要法令依據,土地法及其施行法土地登記規則法令解釋,土地登記之其他法令依據,如：民法各編、平均地權條例、農業發展條例、公司法、民事訴訟法、強制執行法、破產法、稅捐稽徵法、土地稅法、印花稅法,等，不勝枚舉,土地登記案件涉及之法律關係及應適用之法令至為繁雜，地政從業人員需嫻熟相關法令，俾實務作業能精確妥適的適用法令,通則篇,三、登記法令關係,(5/5),為何訂定土地法令？,民主國家允許財產私有，對於人民主要財產土地建物之得、喪、變更，莫不制定專門法令，建立土地登記制度，以保障人民產權,規範人與人、人與物之權利義務關係,通則篇,四、登記損害賠償,(1/5),國家賠償之定義、法源,凡公務員違法侵害人民之自由或權利者，除依法律受懲戒外，應負刑事及民事責任。被害人民就其所受損害，並得依法律向國家請求賠償。(憲法24),本法所稱公務員者，謂依法令從事於公務之人員。公務員於執行職務行使公權力時，因有意或過失不法侵害人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任。公務員怠於執行職務，致人民自由或權利患病損害者亦同。前項情形，公務員有有意或重大過失時，賠償義務機關對之有求償權。(國家賠償法2),國家賠償屬過失賠償責任；賠償義務機關與公務員之內部關係(求償權)亦為過失賠償責任,國家賠償法於總統公布制定，自施行，發生於國家賠償法施行前之損害賠償大事，不適用該法之規定,通則篇,四、登記損害賠償,(2/5),土地登記損害賠償,土地登記漏誤可申辦更正或損害賠償，在真正權利人未患病損害前，仍得依法辦理更正登記，以回復真正權利人之權利,國家損害賠償，本法及民法以外其他法律有特別規定者，適用其他法律(國家賠償法6),國家賠償法：國家賠償責任之一般規定，屬一般法,土地法第68條：國家賠償之特別規定，優先於國賠法而適用,土地登記之絕對效力,假设已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記後，則除得依土地法第68規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求,通則篇,四、登記損害賠償,(3/5),土地登記損害賠償適用情形,因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其缘由應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。(土地法68；35年4月29日國民政府公布增訂條文),土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記缘由證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。(土地登記規則13),國家賠償之範圍包括所受損害及所失利益；而土地登記損害賠償之範圍不得超過損害時之價值,通則篇,四、登記損害賠償,(4/5),臺北市政府地政處設置地政機關登記損害賠償大事處理委員會(簡稱地賠會),審議依土地法第68條規定因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者之賠償請求大事及同法第 70條第2項向所屬人員請求償還大事,登記儲金之來源及用途,地政機關所收登記費，應提存10%作為登記儲金，專備第68條所定賠償之用。(土地法70前段),土地登記損害賠償學者認為係採無過失責任主義；賠償義務機關與登記人員之內部關係(求償權)則為重大過失賠償責任,通則篇,四、登記損害賠償,(5/5),過失,指非有意之情況，而有應能留意而不留意之情況,依應留意之程度可分為以下類型：,抽象輕過失,具體輕過失,重大過失,土地登記損害賠償請求如經地政機關拒絕，受損害人得向司法機關起訴(土地法71),通則篇,五、實價登錄,(1/3),研修三法因應,平均地權條例(修正47),地政士法(新增26-1、51-1),不動產經紀業治理條例(新增24-1、24-2，修正29),通則篇,平均地權條例第47條修正草案,土地全部權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地全部權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。,權利人應於買賣案件辦竣全部權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。,前項買賣案件，有以下情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：,(一)買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。,(二)買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。,前二項受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關、委託機構、團體辦理。,前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供给查詢或利用。,其次項、第三項登錄資訊類別、內容與前項供给之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中心主管機關定之。,地政士法第26條之1草案，新增,地政士應於買賣受託案件辦竣全部權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。,前項申報受理登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關、委託機構、團體辦理。,前二項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供给查詢或利用。,第一項登錄資訊類別、內容與第三項供给之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中心主管機關定之。,地政士法第51條之1草案，新增,地政士違反其次十六條之一第一項規定者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。,不動產經紀業治理條例第24條之1草案，新增,經營仲介業務者，對於買賣或租賃委託案件，應於簽訂買賣契約書並辦竣全部權移轉登記或簽訂租賃契約書後三十日內，向中心主管機關以區段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊。,經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於簽訂買賣契約書後三十日內，向中心主管機關以區段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊。,前二項登錄成交案件實際資訊，中心主管機關得委任所屬機關、委託機構、團體或委辦直轄市、縣市主管機關辦理。,前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供给查詢或利用。,第一項、其次項登錄資訊類別、區段