单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,业主委员会成立操作流程及相关规律,目 录,作业目的,适用范围,权责单位,依据,方法内容,控制重点,作业流程,使用表单及文档,相关经费,核决权限,一、作业目的,为标准*物业业主大会筹备工作，整合资产单位及商场营运单位意见及人力分派，确保如期如质完成公司交付之业主大会筹备工作、管理方案、目标等，特订定此方法。,二、适用范围,凡*集团下之资产事业群新建工程或*100%购置、租用的物业，依法必须召开业主大会、成立业主委员会的工程均须依此规定办理；,另*局部购置、租用，在大楼占有面积达30%以上，或与策略业主合计达50%以上时，双方合作约定，或购置、租用合同约定物业管理工程由我方主导时引用。,三、权责单位,前述物业业主大会之筹备工作由资产总部执行副总裁室销控物业处为主办负责；,资产单位各分区工程业务主管、运营单位展店干部协办。,四、依据,国务院颁发的?物业管理条例?2003年6月8日，国务院第379号令；,建设部公布的?业主大会规程?建住房2003131号；,地方性法规。,五、方法内容,应依据当地物业管理条例施行细那么要求，在已满足业主大会召开前提条件下(注意)，应即进行业主大会之召开筹备工作；,资产业务部应在交屋期间，积极争取业户之委托书，以获得较多之选举权；或积极争取为筹备委员、业户代表等,以为我方争取管委会委员、主任委员之前提；,应积极要求前期物业管理公司配合进行对业主大会、筹备会、业主代表等等之流程操作，并积极配合办理章程、选举方法、管理公约及遴选物管公司之工作；,筹备工作及单位责任分配如下表：,业主大会筹备工作及单位责任分配表,工作事项,主办单位,协办单位,程,序,全案督导工作,资产区总经理、商场区总经理,作业规划,资产销控物业处,前期物业管理公司、资产业务处、,商场经营干部,筹备会委员名单,资产业务处、商场经营干部(店长/财务长等),前期物业管理公司,业主代表推选,筹备会委员,前期物业管理公司、资产业务处,商场经营干部、资产销控物业处,业主大会开会通知,筹备会,前期物业管理公司,第一次业主会召开,筹备会,前期物业管理公司,业,委,会,文,件,业委会筹备文件,前期物业管理公司,资产销控物业处,章程拟定资产,销控物业处,前期物业管理公司,业主管理公约拟定,资产业务处(前期合同约定事项)、资产销控物业处,前期物业管理公司,选举办法拟定,资产销控物业处,前期物业管理公司,委托书征求,资产业务处、商场经营干部(店长/财务长等),前期物业管理公司,管,理,面,管理费收费测算,商场经营干部、资产业务处、资产销控物业处,前期物业管理公司,正式物业管理公司遴选,业委会委员(主任委员等),商场经营干部、资产业务处、资产销控物业处,备注：,委员会席次以我方掌控数规划，以七至九席为主,;,业委会主任委员规划或争取由我方商场经营之店长或财务长担任，以有利于我方商场管理规划。,六、控制重点,筹备组成员：安排资产业务处及商场经营干部进入筹备组;,业主代表成员：多安排商场代表进入业主代表行列;,合同范本：选举方法制定业主代表的人员数拟定应充分考虑我方人员分配名额，业主公约、业主委员会章程之所有内容及文字表述要利于我方;,业主委员会委员候选人：安排我方委员人数超过半数以上，且主任职务争取由我方商场经营之店长或财务上担任。,七、作业流程图,筹备流程图,工程到达召开业主,大会的条件,由前期物业管理企,业或业主联名以书面,形式通知当地主管部门,组建业主大会筹备组流程一,书面申请后30日内，会同物业,所在地的区物业管理,行政主管组建,产生业主委员会,候选人,召开业主大会流程二,组织召开业主大会会议，,选举产生业主委员会,登记备案,30日内将业主委员会名单,和业主委员会章程报,区物业管理部门登记备案,七、作业流程图,流程一组建业主大会筹备组,确定筹备组成员,筹备组成员由社区,代表、业主代表、,建设单位代表组成,公告筹备组成员,筹备组成员在物业管理,区域内书面公告7-15天,召开首次筹备组会议,1、确认业主身份，确定业主在,业主大会会议上的投票权数；,2、确定业主大会召开的形式；,3、确定选票样式及发放回收统,计时间；,4、确定业主委员会委员侯选人,产生方法。,会前准备,1、公告首次筹备组会议确定内容；,2、组织人员逐户派发选票；,3、回收统计选票；,4、汇总确定业主代表及业主委员会,委员候选人名单。,召开第二次筹备组会议,1、确定候选人名单；,2、确定业主大会会议召开时间、,地点以及内容；,3、拟定?业主大会章程?草案,和?业主公约?草案。,七、作业流程图,流程二召开业主大会,由筹备组组长,主持会议,筹备组成员宣读,筹备组工作报告,业主代表宣读业,主大会选举方法,统计投票，公布,投票结果，产生,业委会委员,通过?业主公约?、,?业主大会规程?、,?业主委员会章程?,大会结束,投票表决,首次业委会委员会议,推选产生业委会主任、,副主任及公布名单,七、作业流程图,内部作业流程,委托书征求,作业标准,委托书征求,召开业主,大会/选举,成立大会,筹备会,通知作业,筹备备查,业委会主任,领导管理,业主大会成,立登记备案,首届业委会委,员名单确立,工程部 销控物业处 营运单位 物管公司 政府主管,八、使用表单及文档,附件1：成立业主委员会的申请,关于*技 大厦成立业主委员会的申请,郑州 市 金水 区 房管局物业科 ：,*科技 大厦位于郑州市东风路东段11号，大厦于 2004 年 12 月建成使用。地上15 层，地,下 2 层。其中负2层为专用停车场；负1-4层为商业用房；5-15层为标准商务用房 X层至X层为,商场，X层至X层为商楼,大厦总占地面积约 26000 平方米，总建筑面积约 63474 平方米。其中 5 层至 15 层标准商务,用房建筑面积约 30656 平方米。百脑汇商场于 2004 年 9 月正式营业，迄今已有 1年 。5,15层 标准商务用房共计 231 户，现已入住 154 户，入住率到达 66%入住户数/总户数%。,根据国家及当地政策的相关规定，*科技 大厦已具备成立业主委员会的条件，,特此提出申请。,百脑汇科技 大厦,2005 年 11 月 15 日,八、使用表单及文档,附件2：业主委员会筹备组名单公示,关于业主委员会筹备组名单的公示,尊敬的业主：你们好！,*科技大厦现已具备成立业主委员会的条件，经过 郑州 市 *区房管局物业,科批准，成立筹备组，现将筹备组人员名单公示如下：,筹备组组长：刘备 (物业科领导或者街道领导),筹备组组员：张飞 街道代表,关羽 开发商代表,吕布 业主代表,*大厦业主委员会筹备组,2007 年 11 月 15 日,八、使用表单及文档,附件3：业主自推荐表,业主自荐表,*大厦业主大会筹备组：,本人 赵云 填姓名，是 501 填房号的业主，自愿担任本大厦的业主代表，履行业主代表,的权利和义务。,自荐人：赵云,2005年 12 月 20 日,业主推荐表,*科技 大厦业主大会筹备组：,今推荐 501 填房号业主 赵云 填姓名，担任本大厦的业主代表，履行业主代表的权利和,义务。,推荐人：关羽 填姓名 502 填推荐业主房号,2005年 12 月 20 日,八、使用表单及文档,附件4,：业主授权委托书,委,托 书,百脑汇,(,郑州,),科技大厦业主大会筹备组：,因本人事务繁忙，无法参加百脑汇,(,郑州,),科技大厦业主大会成立会,议，兹委托,赵云,全权代表本人参加此次会议，并行使相关权利。,此致,委托人楼号：,502,委托人(签章)：,张飞,2005,年,12,月,25,日,受托人(签章)：,赵云,2005,年,12,月,25,日,八、使用表单及文档,附件5：业主委员会选票,第一届业主代表大会第一次会议,选 票,业主委员会候选人名单排名不分先后 编号：01,画票说明：*科技大厦第一届业主委员会委员为 4 人，委员候选人为 5 人。每张选票所,选的人数等于或少于应选名额的为有效票，多于应选名额的为无效票。赞成候选人为委员的，在候选人,姓名上方的空格内画“；不赞成的，在候选人姓名上方的空格内画“；另选他人的，在候选人姓名空,格内写上自己要选举的人的姓名，并在姓名上方的空格内画“。选票中，既不画“，也不画“，不,计算赞成或不赞成该候选人的票数，作为弃权。,投票人：赵云 填业主姓名,501 填业主房号,填投票时间,符 号,侯选人姓名,赵云,张飞,关羽,刘备,吕布,八、使用表单及文档,附件,6,：业委会委员候选人简历表,姓 名,赵云,性别,男,房号,501,照片,学 历,本科,年龄,30,政治面貌,党员,工作单位,郑州市鹏运进出口公司,联系电话,135123456789,主要工作经历：,XXXXXX,填表时间：,2005年12月12日,业委会候选人简历,八、使用表单及文档,附件7：业主大会选举方法,业主大会选举方法,为维护全体业主的合法权益，保证业主委员会选举过程的公平、公正、公开，根据国务院?物业管,理条例?及建设部?业主大会规程?等物业管理法律法规的规定，制定本方法。,第一章 大会形式,业主代表大会：因本小区业主超过 10 名，故由各栋楼的全体业主根据本方法第二章的方法选,出业主代表，由业主代表参加业主代表大会，进行投票选举产生业主委员会。,第二章 业主代表和业主委员会候选人,一、业主代表的产生方法：,(一)、商务商每层楼为选举区域推选 3 名业主代表，小计 30 名业主代表；商场按面积 200 平方,米为一个选举区域，小计 20 名业主代表。确定名额后，参加业主代表大会会议时，以保证其中,至少一人出席即为有效。,(二)、业主代表的产生应获得其所代表选举区域内业主中拥有过半数投票权业主的同意，并签名确认。,(三)、业主代表每届任期 2 年，可以连选连任。,二、业主委员会候选人的产生方法：根据业主大会筹备小组推荐、业主推荐不少于十位业主推荐、业主代表自荐，产生本次业主委员会提名候选人。提名候选人应包括本人姓名、性别、年龄、单位、简历在内的个人简介材料与有关证明如身份证明、产权证明等提交筹备小组，由筹备小组将候选人简历向业主公布。,附件7：业主大会选举方法,三、业主委员会委员候选人应当符合以下条件：,(一)、属于本区域内业主以产权证明为准；,(二)、具有良好的道德品质、热心公益、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间；,(三)、熟悉物业管理法律法规及物业管理日常管理工作；,(四)、具有高中/中专以上学历；,(五)、未发生其他不适宜担任业主委员会委员的情形。,四、本届业主委员会实行差额选举；候选人不得少于 4 人。,五、本次选举为记名投票，投票人必须在选票上填写自己拥有的物业和代表的投票权并签名盖章。同一张选票重复选举同一候选人的，该候选人仅作得一票计算；未选任何候选人的选票为无效选票，视为弃权；选票上所选人数超出本届业主委员会委员人数的视为无效票。,六、本次选举投票采用以下方式 1 进行：,1、集中出席投票方式：到会签名时发选票，并登记选票号，以便核查。,2、不集中出席会议投票：由筹备组直接发放选票给业主，收集选票后登记，统计。,七、业主代表大会的召开，应有过半数以上投票权的业主代表出席。各候选人通过公开竞选，并经在场的金碧新城社区居委会监督下，进行公开点票、唱票，选举业主委员会委员。选票累计的投票权未超过全部物业投票权半数的，视为选举无效。,附件7：业主大会选举方法,第三章 委 员,一、本届业主委员会由 4 人组成，其中主任 1 名，副主任 1 人，委员 3 人，另设候补委,员 1 人。业主委员会委员每届任期两年，可以连选连任。,二、有以下情形的，不得担任业主委员会委员：,(一)、不符合前述候选人有关条件的；,(二)、因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的；,(三)、被司法部门认定有犯罪行为的；,(四)、从事该区域物业管理公司工作的；,(五)、违反物业管理法规、业主公约或业主委员会章程、决议、无社会公德的；,(六)、其他原因不适宜担任业